西安某酒店項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告VIP

項(xiàng)目可行性研究同學(xué) # 2010-04-23 21:21:18 閱讀22 評(píng)論0 字號(hào)：大中小 訂閱 第一部分項(xiàng)目背景 . 3 第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明 . 3 編制依據(jù) . 3 編制說明： . 3 第二章項(xiàng)目概況 . 4 基本情況 . 4 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) . 6 第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析 . 6 第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析 . 6 1 、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) . 7 2 、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革 . 7 3 、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 . 8 4 、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析： . 9 5 、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 . 10 第二節(jié) 微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析 . 36 一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 . 36 二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呼喚 . 36 第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 . 37 第四章項(xiàng)目建設(shè)方案 . 37 一、項(xiàng)目總體情況 . 37 二、項(xiàng)目管理情況： . 37 三、和平大廈規(guī)劃 情況： . 38 四和平大廈設(shè) 說明 . 39 、和平大廈項(xiàng)目 展情況及 劃 . 39 第 章項(xiàng)目 . 41 一、 依據(jù) . 41 二、 略 . 41 項(xiàng)目 . 42 概念 ： . 42 第 章 略 . 44 和平大廈 項(xiàng)目 目 . 44 、 安 . 44 略 . 45 . 47 安 . 48 可 安 . 49 安 . 50 第 章 本 . 50 一、 合方 . 50 二、 currency1方 . 51 第章項(xiàng)目“ 略 . 52 一、fifl市場(chǎng)規(guī) 實(shí)現(xiàn)方 . 52 二、強(qiáng) 合構(gòu)建行業(yè)“” . 53 三項(xiàng)目發(fā) currency1體 . 54 第三部分經(jīng)濟(jì)評(píng) 與 分析 . 55 第章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) . 55 第一節(jié)建設(shè) currency1方案和 . 55 第二節(jié) 項(xiàng)目 評(píng) . 58 第章 項(xiàng)目 分析 . 63 1 . 63 2 市場(chǎng) . 63 3 . 64 4 發(fā) 中的 . 65 第一章 論 . 65 第一部分項(xiàng)目背景第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)一、 西安市 經(jīng)濟(jì)和 發(fā)展第 劃 編 二、 實(shí) 西部大發(fā)西安市商 業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2000 2010 三、 西安市 市總體規(guī)劃(1996 2010) 四、 西安市 建設(shè) 業(yè)發(fā)展 建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建 的 、西安市人 的 編號(hào)xx字 xx 第xx號(hào) 、西安市 實(shí) 調(diào)查情況、2004 西經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì) 、 業(yè)發(fā)展 編 的 業(yè)可行性研究 、 頒布的 建設(shè)項(xiàng)目 行可行性研究的試行管理辦 1983 2月2日 、西省現(xiàn)行相 額 準(zhǔn)。編制說明：為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí) 的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形詳細(xì)闡述了項(xiàng)目發(fā)、 、 中 可能遇到的各類問題。尤其對(duì)項(xiàng)目 本提 了項(xiàng)目方 本入的，涉及到自 currency1、 以及currency1融貸 方 ，在考慮到currency1融機(jī)構(gòu)通常融 放貸可能需要考量的幾類 設(shè) 了相對(duì)完善的 還貸 。由本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前 劃已經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)驗(yàn)并 相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以為本項(xiàng)目市場(chǎng)的指導(dǎo)性方案，為后 劃、推廣 劃的理論基礎(chǔ)。第二章項(xiàng)目概況基本情況和平大廈 建設(shè)項(xiàng)目 西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)-和平中段。南接西安核心商業(yè)街東大街，北 和平門直達(dá)西安旅游重要 志大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃currency1通道。南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn) 準(zhǔn)占 5648平方米 折合8.472畝,含代征1.25畝 。項(xiàng)目 性質(zhì)為商住 70 ?，F(xiàn)狀為三通一平?？?為5648方米 8.472畝 。項(xiàng)目總 為 萬元(含 currency1)。市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為730萬設(shè) 費(fèi)：560萬其他前 費(fèi) ：130項(xiàng)目總 12003.84億元。項(xiàng)目總建筑 約32000平方米。劃建設(shè) 2 。項(xiàng)目建設(shè) 由 業(yè)發(fā)展 負(fù)責(zé)。2、項(xiàng)目概況 和平是西安市商業(yè)、辦、餐飲娛樂的主要大街之一。隨 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)的 -西部大發(fā)，西安 成為西北 區(qū) 、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì) 交 的 。和平為西安市商業(yè)、currency1融形 口的 ，已展現(xiàn)在 人 前。在此 建 和平大廈 其商業(yè) ，它的 級(jí) 、 店、商場(chǎng)、 、 、學(xué) 設(shè) ，配之以 “的交通 件，項(xiàng)目建成入 和 商業(yè)文化中心交相 ，構(gòu)成的商業(yè)，成為 一道currency1的景。發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨 西安 市 戰(zhàn)略的深 實(shí) ， 市基礎(chǔ)設(shè) 建設(shè)布“ 發(fā)fi 的變化，在此基礎(chǔ)fl，隨 市 布“的 完善，交通狀況的善， 導(dǎo)人們 、消費(fèi)觀念的本性變革。內(nèi)核心商圈 相當(dāng)平的經(jīng)濟(jì)”力和消費(fèi)引力，據(jù)西安市 市建設(shè)總體規(guī)劃 ， 成為 后幾 重商 區(qū)。據(jù) 業(yè) 后三 的戰(zhàn)略規(guī)劃， 以業(yè)化的商業(yè) 為主要發(fā)展目 ，占核心商圈 是 了西安 市建設(shè)的需要， 合業(yè)長(zhǎng)發(fā)展目 ，論在戰(zhàn)略fl還是在戰(zhàn)fl，是 和要的。第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析2004 ，西安人 在市 、市 的 領(lǐng)導(dǎo) ， 以 小平理論和 三 代 重要 為指導(dǎo)，深入 的 大、 三中和四中 ，以學(xué)的發(fā)展觀 領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “， 行中 的宏觀調(diào) ， 四化 理念， 經(jīng)濟(jì)在平 、的 道fl行，并 現(xiàn) 總量與構(gòu)、 與 調(diào)發(fā)展的“ ，各項(xiàng) 業(yè) 發(fā)展，人 平 提 ， 市 能 一增強(qiáng)， 實(shí)現(xiàn)了 制的發(fā)展目 ，一 主要經(jīng)濟(jì)指 新 。1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市 “ ，2004 西安市 總 GDP 109587億元， 可 格 ， fl 增長(zhǎng)135。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大 ，增長(zhǎng) 連續(xù) 在13以fl，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁fl了新臺(tái)階，并入一 新的增長(zhǎng) 。其中第一 業(yè)增 6005億元，fl 增長(zhǎng)67；第二 業(yè)增 49567億元，增長(zhǎng)156；第三 業(yè)增 54015億元，增長(zhǎng)123。成為西北 區(qū)首 突破千億元的 市。2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨 經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展平的提 ，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也 人們的消費(fèi)觀念發(fā)了巨大的變化。在普通市 的消費(fèi)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次 現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，據(jù) ，2004 西安市 恩格爾 數(shù)為34.4，白領(lǐng)階層的恩格爾 數(shù)低26， 裝、電、通訊、交通、教育、娛樂 消費(fèi)額均 fl 所增，說明市 的消費(fèi)構(gòu)發(fā)了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)心理滿足型消費(fèi) 行了成 的 。西安老而 秘的文化、 深的 ，刺激 各 的旅游人士前。據(jù) 明：2004 西安旅游業(yè) 接待旅游、參觀、訪問及從 其他 動(dòng)的海 游客65萬人次， fl 增長(zhǎng)93；接待 內(nèi)旅游者2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長(zhǎng)291。旅游總收入1544億元，其中 際旅游 收入33億美元，分別 fl 增長(zhǎng)451和13倍。 市擁 接待游客10萬人以fl的景區(qū)20 ； 4A級(jí)景區(qū)9 ；為適新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要， 末 市 級(jí) 72，其中 級(jí) 4，四 級(jí) 13。3、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命據(jù) 西安市 經(jīng)濟(jì)和 發(fā)展第 劃綱要 的 ，西安市以旅游業(yè)為龍頭的市化 現(xiàn)前所未 的 發(fā)展。在此基礎(chǔ)fl，為適西安的 性 市布“，大 市市郊的 市化建設(shè)，大量的人口 遷， 環(huán) 商業(yè)布“密 大大提 ，從而帶動(dòng)西安 市旅游業(yè)的 發(fā)展。傳 的商圈均設(shè)在人口密集、交通繁忙的 段，滿足傳 的消費(fèi)模。但是，隨 人們 平的提 ，尤其是人們對(duì)大宗消費(fèi)觀念的變，汽車已經(jīng)成為越越人們的普通交通 。據(jù)交通部門的 ，西安市現(xiàn) 汽車22萬輛，并且仍然以平均每 6萬輛的 遞增。范內(nèi)， 汽車擁 量已經(jīng)突破1500萬輛。西 總 已突破1300， 居西部第二。隨 交通的斷完善， 內(nèi) ，省內(nèi)省 ，區(qū)域、 域消費(fèi) 在形成風(fēng)尚?？梢灶A(yù)見，在久的 ， 市間的人口 動(dòng)將 層次發(fā)展。4、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：l 從消費(fèi)構(gòu)fl分析：消費(fèi)者已從低層次 層次消費(fèi) 變。隨 收入平的逐提 ，數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐提 ，旅游消費(fèi) 逐提升 ；l 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇fl分析： 由去的傳 消費(fèi)區(qū)新 消費(fèi)區(qū) 。在原住 已能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài) 的節(jié)奏、 率的消費(fèi)需求， 而刺激了近兩 方 未艾的省、區(qū) 自助游 的蓬勃發(fā)展。l 從消費(fèi)形fl分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)綜合型消費(fèi) 變。隨 、 、學(xué)習(xí)節(jié)奏的，人們?cè)谧⒅?率的同時(shí)也注重 率的提 ，合休閑、娛樂，購與一體的一站消費(fèi)形態(tài)已成為人們 “ 時(shí)間、豐富業(yè)余 方的fl佳選擇。l 從消費(fèi)層次fl分析：人們?cè)谧非?質(zhì)享受的同時(shí)，追求 fl的享受。隨 平的斷提 ，消費(fèi)者斷調(diào)整自己對(duì) 質(zhì)享受與 享受的 ，以追求 素質(zhì)的提 ；l 從消費(fèi)時(shí)性分析：隨 收入的逐提 和 障體 的逐完善，之各類庭常 品已基本 滿足。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者， 別是當(dāng)代 業(yè)者，已 節(jié) 為庭 劃的 一，而是 劃 時(shí)消費(fèi)，在滿足傳 型消費(fèi)的同時(shí)，需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。以fl深層次的消費(fèi)觀念的變化， 在逐 變成 范內(nèi)廣 的 消費(fèi)的變遷。5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 述西安酒店業(yè)尚 巨大 力西安市是 的 文化 和 際旅游 市， 豐富的旅游 。 的人文景觀和 美的自然 ， 西安的旅游 在 前 。西安的旅游 密 大、 、級(jí)別 的 ，以 、入 、樂 為代 的 旅游品引了海內(nèi) 大量游客前西安旅游觀。據(jù) ，西安每 自內(nèi) 的游客總數(shù)達(dá)到近16001700萬余人次，其中2001 西安接待 旅游者70萬人次，接待 內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中 收入2.9億美元，巨大的旅游 為西安的旅游業(yè)帶豐currency1“的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè) 行業(yè)帶了巨大的機(jī)遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)為旅游 業(yè)的相 業(yè)，是深受其“，強(qiáng)大的旅游 為西安酒店業(yè)的發(fā)展提“了越的 件和廣的發(fā)展間，酒店業(yè)也因此 了豐currency1的“。對(duì)西安目前現(xiàn) 的酒店、 店的調(diào)查 ，目前西安 4 級(jí)酒店、6四 級(jí)酒店、15三 級(jí)酒店、20準(zhǔn)三 級(jí)酒店和近100二 級(jí)及以 酒店。調(diào)查還 ，西安目前 級(jí)酒店客 總數(shù)為1700余套，四 級(jí)酒店客 總數(shù)為2600余套，三 級(jí)酒店客 總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三 級(jí)酒店客 總數(shù)為3800余套，二 級(jí)酒店客 總數(shù)為11000余套，以fl所 酒店、 合 客 總數(shù)為22600余套。 調(diào)查數(shù)據(jù) 西安旅游“、西安黃fi、西安旅游 、西安各旅行 ，由以fl單 本fl對(duì)三 級(jí)及以 的酒店 時(shí) 在一 ，以fl數(shù)據(jù)尤其是三 級(jí)以 的酒店數(shù)量略 ， 率 15%；對(duì)酒店客 數(shù)的調(diào)查方與酒店的調(diào)查方相同，酒店客 數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù) 率可能略大， 20%。以fl所 調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn) 率基本fl達(dá)到80%，調(diào)查數(shù)據(jù) 一的參考和研究 。 各酒店 店、 數(shù)和客 數(shù) 情況所 ： 從西安 級(jí)酒店 和西安酒店客 數(shù) ，目前西安 級(jí)、四 級(jí)、三 級(jí)、準(zhǔn)三級(jí)和二 級(jí)及以 酒店分配 分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二 級(jí)及以 的酒店所占 占到大數(shù)，而準(zhǔn)三 級(jí)以fl的酒店數(shù)合 31%， 明目前西安酒店業(yè)還是以中低”次酒店為主。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng) 狀況 ，目前主要 在以 幾情況：、酒店的布“在各 區(qū)之間平， 現(xiàn)在 內(nèi)、 南和 東三 區(qū)的酒店數(shù)幾 占到西安市所 酒店數(shù)的75%80%；而 西、 北和西 新三 區(qū)酒店數(shù)合 到所 酒店數(shù)的20%25%，可見酒店在各 區(qū)之間的分布分平。 、酒店的入住率受旅游 節(jié)變動(dòng)的 常明， 和 同一 酒店 現(xiàn)為， 現(xiàn)為 。、酒店所 的 對(duì)酒店的入住率 巨大， 的酒店論 能 相對(duì)的入住率，而 的酒店其入住率一直fl去。、準(zhǔn)三 級(jí)以fl的酒店其經(jīng) 狀況整體fl要低”次的酒店，但在準(zhǔn)三 級(jí)以fl的酒店之中仍然 在 所帶的 。據(jù)西安旅游“調(diào)查數(shù)據(jù) ，西安所 酒店的 平均入住率達(dá)到5665%，與本次 調(diào)查 的入住率 69.7% 基本 合，從 數(shù)據(jù) 明，西安酒店業(yè)整體經(jīng) 狀況 常的“平。調(diào)查中 部分酒店 近 酒店的客 入住率 ，經(jīng) “也逐 ， 低西安酒店業(yè)的平均“平，而市場(chǎng) 態(tài)勢(shì) 越越激 ，整 酒店市場(chǎng) 他們 慮；但 一方 ，一 酒店 一直 的入住率 酒店 新區(qū)新 元 其入住率常 在90% ，并 的“， 明管西安酒店業(yè)的 越越激 ，但仍 酒店在 激 的 態(tài)勢(shì)中從 “， 一在說明酒店業(yè)是 管理 能的行業(yè)，它經(jīng) 的 但與酒店提“的 件 ，而且它提“的 件 為重要，在酒店的管理fl為客 ，提“的 細(xì)、 到、 合客心，可能 大的市場(chǎng)。相 ， 自 ，新的酒店，自然 了 市場(chǎng)所 的命。因此，整 西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 ，市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，市場(chǎng)可發(fā)的間尚在，酒店業(yè)前景目前還 。西安目前酒店客 數(shù)以22600套 每入住率 為100% ， 365西安酒店所 客 可接待的 客數(shù)為820萬余人次，而2001 西安 接待游客達(dá)到1685萬人次，在 1685萬人次中 去需要在當(dāng) 酒店、 店、待所住 的游客 部分旅客 居在所在的學(xué) 和西安本市居 到西安及 旅游區(qū)游的人數(shù)，每 需要 西安酒店、店的人次 9001100萬人次 約占所 游客的55%65%， 一 分 為守?cái)?shù)據(jù) ， 數(shù)字 去西安酒店所 客 可接待的 客數(shù)820萬余人次后尚 80280萬余人次需要住 西安的酒店，以每 酒店客 數(shù)300套 ，尚需725 酒店 待發(fā)。 以目前西安酒店的平均入住率60% ， 西安尚 1241 酒店的發(fā)間，由此 ，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可發(fā)間尚在，但對(duì)其業(yè)的經(jīng) 背景為 重。實(shí)fl，在以fl 中 的每 需要 西安酒店、 店的人次為9001100萬人次為守 ， ，在 8901100萬人次中還 每 自 內(nèi) 因 的群體，由此可見，西安的酒店業(yè) 實(shí)還 在 樂觀的發(fā) 力。西安酒店業(yè)目前經(jīng) 狀況分析酒店入住率70%， 現(xiàn)尚可對(duì)本次 中的20酒店的調(diào)查 ，20酒店平均客 入住率達(dá)到70%，其中客 入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合 占到58%；客 入住率最達(dá)到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。 明，西安酒店整體入住率平均平基本維 在70% ，同酒店之間 由 理 和經(jīng) 方的 而 其入住率 現(xiàn)參齊的情況。酒店 準(zhǔn)間 以20m2居1428m2均 分布本次調(diào)查 ，20酒店的主力客 均為 準(zhǔn)間，其 平均為20m2 ，其中 從1428m2均 一 的分布。 為20m2的 準(zhǔn)間居最占31.6%，15m2、18m2、19m2和22m2的 準(zhǔn)間各占10.5%，14m2、24m2和28m2的 準(zhǔn)間各占5.3%。 明，目前西安酒店的主力型為 準(zhǔn)間，其 主要集中在20m2 。 ，西安酒店的 準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所 客 的 重為74%，而68.5%的酒店其 準(zhǔn)間占所 客 數(shù)的 重70%， 明，目前西安的酒店大部分是以 準(zhǔn)間為其主要客 。 客 以中”次居、中、低”次各 調(diào)查數(shù)據(jù) ，在所 調(diào)查的酒店中 、中、低”次客 平均分配 為18%：66%：16%，其中以中”次客 最， ”次和低”次客 數(shù)量相當(dāng)。 一分析發(fā)現(xiàn)，在所 調(diào)查的酒店中 一酒店其 ”客 占了40%，兩 10% 酒店其 ”客 占總客 數(shù)的30%，其他的酒店其 ”客 均20%。從調(diào)查 的酒店經(jīng) 狀況 ， ”客所占 重大的酒店在 時(shí)尚可 的入住率，但一旦到了 ，其客 入住率相對(duì) 低。此項(xiàng)分析 明， ”客 重太大，其市場(chǎng) 相對(duì)大，相對(duì)而言， ”客 重 的酒店其市場(chǎng) 性似 略小一 。酒店客以散客為主、旅行團(tuán)體居其次調(diào)查 明，西安酒店接待的客主要是以散客為主 占35% ，其次是旅行游客26% ，兩者合 占61%， 明西安目前酒店的經(jīng) 對(duì) 主要是針對(duì)散客和內(nèi) 的旅行游客。以參 、商洽談、培訓(xùn)為目的入住的客占16%，機(jī) 單 以西省其它 區(qū)為主 占13%，其它消費(fèi)形占10%。 注的是，近 ，以參 、商洽談、培訓(xùn) 為目的的消費(fèi) 增長(zhǎng)之勢(shì)， 提醒酒店經(jīng) 者，何為 準(zhǔn)客提“的商 件從而在眾的酒店中占 的客 是酒店“增長(zhǎng)與否的一 重要 略。從對(duì)酒店的客 齡的調(diào)查 ，客的 齡重要以中、青 人為主，同時(shí)也乏 和長(zhǎng)的人。消費(fèi)者 業(yè)fl 常明 的區(qū)分，從業(yè)老板、 體老板、 官、經(jīng)理、 業(yè)白領(lǐng)到學(xué)均 一 的 。而客的消費(fèi) 征 主要是旅行消費(fèi)、 消費(fèi)、商消費(fèi)和住 餐飲 ，其中又主要以旅游消費(fèi)和商消費(fèi)為主。旅游 現(xiàn)在3-5月和9-11月入住率最 的為中”客 調(diào)查 ，幾 所 的酒店其經(jīng) 峰 現(xiàn)在旅游 ， 客 入住率最 的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月， 基本fl 半 的 ；6月、7月、8月和12月、1月、2月為一 中的 ，在 間，數(shù)酒店的客 入住率低平均平， 部分酒店的入住率尚足30%40%，可見，酒店受 節(jié) 是常大的。西安酒店市場(chǎng)并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚 發(fā)“間調(diào)查 ， 80%的酒店經(jīng) 者為目前西安酒店市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到飽和，他們 觀的原因是因?yàn)榻?酒店的客 入住率 ，經(jīng) “也逐 ，整 西安酒店業(yè)的平均“在 ，而市場(chǎng) 態(tài)勢(shì) 越越激 ， 整 西安酒店業(yè) 景氣狀態(tài)。 說 起道理，但要 每 內(nèi) 到西安旅游的人次 1500-1800萬人次 知道西安目前酒店之所以 景氣 者“率 以前 低了 的原因其實(shí)是西安酒店自fl對(duì) 巨大的旅游 充分的發(fā)“ ，造成相當(dāng)一部分旅客 的浪費(fèi)。 者，一 酒店抱殘守、并新識(shí)，以一 動(dòng)的方去 對(duì)此巨大的旅客 ， 的酒店別說賺取“，虧損 錯(cuò)了。所以， 西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說是 的，西安的酒店尚 大的發(fā)間和商機(jī)。大部分酒店設(shè) 咖啡廳、茶 、餐店、棋室大型配套游泳池、 fl設(shè) 未能跟fl調(diào)查 ，所 酒店咖啡廳、茶 、餐店和棋室的配率分別為18%、24%、18%和16%，而對(duì)游泳池、 fl設(shè) 的配分別為3%和13%， 明西安酒店在相 配套 方明帶 避重 的傾， 對(duì)易的、成本低廉 “可設(shè) 咖啡廳、茶項(xiàng)目 重視，而對(duì)入成本大、收 相對(duì) 小但對(duì)客說常需求的 項(xiàng)目大型 fl 、游泳池 設(shè) 明入夠， 明西安酒店經(jīng) 者在酒店的發(fā)和經(jīng) fl目還是 短視，乏長(zhǎng)的考慮。所謂 人慮、 近 ， 對(duì)目前 日 激的酒店市場(chǎng)， 、 跟fl的酒店已經(jīng) 力從心，深感 的殘酷，而市 fl 、 件 平一 的酒店，其業(yè)績(jī) 蒸蒸日fl， 說明，酒店的各 、 件 對(duì)一 酒店的發(fā)展起 常重要的 ，酒店經(jīng) 者 充分識(shí)到 一， 努力提 方 的 準(zhǔn)方能 酒店敗之 。各酒店 格一，市場(chǎng) 一 準(zhǔn)調(diào)查 ，西安目前各大酒店的門市報(bào) 一， 是同 段同級(jí)別的酒店其門市報(bào) 也各 同， 現(xiàn) 大的 。各大酒店 二 級(jí)以fl 的報(bào) 從100元以 最 2000元 報(bào) ，而各大酒店的折扣 惠 也一 ， 的酒店為了占客， 相，最低折扣 低5折， 所謂的 格戰(zhàn) 整 酒店業(yè)的“平縮的同時(shí)，又 整 酒店業(yè)的管理混亂，因此，針對(duì)同級(jí)別、同 段、同 節(jié)制 相的 格制 準(zhǔn)和折扣 準(zhǔn) 一 的 準(zhǔn)已是刻緩，它 到西安整 酒店業(yè)的發(fā)展。西安酒店業(yè)目前 在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r太景氣 主要發(fā)在 的 ，酒店業(yè)平均“相 前兩 所 ， 現(xiàn) 情況的原因是方 的，歸納起主要 在 以 一 問題：1、整 酒店行業(yè)管理太規(guī)范， 格制 一的 準(zhǔn)。整 酒店行業(yè) 一 一的 格制 準(zhǔn)，在 格的制 fl各 酒店據(jù)自己的經(jīng) 狀況制 自己的客 格，由整 市場(chǎng) 格的制 混亂， 酒店之間往往通 格 一因素做文章以引客， 可避 各酒店間因占客而展激 的格戰(zhàn)，而 格戰(zhàn)的 往往 整 酒店業(yè)的平均“ 縮。2、 跟fl客 在設(shè) 和裝修布fl未能 體現(xiàn)人性化和 性化， 客 內(nèi)部設(shè) 已經(jīng)陳舊，設(shè)的配”次夠，也夠 。3、 跟fl酒店在客細(xì)入微的心理需求方 行細(xì)心的研究和發(fā)，所提“的 大眾化， 的項(xiàng)目也單一， 考慮同客之間的 化 ，而整 酒店的管理 也 體現(xiàn) 酒店經(jīng) 的 性化，相 ，酒店制 的一 倒客落入一 約束、自由的 。4、消費(fèi)理念宣傳夠酒店經(jīng) 者在經(jīng) 方 維守， 新識(shí)， 抱殘守、新 的經(jīng) 之道 酒店在客深層次需求方 發(fā)夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方 做 ， 的 往往 它們逐 客所遺忘，經(jīng) “自然也 難 到。5、整 西安的酒店業(yè) 形成規(guī)模西安酒店 為止二 級(jí)以fl的酒店基本達(dá)到120，但論是二 級(jí)酒店、三 級(jí)酒店還是 級(jí) 的四 級(jí)、 級(jí)酒店，到目前為止尚未 一酒店客 數(shù)達(dá)到1000套以fl， 說哪酒店的客 數(shù)能達(dá)到2000套 者2000套以fl， 說明西安目前的酒店論級(jí) 何，尚未 一酒店 達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng) 規(guī)模，自然談fl所謂的規(guī)模。實(shí)fl，以西安此巨大的旅游 同時(shí)西安又是西部發(fā)的頭堡 市，商引 的 也引大量的商人士入駐西安， 西安的旅客 豐富 ，完 件依靠酒店的規(guī)模引旅客，以賺取豐currency1的“。6、酒店市場(chǎng)布“夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在 內(nèi)、 南和 東， 三 區(qū)的酒店數(shù)占所 酒店數(shù)的75%，而 西、 北和西 新酒店數(shù)合 才25%。以西 新為 ， 西 新內(nèi)的酒店兩三， 新 元 三 級(jí) 、豪門新 大酒店和西航 ，而以西 新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)和消費(fèi)力狀況，完 發(fā)酒店的市場(chǎng) 件，因此，從西安目前酒店的分布狀況 實(shí) 在合理情況， 為目前一 白區(qū)域發(fā)的酒店類 業(yè)提“了發(fā)的間。從以fl對(duì)酒店業(yè)目前 在的一 問題分析 ，西安整 酒店業(yè)的管理fl 混亂，也乏大管理的概念，各酒店在 格的制 fl 一 一的 準(zhǔn)，而各酒店在各 、 fl也 所縮，對(duì)客深層次需求的發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸 方 是做的 之又 ，自 、新的 他們?cè)谑袌?chǎng) 分 動(dòng)的 ，因此，整西安酒店業(yè)的發(fā)展 ，一方 但要在整 酒店行業(yè)方 制 相 的行規(guī)和 準(zhǔn)， 一方 為酒店業(yè)的構(gòu)成單元酒店自fl也要大膽新，斷提 、 的規(guī)格，充分挖掘客內(nèi)心深 所需要的東西，實(shí) 性化、人性化的管理 ，同時(shí)大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的 。西安酒店寓市場(chǎng)分析西安酒店寓發(fā)展現(xiàn)狀 述西安目前酒店寓的發(fā)展 說尚 白市場(chǎng)，管最近兩 相繼 現(xiàn)了幾以酒店寓命 的樓盤湯姆寓、中 商酒店寓、西部電子 F座的 酒店、新 元 和 發(fā)的 晶島 ，但整 西安的酒店寓市場(chǎng)而言，酒店寓幾 還 起 者說剛剛才起 。酒店寓 歐洲，后引入中 。在 ，酒店寓一直倍受市場(chǎng)青睞，在我 幾 發(fā)達(dá) 市深圳、廣州、fl海、北京相繼 現(xiàn)了 酒店寓并成為新新一族的新寵，酒店寓落西安 是最近兩 的 ，管市場(chǎng)對(duì)此 業(yè)也 炒，而酒店寓也 其它 業(yè)所 擬的 引 級(jí)酒店的 能和管理模，既可居住又可辦， 格也普遍 一般酒店低，而且它還 常明的 能 ，但 為止西安的酒店寓尚未形成一 的規(guī)模。對(duì)目前已經(jīng) 現(xiàn)的幾 以酒店寓 者 酒店、酒店商寓 行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆寓、 晶島 和中 商酒店目前代 了三酒店類型，湯姆寓實(shí)際fl是 酒店， 晶島 是 酒店寓，而中 商酒店 為酒店商寓。以 三類酒店 業(yè) 行對(duì) 分析：湯姆寓 屬 酒店。 酒店，亦稱 酒店寓，它 歐洲，70 代 傳 美 。自美 二戰(zhàn) 間盛行而 。在 內(nèi)， 酒店首先 入深圳，其次而及fl海、北京、 市，近 在內(nèi) 一 發(fā)達(dá) 市成、西安、重 也 現(xiàn)。 酒店實(shí)質(zhì)是 時(shí)酒店 ， 在一 時(shí) 內(nèi) 酒店住 娛樂設(shè) 的“，“可以fl市 ，也可 交 。由一般酒店通常 ，而 酒店可以購 在一 時(shí) 內(nèi)的住 設(shè) 的“， “還 fl市 和交 的 能，因而它 居住 能的同時(shí)也可以為 之 ， 一，可說是與一般酒店的主要 之 。 酒店在發(fā)達(dá)旅游 市 區(qū)最為 行，它通常建一 市的旅游要道，以擁 充足的客和 的 率，因而， 酒店 說也是旅游的 。而湯姆寓可以說是是在西安 旅游 的背景 而的。 東 對(duì) 的 中 商酒店 ，是西安第一 酒店商寓。中 商酒店酒店、 字樓、居住 項(xiàng) 能，它與一般的酒店寓的主要區(qū)別在 酒店商寓在酒店寓的基礎(chǔ)fl還 SOHO的 能，一般的酒店寓管也可以居住和辦，但其辦環(huán)及酒店商寓，而SOHO 然 的是辦和居住的子，而且辦環(huán)越，但 乏酒店商寓酒店的 級(jí) ，因而從 能fl ，酒店商寓與酒店寓和SOHO 在常明的區(qū)別， 區(qū)別 酒店商寓相 酒店寓和SOHO而言，其 能、 、”次 。中 商酒店也 是基其的居住、辦 件和細(xì) 到的 級(jí)酒店 而受到市場(chǎng)青睞，據(jù)調(diào)查，中 商酒店客 豐富，入住率 ，而且 大一部分為長(zhǎng) 客，中 商酒店也因此 豐currency1“。由 新 擬建的 晶島 為酒店寓， 時(shí)它 建成集辦和居住一體的 業(yè)形，并 引 級(jí)酒店的 能和管理模， 其居住和辦環(huán) “和 適。由 晶島 為酒店寓， 居住和辦的 能，同時(shí)又享受酒店的 級(jí)，因而其 的客 主要是 級(jí) 業(yè)白領(lǐng)、單fl 族、 者、本市中小型、 商人士和一 知 辦 。由 酒店寓 酒店、寓和居住的 能，而 currency1又 一般酒店要低，所以它依靠 品質(zhì)的 、 大的市場(chǎng) 在 和內(nèi)一 發(fā)達(dá) 市， 酒店寓分受 ，其平均 率達(dá)到60%以fl，因而它相當(dāng)?shù)?，其的 能也 引大量 者的目。但由 晶島 的是 后 方 業(yè)主購 業(yè)后又 發(fā)商并其代為經(jīng)管，一 之后發(fā)商又 業(yè)的所 和 交還 業(yè)主 ， 方目前 成 的在西安為數(shù) ， 的 和參考對(duì) ，而 酒店寓在管理和經(jīng) fl又 相當(dāng) 的 含量，因此， 晶島 方帶 相當(dāng)大的性，發(fā)商 充分的考慮到 一。從以fl對(duì)酒店寓 晶島 、 酒店湯姆寓和酒店商寓中 商酒店的分析發(fā)現(xiàn)，論是湯姆寓還是中 商酒店，其在市場(chǎng)的受 相當(dāng)，市場(chǎng)對(duì)此也青睞 ；而 晶島 由其座落的 段論是自然景觀環(huán)、人文素質(zhì)、交通狀況 currency1的勢(shì)，而西 新的發(fā)展勢(shì)頭為 酒店寓造了分的發(fā) 件和發(fā)展前景。管酒店寓 者 酒店、酒店商寓 目前在西安尚 白市場(chǎng) 基本 白市場(chǎng) ， 大的發(fā)間，同時(shí)西安巨大的旅游 也為酒店寓的發(fā)和發(fā)展造了分越的環(huán)和 件，但是， 西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段 現(xiàn)了 問題一 ， 酒店寓在發(fā)之未能做長(zhǎng)的、通盤的考慮和相對(duì) 準(zhǔn)的市場(chǎng) ，西安酒店寓也 遇到與當(dāng)前酒店 的同 難題，因此，在酒店寓的發(fā)與經(jīng) 中 分 醒的識(shí)，在發(fā)之 做長(zhǎng)之 ，尤其對(duì) 準(zhǔn)的 。西安酒店寓前景預(yù)測(cè)西安是 發(fā)達(dá)的旅游 市，巨大的旅游 為西安酒店寓市場(chǎng)的發(fā)提“了常廣的發(fā)展間，同時(shí)，西安目前 酒店寓 酒店、酒店商寓 為數(shù) ，基本fl 形成 市場(chǎng) ， 為酒店寓的發(fā)和發(fā)展提“了相當(dāng) “的發(fā)間， 明，目前西安酒店寓大 所為，其市場(chǎng)前景分 。本次調(diào)查也 ，市 對(duì)酒店寓的市場(chǎng)前景普遍 為 ，其中 60%的 訪者為 酒店寓發(fā)展前景錯(cuò)，1/3的 訪者 酒店寓的發(fā)展前景一般，其最 的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要 整 酒店寓市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范 和 態(tài)勢(shì)以及酒店寓提“的 件和 件 的內(nèi)和成 ，因此，目前的形勢(shì) ， 部分 訪者對(duì)此 業(yè) 謹(jǐn) 態(tài)。而為酒店寓前景 的 訪者人數(shù)所占 為7%， 明市 整體fl還是 酒店寓，當(dāng)然，在為酒店寓 前景的同時(shí)，他們也 現(xiàn) 慮，是對(duì)酒店寓能否挖掘和 提“客內(nèi)心深 所需求的 并 抱太大的心，由此可見，對(duì)酒店寓客相對(duì) 準(zhǔn)的 和對(duì)他們心需求的挖掘和研究 是酒店寓發(fā)和經(jīng) 成敗的一 常重要的因素。酒店寓未發(fā)展的相 管巨大的旅游 西安還是西部大發(fā)的頭堡 市 為西安酒店寓的發(fā)和發(fā)展提“了分越的 件和廣的間，但由酒店寓 業(yè)在西安目前為數(shù)尚 還 形成一 的規(guī)模和大環(huán)，因此一 在的問題尚未 ，而 問題到后可能 到整 酒店寓市場(chǎng)的性發(fā)展，所以發(fā)商 未， 先長(zhǎng)的、 盤的和相對(duì) 準(zhǔn)的 劃和 。從西安酒店市場(chǎng)目前 的問題 ，大的方 是整 酒店行業(yè) 一 可以 行的 格制 準(zhǔn)，以酒店在制 門市 格、折扣和惠 方 各自為 ， 混亂，從而為占客 行殘酷的 格戰(zhàn) ， 整 酒店行業(yè)“受損；而小的方 現(xiàn)在酒店本fl因fl守舊、新，在酒店業(yè) 日 激 的環(huán) 以一 動(dòng)的經(jīng) 方去 對(duì)市場(chǎng)， 但能為酒店帶豐currency1的“， 而可能 市場(chǎng)所 ，因此，論是整 酒店業(yè)的大環(huán)還是酒店本fl經(jīng) 的 略和方 在 問題，而 問題嚴(yán)重 到酒店業(yè)的長(zhǎng)發(fā)展。 西安休閑、娛樂、 fl市場(chǎng)現(xiàn)狀 述西安休閑、娛樂、 fl市場(chǎng)“間廣對(duì)西安部分 fl、娛樂、休閑、餐飲場(chǎng)所經(jīng) 狀況的調(diào)查 明，目前西安餐飲市場(chǎng) 現(xiàn) 常的態(tài)勢(shì)，從 行業(yè)的 體老板從中賺取了常豐currency1的“；而 fl、娛樂、休閑市場(chǎng)未達(dá)到飽和，尤其是融 fl、娛樂、休閑、餐飲 能一體的大型娛樂 fl 動(dòng)中心為數(shù) ，市場(chǎng)可發(fā)的間 樂觀。時(shí) 休閑、娛樂、 fl 消費(fèi)形 成為一消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前的一族 是一 相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng) 相對(duì) 大的需求 力，消費(fèi)形勢(shì)。西安休閑、娛樂、 fl場(chǎng)所經(jīng) 狀況 分析fl中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場(chǎng) fl中心的經(jīng) 規(guī)模普遍在200 m2 4000 m2 ，可同時(shí)納人數(shù)在200人 。經(jīng) 時(shí)間：數(shù) fl中心 業(yè)時(shí)間從 fl8：00 8：30 ，到fl的21：00 2：00束。經(jīng) 峰 基本 現(xiàn)在fl10：00到12：00以后，一直續(xù)到 7：00到fl23：00 。消費(fèi)者 齡和性別 征：消費(fèi)者 齡和性別往往據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目同而 所 ，對(duì)力量、動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目currency1、“機(jī)、訓(xùn)、力量訓(xùn) 主要為fi性， 齡以1840fl的居；而一般的動(dòng)項(xiàng)目 fl車、 機(jī)、綜合訓(xùn)機(jī) fi性別的 客均 一 的 ，但仍以fi性居，而 齡 在1850fl之間。消費(fèi)者fl份 征：以休閑、 美、美體、 為目的的消費(fèi)者主要以性居，fl份主要為 業(yè)白領(lǐng)和學(xué)；而以動(dòng)、力量、發(fā) 為目的的消費(fèi)者以fi性居，fl份主要為 業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和 的業(yè)老板。消費(fèi)的目的：fi性以動(dòng) fl、力量訓(xùn)、發(fā) 主要目的，也 部分是 放和 考慮。性 主要以 fl、 美、 體形、 和放為目的。消費(fèi)類型：fi性主要以齡 、“機(jī)、力量訓(xùn)、綜合訓(xùn)機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中“機(jī)、綜合訓(xùn)機(jī)最受 。性主要消費(fèi)的類型 齡 、 美，也 部分 行“機(jī) 項(xiàng)目的消費(fèi)。休閑、娛樂、 fl場(chǎng)所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場(chǎng)現(xiàn)狀 述西安休閑、娛樂場(chǎng)所經(jīng) 現(xiàn)狀 分析西安休閑、娛樂、 fl場(chǎng)所經(jīng) 狀況綜合分析項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi) 兩類型， 每次 費(fèi)和月、 費(fèi)?！皺C(jī)、 機(jī)、 fl車 消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為5元/小時(shí)，月、 收費(fèi)情況為： 月 每300元； 每2580元； 每3800元。茶 、咖啡廳、餐廳、飲 廳、酒”經(jīng) 狀況調(diào)查規(guī)模：茶 、咖啡廳、餐廳、飲 廳、酒” 經(jīng) 場(chǎng)所經(jīng) 規(guī)模普遍在30 m2 400 m2 最可同時(shí)納人數(shù)在100120人 。經(jīng) 時(shí)間：數(shù) 業(yè)時(shí)間從 fl9：00 ，到fl的22：302：00束。經(jīng) 峰 基本 現(xiàn)在fl11：3012：30，fl20：0022：30 。消費(fèi)者 齡和性別 征：fi消費(fèi)者基本 均態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者 齡90%集中1840fl，其中1825fl、2530fl和3040fl 齡段人群 基本fl各占1/3。消費(fèi)者fl份 征：大部分 約占60% 為 業(yè)白領(lǐng)和學(xué)，也 一部分業(yè)老板，自由 業(yè)者。消費(fèi)的目的：80%90% 休閑的目的，50%60% 商談業(yè)的需要，30%40% 品的目的，與交 的占到30%40%。經(jīng) 型及收費(fèi)：主要以 型、小型和豪型居。其中 型 20元/小時(shí)，20 m2 ；小型 20元/小時(shí) 20 m2 ；豪型 30元/小時(shí) 30 m2 。品：fl島咖啡 20元 20-40人/ fl島咖啡口錯(cuò)， 廉 美；大情品 18元 20-40人/ 子美觀、口感、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；大情格調(diào) 18元 20-40人 口感、實(shí)惠、環(huán)；品 78元 10-20人/ 選咖啡、口 ；咖啡 25/20元 5-10人/ 西咖啡 20元/ 30元/ 、口感、適合大眾口 堡 3.5元 100人 格合理、口感 3元 60人 格 、口感；茶 30-50元/ 20-30人 情 到、 歸的感 ；酒 15元/小 3-4人 7元 60人 方 茶 25-40元/ 格合適fl 、游泳、 場(chǎng)所調(diào)查規(guī)模：經(jīng) 規(guī)模普遍在1000 m2 3000 m2 。經(jīng) 時(shí)間：從 fl9：00 到fl的21：00 24：00束。消費(fèi)者 齡和性別 征：fl龍 的 客 齡主要為25fl以 和30-40fl， 主要為 庭消費(fèi)和學(xué)消費(fèi)。fi 均。消費(fèi)者fl份 征：重要為學(xué)和 小 的庭。消費(fèi)的目的：帶小 、學(xué)游泳、 fl。消費(fèi)場(chǎng)所：fl龍 放 最受 項(xiàng)目 造浪池 海 的感 、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000人 池 300人 環(huán) 300人 200人 池 50人 道 100人 道 200人 直道 200人 道 200人 龍道 200人 廳、 總 、KTV 樂廣場(chǎng)經(jīng) 調(diào)查規(guī)模：經(jīng) 規(guī)模普遍在200 m2 400 m2 。可納100人 。經(jīng) 時(shí)間：fl19：00 到第二1：30 。消費(fèi)者 齡和性別 征：廳、 總 主要為fi性；KTV 樂廣場(chǎng)fi 均。 客 齡主要為25-40fl ， 主要為中、青 fi。消費(fèi)者fl份 征：業(yè)老板、 業(yè)白領(lǐng)。消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)。消費(fèi)類型： 廳 小型 50元 6 m2 中型 80元 9 m2 大型 100元 11 m2 KTV 小型 4080元 中型 50120元 大型 70160元 豪型 100200元西安休閑、娛樂、 fl場(chǎng)所經(jīng) 狀況綜合分析以fl對(duì)西安休閑、娛樂、 fl場(chǎng)所的調(diào)查及相 西安旅游 、行業(yè) 、報(bào) 的分析 明，目前西安建fl、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng) 態(tài)勢(shì)，尤其是餐飲和廳、 總 、KTV 娛樂性場(chǎng)所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相 還 ，西安人對(duì) fl消費(fèi)為青睞，論是目前西安最大的 fl 龍 ，還是 維“ 場(chǎng)、溫 堡場(chǎng)所 現(xiàn) 的經(jīng) 狀況。對(duì)西安的 fl樂部，目前主要 中體 樂部 幾、整體規(guī)模大，提“的內(nèi)部設(shè) 和環(huán)略 和單調(diào)，管此，還是 現(xiàn) 的經(jīng) 狀況。時(shí) ，人們 fl、動(dòng)為 的時(shí)尚，對(duì) fl、娛樂、休閑的需要越越大，要求也越越 ，因此，針對(duì)廣大市 主要對(duì) 為大學(xué)、 白領(lǐng)、商人士、美人士 的集各 能一體的大型樂部， 受到市場(chǎng)的 。西安市 提 的目前 一”大對(duì) 放，強(qiáng)化區(qū)域性商 中心 ，推 旅游 業(yè)現(xiàn)代化 的要求，合目前 內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r， 后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)重發(fā)展連經(jīng) 、 管理 現(xiàn)代化 方，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)，經(jīng)濟(jì) 型酒店 成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方的主 。從商業(yè) 本構(gòu) ， 本 旅游業(yè)和”大業(yè)規(guī)模和 力 ， 內(nèi)酒店巨頭及 際酒店大 亦 緊時(shí)機(jī) 入西安市場(chǎng)，參與西安市酒店市場(chǎng)的 ，本 商一股 大的狀況 發(fā)本 變。以2004 末 數(shù)據(jù) ，各項(xiàng)增長(zhǎng)指 變， 后每 新增約78萬人次的旅游客 ， 一 在的數(shù)字還 大。但是，為大型省 市， 每 遞增旅游客 總額，已 的酒店設(shè) 已滿足人們的需求。因此，西安市酒店業(yè) 巨大的市場(chǎng)間和力，當(dāng) 住機(jī)遇，率先灘。第二節(jié) 微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成和平大廈 所在區(qū)域人文環(huán)， 單 經(jīng)濟(jì)環(huán)：項(xiàng)目 以 樓盤發(fā)亦為本項(xiàng)目建設(shè)實(shí) 起到了呼 ， 逐 形成西安市的休閑娛樂繁榮區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè) 目前以大中型餐飲、娛樂和中小 貨店 為主，與 區(qū)域的人口密 和經(jīng)濟(jì)發(fā)展平相 合。由 劃經(jīng)濟(jì) 件 的 ，西安市目前的大型旅游酒店設(shè) 集中中”fl平線fl，格以及學(xué)的經(jīng) 模成為制約發(fā)展的主要因素之一。隨 西安市 市化 的，旅游 業(yè)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻緩。 以fl，在旅游人群的消費(fèi)需求呼喚 ，和平緣線以酒店住 、休閑餐飲、娛樂 體為主體的休閑消費(fèi)街區(qū)呼之欲 。第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況項(xiàng)目 西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)， 和平南端 ，項(xiàng)目 8.472畝，總建筑 可達(dá)32000平方米， 總造 約1.22億元。建設(shè) 分為兩 。其中，基礎(chǔ) 為3500平方米，一層 三層為商業(yè) 10500平方米，四 層為商辦住 及 字間17500平方米。 和平大廈 總 為24米， 率為5.58， 停車場(chǎng) 133 車 。以fl項(xiàng)目均為業(yè)發(fā)展 代為建造。二、項(xiàng)目管理情況：1、 從項(xiàng)目醞釀階段 已 近兩 。因 項(xiàng)目屬掛 ，拆遷 難 大。為此門成了 和平大廈項(xiàng)目部 由總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部 副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部 設(shè)拆遷部、 部、合同預(yù)部、發(fā)部，經(jīng) 部、商部 力配合項(xiàng)目的實(shí) 。2、由 強(qiáng) 力的領(lǐng)導(dǎo)班子，之各部門緊密配合及業(yè)主的 ，本項(xiàng)目目前 、 、費(fèi) 制均在 劃之 。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的 評(píng) 。 為 一和平大廈的 及管理奠 了 的基礎(chǔ)。項(xiàng)目管理 架構(gòu)：業(yè)發(fā)展 副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理三、和平大廈規(guī)劃 情況：2002 經(jīng) 部門對(duì)號(hào)辦 舍 掛，我通 拍，2003 11月取 70 的 平方米，折合畝 。建設(shè) 規(guī)劃許可號(hào)為 2001 187號(hào)。項(xiàng)目四 ：東鄰和平，西與西抗震設(shè) 和 一分“建 管所銜接，南鄰西 道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn) 準(zhǔn)占 5648平方米 折合8.472畝,含代征1.25畝 。 項(xiàng)目的項(xiàng) 劃、 、建設(shè) 規(guī)劃許可、 合同、 續(xù)均已辦妥，已 了實(shí) 動(dòng)遷、建設(shè)的件。四和平大廈設(shè) 說明建筑 征：設(shè) 總建筑 約平方米； 一層， fl二層；建筑 形為長(zhǎng)方體，建筑 級(jí)為二級(jí)，建筑 久 為 。構(gòu) 征： 基 理方為大挖，然 基；基礎(chǔ) 鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震 級(jí)為抗震設(shè)防 8 ；構(gòu)為鋼筋砼框架構(gòu)。3裝修 準(zhǔn)：一最 駐商的實(shí)際要求為依據(jù)，合相 部門的 規(guī) 行。4設(shè) 配：設(shè) 主要設(shè)在 室；、電、暖、消防、調(diào)通、弱電 需求各層也 布，并對(duì)平 劃分了防 分區(qū)；交通 設(shè) 觀電梯、客貨電梯部，各層設(shè)自動(dòng)扶梯8部；“電為雙 10KV線 線，量滿足各需要。、和平大廈項(xiàng)目 展情況及 劃和平大廈 已經(jīng) 三通一平 報(bào)建 續(xù) 在完成，現(xiàn) 在準(zhǔn) 辦理 及 許可 。我為了實(shí)現(xiàn) 設(shè) 、菜單發(fā)，滿足合伙商業(yè)經(jīng) 的實(shí)際需求， 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng) 集團(tuán)對(duì)經(jīng) 場(chǎng)所 的嚴(yán)格要求，對(duì) 行了要的調(diào)整。已完成 及 劃 ：1、完成拆遷 ，已達(dá)到 三通一平 準(zhǔn)；2、報(bào)建 續(xù)完成；3、 驗(yàn)線 完成；4、設(shè) 完成；5、 查；6、辦理監(jiān)理 、 ；7、辦理 許可領(lǐng)取 續(xù)；8、 劃2005 8月 ；9、2005 月份 0.000；10、2006 8月份主體 頂， 裝修 件的 商單 可先行 行裝修 ；11、2006 12月份內(nèi) 裝飾 基本完 ，設(shè) 安裝調(diào)試 ；12、2007 2月份竣 并 交 商單 行裝修及業(yè)準(zhǔn) 。13、2007 7月 業(yè)。第 章項(xiàng)目 一、 依據(jù)宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析成 市場(chǎng)的呼喚 宏觀調(diào)整 件 對(duì) 發(fā)業(yè)業(yè)化 的要求 時(shí)代業(yè)發(fā)展 商業(yè) 業(yè) 商景規(guī)劃業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略” 的 性西安 市化 腳緩 商圈的經(jīng) 壓力范內(nèi)的酒店業(yè)市場(chǎng)巨大的消費(fèi) 力亟待挖掘完善區(qū)域旅游 業(yè)構(gòu)二、 略和平大廈 略項(xiàng)目 和平大廈 是建在發(fā)商、 人、經(jīng) 者、currency1融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者同“ 主體“ 平基礎(chǔ)fl的，實(shí)現(xiàn)方的“ 是 和平大廈 最為成 的發(fā)之一。目前西安市的酒店業(yè)以中 ”為龍頭， 然各 所長(zhǎng)，也擁 為先 的管理 ，但是，在布“fl受 件設(shè) 的制，能滿足消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)的需求，連 導(dǎo)經(jīng)者和 人的 報(bào) 望受到酒店 能力的“，currency1融機(jī)構(gòu)的“ 最 的障。概念 ：際化西安 市 口經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi) 要素一：人性化設(shè) 準(zhǔn)，酒店規(guī)劃先原 ，酒店設(shè) 的先 性；要素二：合理的客 型設(shè) ，滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)間的 適性要求。以實(shí) 型商間滿足入住酒店后的各要求，達(dá)到消費(fèi)者與經(jīng) 者的互“互動(dòng)；要素三：綠 酒店設(shè) 、障礙人性 懷。入項(xiàng) currency1設(shè) “殘疾人 的 通道、 間 設(shè) 、入 費(fèi) 游樂中心、小型 療機(jī)構(gòu)、大型享間 設(shè) 場(chǎng) 充分滿足各消費(fèi)者的 殊需求。要素四：四 一體，平核心“ 。通各型的化合，在滿足旅客需求的同時(shí) 低酒店經(jīng) 成本，從而能夠 消費(fèi)者大的 “間，同時(shí)由 性乃 連酒店業(yè)態(tài)的 入，但能 低消費(fèi)者的消費(fèi)成本，而且能夠滿足同消費(fèi)者的需求，為消費(fèi)者提“的惠間。旅游住 需求 報(bào)需求發(fā)“需求貸 收需求經(jīng)深入研究和充分論， 和平大廈 項(xiàng)目整體 ：酒店業(yè)態(tài) ：滿足 際化酒店發(fā)展需要，建設(shè) 中 的集住 、娛樂、文化、 fl、餐飲、旅游 為一體的經(jīng)濟(jì)型酒店 中心。要求引 酒店機(jī)構(gòu)目 為 雅 、美 經(jīng) 實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)機(jī)構(gòu)。目 市場(chǎng) ：NO：以 的酒店和智能化、學(xué)化的酒店管理， 市場(chǎng)對(duì)新型酒店業(yè)的呼喚，引領(lǐng)西安時(shí)尚消費(fèi)潮 ，帶動(dòng)、甘、寧乃 整 西部 區(qū)酒店格“的變革。成為 游客西安的一 觀購 旅游景和 志性消費(fèi)場(chǎng)所。第 章 略和平大廈 項(xiàng)目 目 本項(xiàng)目總建筑 ：32000建設(shè) ：24 月：10 月 商：18000、 14000 合同總額：1.344億元 20 、 安 為 造區(qū)域商圈、刺激 ， 化 ，據(jù) 內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 市旅游 市場(chǎng)成熟的模，本項(xiàng)目當(dāng) 取以 相為主的 略， 以發(fā)商為主 行建設(shè)發(fā)、整體 與 連實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng) 機(jī)構(gòu)，原因 ：據(jù)成本核 ，本項(xiàng)目建設(shè)總 達(dá)到12003.84萬元 現(xiàn) 成本 附件 。本項(xiàng)目 部 且以 currency1為主要 渠道，總 12003.84萬元的 收 在8 以fl， 嚴(yán)重違背 本 原 ，因此建本項(xiàng)目的 略以收 成本為原 和基本底線，在負(fù)債率為零的情況 留 的自 化，以 長(zhǎng) 的收 。 商對(duì) 為 雅 美 、以及時(shí)代納 線 強(qiáng) 和 連實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)酒店、娛樂機(jī)構(gòu)，主要考慮其 續(xù)經(jīng) 能力和的商業(yè) 譽(yù)，以 取 的長(zhǎng) currency1 報(bào)。同時(shí) 助其品號(hào)召力 帶動(dòng)商場(chǎng)其它部分的 ，并通它們的長(zhǎng) 經(jīng) 聚集人氣，迅形成酒店，本項(xiàng)目其它經(jīng) 者的“ 。從而實(shí)現(xiàn) 本鏈的性fl環(huán)。據(jù)以fl分析，以及主要商對(duì) 一 經(jīng) 原 ，通對(duì) 額的預(yù)，建 低18000 含 車庫 ， 約為14000。主力商經(jīng) 能力調(diào)查數(shù)據(jù)詳見附件 略市場(chǎng) 格背景 ，截 月份為止，西安市寓酒店和酒店是 字樓 實(shí)際成交均 已突破40元，本項(xiàng)目 40元 實(shí)現(xiàn)成交的可行性。然而，本項(xiàng)目的整體，緊緊繞 四 “ 的平， ： 者的“ 經(jīng) 者的“ currency1融機(jī)構(gòu)的“ 發(fā)商的“ 然本項(xiàng)目經(jīng)前 成熟的 劃與，各項(xiàng) 件基本 件均能 實(shí)際 中 本 區(qū)酒店 項(xiàng)目現(xiàn)行市場(chǎng) 格 行，但是，我們?cè)?發(fā)商 “的同時(shí)還 到虛 的“ 帶后 經(jīng) 的 ，對(duì) 者的 報(bào) 待、經(jīng) 者的成本 制和currency1融機(jī)構(gòu)貸 currency1的 收 失去障。因此，為規(guī)避fl述 可能 現(xiàn)的 ，本案 取滲透 原 ，先以低 推 市場(chǎng)，發(fā)揮 格勢(shì)引 ，項(xiàng)目知 ，然后隨 需求的增而逐提 ，最 實(shí)現(xiàn)發(fā)商的“需求。 也 “項(xiàng)目升 形 的。階段性 格遞增 略： 實(shí)際可 18000， 遞增5% 階段每 為一 均 元/月 收 萬元 第一 實(shí)際 均 ：元/月第1 25 540第2 26.25 567第3 27.56 595.35第4 28.94 625.12第5 30.39 656.38第6 31.9 689.2第7 33.50 723.66第8 35.18 759.84第9 36.94 797.84第10 38.79 837.73第一 合 總收 ： 6792.12 31.45據(jù)以fl安 ，第一 其實(shí)際成交均 當(dāng) 制在32元以內(nèi)， 20 合同 總額可以 制在1.344億元以內(nèi)。莊造勢(shì)坡 滾石時(shí) 勢(shì)戰(zhàn)決我們從本項(xiàng)目的項(xiàng) ，志要做最的酒店 項(xiàng)目，但是， 了的構(gòu)還足以滿足 的需要，我們還 的 品 市場(chǎng)的可，何才能 的項(xiàng)目迅成為 盛的市場(chǎng)命力？ 合 心理、規(guī)避市場(chǎng)抗性、迅收 currency1、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展莊造勢(shì)整合市場(chǎng)各方勢(shì) ，形成 “我的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為項(xiàng)目的 “ 造市場(chǎng)間。 鍵在以時(shí)間 取 。坡 滾石 助各類 動(dòng)，引起 眾尤其是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng) 者的 注，以強(qiáng)勢(shì)酒店合形 提升項(xiàng)目 ，突破 心理屏障。時(shí) 勢(shì)每 的夏之交，均為 的 ，在此 到之前，項(xiàng)目形 的力推導(dǎo)成為 的 鍵， 市場(chǎng)大勢(shì)，適時(shí)入市 。戰(zhàn)決 經(jīng) 發(fā)的 鍵在 決時(shí)間與 currency1 的矛盾，其中的成本 制 成為項(xiàng)目“能力的 準(zhǔn)，尤為重要的是時(shí)間成本的 制。本項(xiàng)目經(jīng)前 劃與論，明 強(qiáng)大的市場(chǎng)命力，但是， 拖 勢(shì)造成時(shí)間成本的增大，“后 項(xiàng)目發(fā)的 currency1 ，因此，為 強(qiáng)勢(shì)酒店合的 和平大廈 ，“ 格杠桿取時(shí)間尤為重要，也 帶項(xiàng)目的大成 。模擬：本案坡 滾石時(shí)間一時(shí)間二35元低 入市安 據(jù)現(xiàn) ，建安 在2005 5月 入市場(chǎng) 據(jù) 尤其是本項(xiàng)目 的 殊規(guī) ，整盤 分為 階段 行：內(nèi)部商 三 月 2005 4月7月份 currency1融洽談 三 月 2005 4月7月份 市場(chǎng)教化 月 2005 7月 2007 7月份 入住裝修 月 2006 8月 2007 7月 業(yè) 劃2007 7月 業(yè)；可 安 安 據(jù)以fl安 ，本項(xiàng)目可 實(shí)際 在四 月，實(shí)際 額達(dá)到9000萬元，在需要銀行貸 的前提 已經(jīng)能夠滿足項(xiàng)目發(fā) 本的需要。第 章 本一、 合方本項(xiàng)目 劃建設(shè) 為24 月，項(xiàng)目 總額約為12000萬元，自 currency1實(shí)力已經(jīng)可以滿足項(xiàng)目的發(fā)。但是， 業(yè)發(fā)展 為業(yè)化的酒店 機(jī)構(gòu)，為 西部大發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng) 區(qū)酒店構(gòu)調(diào)整、滿足 市 戰(zhàn)略整體部署的需要，市場(chǎng)化的 本”是業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提。然 和平大廈 預(yù)留 部分已經(jīng)滿足了項(xiàng)目 的 currency1需要，但為業(yè) 本 戰(zhàn)略考慮，提案部門依然建 的合，一方 可任何情況 的 ， 預(yù)留 的 ，同時(shí)，為業(yè) 一 項(xiàng)目的發(fā)奠 本和市場(chǎng)基礎(chǔ)， 助 currency1鏈的行 。據(jù)以fl，合實(shí)際測(cè) ，設(shè) 本項(xiàng)目發(fā) 的 currency1 渠道以及 ： 據(jù)以fl 安 currency1 ， 足夠的項(xiàng)目 能力。二、 currency1方在項(xiàng)目的前 ，以部分自 currency1 currency1和前 設(shè) 、 、發(fā) 續(xù)辦理及主體 部分的 費(fèi) ；當(dāng) 完成主體 負(fù)零 后可 入 ， 收入fl 其他方到的 currency1，可 整 項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到 完成。但是為了滿足一 業(yè)的酒店 業(yè) 本”與規(guī)模”的雙重需要，建銀行貸 3000萬元，以 后續(xù)項(xiàng)目發(fā)的連續(xù)性。據(jù)對(duì)currency1融機(jī)構(gòu)“ 需求的調(diào)查了 ，要實(shí)現(xiàn)銀行融 一目 ， 洽談中的 強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu) 時(shí) 駐本項(xiàng)目。第章項(xiàng)目“ 略為實(shí)現(xiàn)業(yè)和項(xiàng)目在 本的 中 的currency1融 ，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)的品”與本”，完善的“ 略是其重要基礎(chǔ)。一、fifl市場(chǎng)規(guī) 實(shí)現(xiàn)方酒店 業(yè)化是近 迅 起的一新型 發(fā)模，它最大的 是 發(fā)與酒店經(jīng) 相合，通完善的酒店設(shè) 配套提升 區(qū)域消費(fèi)的整體品質(zhì)和 格，又帶 的客 ， 酒店的繁榮。本項(xiàng)目的整體 fifl酒店 發(fā)的 一基本規(guī) 。酒店 的成 取決 發(fā)商、銀行、酒店 者 酒店經(jīng) 者四方“ 的 調(diào)， 達(dá)到的“ 。要 調(diào) 四方的“ 首先是酒店 者和酒店經(jīng) 者能否在以后的酒店經(jīng) 中 可觀的、 的收 ，而強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)的介入是維 酒店經(jīng) 并且長(zhǎng) “的強(qiáng)力的。因此，在項(xiàng)目建設(shè) ， 考慮其整體酒店規(guī)劃，尋求與 內(nèi) 知 、強(qiáng)勢(shì)的酒店機(jī)構(gòu) 行合， 行酒店項(xiàng)目的 發(fā)，為它們 量體裁衣 建設(shè)適合其經(jīng) 發(fā)展的平臺(tái)。二、強(qiáng) 合構(gòu)建行業(yè)“”在本項(xiàng)目中 從以 四方 展 。首先 決為建設(shè)的問題，經(jīng)長(zhǎng) 的市場(chǎng)考察，建首選 連經(jīng) 和自 實(shí)力的 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)，量體裁衣，筑巢引鳳， 它們的要求建設(shè)適合其經(jīng) 的酒店設(shè) 。為項(xiàng)目 低 currency1入 ，增強(qiáng)項(xiàng)目“能力，提案部門建 在完成同 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ”的經(jīng) 合同后 行本項(xiàng)目的 建設(shè)。酒店 為 業(yè)的主要 品，因此要 酒店的 者預(yù)留一 的“增長(zhǎng)間。目前西安市場(chǎng)大型酒店 業(yè)的 格在45元50元/ ，建以 格杠桿為主要 段之一，以 本項(xiàng)目的 者能夠 “為主要心態(tài)。前文 的 格， 1.4萬平方米 可收 部 ，并還 所 銀行貸 ，同時(shí)預(yù)留1.8萬平方米以低廉 currency1 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)，在 助強(qiáng)勢(shì)品帶動(dòng)區(qū)域休閑娛樂消費(fèi)氣的同時(shí) 長(zhǎng) 的 收 ， 低currency1融機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目的貸 。在滿足了酒店經(jīng) 者、 者和currency1融機(jī)構(gòu)的“ 后，也了 在本項(xiàng)目 發(fā)fl的本“ 。三項(xiàng)目發(fā) currency1體 項(xiàng)目注入 currency1總量：1.2億元6432元1.4萬9000萬元。迅收 部成本，并償還銀行貸 。強(qiáng)大的還貸能力 銀行 放貸。強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)帶動(dòng)商業(yè)氣 躍， 者“ 障， “實(shí)現(xiàn)1.4萬平米商業(yè) 酒店部分1.8萬，前三 每 平均 currency1567.4萬元，三 后略 提升，二 總 currency11.3億元。實(shí)現(xiàn)長(zhǎng) 收 目 ，增強(qiáng)項(xiàng)目抗 能力和銀行融 心自 currency1：約3000萬元，完成 成本入銀行融 ：3000萬元，完成項(xiàng)目前 動(dòng) 從fl分析可知，通 1.4萬平方米， 可收 部 ，償還銀行貸 。據(jù)提案部門了 到的 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ”的 習(xí) ，其 范內(nèi)的每 經(jīng) 的 低15 ，據(jù)本項(xiàng)目可 ， 每 收入 可 560萬元以fl的收 ，20 收 低13000萬元。 短 本、長(zhǎng) “ ，基酒店 的 一基本原理， 可以在本項(xiàng)目的發(fā)建設(shè)與市場(chǎng) 中 可觀的“ 報(bào)，能 強(qiáng) 的融 能力 豐富的 本” currency1融機(jī)構(gòu)的 任與扶 。對(duì)一 以業(yè)化 酒店 為己任的發(fā)商而言， 是最為可 的市場(chǎng)富 第三部分經(jīng)濟(jì)評(píng) 與 分析第章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 第一節(jié)建設(shè) currency1方案和 一、項(xiàng)目建設(shè) currency1的方案為了 項(xiàng)目 足夠的建設(shè) currency1障,擬通三 方 建設(shè) currency1。體 ： 自 currency13000萬元，為項(xiàng)目的 動(dòng) currency1。目前，項(xiàng)目已經(jīng)先 入3500萬元。 商業(yè)銀行 發(fā)項(xiàng)貸 3000萬元。 其余足部分5643萬元， 劃通項(xiàng)目1.4方米商 的 currency1 行。預(yù)項(xiàng)目可 currency1總額為9005萬元人 。 項(xiàng)目建設(shè) currency1的方案： 劃和 currency1 號(hào) 項(xiàng) 目 合 建 設(shè) 第1-6月 第7-12月 第13-18月 第19-24月一、 項(xiàng)目總 12157.4 3000 2352 3133 35711、 自 currency1 3000 3000 0 0 02、 銀行貸 3000 0 2423 577 03、 currency1 入 564384 0 0 24646 31793二、 項(xiàng)目總 12157.4 3000 2352 3133 357171、 前 費(fèi) 793.86 3000 0 0 02、 建筑安裝 50274 0 3000 4000 48273、 費(fèi) 360 0 60 100 2004、 貸 “ 540 0 180 180 180 二、項(xiàng)目 情況：和平大廈項(xiàng)目設(shè) 規(guī)劃總建筑 為32，000平方米， 其中：酒店部分18000平方米，商業(yè) 含 車庫 14000平方米，設(shè) 概總 劃為11553.84億元人 。 情況 ：和平大廈 項(xiàng) 目 單 指 合 萬元1、拆遷安費(fèi) 2990.352、 費(fèi) 3503、建筑 費(fèi) 3840框架商業(yè) 1200元/ m2 28000 m2 3360車庫及人防 1200元/ m2 4000 m2 4804、設(shè) 安裝 費(fèi) 1187.4電梯的設(shè) 安裝 45萬元/部 4部 180設(shè) 安裝 18元/ m2 28000 m2 50.4中 調(diào) 通 200元/ m2 10500 m2 210間拖調(diào) 100元/ m2 17500 m2 175 50元/ m2 28000 m2 140動(dòng)力明及弱電 120元/ m2 32000 m2 384消防報(bào) 、 15元/ m2 32000 m2 485、 前 費(fèi) 793.86查設(shè) 費(fèi) 建安總造 1% 5027.4 50.27額編制管理費(fèi) 建安總造 0.13% 5027.4 6.54質(zhì)量監(jiān) 費(fèi) 建安總造 0.1% 5027.4 5.03建筑規(guī)劃費(fèi) 建安總造 0.3% 5027.4 15.08 管理費(fèi) 建安總造 0.1% 5027.4 5.03 費(fèi) 建安總造 3.55% 5027.4 178.47消防設(shè) 配套費(fèi) 5元/ m2 32000 16抗震設(shè) 查費(fèi) 0.2元/ m2 32000 0.64然氣集 費(fèi) 20元/ m2 32000 64自增費(fèi) 8元/ m2 32000 25.6電增費(fèi) 30元/ m2 32000 96費(fèi) 6元/ m2 32000 19.2環(huán)費(fèi)及 市建設(shè)占道費(fèi)1.5元/ m2 32000 4.8市 設(shè) 配套費(fèi) 90元/ m2 32000 288新型體 項(xiàng)費(fèi) 6元/ m2 32000 19.26、室 費(fèi) 120元/ m2 1500 187、建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安總造 1% 5027.4 50278、建設(shè)單 管理費(fèi) 前 項(xiàng)之和2% 9229.88 18469、預(yù) 費(fèi) 92310、費(fèi) 劃 3000萬元， “率6%， 3 54011、 費(fèi) 收入4% 9000萬 36012、 currency1及附 920.16項(xiàng) 目 單 指 合 萬元業(yè) 收入5% 9000萬 450市維 建設(shè) 業(yè) 7% 450 315教育費(fèi)附 業(yè) 3% 450 13513、項(xiàng)目總 12157.4費(fèi) 的依據(jù)：1、 對(duì) 建設(shè)項(xiàng)目的 文件規(guī) 。2、 西省 劃 西省 建設(shè)其他費(fèi) 額 1999 。3、 發(fā)展 劃 建設(shè)部 察設(shè) 收費(fèi) 準(zhǔn) 2002 4、 建 行 西省建筑 綜合概 額 1999 及配套的費(fèi) 額。5、 安裝 行 一安裝 預(yù) 額西省 目 2001 及配套的費(fèi) 額。6、 宗 7、 本項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指 。8、 西安市建設(shè)項(xiàng)目 建費(fèi) 一征收辦 。第二節(jié) 項(xiàng)目 評(píng) 一、償還貸 本currency1及“ 情況： 本項(xiàng)目 劃貸 3000萬元，貸 為3 ，歸還貸 方為到 后一次性歸還貸 本currency1，貸 “ 。詳細(xì)情況見貸 還本 ： 貸 還本 單 ：萬元 項(xiàng)目 稱 建設(shè) 18 月 第1 第2 第3 第4 貸 currency1額 3000 “ 180 180 180 末還本 180 180 180 3180末貸 余額 3000 3000 3000 0說明： 貸 “率 人 銀行規(guī) 準(zhǔn) 行，1-3 的貸 “率6%的 取。二、 業(yè)收入情況預(yù)測(cè)分析：1、 部分：據(jù)市場(chǎng) 格，6432方米 ，可 14000平方米，在100% 率的情況 ，可 收 currency1約9千萬元。2、 部分：據(jù)目前西安市的酒店 格環(huán)， 100%的 率和35元/平方米/月 格 ，1.8萬平方米、二 的酒店 收入為1.512億元。3、 折現(xiàn)率： 6.5% 。 三、項(xiàng)目“情況分析：“情況分析 單 萬元 項(xiàng) 目 折現(xiàn)currency1額項(xiàng)目 業(yè)總收入 24120酒店 收入 9000商業(yè) 收入 15120項(xiàng)目 成本費(fèi) 964.8項(xiàng)目 收 11962.6currency1及附 業(yè)收入的5.5% 1273.5項(xiàng)目“總額 10689.11、據(jù)客與 談 ， 部分 20 的總收入 。2、已經(jīng)考慮 經(jīng) 的成本費(fèi) ，維修、管理費(fèi) 評(píng) 指 ：1 . “率=“總額/總 額*100%=10689.1/12157.4=88%扣 33%的所 后， 后“為：后“=“總額 1-33% =10689.1萬元 1-33% =7161.97( 2 ). “ 率=“ 總額/總 額100%= 3527.4+1273.5 /12157.4100%=39.5%四、項(xiàng)目 性分析：1、 虧平分析：又稱為本分析， 分析“為零時(shí)項(xiàng)目的成本、 所 的狀態(tài)。率的平 BEP =總成本/ 業(yè)總收入- 業(yè) 及附 =12157.4/ 24120-1273.5 100%=12157.4/22846.5100%=53.21%從 項(xiàng)目的情況分析，當(dāng) 率為53.21%時(shí)，項(xiàng)目 低；當(dāng)項(xiàng)目的 率低53.21%時(shí)， 一 。可以通 總成本和增 收入 避 。是說， 項(xiàng)目的 業(yè)收入占 業(yè)總收入 和 酒店、停車場(chǎng)收入為24120萬元 的53.21%時(shí)， 業(yè)收入的 為12834.252萬元。 此后，才能項(xiàng)目“。 項(xiàng)目 1.89萬平方米的酒店后，才能可以 業(yè)收入達(dá)到12157.4萬元，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)“。 2 、 感性分析：本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析， 收入的變化對(duì)經(jīng)濟(jì) 分重要。所以，我們對(duì) 指行 感性分析：收入的變化情況：由 酒店的 收入的變化對(duì)項(xiàng)目 明，所以，我們 考慮。從酒店 格的變化對(duì) 收入的 ：收入的變化情況 號(hào) 收入 5% 格 時(shí)間成本變化 8% 第1 第2 1 24150 15 7445.84 37992元/平方米4103225元/平方米2 23100 10 7091.283 22050 5 6753.64 12157.4 0 64325 11548.66 -5 6110.46 10891.22 -10 5804.887 10433.67 -15 5514.64以fl分析 明： 越 ，相時(shí)間成本越 ； 之，戰(zhàn)線拖的越長(zhǎng)，對(duì) 格 越大。2、 收入的變化對(duì)內(nèi)部收 率和 現(xiàn) 的 情況：格變化 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%內(nèi) 部 收 率IRR % 45.23% 47.89% 50.55% 5321% 5587% 5853% 6119%現(xiàn) 10909 11551 12192.7 12834.25 13475.8 14117.44 14759經(jīng)fl述分析可以 ，在項(xiàng)目 收入的 15%的情況 ， 項(xiàng)目的抗 能力 弱。所以，在 收入 15%時(shí)， 項(xiàng)目可以接受。在 收入時(shí)已經(jīng)考慮了 項(xiàng)目 的市場(chǎng)和 格環(huán)。要規(guī)避以fl 的最佳方是 發(fā) 第章 項(xiàng)目 分析綜合以fl分析，本項(xiàng)目的最大 是能否 強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)引 ，也是 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)的入駐，直接 到本項(xiàng)目實(shí) 的可行性。能引 ，