某某湖旅游度假區(qū)可行性研究報告

XX 湖旅游度假區(qū)Xxxx 文化園可行性研究報告XX建筑設(shè)計研究院武進(jìn)旅游局11 目 境項 環(huán) 現(xiàn)狀1. 1地理位置XX湖旅游度假 位于常州市 南部、太湖之 的雪堰和潘家區(qū) 東 濱 兩鎮(zhèn)境 ，面內(nèi) 積16.86平方公里，是常 地 唯一的面 太湖的旅游開 區(qū) 臨 資源。度假 距離常州市區(qū) 區(qū)僅35公里，距離無 市錫 區(qū)約20公里，距離無 山太湖 家 旅游度假 和 山大佛錫馬 國 級 區(qū) 靈 僅5公里路程。由XX湖蓼莪山旅游 展有限公司投 建 的中 蓼莪文化 景發(fā) 資 設(shè) 華 園于 太湖旅游度假 的中央南假 ； 至蓼莪山脊 ；西至區(qū)處 開進(jìn) 區(qū) 側(cè) 東 線梅 嶺西段山脊 ； 用地范園 線 規(guī)劃 圍約55.4公 。其范 如 示，中頃 圍 圖蓼莪文化 地 太湖旅游 ，周 有知名的 山大佛、三 城、華 園 處環(huán) 帶 邊 靈 國水 城、常州中 恐 、天宇 寺、溧 天目湖和茅山景 。許 華 龍園 禪 陽 區(qū)21. 2自然 件條候：中 蓼莪文化 所 地 候 和，雨量充沛，四季分氣 華 園 處 區(qū)氣 溫明， 季 季候；年平均屬亞熱帶 風(fēng) 氣溫15左右，一月 最冷，七月份最 ，無霜期份 熱 225天；每年4月到8月 雨季，年平均降水量為1000-1200mm；常年主 向 南 ，年平均 速導(dǎo)風(fēng) 為東 風(fēng) 風(fēng) 3.1m/s。地 ： 有地大部分 低山丘嶺，山峰最高程質(zhì) 規(guī)劃 為 125.7米，山體坡度以10%以下 主，主要巖體是 桐砂巖， 、 為 烏 為黃 、， 度黃 1米左右，地 為15-24t/ ， 度為6-7度。水文：太湖 湖 平均2米，常年平均水位3.16米，最高 水位5.1米 1991年 。最 水位2.5米，湖 主要 和質(zhì) 為的 ， 有部分 巖 ，由 向湖中積 質(zhì)構(gòu) 軟 礫 邊。水 、有 高。水體目currency1 “ 地面水 質(zhì) 份較 達(dá) 級 標(biāo) 。3：由于 fi fl的水 件 的 候，區(qū) 內(nèi)優(yōu) 條 氣 長 ，fl，有 水、”、 ， 喬 樹種 種有水、 、米、， 有、， 。麥 還 種1. 3其 路： 有 湖路區(qū)內(nèi)現(xiàn) 環(huán) 寬18公， 至無 山東 錫馬 區(qū)5公里，西至 分水 公路 ，有 山公路興 鎮(zhèn)與 連 盤 9公至 路錫 約4.5公里， 離無 和常州市 分區(qū)內(nèi) 錫 區(qū) 別30分到1 程；時車水： 有一 ， 水區(qū)內(nèi) 約300 ， 常 用噸水主要 水， “年 建水 ；進(jìn) 擬 內(nèi) 廠： 有雪堰、潘家“ 的 所 路 ；電 現(xiàn) 鎮(zhèn) 變電 線 ： 目主要 雪堰和潘家“ ， 量訊 郵電 務(wù) 鎮(zhèn) 電 務(wù)質(zhì) 尚，市 建 所。區(qū)內(nèi) 郵電4“、 目建 件分 項 設(shè)條 評21 的自然 件優(yōu) 條山 水，地地 景 ，三面 山，南 太湖該園區(qū) 觀 環(huán) 臨 ，山 山坡fl，山 ， ， ，景 ；頂 疊 氣清 鳥語 麗有一山峰至太湖 ， 如 著中 蓼莪園區(qū)兩側(cè) 邊 雙 護(hù) 華文化 的寧 和安 。 些 目的 展奠定了 景 源的currency1園 靜 詳 這 為園區(qū)項 發(fā) 風(fēng) 資 礎(chǔ)。522 的人文 源資史上曾留下了不少的名 跡，其中蓼莪寺最 著名，始該區(qū)歷 勝 為建于 晉，得名于東 詩經(jīng)雅蓼莪篇，是全 唯一的孝祠國 遺址。 ， 一期工程修 ，已具 。悠久的 史文化，雖屢經(jīng)興廢 經(jīng) 復(fù) 風(fēng) 歷以精 掘和 造 特的人文景 和 性 明的主 旅游文化挖 創(chuàng) 獨(dú) 觀 個 鮮 題 ，確定 旅游 的地位，以 不同的旅游 和魅 召 游客。鄰 區(qū) 與眾 值 喚23雄 的 fi旅游整體 模區(qū) 規(guī)太湖地 一直是 外旅游文化的 點(diǎn)， 有無 山蘇 區(qū) 國內(nèi) 熱 錫馬 國家 旅游度假 、 山大佛、水 三 影 城、 洲城景 ，和正 級 區(qū) 靈 滸 國 視 歐 區(qū)建 中的其 旅游度假 光 ，旅游 源分布有特 ，規(guī)劃 設(shè) 觀 區(qū) 資 區(qū)以 避短， 互 ，建 具特點(diǎn) 又密切 系的旅游currency1地?fù)P長 協(xié)調(diào) 聯(lián) ，6 強(qiáng)大的 模 ，有 地推 整 fi的旅游 的 展。今 將 規(guī) 優(yōu)勢 個區(qū) 發(fā)毫無疑 ， 常地 的 湖旅游事 如地 的 一 熠熠 蘇錫 區(qū) 濱 將 區(qū) 經(jīng) 。 的 以充分 地fi 。 園區(qū) 開發(fā) 發(fā) 這種 邊 優(yōu)勢24便利的 件條著 寧高速公路、寧杭高速公路、 路的 ，以及潘分公 長 開路、 湖公路、潘公路、 公路路的 一步建 、加上 環(huán) 進(jìn) 設(shè)建 直 州、無 、湖州、杭州的航班， 使地 設(shè)開 達(dá)蘇 錫 將 區(qū) 為便利， 外游客具有吸 的旅游 光currency1地。 國內(nèi) 觀73、 目 容項 內(nèi) 中 蓼莪文化 的 布局以華 園 規(guī)劃 XX湖旅游度假 的整體 想 currency1區(qū) 構(gòu) 為，秉承地fi ，利用自然景 ，注入文化 涵， 凸 “文礎(chǔ) 觀 內(nèi) 圖 8化 ”之特 。全 主要分六 廣 、蓼莪山 、 澄湖、“十園 園區(qū) 龍 四孝石刻 廊、蓼莪 寺和太湖 音六大景點(diǎn)。整 文化 以長 禪 觀 個 園區(qū)山 水，人文 跡 源泉，著 蓼莪山的文化 自然 勝 為創(chuàng) 與 進(jìn)行 和 境塑造。 用 建筑 理 和 代科技手 環(huán) 靈 園 設(shè) 現(xiàn)法， 正做到步移景 、移步 景。 郁的建筑，自然高下的山 ， 合的水系， 了景 的 框架。主要景 呈 展勢 開 構(gòu) 區(qū) 構(gòu) 觀 線狀，高潮迭起， 映。由建筑、水體、水面、 化造景要素 開 大 境， 有太湖地fi 情，又令人耳目一 的 代文環(huán) 風(fēng) 現(xiàn)化 光， 體 元 ， ， 和人性，寓 于園 風(fēng) 現(xiàn) 協(xié)調(diào) currency1 ，湖山毓的文化 布局特點(diǎn)。 用地面 和效 園 詳“規(guī)劃 積 圖9用地面 指規(guī)劃 積 標(biāo)蓼莪文化 用地園區(qū) 554公 投影面頃積蓼莪寺用地 22公頃太湖 用地觀 042公頃入口廣 367公頃用地 068公頃車 142公頃路用地 205公頃化用地 水體 406公頃10四.客源市 分 ，中 城市 光旅游， 距離 加 ，調(diào)fi 國 觀 fl 37%的 游市 分布 距城市 15KM的范 ，圍內(nèi) 24%的市 分布 15-50KM，內(nèi) 21%分布 50-500KM ，由旅游中 城市 的 市 內(nèi) 發(fā) 的目的地 范 ，主要 中 距城市 圍 250KM 范 。以 做 圍內(nèi) ， 主要 客源市 定位 將園區(qū) 國內(nèi) 200KM 范 。 一地 圍內(nèi) 這由寧 、 常、杭 湖和上 的中 今最大的區(qū) 鎮(zhèn)揚(yáng) 蘇錫 構(gòu) 國城市 ， 城市 的中部。 些城市人口 ， 人帶 園區(qū) 處該 帶 這 眾 經(jīng) 發(fā)達(dá)入水平高， 游 強(qiáng) 。 加上 文化 ， 全 唯一園區(qū) currency1 為 國11孝寺 ， 山大佛 ， 吸廣大游客的注 。 與靈 將2001年周 景點(diǎn) 游客情 ， 的中 蓼莪文化 游客人邊 華 園 到達(dá) 120 人/年是以 到的， 市 旅游 達(dá) 詳“ 目市 旅游 城市區(qū) 人 口 知度% 游 客 上 1400 30 189南 518 30 48無錫 428 50 22州蘇 571 30 8常州 331 50 350南鎮(zhèn) 揚(yáng)州500 30 605杭州 592 23 6湖州興 300 23 5其 城市500 22 33其 市”華東2000 15 75外市 312 120周 景點(diǎn) 游客情 邊 2001年度 景點(diǎn)名 游客人 人 山大佛靈 207中 恐華 龍園 102天目湖度假區(qū) 128無 三 水 城錫 國 滸 176常州天寧寺 111茅山 153. 目投 currency1項 資投 currency1主要由期 用， 體部分，入口廣 、 澄湖、蓼資 13莪 寺、太湖 音、“部分 ， 禪 觀 詳“ 1 投 currency1。資目投 currency1 位： 元 項 資 1 fi 目名項 投資一、 期 47001 其中：fl 6002 地 40003 期 100“、 體 14501 其中： 車 2502 路用地 2503 化用地 8004 地 整調(diào) 150三、 入口廣 36001 其中：廣 15002 之 龍 13003 蓼莪 800四、 澄湖 635141 其中： 302 廊 553 湖 、 2504 蓼莪 1105 別 1306 廣 60、 蓼莪 寺禪 26801 其中： 宇 25002 “十四孝廊 1003 孝廣 80六、 太湖 音、“觀3800七、 留 200、 投 資 1706515六. 效分經(jīng) 使用的currency1 和currency1 件是 旅游 的fi 礎(chǔ) 條 國內(nèi) 情 ， 分旅游市 展景的currency1 上， 合太湖旅游大經(jīng) 發(fā) 礎(chǔ) 境以及蓼莪文化 景 的 情 的環(huán) 園 區(qū) 規(guī)劃 61 入的 currency1 標(biāo)611 入 地 要的主 景點(diǎn) ： 州 區(qū) 題 蘇 園80元/人，杭州” 80元/人，無 中 影 currency1地三 、水 景錫 視 視 國 滸 區(qū)65元/人，中華恐龍園60元/人， 山大佛靈 50元/人。中 蓼莪文化 主要由太湖華 園 觀音、蓼莪 寺、 澄湖景點(diǎn) 。 和游客的旅游 禪 經(jīng) 規(guī)16理，景 的 定區(qū) 為40元/人，境 外人 一同 。內(nèi)每年 入 4800 元。612客 入之 ，龍 設(shè)100 標(biāo) 200 位，平均 80元/，每年 入 480 元。613入 旅游 入園 景 的特 、游 和 性 目有區(qū) 與 項 20 。 著景項 知名度的步 高，以 高 ，以 加 入。 區(qū) 于 游客旅游 理的 和 currency1的 化， 以 高入 旅 fi 園游的平均水平 currency1 入的 。 期的入 旅游 該項 長 園 水平規(guī)劃為30元/人， 人 為80 人，每年 入 2400 元。17614蓼莪 及 入 以 位的方 高 的 入， 面 積7500平方米，每 1。5元/平方米 currency1， 入 約405 元/年。 每人10元 ， 60 人 600 元/年。由 得，正常年 入份 為8685 元。2004年7月 ，7-12月35% currency1。 詳“ 3 62 的 currency1 標(biāo)621游 是指景點(diǎn) 所的水 及 常 修 用，不 該 設(shè) 電 和 人 的工 入 理 用 currency1 。 務(wù) 資 這兩項 內(nèi) fi了 化 currency1程fi， 常 修 用和 旅游 的平均 為 國內(nèi) 18 入分 的水， 入的 25% 高。每年 1200 元。622客 入的 30% currency1，每年 144 元。623 主要是指 和 的 和 修 設(shè) 用， 、 行 的平均 利水平，一 為40-50%； 約為800 元。 的 模效 明 ， 園區(qū) 開發(fā) 規(guī) 和游 的 入 量 量 大， 入 入 設(shè) 設(shè) 帶 目中。 是， 和游客的旅游 理，景 的 經(jīng) 規(guī) 區(qū) 確定為40元/人， 境 外人 一同 ， 了游客人 內(nèi) 加素以外， 入中不 映 加和游客 水 設(shè) 19加 的 入 量。帶624 投 資800 元，一定 承 ，公部分投資為100 元/年； 40%， 240 元。 詳“ 4 63 用的 currency1 標(biāo)631 用主要指廣 用，每年 50 元 currency1。 632水、 、 用每年電 氣 60 元 currency1。 633 修 用每年 180 元 currency1。 64 理 用的 currency1 標(biāo)641 定 、 ， 投資 資 資17065 元的5% 20 ，為853。25 元642 人 和工 資標(biāo)太湖地 主 公 景 理公司的人 和工 。 區(qū) 題 園 區(qū) 資標(biāo)定 ：人 定擬 為 為60人。中、高 理人 的工級 資為3500元/月，一 工 為1500元/月，為136。8 元。工 加 用 currency1資 、 currency1 、 currency1 工 的 資 50% ， 為68。4 元， 合兩 為205。2 元/年643 ：每年 30 元 644 ：人均每月 護(hù) 50元 ， 約為4 元一年。645 旅 ： 年 入的 0。5% ， 為45 元一年。646 ： 行的 度 定， 一 年 現(xiàn) 務(wù) 規(guī) 入的0。5% ， 為45 元一年。647 事 ：每年 10 元 。標(biāo) 648 年 ：每年 5 元 。標(biāo) 21649工 ： 工 年 得工 的經(jīng) 資 2% currency1，每年 3 元currency1。 6410 ： 定 的 資 值 0。3% currency1， 約30 元一年。6411 公 用：每月 1。5 元 currency1，全年 18 元。6412其 用：指上 用以外的 用， 不 的 “用每年 20 元 currency1。 65 用 務(wù) 目 項 15000 元， 利 6% ，正常年 用 務(wù) 為900元。66 和 公 的 積22661 行 定，旅游 用的 ， 現(xiàn) 規(guī) 種為 為5%-20%； 用的 ， 種 為 為5%； 用的 ， 種為 值 為17%， 于 的 8。5%。 ”及高 目，游 目用的 ，園區(qū) 項 項 種為 為5%。 化 currency1， 一 入的為 fi 8% currency1， 695 元/年。662所得 ：所得 的 33% 所得 。 行“三 fl的 。優(yōu)663法定 公 ： 利 的積 15% 具體情 由 事 定 ， 的 資 50% 。時664公 ： 利 的 5% 。 詳“ 5 67 效分經(jīng) 23671十三年七 月 期 效 currency1：個 經(jīng) 經(jīng) 入： 115945 元人 ： 9278 元人 ：經(jīng) 35297 元人 理 用： 20799 元人 用： 務(wù) 12015 元人 利 ：經(jīng) 38556 元人 所得 ： 9031 元人 ： 11515 元人 利 ： 29525 元人 672 投園區(qū) 資17065 元人 ，建 期“年，到 設(shè) 2004年7月1 ， 始 。開 24673年投 資 = 年 利 +年 /投資=18。5%674 回 期年六 月。 個 詳“ 6、7、8 68虧平衡和敏感性分681虧平衡點(diǎn)分 詳“ 2中 蓼莪文化 入 持平， 于不虧不 ， 華 園 與 處 狀 利 。 為虧平衡點(diǎn)分2定量 虧平衡點(diǎn)定 元 2458+118點(diǎn)游客 人 42點(diǎn) 入 元 2800元 22425682敏感性分影 公司 效的主要素有 入和 ， 影 經(jīng) 經(jīng)利 敏感性分 currency1， 入和 分 一定幅度 經(jīng) 別 變起的 利 指 的 ， 敏感的素是 入。 項 標(biāo) 變 較 一定要 外充分做市 和廣 ，以 大知名度、 度 ，加指 性入 游玩。 控 ， ，要 造 更 園 內(nèi) 挖 創(chuàng) 設(shè) 景 文化融合的，具有 性、 性的 目，以 定游客 量，與 區(qū) 與 觀 項 高游客的 水平， 得更的 和社 效。 經(jīng) 詳“ 9 26七. 合 評 ：7。1蓼莪文化 景 地 庶的 三角洲， 山 水，三面 山園 區(qū) 處 長 環(huán) ，西南面向太湖 口，有fl的 候 境和 的地下水 源。景開 氣 環(huán) 優(yōu)質(zhì) 資 區(qū)，人杰地 ， 育和文化氛 ，加上 ，經(jīng) 發(fā)達(dá) 靈 currency1 圍 發(fā)達(dá) 進(jìn)入性強(qiáng)， 旅游的 件十分 越。發(fā) 條 優(yōu)72以景 的旅游 展要 衡量，currency1 完善，區(qū)規(guī)劃設(shè) 發(fā) 礎(chǔ)設(shè) 尚太湖水 化 要改善，周 荒山 化加大 度。上 境 狀 圍 環(huán)件的 化 目的建 得到促 和推 。條 優(yōu) 將 項 設(shè) 進(jìn) 73 目以高 味特 合 建 目 。以有 的境外游客、項 為 設(shè) 標(biāo) 中高 要 象， 景 象 廣 效 著和市 為 務(wù) 區(qū) 利 的情 下， 2001年中 恐 游客華 龍園 102 人，靈山大佛207 人，景點(diǎn)，每年游客 到達(dá) 120 人以上。2774 目 項 2002年6月 始投 建 ，如 開 資 設(shè) 17065 元人 利到位的情 下， 所 的 效是以 到的。十三年 規(guī)劃 經(jīng) 達(dá) 內(nèi) 入 將 兩 18309 元，投 以 得 利資 紅 28737 元。上所，行性 的 是：建 、投 中 蓼莪文化 fi 設(shè) 資 華 園景 目是切 行的。區(qū)項 28 :期 入 經(jīng) 位： 元 3經(jīng)年份2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 入3040 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 115945 入1680 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 64080入168 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 6408入840 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 32040 352 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 13417期 經(jīng) 位：萬元 表4經(jīng)年份2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 925 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 35297游 420 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1602050 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 1922350 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 13350 105 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 400529 期 用 明 經(jīng) 細(xì) 位： 元 5年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 項目用 25 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 675修保 90 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 2430水電煤氣 30 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 810折 426 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 11515工資及附加 102 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 2767培 15 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 405勞 保護(hù) 2 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 54差旅 22 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 607交酬 22 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 607董事 5 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 135年 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 68工經(jīng) 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 42保 15 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 405公用 9 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 243其他用 10 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 270管理用（合 ）779 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 21033務(wù)用 450 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 12150小 1229 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 3318330期利 經(jīng) 位：萬元 表66年份項目 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合 一 收入3040 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 115945票收入 1680 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 64080收入 168 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 6408消收入 840 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 32040物、租金 352 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1