城投模式大興：10區(qū)域龍頭誰(shuí)是下個(gè)中天城投.doc

城投模式大興：10區(qū)域龍頭誰(shuí)是下個(gè)中天城投2010年03月22日06:33理財(cái)周報(bào)楊藍(lán)藍(lán)我要評(píng)論(0) 字號(hào)：T|T 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)利于降低成本，京投銀泰具備三大法寶：“土地、資金和開(kāi)發(fā)能力”?！皠傞_(kāi)始客戶不接受，說(shuō)城投模式有什么搞頭？現(xiàn)在大家基本沒(méi)問(wèn)題了，你看這波地產(chǎn)的反彈，兩個(gè)城投(云南城投、中天城投)還是龍頭。”業(yè)內(nèi)一位券商分析人士對(duì)理財(cái)周報(bào)說(shuō)，他在業(yè)內(nèi)擁有為數(shù)眾多的機(jī)構(gòu)客戶?！八麄兛偸且?jiàn)到業(yè)績(jī)才肯相信的?！彼^城投模式，即一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，實(shí)際上，城投模式的興起并非是近兩年才出現(xiàn)的。但是它被廣泛的認(rèn)識(shí)和研究，確實(shí)是在2009年。這一并不具有技術(shù)含量的模式正在掀起波瀾。城投模式正傳城市要搞市政建設(shè)，政府卻沒(méi)錢(qián)，怎么辦？“城投模式”首先解決的是地方政府“籌錢(qián)建市”的渠道問(wèn)題，這也是“城投模式”興起的直接動(dòng)力。在這種模式下，“一方面，地方政府，通常是國(guó)土資源部委托城投公司對(duì)生地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)；另一方面，城投公司通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，將資金投入到城市建設(shè)中去，比如城中村改造，修建地鐵等”，第一創(chuàng)業(yè)分析師陳曉波如此解釋“城投模式”?！岸?jí)城市城鎮(zhèn)化建設(shè)的巨大需求，是房地產(chǎn)城投模式的優(yōu)勢(shì)所在。” 廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿認(rèn)為。目前，全國(guó)已有360多個(gè)大中小城市成立了城投公司，許多二三線城市也成立了城投公司。實(shí)際上，一些知名的案例和公司，本質(zhì)上就是城投類(lèi)公司。招商地產(chǎn)的存在，就是因?yàn)樯鲜兰o(jì)90年代中期起，招商局集團(tuán)和深圳福田、南山等區(qū)政府的一級(jí)開(kāi)發(fā)合作而互動(dòng)產(chǎn)生的，當(dāng)時(shí)的福田和南山，即相當(dāng)于今日的西部縣城。而陸家嘴，則更是上海為了開(kāi)發(fā)浦東而設(shè)置的一個(gè)平臺(tái)。在浦東的開(kāi)發(fā)中，誕生了現(xiàn)在知名的“浦東四虎”：如陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋。其本質(zhì)都是城投模式。故而，城投模式名曰城投，實(shí)質(zhì)上就是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，也是寄生于中國(guó)龐大而激越的城市化進(jìn)程中，在強(qiáng)勢(shì)地方政府主導(dǎo)下的產(chǎn)物，是政治力量與市場(chǎng)力量的結(jié)合，若要追求其根源，則是中國(guó)土地制度的國(guó)有性質(zhì)。城投公司的優(yōu)勢(shì)是明顯的。“雖然土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，政府要將熟地收儲(chǔ)，城投公司同樣要通過(guò)拍賣(mài)的程序獲取土地，但由于城投公司有一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，一般能很容易地拿到需要的地。”陳曉波表示。成本低，但土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率較低也是“城投模式”無(wú)法回避的劣勢(shì)，同時(shí)還要承受巨大的融資壓力。最重要的是，這一模式既然受益于地方區(qū)域建設(shè)，也必然受制于此。如果浦東未能成為中國(guó)金融中心，蝸居一地的“浦東四虎”結(jié)局未可想象。同樣，若招商地產(chǎn)不在招商局集團(tuán)支持下走出深圳，則恐怕早已隨著深圳建設(shè)的完成而消失。城投模式發(fā)展機(jī)遇顯然，城投模式的發(fā)展是沿著中國(guó)城市化的線索展開(kāi)的。至2006年年末，我國(guó)東、中、西部城市化水平分別達(dá)到54.6%、40.4%和35.7%，我國(guó)城市化進(jìn)程處在快速發(fā)展的時(shí)期，尤其是西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)。這個(gè)背景催生了中天城投和云南城投?！袄ッ魇卸ㄎ挥诖蛟鞏|南亞旅游城市，云南省政府對(duì)其道路建設(shè)、河道治理等非常重視，因此城市建設(shè)對(duì)資金的需求非常大”，陳曉波告訴理財(cái)周報(bào)記者，這是云南城投的一大優(yōu)勢(shì)。云南城投土地儲(chǔ)備達(dá)到411萬(wàn)平米，但三季報(bào)顯示云南城投賬面現(xiàn)金約34億元，但存在扣除預(yù)收賬款后的短期負(fù)債近20億元，而滇池一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本遲遲未收回且仍在不斷投入，以及近期獲取了2幅土地儲(chǔ)備尚有超過(guò)5億元需要支付，公司資金鏈已經(jīng)趨于緊張。相比較，中天城投的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更為優(yōu)質(zhì)，盈利能力更佳。貴陽(yáng)城發(fā)增資擴(kuò)股完成后，中天城投的融資平臺(tái)，將由市級(jí)升為省級(jí)。“二股東實(shí)際控制人由市政府升級(jí)到省政府并不那么重要，更重要的是二股東由一個(gè)空洞的國(guó)家出資人升級(jí)為擁有大量土地資源的股份公司、實(shí)體公司。”廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿認(rèn)為，股權(quán)變動(dòng)將有利于中天城投獲取高速公路沿線一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。京投銀泰的“軌道+地產(chǎn)”模式，實(shí)際上就是以地鐵建設(shè)帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，再以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺地鐵建設(shè)。京投銀泰模式最大特點(diǎn)，在于其獨(dú)特的股東結(jié)構(gòu)，正是因?yàn)閮纱蠊蓶|的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使得京投銀泰同時(shí)具備房地產(chǎn)企業(yè)的“三大法寶”：土地、資金和開(kāi)發(fā)能力。而且，理財(cái)周報(bào)獲悉，京投銀泰存在較為明確的資產(chǎn)注入的預(yù)期。區(qū)域開(kāi)發(fā)中的機(jī)會(huì)同樣，中西部地區(qū)的區(qū)域開(kāi)發(fā)，正如火如荼，下一個(gè)浦東新區(qū)在哪里呢？四個(gè)新區(qū)值得注意：天津?yàn)I海新區(qū)、成渝試驗(yàn)改革區(qū)和中部地區(qū)的武漢城市圈和長(zhǎng)株潭城市群。而且，理財(cái)周報(bào)了解到，上述區(qū)域當(dāng)?shù)卣锌紤]做大城投平臺(tái)的意向。城投背景的公司無(wú)疑將走上前臺(tái)，如擁有大規(guī)模土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的津?yàn)I發(fā)展、泰達(dá)股份、類(lèi)似浦東新區(qū)的張江高科園區(qū)建設(shè)模式的海泰發(fā)展等。另外，具有城投股東背景的渝開(kāi)發(fā)，據(jù)悉早已被重慶方面定調(diào)做大。而有深厚政府背景的湖南投資，有消息稱(chēng)可能采用陸家嘴的模式打造。武漢領(lǐng)域，則可關(guān)注武漢控股