南寧明秀西路GC2009-54地塊土地價(jià)值.doc

項(xiàng)目：明秀西路地塊項(xiàng)目土地分析報(bào)告時(shí) 間：2009-8-02保密級別：AAA級使用權(quán)限：客戶專用，地產(chǎn)金牌軟實(shí)力！ 南寧明秀西路GC2009-54地塊土地價(jià)值評估報(bào)告【撰寫日期：2009年8月02日】 審核： 批準(zhǔn)：第一部分：地塊詳細(xì)資料一、地塊位置本地塊地塊位于明秀西路中興橋北，原為廣西南寧壯錦橡膠廠，目前廠區(qū)已被推平。地塊對面為南寧二橋裝飾材料綜合市場，周邊商鋪也多以銷售建材為主。其東北面為新陽派出所、以及五金交電化工公司倉庫等，西南面臨江。二、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編號土地位置宗地號實(shí)際用地面積土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)（單位：人民幣）競買保證金（單位：人民幣）平方米畝容積率建筑密度綠地率GC2009-54明秀西路0202582020258382392.28123.588城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70年批發(fā)零售：40年4.5且6.025%且28%30%且35%236萬元/畝2000萬元注：GC2009-54地塊競得人另須在本地塊北面出資建設(shè)30班小學(xué)一所（小學(xué)用地不在出讓范圍內(nèi)），小學(xué)建成后無償移交給教育部門。三、地塊資料圖A地塊東南面 西北面 西南面 東北面 B地塊西面 東面 地塊原為橡膠廠廠區(qū)，因此地塊已較為平整，但部分地基仍未清理。第二部分：地塊投資分析一、地塊綜合因素分析評分項(xiàng)目分?jǐn)?shù)位置明秀西路8面積（單位：畝）123.5888交通狀況有多輛公車經(jīng)過，宜達(dá)城市各個(gè)區(qū)域，交通便捷成熟8容積率4.5且6.07平整度平整 8居住氛圍周邊為建材市場以及分部零散的居民樓，但是在該片區(qū)已經(jīng)涌現(xiàn)了不少人氣教旺的樓盤7景觀度位臨邕江，高層可以看到一線江景10周邊環(huán)境周邊為建材市場，環(huán)境嘈雜，人員復(fù)雜5居住配套地塊要求配套學(xué)校，周邊有南城百貨大型超市6升值潛力該地塊臨邕江泮，且靠近外地人口較多的建材市場，有一定升值潛力6地段價(jià)值東臨明秀西路，離中興大橋也很近，可以方便地到達(dá)江南區(qū)。但與大學(xué)路板塊其它片區(qū)相比地段價(jià)值相比有待提高。5商業(yè)價(jià)值周圍為建材市場，人流密集，商業(yè)較旺6周邊人口密集度周邊居住人口較多6評判總分90 注：各項(xiàng)指數(shù)總分為10分小結(jié)：從該地塊的評分來看，90分的分?jǐn)?shù)說明該地塊作為居住用地有一定的價(jià)值。其臨一線江景，且生活配套完善。由于片區(qū)人氣很旺，因此該片區(qū)也涌現(xiàn)出不少市場上表現(xiàn)較突出的樓盤，所以居住氛圍任然較好。但是從其周邊環(huán)境來看，對面及周圍均為建材市場，路段人流復(fù)雜，居住環(huán)境較差。從其升值潛力和商業(yè)價(jià)值來看，建材市場人流量較大，且多為外地人口，因此對住房有一定的需求，同時(shí)建材市場也拉動了周邊的商業(yè)需求量，所以仍然有一定的升值潛力和商業(yè)價(jià)值。二、地塊2010年入市的銷售均價(jià)預(yù)測本地塊拿下后工期極有可能做一定時(shí)期延后，故我司將2010年12月作為項(xiàng)目首期入市銷售節(jié)點(diǎn)做均價(jià)預(yù)估。1、09年大學(xué)路板塊均價(jià)根據(jù)之前對各項(xiàng)目地塊的綜合指數(shù)評分，計(jì)算項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì)的住宅銷售均價(jià)：明秀西路項(xiàng)目評判總分9009年7月大學(xué)路板塊均價(jià)5210元/大學(xué)路板塊均價(jià)月增長率0.5%注：數(shù)據(jù)來源于寶資通聯(lián)行/寶創(chuàng)地產(chǎn)顧問數(shù)據(jù)庫。2、目前可售價(jià)格預(yù)測目前地塊所屬區(qū)域板塊均價(jià)地塊分析得分/100=目前可售價(jià)格5210元/90/1004690元/3、2010年6月份入市可售價(jià)格預(yù)測目前可售價(jià)格地塊所屬板塊月均價(jià)增長率=預(yù)測銷售均價(jià)時(shí)間月份月增長比價(jià)格(元/)200970.50%4690 80.50%4713 90.50%4737 100.50%4761 110.50%4785 120.50%4808 2010年10.00%4808 20.00%4808 30.00%4808 40.00%4808 50.00%4808 60.00%4808 70.00%4808 80.00%4808 90.00%4808 100.00%4808 110.00%4808 120.00%4808 小結(jié)：目前該板塊銷售均價(jià)為5210元/，從周邊環(huán)境評價(jià)來看，該樓盤價(jià)格將低于市場均價(jià)，為4690元/。該板塊均價(jià)月平均增長率為0.5%，雖然進(jìn)入09年以來該片區(qū)房價(jià)受周邊環(huán)境影響迅速上漲，但是寶資通認(rèn)為，上漲的趨勢將在進(jìn)入2010年以后得到控制，因此2010年，設(shè)置其月增長率為0%。最終，預(yù)計(jì)2010年12月入市價(jià)格為4800元/。三、地塊的投資估算與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中的政府報(bào)建費(fèi)的收取按照南寧市建設(shè)局的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其余收費(fèi)項(xiàng)目按照同類項(xiàng)目的成本概預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)收取。各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下表：序號項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一前期費(fèi)用1.11.4之和1.1前期顧問咨詢費(fèi)實(shí)際發(fā)生的金額1.2水文、地勘費(fèi)工程費(fèi)用的0.3%1.3設(shè)計(jì)費(fèi)26元/1.4政府報(bào)建費(fèi)1.4.11.4.12之和1.4.1城市配套費(fèi)建安工程費(fèi)用的3%1.4.2勞保費(fèi)建安工程費(fèi)用的2%1.4.3質(zhì)檢費(fèi)建安工程費(fèi)用的0.18%1.4.4農(nóng)工保證金建安工程費(fèi)用的2%1.4.5噪聲超標(biāo)排污880元/月，按工程時(shí)長計(jì)算1.4.6白蟻防治費(fèi)2元/1.4.7城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)2元/1.4.8墻改費(fèi)4.6元/1.4.9散裝水泥保證金0.75元/1.4.10垃圾處理費(fèi)0.24元/1.4.11施工圖紙審查費(fèi)2.5元/1.4.12人防費(fèi)地下室已做人防設(shè)施，免交人防費(fèi)二工程費(fèi)用2.12.2之和2.1市政工程及環(huán)境2.1.12.1.3之和2.1.1硬地工程150元/，以總占地面積扣除基底面積、綠化面積后的面積計(jì)算 （道路、廣場）2.1.2綠化工程80元/，按綠地面積計(jì)算，含水體2.1.3室外工程50元/，按總用地面積計(jì)算（給排水、氣管道、供電等）2.2建安工程費(fèi)用2.2.12.2.4之和2.2.1地上建筑本項(xiàng)目為高層建設(shè)均安裝電梯，層數(shù)相差不大，地上建筑均按同一標(biāo)準(zhǔn)收取建安工程費(fèi)用，2.2.1.1土建費(fèi)用840元/2.2.1.2安裝費(fèi)用360元/，含電梯費(fèi)用2.2.2地下建筑2.2.2.1人防面積2300元/，含安裝費(fèi)用，本項(xiàng)目需做人防設(shè)施的面積為17797（小高層基地面積）212184（多層建筑面積的4）186062.2.2.2其余面積1500元/，2.2.3會所地上面積2.2.3.1土建費(fèi)用620元/2.2.3.2安裝費(fèi)用80元/，含電梯費(fèi)用2.2.3.3裝修工程500元/2.2.3.5其它工程（除網(wǎng)球場）800元/，帶家具，智能化網(wǎng)絡(luò)，消防三不可預(yù)見費(fèi)(一+二)*3%四營銷費(fèi)用4.14.2之和4.1營銷代理費(fèi)銷售總額的1.2%4.2廣告推廣費(fèi)銷售總額的2%五管理費(fèi)用5.15.2之和5.1運(yùn)營管理費(fèi)工程費(fèi)用的3%5.2項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用的1%六土地費(fèi)用根據(jù)各地塊的拍賣費(fèi)用計(jì)算七總投資成本一至六之和根據(jù)以上的計(jì)算內(nèi)容和方式，我們目前暫時(shí)以其他項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，來作為計(jì)算這次拍賣地塊的（除去土地費(fèi)用后）整體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的成本費(fèi)用，約為1800元/四、地塊的價(jià)格計(jì)算1、樓面地價(jià)計(jì)算總建筑面積=占地面積（畝）666.7容積率樓面地價(jià)=總金額10000總建筑面積 當(dāng)成交單價(jià)為230萬元/畝800萬元每畝時(shí)，樓面地價(jià)如下表計(jì)算所得：成交價(jià)（萬元/畝）占地面積（畝）占地面積（）總金額（萬元）容積率預(yù)計(jì)總建筑面積（）樓面地價(jià)（元/)236123.58882396 29167 6.0 494376.72 590 300123.58882396 37076 6.0 494376.72 750 400123.58882396 49435 6.0 494376.72 1000 450123.58882396 55615 6.0 494376.72 1125 460123.58882396 56850 6.0 494376.72 1150 480123.58882396 59322 6.0 494376.72 1200 500123.58882396 61794 6.0 494376.72 1250 520123.58882396 64266 6.0 494376.72 1300 580123.58882396 71681 6.0 494376.72 1450 600123.58882396 74153 6.0 494376.72 1500 700123.58882396 86512 6.0 494376.72 1750 800123.58882396 98870 6.0 494376.72 2000 2、利潤率計(jì)算稅前利潤率=（銷售單價(jià)總成本價(jià)）總成本稅后利潤率=稅前利潤率利稅率（18.8%）當(dāng)成交價(jià)格為236800萬元/畝時(shí)，成交價(jià)格如下表計(jì)算所得：成交價(jià)（萬元/畝）236 300 400 450 460 480 500 520 580 600 700 800 樓面地價(jià)（元/）590 750 1000 1125 1150 1200 1250 1300 1450 1500 1750 2000 加上樓面地價(jià)的總成本（元/)2590 2750 3000 3125 3150 3200 3250 3300 3450 3500 3750 4000 稅前利潤率85.3%74.5%60.0%53.6%52.4%50.0%47.7%45.5%39.1%37.1%28.0%20.0%稅后利潤率66.5%55.7%41.2%34.8%33.6%31.2%28.9%26.7%20.3%18.3%9.2%1.2%不同率潤率下的成交單價(jià)最合理價(jià)格上限價(jià)格小結(jié)： 由上圖可以看出當(dāng)成交單價(jià)為480-580萬元/畝時(shí)利潤率為在20%-31%區(qū)間之內(nèi)，較為合理。當(dāng)價(jià)格等于580萬元每畝時(shí)，利潤率為20%已經(jīng)較低，因此不建議在580萬元及以上價(jià)格時(shí)取得該地塊。通過以上分析可以明顯的看出，該地塊最合理的價(jià)格約為480萬元/畝，總價(jià)為約5.9億。此時(shí)利潤率為30%，利潤較高。從目前市場行情來看，該地段位置較好，且容積率較高，因此預(yù)計(jì)競拍者較多。第三部分：地塊項(xiàng)目近期周邊市場分析一、大學(xué)路板塊主要在售樓盤的價(jià)格情況樓盤名稱折后均價(jià)優(yōu)惠銷售進(jìn)度嘉匯馨源4400剩余4套樓中樓，面積約120瀚林華府9000當(dāng)天預(yù)約9折，開盤當(dāng)天購買再送2個(gè)點(diǎn)6月27日三期公開預(yù)約百匯華庭4800按揭98一次性97剩余部分二房、三房、四房物業(yè)嘉華綠洲4250按揭98，一次9899折兩房售罄，在售105的三房以及樓中樓騁望驪都5300按揭0.99 一次性0.98在售A2號樓、三單元、二梯四戶、25層（二單元除外）棟170-190藍(lán)組團(tuán)西湖東郡5400折扣為（總價(jià)-1.5萬-2000）*0.99；一次9.8折，按揭9.9折A2（二單元除外）棟170-190藍(lán)組團(tuán)雙水景物業(yè)在售振寧現(xiàn)代魯班46006月21日前，預(yù)約100平米以上戶型，10000抵18000元，100平米以下戶型，10000元抵15000元二房售罄，三房月89、110，暫時(shí)無新物業(yè)推出，新物業(yè)正在預(yù)約。瀚林雅筑4300預(yù)約當(dāng)天9折6月27日預(yù)約6#、7#號樓，價(jià)格未定盛天熙園750010000元預(yù)約金可抵30000元購房款預(yù)約E2#水岸華府4800湖居臻品5月10開盤，推出7#、8#樓，目前預(yù)約9#（106-122平米主流三房）（數(shù)據(jù)來源：寶資通事業(yè)二部/市場數(shù)據(jù)部/09.08月數(shù)據(jù)庫）大學(xué)路板塊地處學(xué)府密集區(qū)，同時(shí)又是老城區(qū)，因此人口密度較大，人員相對復(fù)雜。該區(qū)域樓盤定位差距較大，其中瀚林華府定位較高，有相當(dāng)部分客戶為大學(xué)教師，其折后價(jià)格較高為9000元/。而振寧現(xiàn)