上海軌道交通沿線房?jī)r(jià)變化分析20120604.ppt

香港聯(lián)交所上市企業(yè) 1638 上海軌道交通沿線房?jī)r(jià)變化分析 2012 6投資部 上海樓市2006年6月均價(jià)分布 上海樓市2012年6月均價(jià)分布 軌交房?jī)r(jià)變化趨勢(shì) 黃浦 徐匯 虹口增長(zhǎng)前三借力多條地鐵線交錯(cuò) 增長(zhǎng)規(guī)律1 市中心板塊房?jī)r(jià)不僅堅(jiān)挺 而且地段越中心 約具備老上海底蘊(yùn) 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率約高 黃浦區(qū)增長(zhǎng)率最高 達(dá)368 2 按照經(jīng)緯定位價(jià)值 軌道為經(jīng)線 地鐵為緯線 好的地段中交匯的地鐵線路越多 房?jī)r(jià)增加越強(qiáng)勁3 盧灣和奉賢為增長(zhǎng)最慢的兩個(gè)區(qū)域 主要由于盧灣地處老上海中心 房?jī)r(jià)起點(diǎn)高 而奉賢至今未通地鐵 10000元 15000元 20000元 25000元 價(jià)差圖示 2006 2012年房?jī)r(jià)變化梯度圖 從供求看各區(qū)房?jī)r(jià)變化 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與供應(yīng)成反比 1 供應(yīng)量越少 房?jī)r(jià)上漲空間越大 稀缺是硬道理2 供求集中在郊環(huán) 外郊環(huán)區(qū)域 相比上海中心區(qū)域 這些地區(qū)房?jī)r(jià)增加空間小 受市場(chǎng)波動(dòng)大3 供過(guò)于求的區(qū)域如寶山 南匯 佘山 奉賢 嘉定其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)比供不應(yīng)求區(qū)域增長(zhǎng)率低 從軌道線路通車量看房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 交匯越多人流越大增長(zhǎng)率越高 中心區(qū)域 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率最高交匯10條軌道 副中心區(qū)域 增長(zhǎng)位列第二布局大商圈 中山公園 江蘇路 副中心區(qū)域 增長(zhǎng)位列第二布局大商圈 五角場(chǎng) 控江路商圈 副中心區(qū)域 增長(zhǎng)位列第二布局大商圈 世紀(jì)大道 藍(lán)村路商圈 遠(yuǎn)郊配套滯后 導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)受制約區(qū)域 松江大學(xué)城 遠(yuǎn)郊配套滯后 導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)受制約區(qū)域 外高橋 潛力區(qū)域 嘉定新城軌道和城市規(guī)劃后續(xù)跟進(jìn)海量人口導(dǎo)入 區(qū)域前景可觀 潛力區(qū)域 南橋新城軌道和城市規(guī)劃后續(xù)跟進(jìn)海量人口導(dǎo)入 區(qū)域前景可觀 從軌交看區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 市政配套滯后影響區(qū)域成長(zhǎng) 月浦 虹橋火車站 松江新城 臨港新城 安亭新鎮(zhèn) 總結(jié)1 市中心 上海老文化歸屬地 老城廂因?yàn)楣?yīng)稀缺 地段優(yōu)質(zhì) 未來(lái)還將成為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率靠前的區(qū)域2 軌道交通的交匯越多 房?jī)r(jià)增加率越高 如疊加地段優(yōu)勢(shì) 則可加分 增長(zhǎng)力更強(qiáng)勁 在市場(chǎng)不佳的情況下 這些區(qū)域也是抗跌區(qū)域3 市場(chǎng)供求關(guān)系始終決定房?jī)r(jià)的起伏 供不應(yīng)求的區(qū)域優(yōu)于供過(guò)于求的區(qū)域4 隨著城市軌道交通的發(fā)展 和上海住宅用地日益稀缺 軌道新通車的區(qū)域如青浦 嘉定和未來(lái)的奉賢都將迎來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5 軌道交通發(fā)展僅屬于城市建設(shè)的一部分 板塊的發(fā)展和壯大還依賴于地段 人口導(dǎo)入 經(jīng)濟(jì)支撐 市政配套后續(xù)跟進(jìn)等 安亭新鎮(zhèn) 臨港新城和松江新城都具備一定的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn) 配套短期不改善 這些區(qū)域房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)都將