房地產營銷策劃方案步驟.doc

房地產營銷策劃方案步驟 房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構成。的房地產營銷策劃方案，供參考！ 1、產品的調研 只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。 （1）物業(yè)的定位； （2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析； （3）目標市場的分析； （4）目標顧客的特征、購買行為的分析； 2、市場的調研 或許有人講，搞房地產項目靠的是經驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預測。 在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。 （1）區(qū)域房地產市場大勢分析； （2）主要競爭對手的界定與SWOT的分析； （3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析； （4）與未來競爭情況的分析和評估。 3、企劃的定位 定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。 尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。 4、推廣的策略及創(chuàng)意的構思 房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。 房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性 5、傳播與媒介策略的分析 有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。 整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。 （1）不同媒體的效應和覆蓋目標； （2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析； （3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析； （4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析； （5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析； （6）不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析； （7）戶外或其他媒體的分析； （8）不同的媒體組合形式的分析。 6、階段性推廣總體策略 房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。 規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。 7、階段性廣告和媒介宣傳 房地產階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。 （1）廣告的重點； （2）廣告的主題和表現(xiàn)手法； （3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作； （4）媒體的發(fā)布形式和頻率； （5）整合傳播的策略； （6）媒體發(fā)布的代理。 8、階段性促銷活動的策略 促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。 （1）促銷活動的主題； （2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督； （3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議； （4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結。 9、階段性公共關系的策略 善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。 10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋 廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。 11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放 所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應和應對。 12、推廣成本預算和費用監(jiān)控 廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用