房地產(chǎn)評估中幾個問題的思考.doc

房地產(chǎn)評估中幾個問題的思考房地產(chǎn)價格評估，簡單的說，就是對房地產(chǎn)進行的估價,從理論意義上也就是說, 房地產(chǎn)評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估計目的，遵循估計原則，按照估 價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的 基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理 價格的估計、推測或判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤為迅速，在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，也會出現(xiàn)各種各樣的問題，因此，房地產(chǎn)評估顯得十分重要。這篇文章將針對房地產(chǎn)評估中的幾個問題提出我簡要的思考。一、房地產(chǎn)評估的重要性 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對住房的需求不斷上升，需求引發(fā)供給的增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越多，地位也十分重要，成為國民經(jīng)濟新的增長點。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生了一種新興的行業(yè)，房地產(chǎn)評估，面對目前市場經(jīng)濟中已經(jīng)出現(xiàn)的各類房地產(chǎn)問題，如房價虛高，樓市泡沫等，客觀公正的房地產(chǎn)估價的作用越來越重要，有助于緩解老百姓住不起房等社會現(xiàn)象，也可以為房地產(chǎn)的正常交易提供方便和依據(jù)。二、房地產(chǎn)評估中存在的一系列問題 目前的房地產(chǎn)評估發(fā)展迅速，但在其發(fā)展過程中任然存在著一系列不可忽略的問題，這些問題對房地產(chǎn)有效的評估產(chǎn)生了非常重要的影響（1） 評估機構(gòu)不完善，對同一房地產(chǎn)的評估存在偏差目前的房地產(chǎn)評估中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一類問題，就是對于同一處房地產(chǎn)，不同的評估公司可能會給出完全不一致，甚至是天壤之別的估價，經(jīng)常會出現(xiàn)高估和低估的現(xiàn)象這讓我們產(chǎn)生了極大的疑惑，也違背了房地產(chǎn)評估的初衷， 一方面我覺得是鑒于不同的評估機構(gòu)中的評估人員沒有一個共同遵循的規(guī)則，有時候的評估甚至全憑個人的感覺來自由發(fā)揮，這就使得有些條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠。另一方面，我覺得房地產(chǎn)評估行業(yè)中的很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)與政府部門有著各種關(guān)系，這使得他們能夠借著政府的旗號，進行壟斷或各種非正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)，甚至于有的機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，就會造成大家的損失。總的說來，房地產(chǎn)評估存在偏差很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。（2）估價師的資源不足或基本素質(zhì)層次不一到目前為止，全國房地產(chǎn)估價師的人數(shù)遠遠跟不上評估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)也存在著較大的差異，很多評估人員的專業(yè)素質(zhì)并不能滿足目前我國房地產(chǎn)評估業(yè)的需求。 1、 一是由于目前的房地產(chǎn)評估教育偏于理論化，缺乏實踐，于是很多有著估價師證件的房地產(chǎn)評估人員們有時候只能“紙上談兵”，對現(xiàn)實中的一些房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的處理缺乏實踐經(jīng)驗 。2、 房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價師的學(xué)歷要求過高，這使得很多具備實踐經(jīng)驗的業(yè)務(wù)骨干得不到很好的重用。這使得其結(jié)果是有估價師的資格的不一定能做業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)骨干卻不一定有估價師資格，加上不少評估機構(gòu)業(yè)務(wù)單一，很多估價人員也 會一、二種方法，各個部門的估價人員一般只熟悉與本部門管理業(yè)務(wù)相關(guān) 的評估業(yè)務(wù)，而 對其他類型的評估業(yè)務(wù),并沒有很好的經(jīng)驗和能力，只能用自已掌握的方法生搬硬套，這就帶來了房地產(chǎn)評估的不確定和不準確。.3、 是注冊估價師的地位得不到確認。一些注冊房地產(chǎn)估價師雖然很有能力，但是按有關(guān)規(guī)定注冊估價師雖然可以在評估報告上簽字，但在簽字的同時并沒有賦予注冊估價師簽字的生效權(quán)，這就給不具備條件的估價人員留下可乘之機，同時也會降低了注冊估價師的工作熱情和業(yè)務(wù)責(zé)任感，使得他們在工作的時候并不十分認真對待。 4、 是估價師注冊條件過寬，只要具備一定的房地產(chǎn)評估能力，沒有太多的問題，就可以申請注冊，甚至對有犯罪前科和受過行 政處罰處分的只作一定年限的限制， 而在歐美、 港臺等地有前科的人員一般是禁止從事估價 師職業(yè)的。 有關(guān)部門可能把這一職業(yè)看作是解決就業(yè)的一個途徑， 作這樣的規(guī)定有似于讓“小 偷”當(dāng)“警察”， 有損估價師隊伍的純潔性，尤其對職業(yè)道德建設(shè)有害無益。（3）國際市場對我國房地產(chǎn)評估業(yè)的沖擊隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)評估業(yè)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)和機遇。關(guān)于挑戰(zhàn)，國外的一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)會進入中國市場，和中國的房地產(chǎn)評估產(chǎn)生競爭，甚至?xí){借其優(yōu)厚的待遇，機會，發(fā)展前途來吸收一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)評估人員，使得大批房地產(chǎn)評估人員從中國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)中流失，在一定程度上不利于中國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展關(guān)于發(fā)展，國外的一些房地產(chǎn)評估方面的方法和技術(shù)值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大，而國外的一些評估方法則可以改變中國房地產(chǎn)評估目前的狀況，彌補不足。（4）房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德問題依然存在在現(xiàn)在的社會中，機構(gòu)和人員違反職業(yè)道德的現(xiàn)狀比比皆是，有的人收取禮金， 有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)， 有的出賣評估機構(gòu)的資格 （即為沒有資格的機構(gòu)或人員所做的 評估報告蓋章收費） ，有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合 法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段， 攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。三、對目前房地產(chǎn)評估中存在問題的解決方案針對目前存在的各種問題，如果不采取必要的解決措施，必然愈演愈烈，為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，解決這些問題成為必然趨勢，以下是我個人的一些看法1、在房地產(chǎn)評估教育中注重理論與實踐的結(jié)合。不要只是單一的注重書本知識，更應(yīng)當(dāng)注重實踐，這樣才能在以后的工作中更好的實現(xiàn)自己的才能，也能夠提高自己工作的質(zhì)量，提