工業(yè)園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì).doc

工業(yè)園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)工業(yè)園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì) 2007 年 在這里 將工業(yè)園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)研在這里 將工業(yè)園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)研 究的成果與朋友們共享 究的成果與朋友們共享 1 1 工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式設(shè)計(jì)工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式設(shè)計(jì) 土 地是工業(yè)園區(qū)重要的空間條件和資源條件 土地供給機(jī)制是指在特定 經(jīng)濟(jì)制度下土地供應(yīng)內(nèi)在關(guān)系的總合 包括土地供應(yīng)計(jì)劃 土地供應(yīng)渠道 方 式和手段等 公平 和效率是工業(yè)園區(qū)土地供給制度的基本構(gòu)成要素 工業(yè)園區(qū) 土地供給機(jī)制的模式反映園區(qū)土地供求管理方式和園區(qū)土地使用制度的特點(diǎn) 本溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)園 區(qū)土地供給方式是以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 和土地利用總體規(guī)劃為向?qū)?探索以政府介入和引導(dǎo)土地開發(fā) 控制和供給為 主導(dǎo)方式的土地效益實(shí)現(xiàn)路徑 本章 針對(duì)現(xiàn)代中藥園所實(shí)行的土地優(yōu)惠政策進(jìn) 行分析 并對(duì)土地優(yōu)惠政策及其實(shí)施 土地的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)模式提出建議 本溪開發(fā)區(qū)土地包括已建成的土地 已征用且具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的非農(nóng)用 地和在規(guī)劃范圍內(nèi)即將被征用或后期開發(fā)將被征用的農(nóng) 業(yè)用地 開發(fā)區(qū)土地的 利用將通過協(xié)調(diào)開發(fā)區(qū)土地利用類型的結(jié)構(gòu) 比例 空間分布與當(dāng)?shù)刈匀惶卣?和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利用 以使開發(fā)區(qū)土地資源充 分發(fā)揮其生產(chǎn) 與生態(tài)功能 達(dá)到社會(huì) 經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的最佳綜合效益 本溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)轄 區(qū)面積 88 平方公里 規(guī)劃面積 27 8 平方公里 2006 2010 年為開發(fā)區(qū)近期發(fā) 展階段 2010 2015 年為開發(fā)區(qū)中遠(yuǎn)期發(fā)展階段 2006 2015 為開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 發(fā)展時(shí)期 1 11 1 現(xiàn)代中藥高新技術(shù)園區(qū)現(xiàn)代中藥高新技術(shù)園區(qū) 1 1 11 1 1 現(xiàn)代中藥高新技術(shù)園區(qū)土地狀況現(xiàn)代中藥高新技術(shù)園區(qū)土地狀況 現(xiàn)代中藥園規(guī)劃面積 14 6 平方公里 其中產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 9 平方公里 教育培 訓(xùn)功能區(qū) 2 平方公里 種苗示范功能區(qū) 2 6 平方公里 研發(fā)孵化功能區(qū)和商務(wù) 流通功能區(qū) 1 平方公里 1 1 21 1 2 現(xiàn)代中藥園土地級(jí)別現(xiàn)代中藥園土地級(jí)別 根據(jù)我國(guó)有關(guān)工業(yè)用地等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)并參考本溪實(shí)際狀況 可將本溪開發(fā) 區(qū)土地劃分為三類 一類工業(yè)用地為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn) 用地 二類工業(yè)用地為 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育科研及商務(wù)流通用地 三類工業(yè)用地是非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地 由 遼寧 本溪 現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積及主要 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 得 到如下土地級(jí)別 現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃 900 公頃 一類用地 600 公頃 三類 用地 300 公頃 建議在一類用地中 劃分出一類甲級(jí)用地 一類乙級(jí)用地及一 類丙級(jí)用地 分別供給投資強(qiáng)度不同的企業(yè) 園區(qū)教育培訓(xùn)用地 200 公頃 研 發(fā)孵化和商務(wù)流通區(qū) 100 公頃 即二類用地 200 100 300 公頃 另有種苗培 育 260 公頃 1 1 31 1 3 入園企業(yè)類型劃分入園企業(yè)類型劃分 根據(jù)遼寧省本溪市本溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2005 年引進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)表 將入園企業(yè)劃分為 生產(chǎn)型企業(yè) 建安企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 商貿(mào)流通業(yè) 中藥園區(qū)現(xiàn)有中藥企業(yè) 11 家 其中中藥生產(chǎn)企業(yè) 4 家 分別是遼寧華源本 溪三藥有限公司 東方人藥業(yè)有限公司 天印藥業(yè)有限公司和仙草堂藥業(yè)有限 公司 保健品企業(yè) 3 家 分別是野山力股份有限公司 中綠公司和遼寧寶利實(shí) 業(yè)有限公司生物技術(shù)研發(fā)中心 中藥材種植企業(yè) 2 個(gè) 分別是東源中草藥種植 公司和本溪華源藥材資源有限公司 醫(yī)療器械類企業(yè) 1 個(gè) 威爾醫(yī)療器械有限 公司 科研機(jī)構(gòu) 1 個(gè) 國(guó)家中成藥工程技術(shù)研究中心 1 1 41 1 4 現(xiàn)行土地優(yōu)惠政策簡(jiǎn)介現(xiàn)行土地優(yōu)惠政策簡(jiǎn)介 土地優(yōu)惠政策是指開發(fā)區(qū)政府為了開發(fā)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和園區(qū)企業(yè)的健康 成長(zhǎng) 對(duì)進(jìn)園企業(yè)所實(shí)施的 事前鼓勵(lì) 事后引導(dǎo) 的政策措施 目前主要的 土地優(yōu)惠政策包括 1 1 土地使用出讓價(jià)格的優(yōu)惠政策 土地使用出讓價(jià)格的優(yōu)惠政策 即根據(jù)擬入園企業(yè)投資總額的不同范圍和企業(yè)所用土地的級(jí)別 提供不同 的土地使用出讓價(jià)格或折算為相應(yīng)的土地出讓金資金補(bǔ)貼 詳見表 1 1 表表 1 11 1 土地使用出讓價(jià)格的優(yōu)惠政策土地使用出讓價(jià)格的優(yōu)惠政策 來源 標(biāo) 號(hào)數(shù)據(jù)均為模擬數(shù)據(jù) 2 2 項(xiàng)目用地面積優(yōu)惠 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)規(guī)定進(jìn)行核定 項(xiàng)目用地面積優(yōu)惠 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)規(guī)定進(jìn)行核定 參照國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施 工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo) 試行 1 的通知 結(jié)合本溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)際狀況 將控制指標(biāo)劃分為三類 投資 強(qiáng)度 容積率和建筑系數(shù) 工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地必須同時(shí)符合三項(xiàng)指標(biāo) 具體見表 1 2 表表 1 21 2 項(xiàng)目用地面積優(yōu)惠項(xiàng)目用地面積優(yōu)惠 說明 資料來源 標(biāo) 號(hào)的數(shù)據(jù)來源于 工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo) 試行 標(biāo)準(zhǔn) 沒有標(biāo) 號(hào)的土地優(yōu)惠政策數(shù)據(jù)是參照 本溪經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)招商引資優(yōu)惠政策 2005 1 1 模擬的 標(biāo) 號(hào)的數(shù)據(jù)為作者模擬的 投資強(qiáng)度 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額 計(jì)算公式 投資強(qiáng)度 項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資 項(xiàng)目總用地面積 其中 項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠房 設(shè)備和地價(jià)款 容積率 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值 計(jì)算公式 容積率 總建筑面積 總用地面積 當(dāng)建筑物層高超過 8 米 在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算 建筑系數(shù) 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建 構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積 的比例 計(jì)算公式 建筑系數(shù) 建筑物占地面積 構(gòu)筑物占地面積 堆場(chǎng)用地面積 項(xiàng)目總 用地面