容積率淺談.doc

容積率淺談大多數(shù)消費者在購房的時候只關(guān)注戶型、朝向、林園設(shè)計和樓盤周邊環(huán)境等“實際指標(biāo)”，而往往忽視了容積率、居住密度等“規(guī)劃指針”。近一兩年，隨著樓市的發(fā)展，因“規(guī)劃變更”引起的預(yù)售糾紛日漸露出苗頭。何謂容積率，業(yè)界人士解釋，指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。容積率不能隨意更改一般來說，國土部門在對土地使用權(quán)進行公開掛牌出讓時，除了說明地塊的面積、價格等條件之外，也同時標(biāo)明了地塊開發(fā)的容積率要求。對于發(fā)展商來說，知道了容積率，就可以粗略估算出地價成本在房屋中占的比例。容積率越高，那么開發(fā)商單位土地上用于回收資金的建筑面積就越多，對應(yīng)的地價成本在房價中所占的比例就越低，反之則越高。為了保證住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，在出讓土地的同時，規(guī)劃部門對宗地的容積率有明確要求，將規(guī)定它的上限，超過了即是違規(guī)。規(guī)劃部門對不同地段上建筑的容積率進行了限制，容積率越高，要交納的費用越多。按照國家有關(guān)法律規(guī)定，樓盤小區(qū)及建筑物的“規(guī)劃指標(biāo)”，一經(jīng)確定就不能隨便更改。按照2002年國家八部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知要求：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進行聽證。值得關(guān)注的是，一些開發(fā)商增加容積率后仍就按以前的“規(guī)劃指標(biāo)”對外發(fā)布信息，而另一些開發(fā)商故意模糊社區(qū)的容積率，使得消費者不了解具體情況，背離了“明白消費”的原則，侵害了消費者權(quán)益。一個樓盤并非一個容積率熟悉樓盤報建的業(yè)內(nèi)人士說，一個樓盤并不一定只有一個容積率，所以購房者不能輕易相信開發(fā)商在樓書里所說的容積率。該人士說，一個小區(qū)樓盤有可能是由幾塊土地綜合建成的，那么每個地塊的容積率就可能不一樣。而每一個地塊容積率是按照每個地塊的紅線界限來計算的。打個比方，幾個相連的地塊捆綁出售，拿到土地的開發(fā)商把幾個地塊綜合開發(fā)一個樓盤，那么樓盤容積率應(yīng)算每幅土地的，而不是一個綜合容積率。尤其在多層、小高層和高層混合開發(fā)的社區(qū)內(nèi)，開發(fā)商為了其宣傳的需要，往往將多層的容積率和小高層、高層的容積率混合起來，取其綜合容積率，這樣就大大降低了其小高層和高層的容積率。而對于多層的容積率則另外單獨列出。該位人士還表示，樓盤容積率較難查到，因在商品房預(yù)售許可證上并沒有明確顯示，即使在售樓部懸掛的商品房預(yù)售許可證的規(guī)劃附圖上也沒有顯示。目前能容易看到容積率的地方是在樓盤的施工現(xiàn)場政府明文要求開發(fā)商在工地現(xiàn)場須懸掛公示規(guī)劃圖，在此規(guī)劃圖上就能看到樓盤的容積率。市民購房交訂金前，應(yīng)該到樓盤工地看看公示的規(guī)劃圖。如果開發(fā)商沒有公示的，可以向市規(guī)劃局或城管部門投訴，以查清樓盤的容積率。低容積率才住得舒服住宅項目的密集開發(fā)，直接導(dǎo)致居住人口密度的增加。市民何先生向記者表示。“隨著開發(fā)區(qū)建設(shè)的深入，入住一年多，發(fā)現(xiàn)小區(qū)周邊總有在建住宅新項目，而新樓盤都越蓋越高，原本略顯空曠的小區(qū)一下子就擁擠起來。居住在這樣高容積率的小區(qū)覺得很壓抑，心態(tài)容易疲倦?！睂Υ?，一唐姓營銷總監(jiān)表示，目前許多樓盤的容積率相當(dāng)高，尤其是市中心樓盤。高地價、商業(yè)需要和開發(fā)商的利益追求綜合在一起，構(gòu)成了樓盤高容積率的現(xiàn)狀。而這種高容積率給社會生態(tài)環(huán)境和居民生活環(huán)境帶來了很大的壓力。當(dāng)記者問及開發(fā)商為何不降低容積率，換取好環(huán)境時，唐雙手一攤，微笑著反問記者：“不犧牲環(huán)境，就得犧牲銀子。在目前房價的水平上，開發(fā)商他愿意犧牲銀子嗎？”有專家認(rèn)為，從建筑學(xué)的角度講，改善居住環(huán)境，首先要降低人口的居住密度，居住密度直接影響到居住的整體品質(zhì)。而中心城區(qū)的超容積率開發(fā)，會形成“超強度”開發(fā)后果，影響城市風(fēng)貌。提高容積率意味著暴利開發(fā)商深諳容積率的重要性。拿到一塊地，第一件事就是要稀釋土地單價，最好的辦法就是把容積近可能做到最高。不擇手段地在容積率指標(biāo)上大做假文章，往往成為奸詐的開發(fā)商欺騙規(guī)劃主管部門，欺騙廣大業(yè)主的不二法門。一處10萬平方米的住宅區(qū)，容積率只要提高一個百分點，意味著多蓋上千平方米的房子，省下的土地費用和多蓋房子帶來的利潤，就美滋滋地落進了開發(fā)商的錢包。開發(fā)商的暴利自然帶來業(yè)主所購物業(yè)的貶值。開發(fā)商違規(guī)變更容積率后，小區(qū)增加了建筑面積，土地使用證上的土地使用面積也會出現(xiàn)“縮水”。因土地使用面積的分?jǐn)傆嬎愎?，是先以總建筑面積除以總土地面積，這樣得出分?jǐn)傁禂?shù)，再以每戶的產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)面積除以分?jǐn)傁禂?shù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國土部門的土地分?jǐn)傁禂?shù)，實際就是規(guī)劃部門的容積率，容積率增加了，表明分?jǐn)偼恋孛娣e的建筑面積增多了，單位建筑面積分?jǐn)偟降耐恋厥褂妹娣e就減少了?！坝行潜P，原規(guī)劃是七層八層，為什么一下子加到十層？這中間就有巨大利潤點在作祟。容積率增加零點幾，樓層增加一兩層，對開發(fā)商而言就是以百萬元計的利潤?！蹦撤慨a(chǎn)律師直言不諱地說。容積率也是雙刃劍容積率是把雙刃劍。對城市建設(shè)來說，容積率低了，浪費了寶貴的土地資源；高了，住房的環(huán)境質(zhì)量得不到保障。對開發(fā)商來說，容積率低了，房價走高，銷售壓力加大；高了，環(huán)境不好，對銷售也不利。容積率過低，意味著單個樓盤占用的土地面積越多。比如別墅、聯(lián)排別墅、多層建筑，容積率往往較低。其樓面地價自然相對較高，帶來了開發(fā)成本的增加。既浪費了稀缺的土地資源，也間接地推動房價走高。而容積率過高，小區(qū)的居民密度大，公共配套設(shè)施壓力加大，通風(fēng)采光條件低下，綠地面積減少，環(huán)境衛(wèi)生壓力巨大，不利于居民生活水準(zhǔn)的提高和生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。在我市目前的情況下，如果開發(fā)商低容積率大量開發(fā)別墅或者連排別墅，其銷售價格將走高。而“金字塔原理”告訴我們，越往上，群體數(shù)量越小。越是高檔的住宅，消費者者將越小。其營銷壓力也越大。而如果采用超容積率、擴大建筑面積獲利的話，不僅損害了土地出讓的公正性，最重要的是直接影響了住宅小區(qū)的建筑密度、公建配套、綠地面積、采光等一系列與樓盤品質(zhì)密切相關(guān)的因素。這在以前商品房供不應(yīng)求的情況下，無疑是開發(fā)商牟取暴利的一條快捷方式；但現(xiàn)在，市場已經(jīng)供大于求，超容積率損害樓盤品質(zhì)，從而影響樓盤銷售，最終只會得不償失。為了獲得利潤，一些開發(fā)商力求增加容積率，這在以前住宅數(shù)量短缺的時候，還可以允許，但在人們越來越關(guān)注住宅品質(zhì)的今天，單純的增加容積率贏利的開發(fā)模式，已經(jīng)不適應(yīng)市場的需求。防范欺騙要注意三大事項在現(xiàn)實當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的手法。有些開發(fā)商在售房初期為吸引購房者，將自己社區(qū)的配套功能宣傳得非常好。然而隨著開發(fā)過程的推進，有些小區(qū)配套設(shè)施無法完成，開發(fā)商承諾的社區(qū)功能無法完全實現(xiàn)。怎樣避免上當(dāng)受騙，業(yè)主應(yīng)該有三大注意。一是要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、廣告一定要保存好，有條件的話，購房時拍下售樓處沙盤，收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境，發(fā)現(xiàn)容積率和合同不符，請有資質(zhì)的評估的單位對你的房產(chǎn)進行貶值評估，以為索賠提供足夠的證據(jù)。二是在簽訂購房合同時，應(yīng)要求開發(fā)商將其對容積率的具體承諾寫進購房合同中，購房者還可以在合同中聲明，如果一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將容積率改變了，可以退房或要求其承擔(dān)法律規(guī)定的相應(yīng)責(zé)任。三是一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，比如樓盤出現(xiàn)加層、單元數(shù)增加等情況，購房者一定要盡快與相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。通常規(guī)劃部門給某塊土地確定的容積率是不固定的，有的是給上限，有的上下限同時給，只要在這個范圍內(nèi)都是合法的。國家法律也允許樓盤