南京2011年房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告.docx

南京房地產(chǎn)市場近期分析56月住宅市場分析2011年5月份南京商品住宅共認(rèn)購4557套，成交3119套，認(rèn)購量環(huán)比大幅上漲了87.14%、成交量也環(huán)比上漲40.62%。在“金三銀四”消化政策影響后，5月份南京樓市日均認(rèn)購147套、成交101套，也讓樓市“回暖”之聲漸響。5月份開發(fā)商推出的優(yōu)惠促銷日漸增多，尤其開盤優(yōu)惠的力度逐步升級。同時，高檔樓盤也改變營銷策略，紛紛推出項目內(nèi)景觀相對較佳的樓棟爭搶客戶。都助推了南京樓市銷量的攀升。南京樓市表面上是“回暖”的數(shù)據(jù)，但樓市溫度并未真正上升。樓市調(diào)控政策下，開發(fā)商推盤的壓力仍然很大，購房者觀望的心態(tài)仍未根本轉(zhuǎn)變。上半年行將結(jié)束，不排除部分開發(fā)商繼續(xù)“以價換量”，南京樓市優(yōu)惠打折的樓盤或會再增加，同時優(yōu)惠促銷的手段也會逐漸增多，南京房價仍有下探的空間。一、 政策面1、央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率達21% 創(chuàng)歷史新高2、江蘇省商品房銷售明碼標(biāo)價實施細(xì)則5月30日起執(zhí)行二、 市場面1、5月份樓市行情據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份南京商品住宅共認(rèn)購4557套，成交3119套。與4月份（認(rèn)購2435套、成交2218套）相比，認(rèn)購量大幅上漲了87.14%、成交量也環(huán)比上漲40.62%。2010年5月，南京樓市遭遇新政影響，樓市銷量大幅下滑，2011年5月銷量同比2010年5月銷量也有不同程度的上漲?！皣藯l”的出臺，在“金三銀四”消化政策影響后，5月份南京樓市日均認(rèn)購147套、成交101套，也讓樓市“回暖”之聲漸響。4月底樓市認(rèn)購已連續(xù)多天超過100套，而從5月份每天的認(rèn)購、成交走勢圖來看，南京樓市認(rèn)購量大部分時候在100套至200套之間，最高一天達到324套。板塊分析：分板塊來看，5月份江北、江寧兩大板塊仍是南京樓市貢獻最大的主力板塊。江北的威尼斯水城、天潤城、旭日愛上城等大盤再次加推新房源，優(yōu)惠促銷手段也變著花樣吸引購房者。值得一提的是，江北的中鐵江佑鉑庭再次開盤“日光”。純新盤中糧彩云居打頭，江寧板塊同樣吸引了南京購房人的目光。其余各板塊的銷量也因有新房源上市也實現(xiàn)了銷量的上揚。而位于南京東的碧桂園鳳凰城的登場，則給了限購下不能在城區(qū)買房人一個全新的選擇。5月份，南京成交住宅面積在80平米以下的占了26%，80100平米之間的占40%，100平米以下的占了近七成，這也與江寧、江北兩板塊5月份新推房源的戶型相一致。而住宅面積在100平米以上的有三成多，河西、城東等板塊推盤速度逐步加快，也顯示在了5月份的成交上。 5月份，成交價格在10000元/平米以下的占到了54%，價格在萬元以下的房源仍然是市場最主要的需求。而價格在12000元/平米以上的則有31%，河西高端樓盤的大力推盤功不可沒。根據(jù)日前國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況表明，南京新建商品住宅價格環(huán)比跌0.1%，同比漲0.7%，今年初以來南京房價首次環(huán)比下跌，同比漲幅也創(chuàng)新低。5月份，南京54家樓盤樣本的房價環(huán)比上漲約為0.12%。其中，6家樓盤標(biāo)本價格微漲，5家樓盤標(biāo)本價格回落。在樓市“限購令”的影響下，南京樓市銷售仍以中心戶型的房源為主，剛需購房者依然是市場的主要購買力。而以大戶型為主的樓盤則需要使出渾身解數(shù)爭奪不多的改善型購房者。南京5月份城區(qū)八大板塊共有24家樓盤推出了2818套新房源，相比“銀四”29家樓盤近4200套新房源的上市量，南京5月份新房源上市量減少了三成多。但如果加上都市圈句容碧桂園鳳凰城兩次開盤共推出的3176套新房源的話，南京5月份的上市量則達到5994套，樓市“限購”下，南京樓市的購買力在都市圈得到釋放。從板塊分布圖上可以看出，江寧、江北兩個板塊分別推出773、755套新房源，同時不約而同打出“降價”牌吸引剛需目光，但開盤銷售情況卻并不樂觀。河西板塊則有550套房源上市，受樓市調(diào)控政策影響最深的板塊也在度過政策“蟄伏期”后，錯位營銷，紛紛推出項目內(nèi)景觀較佳的樓棟吸引購房者。城南的郎詩綠色街區(qū)、金地自在城也先后推出新房源，實現(xiàn)了不俗的銷量。此外，除城中板塊外，其余各板塊均有樓盤開盤加推。2、6月預(yù)計開盤樓盤樓市淡季的6月，據(jù)統(tǒng)計，南京或?qū)⒂瓉?8家樓盤推出5000套左右新房源，其中包括華菁水苑、東方紅郡、石林大公園、弘陽壹號等10家首次上市的純新盤。 6月份即將加推的樓盤中，仍以兩江板塊居多，約占南京上市樓盤總量的一半以上。江北板塊以威尼斯水城、旭日愛上城、天潤城、大華錦繡華城等大盤居中，純新盤弘陽壹號作先鋒，天華硅谷、海德北岸等老盤加推，共將推出2200多套房源。江寧板塊也將有10多家樓盤開盤加推，仍然以中小戶型的剛需房源為主，值得一提的是純新盤華菁水苑預(yù)計開盤均價僅為8500元/平米左右。除卻兩江板塊的剛需樓盤，河西的御江金城、宋都美域，城東的紫金東郡、郎詩鐘山綠郡等改善型樓盤也都有計劃在6月加推新房源。6月近一個月的成交 樓市熱點板塊河西當(dāng)天認(rèn)購成績超過了江北板塊，位居排行榜的首位。這完全得力于前一天開盤的御江金城住宅別墅業(yè)主社區(qū)地圖。原定于上周六開盤的御江金城，因為“天氣原因”對外公布暫時取消開盤。但是次日，御江金城卻悄悄推出17號樓，共128套，有177、178、209平方米平層和296、300、385平方米頂躍層，均價為20000元/平方米。雖然是“聲東擊西”，但是該項目當(dāng)天認(rèn)購量卻也達到近50套。再加上之前推出的13號樓，認(rèn)購數(shù)據(jù)集中在今天（6月20日），御江金城也以57套的銷量位居熱銷樓盤排行榜的第一名。另外，河西板塊另一商業(yè)樓盤南京萬達廣場住宅商業(yè)業(yè)主社區(qū)地圖，當(dāng)日銷量也十分可觀。以43套的銷量躋身進入熱銷樓盤排行榜第三位。南京萬達廣場住宅商業(yè)業(yè)主社區(qū)地圖目前寫字樓、住宅和精裝小戶型均有銷售。江北板塊當(dāng)日以48套的認(rèn)購量排行第二。上周末， 5家樓盤推出的都是普通住宅。雖然開發(fā)商開出了不同的折扣，有個別樓盤甚至是打出了送車位的優(yōu)惠，但普通住宅新房源的銷售情況都很一般。素有南京樓市風(fēng)向標(biāo)的江北板塊在上周末遭遇“滑鐵盧”，可見目前老百姓，尤其是剛需十分謹(jǐn)慎。而河西“豪宅”御江金城的熱銷，再加上非限購樓盤的逐漸“升溫”，可以看出，改善型購房者和投資客，似乎逐漸走出“限購”的陰影，而前幾月的需求已經(jīng)開始慢慢釋放。56月別墅市場分析盡管素有“紅五月”之稱，但別墅市場供銷雙雙陷入冷清行情的局勢尚無明顯改觀。從銷售情況看，本月銷售套數(shù)較三四月份略有回升，但增幅不甚理想。而成交均價的大幅上揚，主因在于高端別墅銷量占比提高。365地產(chǎn)家居網(wǎng)別墅頻道統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，本月全市別墅上市量僅有70套，與上月基本持平。伴隨著“限貸、限購”等調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，別墅作為“終極住所”的理念逐步為購房者接受，稀缺型高端別墅的價值進一步被看好。5月，南京別墅成交均價歷史性地跨越了2萬元/平方米關(guān)口，同比增幅高達131.17%，較此前一年的單月最高點（2010年8月達到16485元/平方米）亦高出21.86%。板塊銷量分析五月全市別墅銷量排行榜排名項目名稱銷售動態(tài)1保利紫晶山102臥龍湖國際社區(qū)83頤和南園64雙富嘉園65弘景雅墅55萬科金域藍(lán)灣5從銷售情況看，本月銷售套數(shù)較三四月份略有回升，但增幅不甚理想。在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，市場主要表現(xiàn)為存量的緩慢去化。5月，溧水板塊的時代景園一舉推出75套別墅帶動全市別墅上市量環(huán)比大幅增長，達到年內(nèi)別墅單月上市量第二高點，也因此奪得5月板塊銷售之冠。而本月上市第二大主力便是江寧的老盤別墅加州城、運盛美之國花園、復(fù)地朗香別墅。 板塊均價觀察本月，全市別墅成交均價歷史性地跨越了2萬元/m2關(guān)口，同比增幅高達131.17%。本期別墅成交均價大幅上揚主要是受成交結(jié)構(gòu)變化的影響。 從銷售數(shù)據(jù)看，5月共有21個別墅項目有房源成交，其中，鐘山國際高爾夫別墅共成交3套，均價達到5萬元/m2以上，此外香山美墅、鋒尚國際公寓、綠城玫瑰園等7個項目均價也在2萬元/m2以上。板塊上市觀察 至5月23日，別墅市場共有7家樓盤計劃在6月推盤，其中江寧和都市圈別墅依然占據(jù)主導(dǎo)地位。都市圈的玫瑰十一英里和龍泉湖國際旅游度假區(qū)均為純新盤。都市圈別墅因為在本輪調(diào)控中因為政策的不受限而超過成為了今年的“寵兒”。盡管6月推出別墅只有三家，但因大多為純新盤，體量較大，江寧則為老盤加推，則在板塊體量上略遜都市圈一籌。六月網(wǎng)尚機構(gòu)觀察根據(jù)各樓盤在當(dāng)前的樓市大背景下的舉措大致可以將南京別墅項目劃分為三種類型：一種是穩(wěn)打穩(wěn)扎型。表現(xiàn)為在低迷的市場環(huán)境下延緩?fù)票P計劃，但仍通過廣告以及開展各類活動保持其在市場中的活躍度，同時逐步去化前期存量，如加州城二期、山河水、國信自然天城、湖語山等；一種是按部就班型。項目的部分產(chǎn)品已經(jīng)過了開發(fā)和蓄水階段，雖然遭遇淡季，但仍根據(jù)工程進度及客戶積累情況穩(wěn)步推盤，如東墅山莊二期英郡華府、運盛美之國香櫞灣等；還有一種則是積極推進型，表現(xiàn)為持續(xù)不斷地投放廣告，預(yù)熱市場，典型項目即為美達九月森林。6月別墅推盤詳情項目名稱項目地址6月上市房源情況 最新銷售動態(tài)去年價格同期走勢加州城江寧科學(xué)園弘景大道3888號預(yù)計6月將推13套別墅，包括310-330平方米的聯(lián)排，總價430萬元/套起，另有430平方米獨院別墅，總價800萬元/套。預(yù)計6月將推13套別墅，包括310-330平米的聯(lián)排，總價430萬元/套起，另有430平米獨院別墅總價800-1100萬/套，全款99折。在售聯(lián)排別墅面積320平米左右，430萬/套起，一次性付款98折，按揭99折，均價約14000元/平米，詳詢售樓處。全款99折。在售聯(lián)排別墅面積320平米左右，430萬/套起，一次性付款98折，按揭99折，均價約14000元/平米，詳詢售樓處。上漲運盛美之國花園江寧開發(fā)區(qū)將軍大道2號6月初推出9組團香櫞灣71席絕版山水別墅，獨棟別墅面積360-640平方米，雙拼別墅面積304-314平方米，聯(lián)排別墅面積190-240平方米。聯(lián)排190-240平方米，均價預(yù)計在20000元/平方米，雙拼305-315平方米，均價預(yù)計在 25000元/平方米，獨棟360-630平，均價預(yù) 計30000元/平方米，辦理Vip的客戶開盤時可誠意金2萬抵5 萬（聯(lián)排），5萬抵10萬（雙拼），10萬抵20萬（獨棟）。玫瑰十一英里中國來安汊河新區(qū)將于6月首次開盤，一期將推出的房源包括：獨棟、雙拼、聯(lián)排，面積大致在178-380平方米不等。項目預(yù)計將于6月18日對外公開，現(xiàn)已正式開始意向客戶登記。一期將推出的房源包括：獨棟、雙拼、聯(lián)排，面積178-300平方米不等。無法比較龍泉湖國際旅游度假區(qū)龍泉湖國際旅游度假區(qū)內(nèi)6月推出類獨棟別墅，面積大約在308-372平方米左右，庭院面積戶均430平方米左右。暫無銷售動態(tài)無法比較世外邊城句容市邊城鎮(zhèn)侖山湖畔二期59套預(yù)計將在六月中下旬開盤。項目預(yù)計將于6月下旬推新，共59套獨棟別墅，面積290-390平方米不等，2012年5、6月份交付，具體開盤時間待定。無法比較宏圖上水庭院軟件大道與花神大道交界處（地鐵一號線南延線軟件大道出口處）預(yù)計6月下旬推出20套疊加別墅，面積在