（區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)論文）北京市舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究.pdf

摘要 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái) 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加 快 作為商業(yè)經(jīng)濟(jì)體系中基礎(chǔ)部分的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展引起了政府 商家和廣大 居民的高度關(guān)注 目前理論界在研究社區(qū)商業(yè)問(wèn)題時(shí) 多是以住宅郊區(qū)化為背 景 把研究區(qū)域鎖定在大都市的衛(wèi)星城 但是現(xiàn)實(shí)中社區(qū)商業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn) 的問(wèn)題 多數(shù)卻出現(xiàn)在大都市中社區(qū)屬性 空間結(jié)構(gòu)和承載功能比較復(fù)雜性的 舊城區(qū) 鑒于此 如何發(fā)展大城市舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè) 已經(jīng)成為理論中和實(shí)踐 中需要深入研究和解決的問(wèn)題 本文以北京市舊城區(qū)為研究對(duì)象 首先總結(jié)了國(guó)內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān) 理論和成功模式 以及北京市 十五 時(shí)期商業(yè)發(fā)展 布局的總體狀況和未來(lái) 五年發(fā)展的趨勢(shì) 其次 通過(guò)對(duì)北京市宣武區(qū) 北京市舊城區(qū)的典型代表 中 幾個(gè)不同屬性社區(qū)的實(shí)地調(diào)研和與政府相關(guān)主管部門的充分溝通 總結(jié)了北京 市舊城區(qū)目前社區(qū)商業(yè)發(fā)展存在的一些問(wèn)題 最后結(jié)合北京市舊城區(qū)的發(fā)展背 景和北京市新編城市總規(guī)對(duì)其社區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響因素分析 運(yùn)用城市經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論觀點(diǎn) 對(duì)北京市舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提出 了可具操作性的政策建議 本文的創(chuàng)造性在于針對(duì)北京市舊城區(qū)的實(shí)際情況和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 提出 了依據(jù)社區(qū)的性質(zhì)選擇社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式 建議適當(dāng)開放正規(guī)露天市場(chǎng)等可 具操作性的政策建議 從而為北京市加快舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的 理論和實(shí)踐基礎(chǔ) 關(guān)鍵詞 社區(qū)商業(yè)舊城區(qū)城市化北京市新編城市總規(guī) a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m i c sa n da c c e l e r a t i o no ft h eu r b a n i z a t i o ni n c h i n as i n c et h e2 1 t hc e n t u r y t h eg o v e r n m e n t c o m m e r c i a lf i r m sa n dr e s i d e n t sp a y c l o s ea t t e n t i o nt ot h ed e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ea st h eb a s i cp a r ti n c o m m e r c i a le c o n o m i c ss y s t e m w h e nt h et h e o r i s th a v eb e e nd o i n gr e s e a r c ho n c o m m u n i t yc o m m e r c ep r o b l e m sr e c e n t l y t h e yf o c u so nt h es a t e l l i t et o w n si n m e t r o p o l i s i nt h eb a c k g r o u n do ft h eh o u s i n g s u b u r b a n i z e b u tt h e r ea r eal o to f p r o b l e m sa b o u tc o m m u n i t yc o m l n e r e ei n t h eo l d c i t ya c t u a l l y w h i c hh a v e c o m p l i c a t e dc h a r a c t e ro fc o m m u n i t y s p a c ea n df u n c t i o n f o rt h i sr e a s o n h o wt o d e v e l o pt h ec o m m u n i t yc o m n l e r c ei nt h eo l dc i t y h a v eb e c o m et h ep r o b l e mn e e d e dt o r e s e a r c ha n ds e t t l ei nt h e o r ya n dp r a c t i c e t h i sp a p e rf o c u so nt h eo l dc i t yi nb e i j i n g f i r s t l y i ts u m m a r i z e st h et h e o r ya n d s u c c e s s f u lw a yo f c o m m u n i t yc o n n n e r c ed e v e l o p m e n ta b r o a d r e l a t e st h ec o n d i t i o no f c o m m e r c ed e v e l o p m e n ti nb e i j i n gi nt h ep e r i e do ft h ell t hf i v e y e a rp l a na n d f o r e c a s tt h ef u t u r et e n di nt h en e x tf i v ey e a r s s e c o n d l y t h ep a p e rb r i n g su ps o m e p r o b l e m sa b o u tc o m m u n i t yc o r m n e r c ei nt h eo l dc i t y t h r o u g hi n v e s t i g a t i n gd i f f e r e n t k i n d so f c o m m u n i t i e so nt h es p o ti nx u a n w ud i s t r i c ta n dc o m m u n i c a t i n g 新t l lr e l a t i v e g o v e r n m e n td e p a r t m e n t f i n a l l y t h ep a p e rg i v e ss o m ep r a c t i c a ls u g g e s t i o na b o u th o w t od e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e l v ei nt h eo l dc i t y t h r o u g ha n a l y z i n gt h ee f f e c to f b e i j i n gc i t yp l a n n i n gf o r2 0 0 4 2 0 2 0a n dc o n s i d e r i n gt h ed e v e l o p m e n tb a c k g r o u n do f t h eo l dc i t y t h ei n n o v m i o no ft h i sp a p e ri st h a ti tb r i n g su ps o m ep r a c t i c a ls u g g e s t i o nf o rt h e d e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ei nt h eo l dc i t y s u c ha sc h o o s i n gt h er i g h tw a y t o d e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e r c ea c c o r d i n gt o t h ec h a r a c t e ro ft h ec o m m u n i t y o p e n i n gu pt h ef o r m a lo p e n a i rm a r k e ta n ds oo n t h e r e b y i te s t a b l i s ht h ef i r m t h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lf o u n d a t i o nf o ri m p r o v i n gt h ec o m m u n i t yc o m m e r c eo ft h e o l dc i t y k e y w o r d c o m m u n i t yc o m m e r c e t h eo l dc i t y h o u s i n g s u b u r b a n i z eb e i j i n g c i t yp l a n n i n gf o r2 0 0 4 2 0 2 0 1 1 學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明 今所呈交的 北京市舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展問(wèn)題研 究 論文是我苓人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的科研成果 盡我所知 文中除了特別加以標(biāo)注和致謝的地方外 論文中不包含其 他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的內(nèi)容及科研成果 也不包含為獲得首都經(jīng)濟(jì)貿(mào) 易大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書所使用過(guò)的材料 作者簽名 日期 赳年上月上日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本人完全了解首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)有關(guān)保留 使用學(xué)位論文的有關(guān) 規(guī)定 即j 學(xué)校有權(quán)保留送交論文的復(fù)印件 允許論文被查閱 借閱 或網(wǎng)絡(luò)索引 學(xué)?？梢怨颊撐牡娜炕虿糠謨?nèi)容 可以采取影印 縮印或其他復(fù)制手段保存論文 保密的論文在解密后應(yīng)遵守此規(guī)定 名 醴翩孫粹嗍碑年上月止日 1緒論 1 1 命題的提出背景 在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下 我國(guó)政府在 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年 規(guī)劃 中明確提出了加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)的要求 要想實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的和諧發(fā)展 作為其組成細(xì)胞的社區(qū)的和諧 更是重中之重 而社區(qū)商業(yè)作為整合社區(qū)最重 要的手段 其發(fā)展情況已經(jīng)在近年引起了理論界和政府相關(guān)部門的高度重視 在我國(guó)城市化快速發(fā)展的過(guò)程中 一些大城市的老舊城區(qū)也在經(jīng)歷著拆遷改造 的過(guò)渡階段 由于其內(nèi)部社區(qū)屬性 空間結(jié)構(gòu)和承載功能的復(fù)雜性 這些老舊 城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目前存在著很大的問(wèn)題 已經(jīng)影響到了舊城區(qū)居民的生活 質(zhì)量 鑒于此 如何在大都市的舊城區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為理論上和實(shí)踐中 迫切需要深入研究和解決的問(wèn)題 1 2 命題的理論和現(xiàn)實(shí)意義 1 2 1社區(qū)商業(yè)是城市功能的重要組成部分 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是城市發(fā)展的一個(gè)重要組成部分 真正的國(guó)際大都市 不僅 需要有繁華的城市中心商業(yè)街 一站式 服務(wù)的s h o p p 玳g m a l l 國(guó)際品牌 群落云集的大型商業(yè)中心 還要有能夠?yàn)閺V大居民日常生活提供高質(zhì)量商品和 多樣化服務(wù)的完善的社區(qū)商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)作為現(xiàn)代城市商業(yè)金字塔最底端 的部分 是同人們生活最息息相關(guān)的 它所提供的服務(wù)主要是針對(duì)社區(qū)居民所必 要的日常生活活動(dòng) 它同社會(huì)穩(wěn)定和城市發(fā)展是密不可分的 另外社區(qū)商業(yè)為 社區(qū)居民創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì) 提高了社區(qū)的社會(huì)保障程度 建設(shè)環(huán)境優(yōu)美 功能齊全 服務(wù)便捷 與居住環(huán)境相適應(yīng) 相協(xié)調(diào)的社區(qū)商業(yè) 是市民安居的必 要條件之一 也是現(xiàn)代化城市的重要標(biāo)志之一 1 2 2 發(fā)展社區(qū)商業(yè)是整合社區(qū)的重要手段 社區(qū)是整個(gè)社會(huì)的重要組成元素 在 十一五 期間我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)的 背景下 和諧社區(qū) 的建設(shè)更是當(dāng)務(wù)之急 從社區(qū)整合機(jī)制的角度看 社區(qū)整 合機(jī)制一般包括制度性整合 功能性整合和認(rèn)同性整合 它們分別從社會(huì)的制 度化 專業(yè)化和社會(huì)化三個(gè)方面對(duì)社區(qū)進(jìn)行整合 功能性整合從統(tǒng)一社會(huì)勞動(dòng) 的角度出發(fā) 對(duì)伴隨社會(huì)化分工出現(xiàn)的職業(yè)異質(zhì)性加以整合 社會(huì)化分工越深入 l 緒論 各專業(yè)之間的依賴性就越強(qiáng) 在市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)下 各專業(yè)之間將達(dá)成一種 有機(jī)的聯(lián)系 形成一個(gè)有機(jī)的整體 1 社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)功能性整合的一個(gè)要素 在引導(dǎo)專業(yè)化大生產(chǎn)的社會(huì)組合從機(jī)械性團(tuán)結(jié)逐漸走向有機(jī)團(tuán)結(jié)的自發(fā)過(guò)程中 發(fā)揮了重要的作用 傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)形式 馬路菜場(chǎng) 卷簾門 給社區(qū)內(nèi)的 管理 治安 衛(wèi)生造成了很大的隱患 同時(shí)也給社區(qū)內(nèi)居民的居住環(huán)境帶來(lái)了 負(fù)面的影響 所以發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)模式 為社區(qū)居民提供一站式 多功能 全方位的服務(wù) 讓社區(qū)居民以 社區(qū) 為家 以 社區(qū) 為榮 是整合社區(qū)的 重要手段 1 2 3 社區(qū)商業(yè)中心成為商業(yè)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 作為第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展 是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)因素之一 同時(shí)隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快 像北京 上海這樣的超大型城市已經(jīng)出現(xiàn)了 住宅郊區(qū)化的趨勢(shì) 而傳統(tǒng)的市級(jí)商業(yè)中心由于受到交通條件 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的限 制 其商品零售額的增長(zhǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了放緩的趨勢(shì) 在西方發(fā)達(dá)國(guó)家 人們?cè)缫?習(xí)慣了社區(qū)生活 社區(qū)商業(yè)消費(fèi)也成了居民商業(yè)綜合消費(fèi)的重要組成部分 約 占商業(yè)消費(fèi)總額的6 0 9 6 專家預(yù)測(cè) 未來(lái)1 0 年 我國(guó)社區(qū)商業(yè)消費(fèi)將占社會(huì)零 售總額的1 3 也就是說(shuō) 現(xiàn)代社區(qū)蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī) 1 2 4 社區(qū)商業(yè)是促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的重要渠道 近年來(lái) 積極擴(kuò)大就業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn) 中央及地方各級(jí)政 府都相繼出臺(tái)了一系列促進(jìn)就業(yè)的政策 而隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度不斷加大 社區(qū)商業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展為 f 2 新興產(chǎn)業(yè) 成為促進(jìn)就業(yè)的重要渠道 社區(qū)商業(yè) 所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富 既包括理發(fā)店 便利店 小吃店 修理店等常見(jiàn) 業(yè)態(tài) 也包括網(wǎng)吧 書店 歌廳 禮品店等新興業(yè)態(tài) 這些緊密圍繞社區(qū)居民 基本生活需求和文化娛樂(lè)的服務(wù)行業(yè) 對(duì)從業(yè)人員的年齡 性別 文化沒(méi)有過(guò) 高要求 通過(guò)指導(dǎo) 培訓(xùn)或?qū)W徒即可適應(yīng)工作 1 政府相關(guān)部門如能合理規(guī)劃 積極引導(dǎo) 相信社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展的過(guò)程中能為社會(huì)提供數(shù)量可觀的就業(yè)崗 位 1 3 國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)綜述 社區(qū)商業(yè)方面的研究是建立在商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué) 社會(huì)學(xué) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué) 城市經(jīng) 濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)上的跨學(xué)科 跨專業(yè)的綜合性研究 國(guó)外對(duì)社區(qū)商業(yè) 方面的研究是以住宅郊區(qū)化為背景 而我國(guó)正處于城市化快速推進(jìn)的過(guò)程中 2 大都市的空間結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜 在加上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲得比較困難 這些都影響了 我國(guó)社區(qū)商業(yè)理論的發(fā)展 總體上來(lái)說(shuō)我國(guó)在社區(qū)商業(yè)理論方面的研究尚處于 起步 探索階段 從2 0 0 1 年開始 才有學(xué)者在相關(guān)學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表相關(guān)文章 到目前為止只有湖南商學(xué)院李定珍副教授所著 中國(guó)社區(qū)商業(yè)概述 一本理論 著作 湖南商學(xué)院李定珍副教授所著 中國(guó)社區(qū)商業(yè)概述 是國(guó)內(nèi)相關(guān)學(xué)術(shù)領(lǐng)域 第一本系統(tǒng)研究中國(guó)社區(qū)商業(yè)的著作 該書在總結(jié)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān)理論和 中西方社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上 應(yīng)用商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些理論知識(shí)和研究方 法提出了中國(guó)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 而且針對(duì)社區(qū)商業(yè)的幾種重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)模式和 組織形式 如連鎖店 超級(jí)市場(chǎng) 便利店 從發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展對(duì)策兩個(gè)方面進(jìn) 行了論述 河南財(cái)經(jīng)學(xué)院張占東副教授第一次用市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的原理和方法研究社區(qū)商 業(yè)問(wèn)題 從社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷觀念 營(yíng)銷定位 營(yíng)銷組合和服務(wù)功能四個(gè)方面進(jìn) 行了分析m 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際工商與管理博士王曉玉在 國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展及其啟 示與借鑒 中 介紹了國(guó)外社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)生 發(fā)展和特征 并且針對(duì)我國(guó)的實(shí) 際情況提出四點(diǎn)啟示和建議 總結(jié)我國(guó)社區(qū)商業(yè)理論研究的現(xiàn)狀 可以發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題 第一 在公開發(fā)表的文章中 多數(shù)只是應(yīng)用單一學(xué)科 主要是商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué) 的理論知識(shí)和方法加以分析 缺少綜合運(yùn)用學(xué)科知識(shí) 特別是從城市經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度 分析社區(qū)商業(yè)問(wèn)題 第二 我國(guó)大城市目前多數(shù)都處于舊城改造和新城 衛(wèi)星城 發(fā)展的過(guò)渡 時(shí)期 現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題都與這一背景有關(guān) 而現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)的研 究還沒(méi)有有效地跟這一現(xiàn)實(shí)背景有效的結(jié)合起來(lái) 尤其缺少對(duì)舊城區(qū)社區(qū)商業(yè) 發(fā)展問(wèn)題的研究 第三 大多數(shù)相關(guān)研究缺少實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)支撐 1 4 命題的研究?jī)?nèi)容和研究方法 本文是以北京市舊城區(qū)為研究對(duì)象的一篇實(shí)證性研究文章 本文首先綜述 了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān)理論 總結(jié)了國(guó)內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的成功模式 然后 在分析了北京市 十五 時(shí)期商業(yè)發(fā)展 布局的總體狀況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的基 礎(chǔ)上 通過(guò)對(duì)北京市宣武區(qū) 北京市舊城區(qū)的典型代表 中幾個(gè)不同屬性社區(qū) 3 的實(shí)地調(diào)研和與政府相關(guān)主管部門的充分溝通 總結(jié)了北京市舊城區(qū)目前社區(qū) 商業(yè)發(fā)展存在的一些問(wèn)題 再結(jié)合北京市i e i 城區(qū)的發(fā)展背景和北京市新編城市 總規(guī)對(duì)其社區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響因素分析 運(yùn)用城市經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和商 業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論觀點(diǎn) 對(duì)北京市舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提出了可具操作性的政 策建議 從而為北京市加快舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基 礎(chǔ) 1 5 命題研究的創(chuàng)新點(diǎn) 本文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論和模式的總結(jié) 以及對(duì)北京市舊 城區(qū)內(nèi)典型社區(qū)的實(shí)地調(diào)研 再結(jié)合舊城區(qū)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 為北京市舊城區(qū) 的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提出了可具操作性的政策建議 其創(chuàng)新之處主要有以下三個(gè)方 面 第一 由于國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是以居民住宅郊區(qū)化為背景 所以近年來(lái) 國(guó)內(nèi)有關(guān)社區(qū)商業(yè)方面的研究?jī)H僅限于針對(duì)大都市新興的衛(wèi)星城 而目前社區(qū) 商業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題卻集中出現(xiàn)在大都市的舊城區(qū) 所以本文把研究區(qū) 域鎖定在空間結(jié)構(gòu) 社區(qū)屬性相對(duì)復(fù)雜的舊城區(qū) 為大都市的j e l 城改造 實(shí)現(xiàn) 舊城區(qū)和衛(wèi)星城的聯(lián)動(dòng)發(fā)展提供了寶貴的理論和實(shí)踐基礎(chǔ) 第二 在以往對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究中 多是采用單一學(xué)科 主要是商業(yè)經(jīng)濟(jì) 學(xué) 的理論和方法加以分析 本文綜合了城市經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和商業(yè)經(jīng) 濟(jì)學(xué)的一些研究方法和體系 并且分析了 北京市十一五新編城市總規(guī) 對(duì)其 舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響 第三 本文的寫作是以 宣武區(qū)商業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃 課題為背景 通過(guò) 對(duì)宣武區(qū)內(nèi)比較有代表性的社區(qū)的實(shí)地調(diào)研為基礎(chǔ) 所反映的問(wèn)題和對(duì)策建議 有比較強(qiáng)的說(shuō)服力 4 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 2 1 指導(dǎo)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論 指導(dǎo)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論主要是城市商業(yè)空間布局和零售業(yè)區(qū)位選擇的有 關(guān)理論 具體包括中心地理論 城市空間結(jié)構(gòu)理論 商圈理論 地價(jià)理論 消 費(fèi)者行為空間理論和零售業(yè)態(tài)演變理論等 2 1 1 中心地理論 德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒 w c h r i s t a l l e r 通過(guò)對(duì)德國(guó)南部城市的深入考察 和理論研究 1 9 3 3 年提出了著名的中心地理論 這一理論是在西歐國(guó)家工業(yè)化 和城市迅速發(fā)展的歷史背景下產(chǎn)生的 他在理論中提出的 中心地 和 中心 地層次 等概念 是后來(lái)學(xué)者研究城市內(nèi)部商業(yè)空間層次結(jié)構(gòu)最直接的依據(jù)和 理論根源 克里斯泰勒認(rèn)為中心地是周圍地域的中心 向周圍地域提供商品和服務(wù) 中心地分為不同的等級(jí) 表現(xiàn)為每個(gè)高級(jí)中心地都附屬幾個(gè)中級(jí)中心地和更多 的低級(jí)中心地 中心地的等級(jí)與其職能相互對(duì)應(yīng) 低級(jí)中心地?cái)?shù)量多 職能少 提供的商品和服務(wù)檔次低 種類少 只能滿足居民的日常生活需要 而高檔家 具 貴重物品商店 如黃金珠寶店 大商業(yè)中心 醫(yī)院等職能屬于高級(jí)中心地 這類中心地?cái)?shù)量少 職能多 服務(wù)范圍廣舊 在數(shù)量和職能上界于低級(jí)中心地和 高級(jí)中心地之間的是不同層次的中級(jí)中心地 克里斯泰勒還提出 商品和服務(wù)的供給范圍 理論 主要包括供給范圍的 內(nèi)側(cè)界限和外側(cè)界限兩個(gè)概念 其中內(nèi)側(cè)界限表示商業(yè)設(shè)施獲得正常利潤(rùn)所必 須的最小消費(fèi)者范圍 外側(cè)界限則表示某商業(yè)設(shè)旌最大的輻射范圍 超過(guò)此界 限 由于消費(fèi)者要克服的空間距離太大 消費(fèi)者將放棄到該商業(yè)設(shè)施購(gòu)買 當(dāng) 外側(cè)界限大于內(nèi)側(cè)界限時(shí) 商業(yè)設(shè)施能獲得超額利潤(rùn) 兩者相等時(shí)只能獲得正 常利潤(rùn) 如果外側(cè)界限小于內(nèi)側(cè)界限 則商業(yè)設(shè)旄不能在此地域設(shè)立 美國(guó)地理學(xué)者貝利 j l b e r r y 和加里森 g a r r i s o n 等學(xué)者在2 0 世紀(jì) 5 0 年代末對(duì)克里斯泰勒的中心地理論進(jìn)行了發(fā)展 他們提出成立閥人口理論 成立閥人口是指某中心職能在中心地布局時(shí)得到正常利潤(rùn)所需的最低人口數(shù) 量 這一概念類似于克里斯泰勒提出的商品和服務(wù)供給的內(nèi)側(cè)界限 但前者是 個(gè)人口數(shù)的概念 而后者是指服務(wù)的范圍 是一個(gè)距離的概念 用人口的概 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 念代替距離的概念是一大進(jìn)步 因?yàn)樗朔司嚯x概念中隱含的人口均勻分布 這一不符合實(shí)際的假設(shè) 貝利和加里森通過(guò)公式p a b 來(lái)回歸參數(shù)h 和b 其 中n 為中心地職能設(shè)篪的數(shù)量 p 為中心地的人口 當(dāng)n i 時(shí)的p 值 就是成立 閥人口 一般來(lái)說(shuō)成立閥人口大的中心職能 應(yīng)該在等級(jí)高的中心地布局 相 反則在等級(jí)低的中心地布局 貝利和加里森還提出邊界性等級(jí)貨物的概念 是指不同等級(jí)的中心地所能 提供的最高等級(jí)的貨物 他們認(rèn)為中心地等級(jí)不同 所提供貨物的檔次和種類 應(yīng)該不同 通過(guò)中心地等級(jí)層次理論 我們可以得出社區(qū)商業(yè)基本上屬于中級(jí)中心地 的結(jié)論 中級(jí)中心地的職能 提供商品的檔次和種類 商品供給的范圍 成立 閥人口等理論 都對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展具有理論指導(dǎo)意義 2 1 2 城市空間結(jié)構(gòu)理論 隨著城市的發(fā)展 人們?cè)诔鞘械母鞣N經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必然形成各自特有的經(jīng)濟(jì)區(qū) 位 由各種經(jīng)濟(jì)區(qū)位集合而成的空間秩序就形成了城市空間結(jié)構(gòu) 國(guó)外學(xué)術(shù)界 有很多學(xué)者對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)理論進(jìn)行過(guò)探討 其中最具代表性的有同心圓理論 扇形理論 多核心理論和棋盤形理論 2 1 2 1 同心圓理論 該理論最早由伯吉斯 e w b u r g e s s 提出 他在1 9 2 5 年已芝加哥為樣本 進(jìn)行一般化推導(dǎo) 結(jié)果認(rèn)定近代社會(huì)比較顯著的事實(shí)是大城市的增長(zhǎng) 這種增 長(zhǎng)主要表現(xiàn)在城市地區(qū)外延的擴(kuò)張 這種擴(kuò)張的典型過(guò)程 可用一連串同心圓 加以說(shuō)明 見(jiàn)下圖 圖2 1 同心圓理論模型 資料來(lái)源 保羅 貝爾琴 戴維 艾薩克 吉恩 陳 全球視角中的城市經(jīng)濟(jì) 長(zhǎng)春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 2 6 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 此同心圓是由五個(gè)地帶組成 第一個(gè)地帶為中心商業(yè)區(qū) 第二個(gè)地帶為圍 繞城市中心的過(guò)渡帶 它由第一個(gè)地帶的商業(yè)和輕工業(yè)組成 也被稱為頹廢地 區(qū) 有貧民窟存在于此地區(qū) 第三個(gè)地帶是工人住宅地帶 這里有在第二個(gè)地 帶工作的工人居住于此 因?yàn)樵诖怂麄兏菀捉咏ぷ鞯攸c(diǎn) 第四地帶為住宅 區(qū) 主要有高級(jí)公寓或別墅 第五地帶為通勤者地帶 它位于城市境界之外 包括郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn) 約在距中心商業(yè)區(qū)3 0 到6 0 分鐘乘車距離范圍內(nèi) 2 1 2 2 扇形理論 扇形理論是霍伊特 h h o y t 在對(duì)1 4 2 個(gè)美國(guó)城市的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí) 地考察后于1 9 3 8 到1 9 4 2 期間提出來(lái)的 即社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征相類似的家庭聚集在 同一扇形地帶 他在總結(jié)伯吉斯同心圓理論的基礎(chǔ)上 考慮了放射狀運(yùn)輸線路 的影響 即易達(dá)性和放射慣性的影響 使城市向外擴(kuò)展的方向?yàn)椴灰?guī)則的方向 根據(jù)住房租金的蔫低 他認(rèn)為各類城市居住用地趨向于沿著主要交通路線 和自然障礙物較少的方向由城市中心向市郊呈扇形發(fā)展 城市土地利用的功能 區(qū)的分布圖如下圖所示 1 c b d 2 批發(fā)與輕工業(yè)區(qū) 3 低收入住宅區(qū) 4 中收入住宅區(qū) 5 高收入住宅區(qū) 圖2 2 扇形模式 資料來(lái)源 保羅 貝爾琴 戴維 艾薩克 吉恩 陳 全球視角中的城市經(jīng)濟(jì) 長(zhǎng)春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 5 霍伊特的扇形理論雖然在同心圓理論的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)了交通路線的引導(dǎo)作 7 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 用 但是其仍然沒(méi)有擺脫城市地域的圈層概念 2 1 2 3 多核心理論 此理論由麥肯齊 r d m c k e n z i e 于1 9 3 3 年提出的 哈里斯 c d h a r r i s 與烏爾曼 e l u l l m a n 于1 9 4 5 年予以了發(fā)展 該理論認(rèn)為很多大城市的土地 利用空間結(jié)構(gòu)并不是只有一個(gè)核心 而是圍繞有一定距離的多個(gè)核心 根據(jù)他 們對(duì)美國(guó)大城市的研究發(fā)現(xiàn)核心周圍分布如下地區(qū) 見(jiàn)下圖 1 中心商業(yè)區(qū) 2 批發(fā)與輕工業(yè)區(qū) 3 低收入住宅區(qū) 4 中等收入住宅區(qū) 5 高收入住宅 區(qū) 6 重工業(yè)區(qū) 7 公共設(shè)施 8 郊外住宅區(qū) 9 郊外工業(yè)區(qū) 圖2 3 多核心理論 資料來(lái)源 保羅 貝爾琴 戴維 艾薩克 吉恩 陳 全球視角中的城市經(jīng)濟(jì) 長(zhǎng)春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 6 多核心理論由于考慮到了城市發(fā)展的多元化結(jié)構(gòu) 比前兩個(gè)理論更貼近于 實(shí)際情況 但其仍然是基于地租低價(jià)理論 對(duì)各核心之間的職能討論的較少 沒(méi)有討論各核心之間的等級(jí)差別和在城市發(fā)展中所起的不同作用 社區(qū)商業(yè)是城市功能的體現(xiàn) 研究社區(qū)商業(yè)的布局必然要考慮到城市的空 間結(jié)構(gòu) 所以城市的空間結(jié)構(gòu)理論也是研究我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要理論基礎(chǔ) 之一 8 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 2 1 2 4 棋盤形理論 棋盤形理論有很多實(shí)際應(yīng)用的例子 老北京的舊城區(qū)空間布局就是其中之 一 其基本思想很簡(jiǎn)單 街道把城區(qū)分割成許多相同的長(zhǎng)方形街區(qū) 可以向任 何方向發(fā)展 理論上這種城市形態(tài)不需要邊界和中心 人類活動(dòng)可以發(fā)生在任 何地點(diǎn) 因?yàn)槌鞘袃?nèi)任何一點(diǎn)都是平等的 而且每個(gè)街區(qū)的形狀都是相同的 城市內(nèi)部可以進(jìn)行建設(shè) 也可以向外部尋求發(fā)展空間 標(biāo)準(zhǔn)化的土地規(guī)劃為標(biāo) 準(zhǔn)化的建設(shè)提供了條件 人們可以輕松地丈量 分配 出售土地 更有意思的 是棋盤形的城市空間規(guī)劃體現(xiàn)了兩種相反的思想 一是保證中央控制 表現(xiàn)至 高無(wú)上的完美 二是體現(xiàn)人人平等的社會(huì)主張和個(gè)人主義 當(dāng)然 棋盤形城市的規(guī)模實(shí)際上是受到限制的 城市不可能無(wú)限向外發(fā)展 而絲毫不影響其中心區(qū)域的建設(shè)和城市布局 當(dāng)城市中心出現(xiàn)時(shí) 勢(shì)必對(duì)平均 發(fā)展的道路造成壓力 如果所有街道都是均衡修建 傳輸會(huì)發(fā)生意想不到的變 化 并對(duì)每個(gè)街區(qū)產(chǎn)生不必要的影響 如果沒(méi)有對(duì)角線式的斜向道路 長(zhǎng)距離 出行就會(huì)耗費(fèi)周折 在華盛頓特區(qū)就有這樣的斜線街道 但是會(huì)與格狀道路過(guò) 多交叉 造成交通擁堵 人們常常批評(píng)城市的格狀分布的低利用率 因?yàn)榻y(tǒng)一 標(biāo)準(zhǔn)的街道分隔了土地 破壞其自然特性 而且在視覺(jué)上造成了單一性和分散 性 2 1 3 商圈理論 商圈理論是研究某一商業(yè)物業(yè)對(duì)周邊消費(fèi)市場(chǎng)輻射范圍的理論 也可表述 為研究來(lái)店顧客所居住的地理范圍的理論 商圈理論是指導(dǎo)商業(yè)布局的重要理 論之一 某一商店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限 即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈 不同的商店由于所在地區(qū) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 經(jīng)營(yíng)方式 經(jīng)營(yíng)品種 經(jīng)營(yíng)條件的不同 使得商圈規(guī)模 形態(tài)存在很大的差別 同樣一個(gè)商店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不 同的因素干擾和影響 其商圈也是變化的 表現(xiàn)為商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小 形態(tài)為 各種不規(guī)則的多邊形m 每個(gè)商圈都包括三個(gè)層次 核心的 次級(jí)的和邊緣的 核心商圈是指最接 近商業(yè)物業(yè)并擁有高度密集顧客群的區(qū)域 通常商店的5 5 一7 0 9 6 的顧客都來(lái)自 核心商圈 次級(jí)商圈位于核心商圈之外 顧客密集度較稀的區(qū)域 約包括1 5 2 5 的顧客 邊緣商圈位于次要商圈以外的區(qū)域 在此商圈內(nèi)顧客分布最稀 商店吸引力較弱 規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有顧客 最早的商圈理 9 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 論是美國(guó)的威廉 賴?yán)?w i l l i a mr e i l l y 于1 9 3 1 年提出的零售引力模型 此模 型指出了位于兩個(gè)城市商業(yè)中心的某一聚集區(qū)的居民 是如何選擇購(gòu)物地點(diǎn)的 得出的結(jié)論為 在正常條件下 兩個(gè)城市商業(yè)中心吸引的零售額與大城市的人 口的一次方成正比 與兩城市之間的居民聚集區(qū)到兩城市的距離的二次方成反 比 用數(shù)學(xué)形式表示賴?yán)Ｐ蜑?魯刪f t 堡o 2吃l e 其中b 為到a 城市的顧客比重 b b 為到b 城市的顧客比重 p 為a 城市的 人口 p b 為b 城市的人口 d 為城市之間的居民聚集區(qū)到a 城市的距離 d b 為 城市之間的居民聚集區(qū)到b 城市的距離f 1 1 間選擇的隨機(jī)性 他提出了與賴?yán)Ｐ筒煌母怕室δＰ?赫夫的模型可由 鏟荔 f 6 厶v 1 j 1 日 其中 p i j 表示i 地區(qū)居民選擇j 消費(fèi)中心的概率 a j 表示j 消費(fèi)中心的吸引 力 一般用商店的規(guī)模來(lái)表示 山表示j 地區(qū)到j(luò) 消費(fèi)中心的距離 b 表示距離 2 1 4 地價(jià)理論 地價(jià)是影響商業(yè)設(shè)施空間分布的重要因素 因此 有關(guān)地價(jià)對(duì)商業(yè)設(shè)施位 置選擇影響的理論對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展也有重要意義 1 9 6 1 年格蒂斯借鑒杜能的位置級(jí)差地租思想研究了城市內(nèi)部商業(yè)區(qū)位的分 布 他指出零售業(yè)的銷售量隨著離開最高地價(jià)區(qū)位距離的增加而呈遞減的趨勢(shì) 格蒂斯的研究表明 不同類型的零售業(yè)所能支付地價(jià)的能力 是決定其位置選 1 0 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 擇的重要因素 如寶石店比家具店能支付更高的地價(jià) 因此 它設(shè)于在交通便 捷 人流量大但地價(jià)較高的位置 而家具店則位于地價(jià)相對(duì)便宜的位置 加納 b j g a r n e r 在1 9 6 6 年研究了零售業(yè)的等級(jí)職能與地價(jià)的關(guān)系 他認(rèn) 為零售業(yè)的等級(jí)職能越高 支付地價(jià)的能力也越高 因此 市場(chǎng)區(qū)位條件最佳 地價(jià)最高的空間將會(huì)被能夠支付這種地價(jià)能力的高級(jí)職能零售業(yè)所占據(jù) 低職 能的零售業(yè)由于支付地價(jià)的能力受限 將被排斥到市場(chǎng)地域的邊緣 這樣從市 場(chǎng)地域的中心到邊緣 按照地價(jià)的高低依次分布著中心商業(yè) 地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心 社區(qū)及購(gòu)物中心 2 1 5 消費(fèi)者行為空間理論 從2 0 世紀(jì)6 0 年代開始 消費(fèi)者行為對(duì)商業(yè)空間組織的重要性逐漸為學(xué)者 們所認(rèn)可 行為空間理論認(rèn)為要分析商業(yè)空間組織形式首先必須分析消費(fèi)者決 策過(guò)程 從消費(fèi)者的需求出發(fā) 考慮消費(fèi)者行為差異對(duì)商業(yè)空間組織的影響 貝里和蓋瑞遜 1 9 5 8 年 提出的三級(jí)活動(dòng)理論 第一次將消費(fèi)者行為納入理論 架構(gòu) 將消費(fèi)者行為與商業(yè)空間類型結(jié)合起來(lái)作為劃分商業(yè)空間類型的標(biāo)準(zhǔn) 該理論認(rèn)為消費(fèi)者會(huì)在商業(yè)中心產(chǎn)生多目的的購(gòu)買行為 后來(lái)的學(xué)者受這一觀 點(diǎn)的影響 紛紛對(duì)消費(fèi)者前往最近的商業(yè)中心購(gòu)物的假設(shè)提出挑戰(zhàn) 從而導(dǎo)致 行為學(xué)派的充分發(fā)展 1 9 7 1 年 賴斯頓 r u s h t o n 首次從消費(fèi)者行為觀點(diǎn)的角度去研究城市商業(yè)空 間結(jié)構(gòu)問(wèn)題 1 2 1 通過(guò)該模型提出以下觀點(diǎn) 第一 行為與空間結(jié)構(gòu)是相互依賴 的 任何一個(gè)空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變都會(huì)導(dǎo)致空間行為的轉(zhuǎn)變 同樣空間行為的變化 也會(huì)引起空間結(jié)構(gòu)的變化 第二 行為有兩種類型 消費(fèi)者行為和經(jīng)營(yíng)者行為 兩種行為形態(tài)相互影響 第三 行為是行為者利用各種知覺(jué)的可能性作出偏好 性選擇的方式 與中心地理論所提出的消費(fèi)者行為假設(shè)不同 賴斯頓認(rèn)為消費(fèi) 者實(shí)際生活中的行為 在任何一層次的中心地都會(huì)出現(xiàn)多目的的形式 這一觀 點(diǎn)對(duì)后來(lái)學(xué)者的研究產(chǎn)生很大影響 大衛(wèi) d a v i s 1 9 7 2 年提出了 購(gòu)物中心層次性系統(tǒng)發(fā)展模型 主要探討消費(fèi) 者不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性如何在消費(fèi)者行為以及購(gòu)物中心商業(yè)設(shè)旌的組成方面產(chǎn) 生不同的效應(yīng) 1 3 1 大衛(wèi)在該模型中將消費(fèi)者行為及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性納入購(gòu)物中 心的層級(jí)結(jié)構(gòu)的形成和變化中 使該模型更具真實(shí)性 英國(guó)學(xué)者波特 p o a e 0 1 9 8 2 年則完全從消費(fèi)者的知覺(jué)和行為的角度來(lái)探討零 售區(qū)位的分布問(wèn)題 他提出信息場(chǎng)與利用場(chǎng)的區(qū)別 認(rèn)為無(wú)論是信息場(chǎng)還是利 墊匡塑些壟墾塑羞里堡墨堡壅 用場(chǎng) 都是以楔狀扇面的形式出現(xiàn) 并且以居民所在地為中心 收斂于中心商 業(yè)區(qū) 利用場(chǎng)的范m i j 于信息場(chǎng) 他同時(shí)指出信息場(chǎng)的大小與消費(fèi)者的社會(huì)地 位 年齡 家庭規(guī)模等直接相關(guān) 貝里1 9 8 8 年試圖建構(gòu)一個(gè)更真實(shí)的零售區(qū)位模型 他考慮了服務(wù)地區(qū)人口 的特征 消費(fèi)者行為模式和服務(wù)人口的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性三方面可能產(chǎn)生的影響 將中心地與周邊地區(qū)人口密度 收入水平 受教育水平 職業(yè)結(jié)構(gòu)等聯(lián)系起來(lái) 從而造成中心地層次的改變 這也正是貝里理論的最重要貢獻(xiàn)所在 消費(fèi)者行為空間理論對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意義在于 它要求社區(qū)商業(yè)的 規(guī)劃和發(fā)展要充分考慮本社區(qū)消費(fèi)者的收入水平 教育程度 職業(yè)結(jié)構(gòu) 行為 特征以及多目的的需求等因素 2 1 6 零售業(yè)態(tài)演變理論 從西方零售業(yè)經(jīng)歷的幾次革命性變革來(lái)看 零售業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出從簡(jiǎn)單到 復(fù)雜 從低級(jí)到高級(jí) 從單體到復(fù)合體 從單純買賣到多功能化的發(fā)展趨勢(shì) 其主要的理論和假說(shuō)主要有 1 適者生存理論 該理論認(rèn)為 零售商業(yè)的發(fā) 展變化主要受環(huán)境因素的支配 主要的環(huán)境因素有消費(fèi)者特征 技術(shù)與競(jìng)爭(zhēng) 隨著零售業(yè)環(huán)境的不斷變化 適應(yīng)這種變化的零售業(yè)形態(tài)將繼續(xù)生存發(fā)展 而 不適應(yīng)的將被淘汰 2 零售輪轉(zhuǎn)理論 這一理論提出 零售業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中就像 輪子一樣 不斷地從低利潤(rùn)大量廉價(jià)銷售 到高利潤(rùn) 高服務(wù)銷售的反復(fù)循環(huán) 一般來(lái)說(shuō) 新零售業(yè)態(tài)會(huì)采取低成本 低價(jià)格 高市場(chǎng)占有率的方式進(jìn)入市場(chǎng) 隨后逐漸增加新的服務(wù)項(xiàng)目 改善營(yíng)業(yè)設(shè)施 使得經(jīng)營(yíng)成本不斷增加 逐步轉(zhuǎn) 化為高價(jià)格 低利潤(rùn)的零售業(yè)態(tài) 這樣 就會(huì)被新產(chǎn)生的低經(jīng)營(yíng)成本 低價(jià)目 的零售業(yè)態(tài)所取代 零售業(yè)態(tài)的 車輪 不斷轉(zhuǎn)動(dòng) 使零售業(yè)態(tài)不斷發(fā)展 由 此形成車輪式循環(huán) 3 零售生命周期理論 與產(chǎn)品生命周期理論相適 零售 業(yè)態(tài)存在著明顯的生命周期階段 創(chuàng)新 加速發(fā)展 成熟和衰退 在創(chuàng)新階段 銷售額增長(zhǎng)較快 但由于初期成本較高 利潤(rùn)較低 加速發(fā)展階段 銷售額和 利潤(rùn)率都增長(zhǎng)較快 業(yè)態(tài)迅速擴(kuò)張于不同的地區(qū) 成熟階段的特征是整個(gè)零售 業(yè)態(tài)的銷售增長(zhǎng)速度放慢 同時(shí) 由于采取各種促銷措施 使毛利率下降 進(jìn) 入衰退階段 銷售額和利潤(rùn)率雙雙下降 很多公司會(huì)放棄這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng) 新 的零售業(yè)態(tài)出現(xiàn) 4 辯證發(fā)展理論 基于黑格爾的辯證學(xué)說(shuō) 此理論認(rèn)為兩 種互相競(jìng)爭(zhēng)的 形式不同的零售業(yè)態(tài)可以相互混合形成一種綜合了二者特點(diǎn)的 新形態(tài) 例如 專業(yè)店和百貨店是相互對(duì)立的兩張形態(tài) 把兩者結(jié)合在一起 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 就形成了購(gòu)物中心這種新的業(yè)態(tài)形式 2 2 國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的模式 社區(qū)商業(yè)最早于2 0 世紀(jì)5 0 年代在美國(guó)出現(xiàn) 當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及 以 及城市中心區(qū)通往郊區(qū)的高速公路的建成 使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散 由此 產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè) 6 0 年代 英國(guó) 法國(guó) 日本 等國(guó)家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè) 到7 0 年代 新加坡的社區(qū)商業(yè)也開 始大規(guī)模發(fā)展起來(lái) 國(guó)外的社區(qū)商業(yè) 根據(jù)各國(guó)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 人口數(shù)量 交通狀況等 方面的差異而各不相同 這種不同體現(xiàn)在社區(qū)購(gòu)物中心的規(guī)模 形態(tài) 位置選 擇等方面 例如美國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心的形態(tài)以單層樓為主 占地規(guī)模在4 到1 2 萬(wàn) 平方米 服務(wù)人口在2 萬(wàn)至1 0 萬(wàn) 而英國(guó)由于人均土地面積比美國(guó)少 社區(qū)購(gòu) 物中心的分布比美國(guó)密集 多層的購(gòu)物中心和多層停車場(chǎng)是英國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心 的主要形式 另外由于家庭汽車普及率低于美國(guó) 英國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心的面積和 商圈范圍都少于美國(guó) 規(guī)模通常在1 至3 萬(wàn)平方米 而服務(wù)人口在2 至4 萬(wàn) n 竺 鼉區(qū)曩黼中心鍵區(qū)曩魏暫中蠢近諱翌脯巾 占地皤戡o 1 2 2 0 0 0 一 o 捌啪一1 2 2 0 0 0l 弼 4 1 0 出越垂積 l m o o o i 棚 o9 0 0 0 一 1 8 一9 o 棱心租戶l 一2 客賦更多傳毿百赍 一竄百貨蠢唐戚雜費(fèi)襄或麓綴帝甄繾 袋贅唐 商店走搿折掃讎當(dāng) 醴店數(shù)目 5 0 一1 5 0 十 l s 一 十 l 十 蠢墨翱纂務(wù)范匿向消費(fèi)者舞供奔晶種類量逢搿的蠢疊種疊 主賽為內(nèi)飄客攝供 氍曩囊的 多 有助干仔細(xì)囂 馘進(jìn)瓣禽晶相方愛(ài)辯蠡 井辯茹種類 鐾疊一方愛(ài) 裔鞭霧 榜經(jīng)麓鍤含量務(wù)麓晶和嫠蠅鼉務(wù) 鼉慨支持人口 i o o o o o 戳上2 0 0 0 0 一i o o 啪o3 0 0 0 一鬟 鶼鎊者乘車捌達(dá)時(shí)閩3 0 分鐘以上最多2 0 勢(shì)鐘搴翔l 分鋒 圖2 4 羅桔芬 世界各國(guó)的購(gòu)物中心 中國(guó)大百科全書出版 1 9 9 5 各個(gè)國(guó)家的社區(qū)商業(yè)雖有差異 但也有一些共同的特征 主要體現(xiàn)在 2 2 1社區(qū)商業(yè)所承擔(dān)的功能 國(guó)外的社區(qū)商業(yè)承擔(dān)的功能可以分為基本功能和拓展功能兩大類 在基本 功能方面 各國(guó)社區(qū)商業(yè)都是以提供周邊社區(qū)居民日常生活所必需的商品為主 所以其主力店都是大中型購(gòu)物中心和特色餐飲店為主 由于各國(guó)居民的消費(fèi)習(xí) 1 3 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 慣和消費(fèi)水平不同 所以其社區(qū)商業(yè)還承擔(dān)著不同的拓展功能 美國(guó)的社區(qū)商 業(yè)中心 是集購(gòu)物 服務(wù) 餐飲 娛樂(lè)為一體的綜合功能區(qū) 其提供的服務(wù)設(shè) 施既包括如銀行 郵政 電信 醫(yī)療中心等公共事業(yè) 也包括干洗 修鞋 裁 剪 洗車 餐飲等日常服務(wù) 還有可供社區(qū)人口休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所 如雕刻 滑 冰場(chǎng) 電影院 健身房 攝影等 而日本的社區(qū)商業(yè)除了承擔(dān)基本功能外 同 時(shí)還肩負(fù)著保護(hù)中小商業(yè)企業(yè) 保護(hù)城市傳統(tǒng)文化特色的重任 2 2 2 社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì) 國(guó)外社區(qū)商業(yè)經(jīng)過(guò)近6 0 年的發(fā)展 已經(jīng)形成了比較成熟的設(shè)計(jì)布局模式 其規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則就是通過(guò)合理的建筑空間和業(yè)態(tài)搭配設(shè)計(jì) 實(shí)現(xiàn)最大的聚集 效應(yīng) 吸引附近的社區(qū)居民前來(lái)消費(fèi) 國(guó)外的社區(qū)商業(yè)中心都會(huì)引入一些知名 品牌的超市 購(gòu)物中心或餐飲企業(yè)作為其核心租戶 即主力店 這些核心租戶 一般占據(jù)了整個(gè)商業(yè)面積的4 0 位置最先確定且相對(duì)較好 對(duì)吸引人流起著 主導(dǎo)作用 對(duì)普通承租戶的位置安排 充分考慮他們之間親和力的不同 一些 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力 而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目則必須相互避開 在 對(duì)承租戶的總體布局確定以后 還要充分考慮商店的裝飾效果 承租戶的平面 布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一與個(gè)性之間保持一種平衡 既要保證所有商店具有 整體性 又要避免過(guò)于單一的設(shè)計(jì) 提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì) 2 2 3 社區(qū)商業(yè)的開發(fā) 國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式主要有兩種模式 一種是以新加坡 英國(guó)為代表 的政府主導(dǎo)型的開發(fā)模式 由政府負(fù)責(zé)前期的規(guī)劃定位 開發(fā)建設(shè) 此種模式 主要以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的 第二種是以美國(guó) 澳大利亞為代表的私人開 發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式 以盈利為主要目的 這些國(guó)家的社區(qū)商業(yè)開發(fā)商主要有 大型零售商 專門的商業(yè)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商 甚至是保險(xiǎn)公司 基金會(huì)等 以上兩種模式雖然前期的開發(fā)主體不同 但是后期都是由專門的運(yùn)營(yíng)管理公司 負(fù)責(zé) 實(shí)現(xiàn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的分離 形成良性的運(yùn)作機(jī)制 2 2 4 社區(qū)商業(yè)的承租關(guān)系 國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心的承租關(guān)系概括起來(lái)有以下特點(diǎn) 出租期限明顯比國(guó)內(nèi) 長(zhǎng) 而且跨度很大 從十幾年到幾十年不等 租金通常在每季度的前幾天支付 1 4 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 考慮到通貨膨脹的影響 大多數(shù)社區(qū)商業(yè)中心每隔5 年左右 對(duì)租金進(jìn)行重新 調(diào)整 社區(qū)商業(yè)中心一般禁止承租戶自行對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 租金是承租關(guān)系中非常重要的一個(gè)方面 由于承租面積的大小和承租的具 體位置不同 以及承租租戶經(jīng)營(yíng)的商品品種和利潤(rùn)不同 并非每個(gè)承租商都需 要交納同樣的租金 國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般分兩部分 一部分是按面積收取 稱為保證租金 另一部分按總營(yíng)業(yè)額的一定比例收取 總營(yíng)業(yè)額的計(jì)算通常每 年進(jìn)行一次 對(duì)營(yíng)業(yè)額收取租金的比例取決于承租商的平均費(fèi)用 商品價(jià)格 利潤(rùn)率等相關(guān)因素 2 2 5 社區(qū)商業(yè)中心的管理 國(guó)外的社區(qū)商業(yè)中心有統(tǒng)一的管理公司對(duì)租戶群體進(jìn)行有效的管理控制 是一種由管理者集中管理 承租戶分散經(jīng)營(yíng)的模式 國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心的目標(biāo)是長(zhǎng)期地維持和加強(qiáng)社區(qū)購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)效益 維護(hù)商業(yè)中 i i 的建筑物和設(shè)備 同時(shí)與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系 保證商業(yè)中 心在社區(qū)中有良好的口碑 社區(qū)商業(yè)中心的具體工作包括 物業(yè)管理 包括賣 場(chǎng)環(huán)境設(shè)備的維護(hù) 安全保衛(wèi)管理等 其目標(biāo)是為承租戶和顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適 安全的環(huán)境 租戶管理 包括對(duì)承租戶的教育輔導(dǎo) 幫助承租戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分析 店鋪調(diào)整等 目的是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的店鋪 營(yíng)銷管理 主要是對(duì)承租 戶進(jìn)行營(yíng)銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動(dòng) 目的是提升商業(yè)中心對(duì)附近居民的吸 引力 財(cái)務(wù)管理 包括收取租金和各項(xiàng)費(fèi)用 控制開支 協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效 益評(píng)估等 目標(biāo)是使購(gòu)物中心和承租戶都取得良好的經(jīng)濟(jì)效益 1 2 3 我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式 我國(guó)商務(wù)部在2 0 0 5 年5 月下發(fā)的 關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn) 中提出了我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想和總體意見(jiàn) 社區(qū)商業(yè)的建設(shè)要堅(jiān)持 以人為本 服務(wù)社會(huì) 的宗旨 以 便民 利民 為民 為出發(fā)點(diǎn) 緊緊抓 住新區(qū)開發(fā)和舊城改造的機(jī)遇 完善新社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能 優(yōu)化老社區(qū)商業(yè)結(jié) 構(gòu)布局 加快營(yíng)造和諧的社區(qū)消費(fèi)環(huán)境 為實(shí)現(xiàn)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做貢獻(xiàn) 爭(zhēng)取利用3 5 年時(shí)間 在全國(guó)人口過(guò)百萬(wàn)的1 6 6 個(gè)城市中 初步完成社區(qū)商業(yè) 建設(shè)和改造工作 形成滿足基本生活消費(fèi)需求的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 基本實(shí)現(xiàn)社區(qū) 居民購(gòu)物 餐飲 維修 美容美發(fā) 洗衣 家庭服務(wù)和再生資源回收等基本生 1 5 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 活需求 在社區(qū)內(nèi)就能得到基本滿足 在消費(fèi)水平較高的社區(qū) 要在滿足基本 生活需求的基礎(chǔ)上 形成商業(yè)布局較合理 服務(wù)功能較齊備 服務(wù)質(zhì)量和管理 水平較高的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)體系 當(dāng)前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)建設(shè)雖仍在探索中 但其中不乏有創(chuàng)新的火花 北京和 上海兩地作為全國(guó)大城市發(fā)展的龍頭 也在各自的社區(qū)商業(yè)發(fā)展實(shí)踐中提出了 不少新的思路 2 3 1 北京社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式 北京的社區(qū)商業(yè)中心主要從商業(yè)業(yè)態(tài)的角度規(guī)劃 以零售業(yè)為主 十五 規(guī)劃中的4 0 0 個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 主要配套設(shè)施至少包括1 個(gè)以經(jīng)營(yíng)糧油副食 品 小百貨等生活日用品為主的綜合超市 1 個(gè)社區(qū)菜市場(chǎng) 2 3 家餐飲企業(yè)和 卜2 個(gè)綜合便民商業(yè)服務(wù)點(diǎn) 從家門到購(gòu)物場(chǎng)所的距離原則上不會(huì)超過(guò)5 0 0 米 而且還有各式各樣的上門服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)滿足人們的特殊需求 在商業(yè)設(shè)旖配 建上 首先 重點(diǎn)發(fā)展與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)便利店和社區(qū)超市 其次 支持 引進(jìn)社區(qū)小型折扣店 大力發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)的綜合超市 以滿足中低收入居民的需 求和消費(fèi) 再次 鼓勵(lì)消費(fèi)水平較高的社區(qū)補(bǔ)充完善美容美發(fā) 酒吧茶館 餐飲 娛樂(lè) 健身休閑等個(gè)性化消費(fèi)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 此外 在少數(shù)民族 知識(shí)分子 弱勢(shì)群體等特殊群體聚居區(qū)內(nèi)開辦符合其生活習(xí)慣 生活特點(diǎn)的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 截止到0 5 年6 月 北京市各類連鎖店鋪公8 3 2 家 全市連鎖超市 便利店 2 7 0 5 家 社區(qū)商業(yè)的城區(qū)覆蓋率已達(dá)8 5 2 0 0 4 年到0 5 年6 月新增社區(qū)便民 菜店2 1 2 家 解決了1 6 2 個(gè)社區(qū) 2 6 萬(wàn)居民買菜不方便的問(wèn)題 同時(shí) 北京市商業(yè) 十一五 規(guī)劃對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提出了明確的目標(biāo) 其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了要提高社區(qū)商業(yè)便利化程度 即通過(guò)科學(xué)規(guī)劃和專業(yè)化設(shè)計(jì) 實(shí)現(xiàn)商住分離 加快社區(qū)連鎖商業(yè)發(fā)展 開展創(chuàng)建商業(yè)示范社區(qū)活動(dòng) 推進(jìn)生 鮮超市 便利店 早點(diǎn)餐飲 便民菜店 洗衣保潔 再生資源和舊貨回收等 六 條線 聯(lián)動(dòng)進(jìn)社區(qū) 社區(qū)便民超市和便利店社區(qū)覆蓋率力爭(zhēng)達(dá)到9 5 以上 商業(yè) 服務(wù)業(yè)對(duì)社區(qū)再就業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到6 0 9 6 以上 到 十一五 期末 全市社區(qū)商業(yè) 的便捷度 完善度和消費(fèi)度明顯提高 所謂便捷度 即社區(qū)9 5 以上的居民可 以在5 分鐘內(nèi)步行抵達(dá)便利服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 2 0 分鐘自行車車程到達(dá)社區(qū)商業(yè)中心 滿足居民購(gòu)物 就餐 休閑娛樂(lè)等一站式消費(fèi)需求 所謂完善度 即社區(qū)購(gòu)物 餐飲 體閑娛樂(lè) 服務(wù)設(shè)施分別占4 0 2 5 2 0 1 5 左右 所謂消費(fèi)度 即 居民在社區(qū)實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)占居民總消費(fèi)的比重力爭(zhēng)達(dá)到5 0 一7 0 1 6 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 2 3 2 上海社區(qū)發(fā)展模式 上海的社區(qū)商業(yè)中心雖然也從商業(yè)業(yè)態(tài)出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃 但結(jié)合社區(qū)服務(wù)的 做法頗值得一提 位于上海浦東的華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心 就是滬上首家集購(gòu)物 餐 飲 娛樂(lè)和社區(qū)服務(wù)于一體的社區(qū)商業(yè)集合體 在這種新型的零售模式中 既有 提供物質(zhì)消費(fèi)的百貨店 大賣場(chǎng) 專賣店 便利店 還有提供服務(wù)消費(fèi)