房地產(chǎn)類信托項目盡調(diào)報告模板.docx

中融國際信托有限公司中融-【 】項目 盡職調(diào)查報告（報告完成日期：【】年【】月【】日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：【 】部聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照中融國際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日目 錄一、項目背景3二、信托方案與風(fēng)控措施3（一）信托基本要素3（二）交易結(jié)構(gòu)31、信托計劃的進(jìn)入32、信托計劃的退出33、項目公司的管理3（三）風(fēng)控措施31、抵押；32、質(zhì)押；33、無限連帶責(zé)任保證；等3三、交易對手3（一）實際控制人3（二）項目公司3（三）控股股東3四、融資項目3（一）項目基本情況31、項目現(xiàn)狀32、控規(guī)指標(biāo)33、開發(fā)計劃34、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況3（二）項目市場情況31、宏觀經(jīng)濟(jì)概況32、當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場33、項目市場情況3（三）項目分析31、總投資預(yù)測32、已投入資金的合理性33、融資額度的合理性34、項目資金來源與運用表35、銀行貸款安排36、銷售方式37、銷售預(yù)測31、項目損益預(yù)測38、銷售率盈虧平衡點3（四）本項目綜合評價3五、本信托計劃風(fēng)險評估3六、結(jié)論及建議3七、附件：項目資料3一、 項目背景（此處簡要介紹項目背景情況）例如：【】年【】月【】日，某房地產(chǎn)有限公司通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【】（以下簡稱“【】項目”）。為【】希望由中融信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務(wù)。【】公司成立于【】年，注冊資金【】萬元人民幣，主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售，實際控制人為【】先生，名下還控制著【】公司、【】公司等，已在【】【】等地投資開發(fā)了【】【】等多個房地產(chǎn)項目，累計開發(fā)面積【】萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗?！尽抗緮M與中融信托開展房地產(chǎn)投融資合作，共同投資【】項目。項目位于【】，占地面積【】，規(guī)劃總建筑面積【】萬平方米，擬開發(fā)成住宅/商業(yè)/城市綜合體等。根據(jù)中融信托【】部門對本項目的盡職調(diào)查，建議與【】公司進(jìn)行合作并以發(fā)行集合資金信托計劃的形式向該公司提供融資服務(wù)。二、 信托方案與風(fēng)控措施（此處簡要描述本項目的交易結(jié)構(gòu)及風(fēng)控措施）（一） 信托基本要素l 信托計劃名稱：l 信托類型：單一/集合，結(jié)構(gòu)化/非結(jié)構(gòu)化l 融資人：l 融資方式：【貸款】/【股權(quán)投資】/其他方式等l 融資用途：l 信托規(guī)模：【 】萬元l 信托期限：【 】年l 融資成本：【 】/年其中： 公司收入：其中信托報酬方式收取【 】% ；財務(wù)顧問費形式收取【 】%，收入總額為【】萬元 投資人預(yù)期收益：【】% 發(fā)行費：【】% 保管人保管費：【】% 第三方顧問費：【】%l 項目發(fā)行計劃（適用于集合類項目）： 我公司私人銀行部發(fā)行： 【 】萬元 【 】銀行代銷： 【 】萬元 第三方理財機構(gòu)代發(fā)： 【 】萬元l 信托收益分配：分配時間【】、分配比例【】（二） 交易結(jié)構(gòu)1、 信托計劃的進(jìn)入詳細(xì)說明信托資金的運用方式，采取股權(quán)投資形式運用信托資金時，以信托資金受讓原有股東持有的項目公司股權(quán)的，說明受讓價格，以增資方式投入項目公司的，說明計入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后我公司持有項目公司的股權(quán)比例；以債權(quán)方式運用信托資金的，應(yīng)說明貸款要素（利率、期限、抵押/質(zhì)押物、保證擔(dān)保等）。（此處可列示信托交易結(jié)構(gòu)圖）2、 信托計劃的退出說明信托資金的還款來源、退出方式，如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出的，說明股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。3、 項目公司的管理 如果采取股權(quán)投資方式，應(yīng)說明項目公司的監(jiān)管方式例如：雙方在公司章程中約定融資方擁有項目經(jīng)營和控制權(quán)，中融信托通過董事會、派駐財務(wù)人員等方式實現(xiàn)對項目資金監(jiān)管和風(fēng)險控制；項目公司應(yīng)分期編制詳細(xì)的成本標(biāo)桿、經(jīng)營計劃報告和項目現(xiàn)金流量預(yù)測表，經(jīng)董事會通過后嚴(yán)格予以執(zhí)行，并作為資金監(jiān)管和測算中融信托投資收益的基礎(chǔ)。單項成本超過部分由融資方或者【 】補足，中融信托不再承擔(dān)該超出部分的成本。 如果采取債權(quán)方式，應(yīng)說明如何保障信托資金的還款來源例如：設(shè)立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售回款存入該賬戶。（三） 風(fēng)控措施詳細(xì)說明本項目采取的風(fēng)險防范措施，是否采取優(yōu)先次級的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，是否采取了抵押/質(zhì)押的擔(dān)保措施。1、 抵押；2、 質(zhì)押；3、 無限連帶責(zé)任保證；等三、 交易對手（一） 實際控制人介紹實際控制人經(jīng)歷、經(jīng)驗、名下其他資產(chǎn)情況。（二） 項目公司1、 項目公司基本情況及歷史沿革（若項目公司為新成立則視實際情況作簡要介紹，另介紹項目從成立至今的歷史沿革情況。）項目公司成立時間住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（并在此介紹項目公司的組織機構(gòu)設(shè)置情況）2、 項目公司經(jīng)營情況（此處介紹項目公司過往開發(fā)經(jīng)驗、榮譽，及目前正在開發(fā)的其他項目現(xiàn)狀。）（對于已開發(fā)項目，介紹其地理位置、體量、總投、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、財務(wù)效益等，并配上樓盤實際照片。）（對于正在開發(fā)的項目，介紹其地理位置、體量、總投預(yù)算、已投入資金、目前建設(shè)進(jìn)度、開發(fā)計劃節(jié)點、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、已實現(xiàn)的財務(wù)效益等，并配上項目現(xiàn)狀的照片。）3、 項目公司財務(wù)狀況（此處列示項目公司近三年一期的財務(wù)報表，分析重要的財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)的綜合財務(wù)實力做出評價；并對報表中的重要科目及變動情況進(jìn)行詳細(xì)說明，并分析其合理性。4、 項目公司信用記錄（在此處粘貼經(jīng)中國人民銀行征信系統(tǒng)查詢的項目公司企業(yè)基本信用信息報告的掃描件，并說明項目公司未結(jié)清貸款情況、對外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況，注明項目公司是否存在不良貸款記錄。）貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為【】萬元，已結(jié)清貸款為【】萬元,已結(jié)清保函【】萬元，已結(jié)清承兌匯票【】萬。 對外擔(dān)保情況：當(dāng)前對外擔(dān)保的合同金額為【】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對外抵押金額為【】萬元，質(zhì)押金額為【】萬元。有無不良記錄：無/有，原因是【】5、 項目公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅（清算）地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅6、 管理層介紹（介紹項目公司開發(fā)經(jīng)營團(tuán)隊的背景、經(jīng)歷、經(jīng)驗、資質(zhì)等）（三） 控股股東 1、 控股股東基本情況控股股東成立時間住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（并在此介紹控股股東的組織機構(gòu)設(shè)置情況）2、 控股股東經(jīng)營情況（此處介紹控股股東過往開發(fā)經(jīng)驗、榮譽，及目前正在開發(fā)和計劃開發(fā)的其他項目現(xiàn)狀。）（對于已開發(fā)項目，介紹其地理位置、體量、總投、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、財務(wù)效益等，并配上樓盤實際照片。）（對于正在開發(fā)的項目，介紹其地理位置、體量、總投預(yù)算、已投入資金、開發(fā)計劃節(jié)點、目前建設(shè)進(jìn)度、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、已實現(xiàn)的財務(wù)效益等，并配上項目現(xiàn)狀的照片。）（對于已開發(fā)和正在開發(fā)項目數(shù)量眾多的大型企業(yè)，可挑選其中與本融資項目地理位置較近、產(chǎn)品類型相近的項目進(jìn)行介紹。）3、 控股股東財務(wù)狀況（此處列示控股股東近三年一期的財務(wù)報表，分析重要的財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)的綜合財務(wù)實力做出評價；并對報表中的重要科目及變動情況進(jìn)行詳細(xì)說明，并分析其合理性。4、 控股股東信用記錄（在此處粘貼經(jīng)中國人民銀行征信系統(tǒng)查詢的控股股東企業(yè)基本信用信息報告的掃描件，并說明控股股東未結(jié)清貸款情況、對外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況，注明控股股東是否存在不良貸款記錄。）貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為【】萬元，已結(jié)清貸款為【】萬元,已結(jié)清保函【】萬元，已結(jié)清承兌匯票【】萬。 對外擔(dān)保情況：當(dāng)前對外擔(dān)保的合同金額為【】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對外抵押金額為【】萬元，質(zhì)押金額為【】萬元。有無不良記錄：無/有，原因是【】5、 管理層介紹（介紹控股股東開發(fā)經(jīng)營團(tuán)隊的背景、經(jīng)歷、經(jīng)驗、資質(zhì)等）四、 融資項目（一） 項目基本情況1、 項目現(xiàn)狀（此處介紹項目現(xiàn)狀，包括拆遷情況、土地取得方式、價格、土地出讓金繳納進(jìn)度、“四證”取得的情況、項目公司是否成立等情況，須附上土地現(xiàn)狀全景圖）。已繳金額未繳金額合計1.土地成本2.滯納金3.各種配套費4.契稅等稅金5.拆遷補償合計樓面地價2、 控規(guī)指標(biāo)（此處須按地塊分別列示） 項目基本控規(guī)指標(biāo)表（地塊1）序號指標(biāo)名稱指標(biāo)單位備注1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21.2建設(shè)用地面積2綠地率3建筑密度4規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m25.1.1其中：多層住宅m25.1.2花園洋房m25.1.3高層住宅m25.1.4商業(yè)m25.1.5（其他細(xì)分物業(yè)）m25.2地下建筑面積m25.2.1其中：車位m25.2.2地下商場m25.2.3（其他細(xì)分物業(yè)）m23、 開發(fā)計劃（此處以表格或橫道圖形式列明項目開發(fā)進(jìn)度，如果是分期開發(fā)，還應(yīng)列明各期開發(fā)的具體內(nèi)容和進(jìn)度。）示例：一期二期三期合計開發(fā)內(nèi)容：總建筑面積(m2)地上建筑面積(m2)其中：多層住宅(m2)花園洋房(m2)高層住宅(m2)商業(yè)(m2)（其他細(xì)分物業(yè)）地下建筑面積(m2)其中：車位(m2)地下商場(m2)（其他細(xì)分物業(yè)）主要開發(fā)節(jié)點：各期起止時間土地證獲得時間施工證獲得時間出正負(fù)零預(yù)售證獲得時間主體結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收及交房4、 設(shè)計、施工、監(jiān)理情況（此處介紹本項目設(shè)計公司、施工單位及監(jiān)理單位的資質(zhì)、經(jīng)驗，與開發(fā)商的合作歷史等）。 （二） 項目市場情況1、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況（此處詳細(xì)分析項目所在城市的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、投資消費水平等）。2、 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場（此處詳細(xì)分析項目所在城市和所處區(qū)域近期房屋施工面積、銷售面積、均價水平、產(chǎn)品需求類型和數(shù)量、產(chǎn)品供給類型和數(shù)量、各類用途土地的供給數(shù)量和面積等房地產(chǎn)市場總體運行情況。）3、 項目市場情況（1） 項目區(qū)域交通情況(詳細(xì)介紹項目周邊的各種交通設(shè)施情況，以衛(wèi)星圖標(biāo)注項目所在地及其周邊的主要交通站點和線路)。（2） 項目配套設(shè)施情況(詳細(xì)介紹項目周邊各種配套設(shè)施，包括教育、醫(yī)療、購物、文體、娛樂、郵政、銀行等，并以衛(wèi)星圖標(biāo)注項目所在地及其周邊主要配套設(shè)施)。（3） 周邊主要土地成交情況（詳細(xì)介紹項目所在區(qū)域近期土地成交情況，分析項目土地成本的優(yōu)劣勢。并以衛(wèi)星圖標(biāo)注項目所在位置及周邊成交土地所在位置）。示例：序號地塊名稱成交時間成交金額（萬元）出讓面積用地性質(zhì)容積率樓面地價123數(shù)據(jù)來源：【 】（4） 周邊競爭項目分析 （此處列明周邊可能與本項目競爭的項目，包括已售完、已開盤和未開盤的項目；以衛(wèi)星圖標(biāo)注本項目位置和周邊競爭樓盤位置，并附上競爭樓盤的照片或效果圖）。示例：樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商容積率總建筑面積各產(chǎn)品類型均價總套數(shù)現(xiàn)存套數(shù)開盤時間月均銷售量開盤后半年銷售量數(shù)據(jù)來源/電話（三） 項目分析1、 總投資預(yù)測項目投資估算表總建筑面積總可售面積 序號項目名稱投資額(萬元)已投入(萬元)未投入(萬元)按總建筑面積單價按可售面積單價一開發(fā)成本(18項之和)1土地費用2前期工程費用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費4.1地上建筑4.1.1多層住宅4.1.2花園洋房4.1.3高層住宅4.1.4商業(yè)4.1.5(其他細(xì)分物業(yè))4.2地下建筑4.2.1車位4.2.2地下商場4.2.3(其他細(xì)分物業(yè))5公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)期間稅費7其他費用8不可預(yù)見費二開發(fā)費用(911項之和)9管理費用10財務(wù)費用11銷售費用三項目總投資（若有必要，可在每一大項下列示更加明細(xì)的小項。）2、 已投入資金的合理性（此處按照工程形象進(jìn)度、施工合同約定的付款進(jìn)度和單方合理成本對開發(fā)商在建工程進(jìn)行逐棟測算，加計后與最近一期財務(wù)報表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對，確認(rèn)已投入資金的真實性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，l 獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；l 獲取開發(fā)商制定的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌鏊竭M(jìn)行對比，分析其合理性；l 當(dāng)必要并可行時，從拆遷名單里隨機抽取拆遷戶進(jìn)行訪問，確認(rèn)拆遷成本支付的真實性；l 將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準(zhǔn)備向風(fēng)控提供所獲取的原始文件資料。）3、 融資額度的合理性l 此處列明在項目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項用資明細(xì)。l 在建筑安裝工程費方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進(jìn)度（若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來進(jìn)行融資合理額度的匡算，將計算過程和結(jié)果進(jìn)行列示。對于超出合理額度的融資需求，須對真實用途進(jìn)行徹底的調(diào)查和說明。4、 項目資金來源與運用表（資金來源與運用表中，信托期限內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)測須明細(xì)到季度，兌付時點后可按年進(jìn)行預(yù)測；除了已簽合同的銀行貸款外，一般不將其包含在預(yù)測表中；不得包含車位的銷售收入）。資金來源與運用表20122013合計序號項目名稱：Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41資金來源1.1 自有資金1.2銷售收入1.3 信托融資1.4 銀行貸款1.5其他來源2資金運用2.1 土地費用2.2 前期工程費2.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2.4 建筑安裝工程費2.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費2.6 其他費用2.7 不可預(yù)見費2.8 銷售費用2.9 管理費用2.10 營業(yè)稅金及附加2.11 土地增值稅2.12 所得稅2.13 信托融資本金兌付2.14 信托融資收益兌付2.15 銀行借款本金償還2.16 銀行借款利息支付3凈現(xiàn)金流4累計凈現(xiàn)金流（此處需測算至信托兌付時點所在季度時，所需投入的開發(fā)建設(shè)資金，以確認(rèn)資金來源與運用表中相應(yīng)資金運用項目現(xiàn)金流出額度的合理性。）5、 銀行貸款安排本項目公司預(yù)計【】年【】月申請銀行開發(fā)貸款【 】萬，期限【 】年，還款來源為： 。6、 銷售方式（此處介紹本項目的銷售團(tuán)隊及其業(yè)績、本項目計劃采用的營銷策略等。）7、 銷售預(yù)測l 此處詳細(xì)列明銷售計劃，在信托期限內(nèi)明細(xì)到季度，兌付時點后可按年列示。l 此處的“年”為公歷年，即1月1日至12月31日，以與“資金來源與運用表”的銷售收入對應(yīng)。l 價格按保持不變的均價預(yù)測，不得遞增。示例：201220132014產(chǎn)品Q3Q4Q1Q2Q3Q4合計多層/小高層/高層/公寓/洋房/別墅/商業(yè)/寫字樓/車位等細(xì)分物業(yè)銷售面積銷售比例銷售均價銷售收入多層/小高層/高層/公寓/洋房/別墅/商業(yè)/寫字樓/車位等細(xì)分物業(yè)銷售面積銷售比例銷售均價銷售收入合計1、 項目損益預(yù)測項目預(yù)計實現(xiàn)銷售收入【 】萬元，扣除成本、稅金，預(yù)計稅前利潤【 】萬元、稅后利潤【 】萬元。成本利潤表科目金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售成本3.期間費用營銷費用財務(wù)費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業(yè)