二手房違約金合同過低怎么辦.doc

二手房違約金合同過低怎么辦 違約金條款的規(guī)定不可能正好能夠彌補(bǔ)違約帶來的經(jīng)濟(jì)損失，因此法院在進(jìn)行判決時會以違約金條款為依據(jù)，在其基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，違約金過低不能彌補(bǔ)損失時會增加相應(yīng)的賠償金額，過高時也會相應(yīng)的減少。 違約金條款是訂立合同中幾乎必備的條款。規(guī)定違約金時是按照預(yù)期違約所造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的，但事實上真正違約帶來的損失有時會與訂立的違約金條款相距甚大，有的是偏高，有的則偏低，下面的小編為大家解答二手房違約金合同過低怎么辦。一、違約金一般處理原則所謂違約金，是指當(dāng)事人約定的或法律直接規(guī)定的，在一方當(dāng)事人不履行或不完全履行合同時向另一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢或者其他給付。違約金根據(jù)其性質(zhì)不同可分為懲罰性違約金和賠償性違約金。那么我國合同法規(guī)定的違約金是懲罰性違約金還是賠償性違約金呢?最高人民法院民商事合同糾紛指導(dǎo)意見(法發(fā)【2009】40號)第6條規(guī)定違約金的性質(zhì)“以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔”。對于當(dāng)事人在合同中約定的違約金或者違約金計算方法所計算出的違約金過高或者過低的，在司法實踐中按照以下原則處理：(一)當(dāng)事人沒有提出合同中約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高或者過低的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。人民法院在當(dāng)事人未提出要求調(diào)減或者調(diào)增違約金的情況下，不得主動對約定違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。因為合同關(guān)系是當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，即使違約金數(shù)額過高或者過低而當(dāng)事人自愿接受的，因為不涉及社會公共利益、國家利益和他人的利益，所以法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)誠信守約的當(dāng)事人，依據(jù)促進(jìn)交易及維護(hù)交易安全的原則，在判斷具體案件時綜合參考有價值的標(biāo)準(zhǔn)予以確定。(二)當(dāng)事人提出合同中約定的違約金或者其計算標(biāo)準(zhǔn)過高或者過低的，人民法院可以參照最高人民法院合同法解釋(二)第29條第2款規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法第114條第2款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。以低于損失額的80%作為是否過低的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然具體的評判標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件進(jìn)行確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機(jī)械司法而可能造成的實質(zhì)不公平。(三)如果合同約定的違約金是概括性的違約金，即合同約定在一方當(dāng)事人部分不履行、不完全履行與完全不履行合同時的違約金數(shù)額是相同的，而一方當(dāng)事人出現(xiàn)部分不履行或者不完全履行的違約行為時，違約方提出約定違約金過高時，人民法院可以按照合同法關(guān)于人民法院調(diào)整違約金數(shù)額的規(guī)定對違約金進(jìn)行調(diào)整。此時調(diào)整違約金的依據(jù)是合同法關(guān)于法院有調(diào)整違約金權(quán)力的規(guī)定，而不是基于合同已經(jīng)部分履行的比例來計算扣減違約金。此時對違約金的調(diào)整方法與標(biāo)準(zhǔn)仍然是根據(jù)違約方的違約行為給守約方所造成的損失來比較而確定的。因為違約金是為擔(dān)保債務(wù)的履行而設(shè)定的，而不是根據(jù)履行的數(shù)額來確定的，違約金的數(shù)額不能根據(jù)已經(jīng)履行的比例來進(jìn)行扣減，否則就違背了違約金的性質(zhì)，但是已經(jīng)履行的事實表明，守約方的損失并不是太大，而可以據(jù)此適當(dāng)減少違約金的數(shù)額。二、違約金司法實踐1、雖無明文法律規(guī)定，但在司法實踐中，法官在處理違約金的問題時，無一例外都將這一點(diǎn)作為原則，即無論違約金如何約定，是否要求增加或減少，裁判文書最終確定的違約金的數(shù)額都是以本金為限。2、最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋自2012年7月1日起開始施行，此后，人民法院對于違約金調(diào)整的力度明顯加大。3、目前，我國合同法中違約金的性質(zhì)主要是補(bǔ)償性的，只是有限度地體現(xiàn)了懲罰性。既然違約責(zé)任是對違約方違約行為的制裁,其根本屬性是懲罰性，那么違約金就應(yīng)當(dāng)首先是懲罰性的，至于補(bǔ)償?shù)淖饔脩?yīng)當(dāng)屬于其必備功能。在違約金彰顯懲罰性的屬性情況下，試圖違約的一方會對違約后果進(jìn)行充分考慮，在對違約成本與違約收益進(jìn)行權(quán)衡對比之后，自知違約成本高則更多時候會選擇繼續(xù)履行合同。如果違約金具有擔(dān)保屬性，則懲罰性就越強(qiáng)，違約金的價值就能得以彰顯。基于上述原因，在目前立法尚未對違約金的根本規(guī)定進(jìn)行修改情況下，人民法院對于違約金明顯過高的處理應(yīng)該慎重，而面對違約金過低時當(dāng)事人要求調(diào)高的訴求則應(yīng)當(dāng)盡可能滿足。關(guān)于二手房違約金合同過低怎么辦問題的解答如上所述，違約金條款的規(guī)定不可能