業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本.doc

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本（征求意見(jiàn)稿）第一章 總則第一條 為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)，根據(jù)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)部業(yè)主大會(huì)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。第二條 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的議事機(jī)構(gòu)，依法管理、決策小區(qū)內(nèi)共有事權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 第三條 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。第四條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理小區(qū)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。第五條 小區(qū)300戶(hù)及以上的可采用代表大會(huì)制，代表以單體樓或單元為單位，每位代表須經(jīng)所代表的業(yè)主過(guò)半數(shù)的面積及人數(shù)同意，代表所代表的全部面積及人數(shù)行使表決權(quán)。第二章 業(yè)主大會(huì)成立程序第六條 成立首次業(yè)主大會(huì)提議。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的提議有如下情形：（一）業(yè)主委員會(huì)成立前，由業(yè)主代表組成籌備組，籌備組作為召集人提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。（二）業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)作為召集人提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。（三）20%以上的業(yè)主提議，向全體業(yè)主發(fā)出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的的倡議，第七條 大會(huì)籌備工作?；I備組按照物業(yè)管理首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序作好開(kāi)會(huì)前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約，制定選票、核實(shí)業(yè)主情況，并將組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議通知和有關(guān)材料告知所在街道辦事處，區(qū)、縣級(jí)市國(guó)土房管局。第八條 發(fā)布公告。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議前15日籌備組應(yīng)當(dāng)將召開(kāi)會(huì)議的內(nèi)容以書(shū)面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主公告。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知所在街道辦事處，區(qū)、縣級(jí)市國(guó)土房管局。第九條 征詢(xún)意見(jiàn)。籌備組發(fā)放征詢(xún)意見(jiàn)表和選票，將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書(shū)面征詢(xún)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主或者委托代理人填寫(xiě)征詢(xún)意見(jiàn)表和選票，并簽名有效。第十條 回收統(tǒng)計(jì)意見(jiàn)?；I備組通過(guò)投票箱、上門(mén)或寄掛號(hào)信回收物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見(jiàn)，進(jìn)行綜合意見(jiàn)或統(tǒng)計(jì)票數(shù)，進(jìn)行表決（可邀請(qǐng)所在街道辦見(jiàn)證）。籌備組發(fā)放和回收征詢(xún)意見(jiàn)表和選票可分區(qū)或組團(tuán)分步驟進(jìn)行。第十一條 通報(bào)大會(huì)議事決定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)或者首次業(yè)主大會(huì)籌備組作書(shū)面記錄并存檔。籌備組必須在公告欄通報(bào)業(yè)主大會(huì)議事決定的時(shí)間，通報(bào)征詢(xún)意見(jiàn)和選票結(jié)果，接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的查詢(xún)和監(jiān)督。召集人將業(yè)主大會(huì)的議事決定自會(huì)議結(jié)束后 3日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將有關(guān)材料送所在區(qū)、縣級(jí)市國(guó)土房管局備案。第三章 議事內(nèi)容第十二條 業(yè)主大會(huì)的議事內(nèi)容：（一）制定、修改業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理規(guī)約；（三）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（四）決定物業(yè)服務(wù)方式、選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)管理人；（五）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案；（六）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；（七）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，決定業(yè)主委員會(huì)委員報(bào)酬；（八）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)方案；（九）改變或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（十）決定物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的其他重大事項(xiàng)。 第十三條 業(yè)主委員會(huì)的議事內(nèi)容：（一）組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；（二）為業(yè)主大會(huì)選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定和授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、解除物業(yè)服務(wù)合同；（三）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，組織修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）負(fù)責(zé)業(yè)主資格登記和變更，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約、按時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的有關(guān)問(wèn)題；（六）提出專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案，督促專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳交責(zé)任人按照規(guī)定繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金，組織業(yè)主討論專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用；（七）公告業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會(huì)決議等內(nèi)容；（八）對(duì)違反業(yè)主公約及損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。（九）按業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定共有物權(quán)的經(jīng)營(yíng)方案，簽訂經(jīng)營(yíng)合同，管理經(jīng)營(yíng)收入。按業(yè)主議事規(guī)則公布帳目。（十）保管業(yè)主建筑物區(qū)域共有物權(quán)產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主資格登記資料、共有物業(yè)圖紙、合格證、維修記錄等全部資料。（十一）并辦理社團(tuán)登記及業(yè)主公共物權(quán)方面的訴訟事項(xiàng)。第四章 投票規(guī)則第十四條 業(yè)主登記制度1、籌備組或業(yè)主委員會(huì)發(fā)出登記通告、張貼于建筑物區(qū)域顯著位置。2、登記需出示業(yè)主身份證原件留復(fù)印件、房產(chǎn)證或經(jīng)房管局確權(quán)的預(yù)售契約原件留復(fù)印件。3、登記時(shí)間為一個(gè)月。第十五條 業(yè)主大會(huì)作出決定，須經(jīng)登記業(yè)主的專(zhuān)有部分面積二分之一以上且占登記業(yè)主總數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)作出專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定和決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，須經(jīng)登記業(yè)主的專(zhuān)有部分面積三分之二以上且占登記業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第十六條 業(yè)主投票權(quán)是按已登記的業(yè)主擁有物業(yè)的面積和戶(hù)數(shù)確定，持有房產(chǎn)證或經(jīng)房管局確權(quán)的預(yù)售契約為投票權(quán)人。業(yè)主的投票權(quán)可委托使用人或承租人或其他業(yè)主行使，但使用人及承租人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)。第十七條 業(yè)主應(yīng)主動(dòng)在指定地點(diǎn)領(lǐng)取投票表格，沒(méi)有領(lǐng)取投票表格，業(yè)委會(huì)將派人逐戶(hù)派送，送達(dá)房屋使用人或租戶(hù)的，視為送達(dá)業(yè)主本人。投票人必須在投票上填寫(xiě)業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權(quán)并簽名（蓋章）。第十八條 同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，由其中一名共有人簽名確認(rèn)的意思表示，視為全部物業(yè)共有人的意思表示。第五章 議事方式第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)每年X月召開(kāi)1次定期會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。（一）50%以上業(yè)主委員會(huì)委員提議；（二）20%以上業(yè)主提議；（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上已登記投票權(quán)的業(yè)主參加。第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)親自參加業(yè)主大會(huì)，積極行使自己的權(quán)利。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加。第二十二條 業(yè)主大會(huì)議事采用以下方式：（一）全體業(yè)主會(huì)議形式：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的已登記業(yè)主直接參加業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行投票表決。（二）業(yè)主代表大會(huì)形式：物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主超過(guò)300戶(hù)的，可實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)制，以樓層為單位，每棟（或每層）推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表須經(jīng)所代表的單位面積1/2且人數(shù)1/2同意，業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主代表持所代表區(qū)域的全部投票權(quán)。（三）書(shū)面征求意見(jiàn)：業(yè)主以答復(fù)調(diào)查問(wèn)卷或提出書(shū)面意見(jiàn)表達(dá)個(gè)人意愿，并簽名確認(rèn)。經(jīng)收集匯總表決結(jié)果，形成業(yè)主大會(huì)的決定。第二十三條 業(yè)主大會(huì)采用以下形式征求、回收業(yè)主意見(jiàn)，進(jìn)行表決。（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分設(shè)多個(gè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見(jiàn)投入意見(jiàn)箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)計(jì)匯總，進(jìn)行表決。（二）設(shè)專(zhuān)人派發(fā)、回收意見(jiàn)：由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)籌備組組織有關(guān)人員逐戶(hù)派發(fā)、回收業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)計(jì)匯總，進(jìn)行表決。第二十四條 如果業(yè)主大會(huì)決定選擇業(yè)主代表大會(huì)作為業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)前采用以下形式，聽(tīng)取、收集、反映所代表業(yè)主的意愿，參加業(yè)主大會(huì)行使投票權(quán)。業(yè)主代表推選產(chǎn)生必須由其所代表的業(yè)主持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過(guò)，業(yè)主代表任期內(nèi)負(fù)責(zé)聽(tīng)取所代表業(yè)主的意見(jiàn)、向業(yè)主大會(huì)如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)、征求所代表業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容意見(jiàn)；業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)表決前，應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求所代表業(yè)主意見(jiàn)。并根據(jù)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主的意見(jiàn)，行使投票權(quán)，其表決的投票權(quán)是其所代表業(yè)主投票權(quán)的總和。第二十五條 業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的議事方式：（一）業(yè)主委員會(huì)和主任由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。（三）業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員X名（單數(shù)），其中主任1名，副主任2名，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)每屆任期X年（任期由業(yè)主大會(huì)確定），委員任期屆滿(mǎn)可連選連任。（四）每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)至少3日前，通知全體業(yè)主委員會(huì)委員并送達(dá)有關(guān)材料。（五）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定問(wèn)題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，每位委員有一票表決權(quán)，作出決定經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 第二十六條 業(yè)主委員會(huì)的議事程序：（一）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議有定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；定期會(huì)議每半年至少召開(kāi)一次；有1/3以上委員提議或者主任認(rèn)為必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任召集、主持。（二）發(fā)布公告。業(yè)主委員會(huì)將召開(kāi)會(huì)議通知、議事內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（三）審議內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行審議。（四）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)作好會(huì)議記錄，出席會(huì)議的委員應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。 委員應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)的決議違反法律、法規(guī)侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成嚴(yán)重?fù)p失的，參加決議的委員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但在表決中對(duì)決議有異議并記載在會(huì)議記錄中的，該委員可以免除責(zé)任。（五）通報(bào)議事決定。業(yè)主委員會(huì)在公告欄通報(bào)業(yè)主委員會(huì)議事情況、議事內(nèi)容及其決定。（六）決定執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行會(huì)議決定或委托物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行會(huì)議決定。第六章 附則第二十七條 本規(guī)則所稱(chēng)業(yè)主是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的所有權(quán)人，包括尚未出售物業(yè)的建設(shè)單位。第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市國(guó)土房管局備案。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依前款規(guī)定重新備案。 第二十九條 業(yè)主委員會(huì)任期滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。前一屆業(yè)主委員會(huì)的工作自任期屆滿(mǎn)停止工作。第三十條 業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，第三十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的50%（不超過(guò)于50%）合計(jì)XXXX/月元，用作經(jīng)