重慶創(chuàng)意時(shí)尚廣場商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位策劃報(bào)告-150PPT.ppt

1 重慶創(chuàng)意時(shí)尚廣場市調(diào)及定位策劃報(bào)告 2 目錄 報(bào)告綜述 宏觀環(huán)境分析 重慶市商業(yè)及商圈分析 重慶市及五大商圈社零總額增長分析 重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖 重慶主城五大商圈對比研究 重慶市江北區(qū)分析 重慶市江北區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析 2002 2006江北區(qū)GDP增長趨勢 江北區(qū)商貿(mào)發(fā)展分析 觀音橋商圈商貿(mào)研究 2004 2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈功能 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商圈內(nèi)主要商場分析 觀音橋商圈主要商業(yè)大賣場分布圖 觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家 觀音橋商圈主力百貨對比 重慶市場各檔次商品界定與劃分 觀音橋商圈主要超市大賣場分析 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析 3 目錄 觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析 觀音橋商圈星級賓館 酒店?duì)顩r分析 觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析 觀音橋步行街商圈6大百貨 賣場調(diào)查數(shù)據(jù)對比分析 結(jié)論 商圈消費(fèi)人群分析 觀音橋商圈潛在消費(fèi)人群市場調(diào)研結(jié)論 潛在消費(fèi)者背景分析 小結(jié) 潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析 中高端消費(fèi)人群專題分析 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 商家 經(jīng)營戶分析 商家 經(jīng)營戶市場調(diào)研分析 兒童 母嬰類產(chǎn)品代理商家分析 國際 國內(nèi)品牌商品代理商家分析 日 韓 港 臺(tái)商品代理商家分析 餐飲 休閑娛樂 家居商家分析 創(chuàng)意 展示 傳媒類商家分析 本項(xiàng)目市場定位 目標(biāo)消費(fèi)人群定位 項(xiàng)目檔次定位 4 目錄 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目主題定位 本項(xiàng)目業(yè)態(tài) 商品組合 項(xiàng)目各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 本項(xiàng)目1 4層商品檔次及品牌規(guī)劃 負(fù)一層業(yè)態(tài)定位說明 第1 2層業(yè)態(tài)定位說明 第3 4層業(yè)態(tài)定位說明 第5 6層業(yè)態(tài)定位說明 第7層業(yè)態(tài)定位說明 本項(xiàng)目工程改造及規(guī)劃建議 如何平衡與重百的檔次差距 租金標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)金流收入測算 租金及優(yōu)惠政策 項(xiàng)目招商租金標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目租金收入測算與效益評估 招商原則及招商策略 項(xiàng)目招商宣傳 推廣策略 項(xiàng)目推廣與招商渠道 項(xiàng)目宣傳推廣媒體選擇與組合 項(xiàng)目招商公關(guān)活動(dòng)安排 項(xiàng)目招商退鋪原則 5 報(bào)告綜述 6 思路說明 消費(fèi)者需求分析 7 綜述 本次調(diào)研的背景與目的 本次市場調(diào)查研究工作是由 委托 對其投資的位于重慶市江北區(qū)觀音橋商圈步行街內(nèi)的 現(xiàn)代廣場項(xiàng)目 物業(yè)名稱 為調(diào)研分析對象 針對重慶商業(yè) 五大商圈現(xiàn)狀及發(fā)展 觀音橋商圈的業(yè)態(tài)構(gòu)成 潛在消費(fèi)人群態(tài)度及需求 潛在入駐商家經(jīng)營戶的態(tài)度等市場信息 通過系統(tǒng)的商業(yè)調(diào)查及消費(fèi)者問卷調(diào)查 為本項(xiàng)目擬將打造 重慶創(chuàng)意時(shí)尚廣場 的分析定位 業(yè)態(tài)組合 包裝推廣等工作提供詳實(shí)的市場信息 為項(xiàng)目決策提供客觀的 準(zhǔn)確的 實(shí)效的決策依據(jù) 調(diào)查內(nèi)容及方法 對重慶五大商圈狀況 觀音橋步行街商圈的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合及商業(yè)特性 重慶消費(fèi)者尤其是 三北區(qū)域 的消費(fèi)者逛街購物習(xí)慣 潛在商家 經(jīng)營戶對本項(xiàng)目的態(tài)度和入駐意愿等信息 調(diào)查方法采用了案頭資料分析 消費(fèi)者定點(diǎn)攔截問卷調(diào)查 業(yè)內(nèi)人士及專家深訪 以及電話訪問 到政府相關(guān)職能部門深度了解區(qū)域規(guī)劃等多種方式 方法 8 綜述 項(xiàng)目委托 重慶觀音橋服裝批發(fā)城有限公司項(xiàng)目執(zhí)行 執(zhí)行周期 2007年5月1日 2007年5月23日調(diào)查目的 旨在通過主城5大商圈 觀音橋 解放碑 南坪 楊家坪 沙坪壩 調(diào)查 全面的展示項(xiàng)目所在地的商業(yè)格局和發(fā)展態(tài)勢 客觀反映項(xiàng)目周邊區(qū)域的輻射力度和消費(fèi)者結(jié)構(gòu)及消費(fèi)形態(tài) 為項(xiàng)目的商業(yè)定位提供客觀分析數(shù)據(jù)支撐 有效樣本 普通消費(fèi)者定量研究500份 中高端消費(fèi)人群定量研究50份 商家定量與定性研究700多份 項(xiàng)目1公里輻射區(qū)域商業(yè) 寫字樓 賓館和專業(yè)市場研究 調(diào)查方式 消費(fèi)者攔截問卷調(diào)查 高端消費(fèi)者約訪 商家深度訪問 相關(guān)商業(yè)等神秘顧客調(diào)查 質(zhì)量控制 1 抽樣技術(shù) 隨機(jī)攔截等距抽樣 隔5抽1 2 誤差 0 05 3 置信范圍 大于95 4 非系統(tǒng)誤差控制 D 6 500 1 2 10 9 研究與分析技術(shù) 建立起了完善 科學(xué)的市場數(shù)據(jù)和信息收集系統(tǒng) 在數(shù)據(jù)處理和統(tǒng)計(jì)上 我們采用了EXCEL SPSS SAS CHC SPSS等統(tǒng)計(jì)分析軟件 在本次調(diào)研分析中 采用了相關(guān)分析 聚類分析 因子分析 列聯(lián)分析等分析技術(shù)與研究模型 此外 我們還綜合使用了以市場研究 競爭對比分析 商圈趨勢分析等相關(guān)聯(lián)的綜合研究分析技術(shù) 調(diào)查質(zhì)量管理與控制 在本次市場調(diào)查的訪問執(zhí)行過程中 我們采用漢威QFD全面質(zhì)量控制體系 通過轉(zhuǎn)化本次調(diào)研的需求 形成現(xiàn)場數(shù)據(jù)搜集實(shí)施的具體方案 由項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目總督導(dǎo) 訪問執(zhí)行人員與質(zhì)控部門在項(xiàng)目的執(zhí)行過程中貫穿并實(shí)施 確保每一個(gè)調(diào)查分析工作流程的合理與準(zhǔn)確 確保每一個(gè)數(shù)據(jù)從現(xiàn)場搜集 訪員填寫 數(shù)據(jù)錄入 數(shù)據(jù)分析各環(huán)節(jié)的真實(shí)性和科學(xué)性 綜述 10 調(diào)研發(fā)現(xiàn) 江北區(qū)是重慶主城經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快 商貿(mào)零售增幅最快的區(qū)域 觀音橋商圈在主城五大商圈里 增長幅度最快 增長潛力最大 商圈環(huán)境大為改善 商圈吸引力較強(qiáng) 輻射區(qū)域內(nèi)的市民消費(fèi)積極性高 調(diào)查顯示 觀音橋商圈未來規(guī)劃超前 總體布局合理 各業(yè)態(tài)之間有所錯(cuò)位 避免了商圈內(nèi)同業(yè)態(tài)間的惡性競爭 調(diào)查顯示 觀音橋商圈已經(jīng)成為代表重慶富人區(qū)的 三北區(qū)域 的唯一處于兩江以北的商圈 加之商圈是03年才開始建設(shè) 規(guī)劃好 業(yè)態(tài)新 檔次高 因此 觀音橋商圈消費(fèi)人群主要以白領(lǐng)人士為主 成為主城中高檔次購物消費(fèi)中心 商圈內(nèi)中高檔商場近3年來的經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長 未來5年 觀音橋商圈將有可能超越解放碑商圈成為重慶第一商圈 調(diào)研總體結(jié)論 11 對觀音橋商圈潛在消費(fèi)群的調(diào)查發(fā)現(xiàn) 市民對精品服飾 餐飲 休閑 娛樂等業(yè)態(tài)的市場需求量大 中高檔消費(fèi)模式已初見雛形 對商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查發(fā)現(xiàn) 觀音橋商圈內(nèi)傳統(tǒng)百貨賣場已有5家 體量接近飽和 而以北城天街為代表的購物中心 SHOPPINGMALL 業(yè)態(tài)目前只有一家 還存在較大的市場空白和發(fā)展機(jī)會(huì) 綜合供需兩方面調(diào)查結(jié)果 我們的定位建議 將本項(xiàng)目規(guī)劃打造成為一個(gè)集購物 餐飲 休閑 娛樂等多業(yè)態(tài)為一體的中高檔次購物消費(fèi)廣場 規(guī)避了業(yè)態(tài)的同質(zhì)化競爭 也順應(yīng)了市場的需求 本項(xiàng)目建成后將成為重慶嶄新的購物消費(fèi)中心 調(diào)研總體結(jié)論 12 宏觀環(huán)境分析 13 重慶主城區(qū)是全國罕見的山水分割組團(tuán)式結(jié)構(gòu)城市 特殊的地理環(huán)境決定了重慶商業(yè)的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)發(fā)展 圍繞主城渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū)等五區(qū) 相繼形成了解放碑 沙坪壩 觀音橋 楊家坪 南坪五大商圈 各自獨(dú)立 又相互競爭 截止到2006年11月的最新數(shù)據(jù)表明 重慶市商業(yè)總經(jīng)營面積已達(dá)2200萬 其中 主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積約為450萬 主城區(qū)五大商圈共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近2萬個(gè) 大賣場面積共有220萬平米 就商業(yè)覆蓋率而言 主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約0 8 1 左右 按照主城區(qū)200平方公里面積計(jì)算 每1平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為2 2 5萬 與其它城市比較而言 重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低 重慶商業(yè)覆蓋率僅是北京的37 5 人均擁有商業(yè)面積僅為北京的76 6 但主城區(qū)的差距并不懸殊 重慶主城區(qū)商業(yè)的覆蓋率是上海的75 8 人均擁有商業(yè)面積為上海的90 7 重慶市商委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 目前 解放碑商圈商業(yè)面積約126萬平米 觀音橋商圈營業(yè)面積70萬平米 沙坪壩商圈營業(yè)面積40萬平米 南坪商圈營業(yè)面積30萬平米 楊家坪商圈營業(yè)面積近50萬平米 重慶市商業(yè)及商圈分析 14 重慶市及五大商圈社零總額增長分析 單位 人民幣億元 來自重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 本項(xiàng)目所在的江北區(qū) 近三年來社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長速度 比重慶市整體的增長速度要快 尤其是在2006年 年增長速度達(dá)到30 以上 處于重慶主城5大商圈之首 15 重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖 楊家坪商圈 沙坪壩商圈 觀音橋商圈 解放碑商圈 南坪商圈 16 重慶主城五大商圈對比研究 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 17 重慶市江北區(qū)分析 江北區(qū)地處長江 嘉陵江北岸 重慶崛起的都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū) 幅員面積221平方公里 常住人口62萬 江岸線長113公里 具有承接重慶主城向北拓展的區(qū)位優(yōu)勢 是未來新重慶的象征 江北區(qū)交通四通八達(dá) 從江北區(qū)出發(fā)15分鐘可到達(dá)江北國際機(jī)場 龍頭寺火車站 重慶火車站 朝天門港口 重慶中央商務(wù)區(qū)江北城和寸灘國際集裝箱碼頭 目前 江北區(qū)已經(jīng)形成了航空 鐵路 水運(yùn) 輕軌 高速公路 城市道路 六路聚合 人流 物流 商品流 資金流 信息流 五流交匯 的暢達(dá)格局 18 重慶市 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū)在重慶主城的區(qū)位圖 19 重慶市江北區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析 江北區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以第二 第三產(chǎn)業(yè)為主 2005年 江北區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值136億元 人均GDP達(dá)到東部發(fā)達(dá)地區(qū)平均水平 三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為1 2 54 4 44 4 2006年 江北區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值151 4億元 同比2005年增長達(dá)11 32 人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近3000美元 江北區(qū)經(jīng)濟(jì)總量從主城第6位躍升至第2位 人均財(cái)力列全市第1位 近幾年來 江北區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)連續(xù)三年在全市排名第一 商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)擠進(jìn)全市前三強(qiáng) 全區(qū)口徑財(cái)政收入超過30億元 數(shù)據(jù)來源 重慶市 江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 20 2002 2006江北區(qū)GDP增長趨勢 江北區(qū)作為重慶主城發(fā)展的核心區(qū)域 近5年來 GDP持續(xù)快速增長 2002 2006年 GDP年均增長達(dá)24 3 10 9 43 3 11 32 2006年江北區(qū)GDP是2002年的2 2倍 數(shù)據(jù)來源 重慶市 江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 億元 21 江北區(qū)商貿(mào)發(fā)展分析 2005年 江北區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額63 69億元 比上年增長20 比全市平均增幅高6 2個(gè)百分點(diǎn) 在主城都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈中排第2位 按行業(yè)來看 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額53 40億元 比上年增長20 4 餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額9 78億元 比上年增長18 9 2006年 江北區(qū)實(shí)現(xiàn)社零銷售總額達(dá)84 1億元 同比增長32 數(shù)據(jù)來源 重慶市 江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 22 2002 2006江北區(qū)社零總額增長趨勢 近5年來 江北區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)強(qiáng)勁增長 尤其是在近3年時(shí)間里 江北區(qū)社零總額增長的幅度高達(dá)26 87 32 04 江北區(qū)社零總額的快速增長 表明 重慶北移 的城市發(fā)展趨勢正逐步得以體現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源 2002 2006江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 億元 增長百分比 23 觀音橋商圈研究 重慶市江北區(qū)觀音橋商圈位于江北區(qū)核心區(qū)域 是江北區(qū)政治 經(jīng)濟(jì) 文化正中心和北部傳統(tǒng)商業(yè)中心 地理位置優(yōu)越 具有極強(qiáng)的集聚功能和交通優(yōu)勢 觀音橋商圈功能分區(qū)合理 基礎(chǔ)設(shè)施配套 步行系統(tǒng)完善 交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá) 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 是集公園 廣場 步行街三位一體的生態(tài)商圈 商圈核心區(qū)域觀音橋步行街面積0 65平方公里 規(guī)劃面積5 08平方公里 擁有城市景觀公共面積近20萬平方米 已成為重慶城市形象的一大亮點(diǎn)和商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心集聚區(qū) 享有較高的知名度和美譽(yù)度 2006年 觀音橋商圈正式被中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)評為西南地區(qū)首條 中國著名商業(yè)街 該稱號(hào)由中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)評選認(rèn)定 協(xié)會(huì)主管機(jī)構(gòu)為國務(wù)院國資委 24 觀音橋商圈區(qū)位圖 25 觀音橋步行街商圈示意圖 本項(xiàng)目 26 觀音橋商圈2005年居民戶數(shù)8 79萬戶 常駐人口約22萬人 商業(yè)總面積120萬平方米 經(jīng)營面積5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)26家 商貿(mào)企業(yè)總戶數(shù)913戶 觀音橋商圈日均客流量為20 30萬人次 節(jié)假日及黃金周達(dá)到50 80萬人次 觀音橋步行街商圈四周有公交車站11個(gè) 開設(shè)有公交線路100余條 可便捷的到達(dá)重慶主城各區(qū) 觀音橋商圈研究 27 28 觀音橋商圈商貿(mào)研究 2005年 江北區(qū)實(shí)現(xiàn)社零總額63 69億元 觀音橋商圈實(shí)現(xiàn)社零總額42 92億元 占全區(qū)社零比例為68 社零總額與2004年相比增幅達(dá)20 在重慶主城各大核心商圈中名列前茅 2006年 觀音橋商圈實(shí)現(xiàn)社零總額為58 03億元 同比增長25 16 占全區(qū)社零總額比重近70 在2006年5 1黃金周 觀音橋商圈銷售額達(dá)到1 45億元 增幅達(dá)48 列重慶主城五大商圈第一位 2006年10 1黃金周 觀音橋商圈攬金2 03億元 以103 的增幅再次名列主城第一 2007年5 1黃金周 觀音橋商圈2 036億元 比去年同期凈增0 55億元 同比增長38 21 增幅位居主城區(qū)五大商圈榜首 觀音橋商圈成為名副其實(shí)拉動(dòng)江北區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)快速增長的 火車頭 數(shù)據(jù)來源 江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 觀音橋商圈辦資料 29 2004 2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析 占全區(qū)的比例60 占全區(qū)的比例67 占全區(qū)的比例69 自2004年觀音橋商圈開街來 觀音橋商圈逐漸發(fā)揮出巨大的 聚集效應(yīng) 社零總額占全區(qū)近70 觀音橋商圈也成為主城五大商圈中社零總額連續(xù)三年增幅位居第一的商圈 數(shù)據(jù)來源 觀音橋商圈辦數(shù)據(jù) 億元 30 據(jù)估計(jì)測算 未來2 3年 觀音橋步行街商圈新增商業(yè)面積將達(dá)40萬平米左右 到2010年前 觀音橋步行街商圈的核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模將超過100萬平方米 主要放量集中在 渝北二村項(xiàng)目地塊 體量未定 建北路協(xié)信丹楓白露 商業(yè)寫字樓10萬平米 金鵬北城旺角 商業(yè)約5萬平米 富力海洋廣場 商業(yè)約15萬平米 東和城 商業(yè)有5萬平米 平安摩卡 商業(yè)有4萬平米 等項(xiàng)目 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 31 觀音橋商圈未來新增商業(yè)物業(yè)對比分析 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查采集匯總 32 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 努力打造西部第一 全國領(lǐng)先的一流商圈 商圈的八大領(lǐng)先優(yōu)勢 定位 規(guī)劃 業(yè)態(tài) 觀念 管理 品牌 效益 生態(tài) 觀音橋商圈定位目標(biāo) 成為 重慶名片 城市客廳 消費(fèi)天堂 市民樂園 在 十一五 期間 觀音橋商圈力爭社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長幅度達(dá)20 到2010年 社零總額突破100億元大關(guān) 培育3 5家銷售10億元以上的績優(yōu)企業(yè) 數(shù)據(jù)來源 江北區(qū)政府報(bào)告 商圈辦報(bào)告 33 一 至2010年 觀音橋商圈社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2005年的43億元增加到100億元 年均增長18 占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重 由2005年的67 提高到78 其中核心區(qū)范圍由2005年的34億元增加到85億元 年均增長20 占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重 由2005年的53 提高到66 確保全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2005年的64億元增加到128億元 年均增長15 確保全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和按總?cè)丝谟?jì)算的全區(qū)人均消費(fèi)規(guī)模進(jìn)入都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈前三位 進(jìn)一步提高觀音橋商圈對全區(qū)商貿(mào)發(fā)展的貢獻(xiàn)度 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告 34 二 大力發(fā)展連鎖經(jīng)營 鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用連鎖經(jīng)營方式和電子商務(wù)技術(shù)改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè) 觀音橋商圈連鎖企業(yè)經(jīng)營額占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重 由2005年的40 上升到2010年的60 新型業(yè)態(tài)比重明顯提高 基本實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)變 三 至2010年 重點(diǎn)支持和著力培育20戶銷售額億元以上 3戶銷售額10億元以上 擁有新興業(yè)態(tài) 掌握先進(jìn)管理技術(shù) 具有核心競爭力的連鎖流通骨干企業(yè) 銷售總額年均增長30 重點(diǎn)零售企業(yè)單位面積營業(yè)額達(dá)到4萬元 平方米 接近國外零售企業(yè)平均水平 充分發(fā)揮其在現(xiàn)代流通中的引領(lǐng)作用 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告 35 四 觀音橋商圈引進(jìn)年納稅總額區(qū)財(cái)政年實(shí)得收入300萬元以上總部企業(yè)戶數(shù) 2010年達(dá)到20戶 五 觀音橋商圈商業(yè)設(shè)施面積 由2005年的130萬平方米調(diào)整至2010年的230萬平方米 人均商業(yè)面積達(dá)到國際先進(jìn)水平 商務(wù)設(shè)施面積由2005年的65萬平方米調(diào)整至2010年的100萬平方米 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告 36 觀音橋商圈功能分區(qū) 充分考慮現(xiàn)有業(yè)態(tài)及借鑒國際零售業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 觀音橋商圈主要分為五大功能區(qū) 即 商業(yè)購物區(qū) 商務(wù)酒店金融區(qū) 文化休閑娛樂區(qū) 餐飲娛樂休閑區(qū) 中高檔住宅區(qū)及居民社區(qū) 觀音橋商圈功能定位 以大型百貨店為龍頭 以購物中心為核心 以專業(yè)店 專賣店 超市 便利店 折扣店為骨干 以連鎖經(jīng)營為基本組織形式 集中引進(jìn)布局一批大 特 名 老 精品店 形成一個(gè)強(qiáng)有力的商業(yè)極核 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告 37 觀音橋商圈功能模式 購物 商務(wù)酒店 金融證券 餐飲 文化娛樂 休閑健身 觀光旅游等七大主打功能觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)模式規(guī)劃 大型購物中心 大型百貨 大型綜合超市 大型專業(yè)賣場 大型餐飲 大型多廳影院 大型主題公園等七大主力業(yè)態(tài) 業(yè)種 觀音橋商圈功能 業(yè)態(tài)規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告 38 觀音橋商圈內(nèi)主要商場分析 39 觀音橋商圈范圍現(xiàn)狀與未來規(guī)劃圖 40 觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 41 新世界百貨 重慶百貨 新世紀(jì)百貨 茂業(yè)百貨 北城天街購物中心 本項(xiàng)目 觀音橋步行街商圈主力百貨 購物中心 大賣場分布圖 遠(yuǎn)東百貨 黃金海岸購物中心 世紀(jì)金源購物中心 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 觀音橋商圈內(nèi)有各類型百貨 購物中心 零售大賣場8個(gè) 營業(yè)面積達(dá)到近60萬平米 42 重慶市場各檔次商品界定與劃分 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查采集匯總 43 接上頁 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查采集匯總 44 觀音橋商圈主力百貨對比 1 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 45 觀音橋商圈主力百貨對比 2 數(shù)據(jù)來源 觀音橋商圈辦統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和商場里部分長期商客匯總提供 46 觀音橋商圈內(nèi)各主力百貨商場經(jīng)營平效比較 平效分析 1 各主力百貨賣場中 定位中檔的新世紀(jì)百貨和定位中低檔的重百百貨平效絕對值第一 第二 一方面是因?yàn)槭潜就涟儇浧放?二是因?yàn)殚_業(yè)時(shí)間最久 都超過7年 三是因?yàn)榧瘓F(tuán)購買比例最大 但以重百為代表的傳統(tǒng)百貨賣場的平效年均增幅緩慢 06年新世紀(jì)增長超過60 是因?yàn)閱踢w新址后促銷力度大的原因 2 代表中高檔次的遠(yuǎn)東 北城天街 新世界幾家賣場 近三年來平效增長幅度快 尤其是北城天街 三年增長了3 3倍 而新世界百貨去年剛開業(yè) 平效絕對值就接近幾家傳統(tǒng)百貨開業(yè)2 3年后的絕對值 3 根據(jù)幾大賣場的平效增長趨勢來分析 以北城天街為代表的購物中心模式將在未來3 5年時(shí)間里 追趕接近并超過幾家傳統(tǒng)百貨的平效 成為商圈內(nèi)商貿(mào)零售業(yè)的黑馬 這一點(diǎn) 從大都會(huì)廣場的案例可得到印證 47 觀音橋步行街商圈主力超市大賣場分布圖 新世紀(jì)超市 重百超市 福建永輝超市 易初蓮花超市 家樂福超市 中百倉儲(chǔ)超市 新世紀(jì)超市 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 觀音橋商圈內(nèi)有規(guī)模以上超市7個(gè) 營業(yè)面積達(dá)到近10萬平米 48 觀音橋商圈主要超市大賣場分析 數(shù)據(jù)來源 觀音橋商圈辦數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 49 觀音橋步行街商圈主要專業(yè)大賣場分布圖 e e數(shù)碼廣場 百安居 蘇寧電器 國美電器 綠云尚都服裝批發(fā)城 金觀音家具城 建瑪特 泰興電腦城 商社建材 國美電器 商社電器 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 觀音橋商圈內(nèi)有各種專業(yè)大賣場10多個(gè) 業(yè)態(tài)包括數(shù)碼 家居 家電 服裝 建材等 東方家園建材超市 50 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析 數(shù)據(jù)來源 觀音橋商圈辦數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 51 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 52 觀音橋步行街商圈部分知名寫字樓宇分布圖 同聚遠(yuǎn)景 金崗大廈 嘉年華大廈 新世界商廈 新上海大廈 百業(yè)興大廈 中信大廈 紅鼎國際 北岸星座 茂業(yè)大廈 重慶總商會(huì)大廈 重慶國際商會(huì)大廈 華創(chuàng)商務(wù)大廈 外貿(mào)大廈 陽光城大廈 邦興北都大廈 西普大廈 浩博天庭 北城名都 鴻程大廈 海怡名邸 新原興大廈 創(chuàng)世紀(jì)2000 金鵬旺角 北部尚座 財(cái)信大廈 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 觀音橋商圈內(nèi)有各種純 公寓寫字樓宇50多棟 長期擁有中高端商務(wù)消費(fèi)人群50000余人 53 觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析 數(shù)據(jù)來源 重慶市房管局?jǐn)?shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 54 觀音橋步行街商圈主要星級酒店 賓館分布圖 和府飯店 渝通賓館 外貿(mào)賓館 君豪大飯店 世紀(jì)金源大酒店 小天鵝賓館 長都假日酒店 天鵝之星經(jīng)濟(jì)型酒店 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 觀音橋商圈內(nèi)有各種賓館 酒店10多個(gè) 房間數(shù)2000多間 每天可容納外地游客5000余人 皇冠東和酒店 55 觀音橋商圈星級賓館 酒店?duì)顩r分析 數(shù)據(jù)來源 重慶市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 56 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 觀音橋商圈附近有中檔 中高檔住宅小區(qū)100多個(gè) 常住居民約200000余人 邦興花園 邦興北都 龍湖楓香庭 新上海大廈 光宇陽光海岸 華新街大社區(qū) 楓丹白露 塔坪大社區(qū) 新原興小區(qū) 觀音橋大社區(qū) 長安廠大社區(qū) 望海花園 同創(chuàng)國際 東和城 海洋廣場 海怡花園 洋河花園 海關(guān)大社區(qū) 紅旗河溝大社區(qū) 大興村社區(qū) 324醫(yī)院大社區(qū) 建東大社區(qū) 建新西路大社區(qū) 老干中心大社區(qū) 龍湖大社區(qū) 電儀村社區(qū) 小苑大社區(qū) 建北大社區(qū) 電測村大社區(qū) 觀音橋步行街商圈部分中 高檔次住宅大社區(qū)分布圖 新上海大廈 紅鼎國際 長安華都 長安麗都 57 觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析 數(shù)據(jù)來源 重慶市房管局?jǐn)?shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 58 觀音橋步行街商圈六大百貨賣場對比分析 59 茂業(yè)百貨 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 60 重百江北店 現(xiàn)代廣場 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 61 新世紀(jì)江北店 世紀(jì)新都 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 62 江北新世紀(jì)百貨租金分析 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 63 新世界百貨 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 64 新世界百貨租金分析 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 65 遠(yuǎn)東百貨 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 66 遠(yuǎn)東百貨租金分析 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 67 北城天街購物中心 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 68 北城天街購物中心租金分析 數(shù)據(jù)來源 本次市場調(diào)查實(shí)地采集 69 結(jié)論 目前 觀音橋商圈內(nèi)傳統(tǒng)百貨賣場已經(jīng)擁有重百 新世紀(jì) 新世界 茂業(yè) 遠(yuǎn)東等5家 數(shù)量直逼解放碑 面積接近20萬平米 市場競爭十分激烈 各商場定位和商品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重 重百 新世紀(jì) 茂業(yè)百貨都定位在中檔偏低的檔次 而遠(yuǎn)東百貨 新世界百貨雖然在商品檔次上定位于中高檔次 但商場在樓層布局 經(jīng)營模式等方面 都和前面幾家商場一樣 為傳統(tǒng)的百貨商場 因此 我們可將以上5家商場都視同為觀音橋商圈內(nèi)的 傳統(tǒng)百貨大賣場 北城天街購物中心 總體量有14萬平米 但除去兩家百貨主力店后 剩余以店中店經(jīng)營的面積僅僅5萬多平米 容納有珠寶 鉆飾 餐飲 女裝精品 運(yùn)動(dòng)休閑店 咖啡 酒吧 電影院等各種商業(yè)形態(tài)的商家不到100個(gè) 觀音橋商圈范圍內(nèi)有包括紅鼎國際 同聚遠(yuǎn)景 北岸星座 嘉年華大廈 新世界寫字樓 金崗大廈等50多棟寫字樓 擁有常駐 流動(dòng)中高端商務(wù)辦公人群近20萬人 這一數(shù)據(jù)確保了觀音橋商圈內(nèi)龐大的中高端消費(fèi)實(shí)力和持續(xù)增長能力 70 結(jié)論 江北觀音橋商圈貌視競爭激烈 百貨形成集聚正效應(yīng) 商圈社零總額以平均5個(gè)百分點(diǎn)的年增長速度增長 觀音橋商圈近三年來社零總額的年平均增長比率在20 25 以重百為代表的中低檔百貨的年?duì)I業(yè)額增長率低于商圈的平均增長率 只有11 15 而以遠(yuǎn)東百貨為代表的中檔百貨年?duì)I業(yè)額的增長比率在20 44 以茂業(yè) 新世紀(jì)百貨為代表的中檔次偏高百貨年?duì)I業(yè)額增長率2006年超過60 而以北城天街為代表的購物中心業(yè)態(tài) 06年?duì)I業(yè)額增長率翻倍增長 71 觀音橋商圈內(nèi)新開業(yè)商場對本項(xiàng)目的影響 72 觀音橋商圈消費(fèi)人群分析 73 觀音橋商圈潛在消費(fèi)人群分析 年齡結(jié)構(gòu) 本次市場調(diào)查經(jīng)簡單隨機(jī)抽樣 得到的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 觀音橋商圈消費(fèi)者樣本的年齡結(jié)構(gòu)主要分布在18 35歲 為中青年消費(fèi)人群 該比例占調(diào)查總數(shù)的87 4 其中18 25歲的消費(fèi)者占到調(diào)查總數(shù)51 26 35歲消費(fèi)者占到調(diào)查總數(shù)36 4 商圈主力消費(fèi)人群 74 潛在消費(fèi)人群分析 婚姻狀況 學(xué)歷層次 75 潛在消費(fèi)人群分析 職業(yè)構(gòu)成 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 被訪消費(fèi)者中 有49 8 比例是普通公司職員 其次有11 6 是學(xué)生 以大中專為主 有8 8 是個(gè)體戶 有7 2 是事業(yè)單位員工 76 潛在消費(fèi)人群分析 個(gè)人月收入狀況 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 商圈內(nèi)消費(fèi)者個(gè)人月收入在2001 3000元的被訪者比例最多 有23 6 其次 月收入1501 2000元的被訪者占18 月收入在801 1200元和3001 4000元的被訪者各有12 8 的比例 主力消費(fèi)人群個(gè)人月收入 77 潛在消費(fèi)人群分析 家庭月收入狀況 調(diào)查顯示 家庭月收入在4001 5000元的被訪者比例最多 占調(diào)查總?cè)藬?shù)20 6 其中有50 5 的被訪者目前是未婚 單身狀況 家庭月收入在2001 3000元的被訪者有17 其中有47 1 被訪這是未婚 單身 家庭月收入在3001 4000元和5001 6000元的各有15 4 其中 前者中有57 1 比例 后者中有55 8 比例的被訪者是未婚 單身狀況 主力消費(fèi)人群家庭月收入 78 潛在消費(fèi)者背景分析 小結(jié) 據(jù)本次調(diào)查顯示 觀音橋商圈的潛在消費(fèi)人群表現(xiàn)出明顯的年輕化 高學(xué)歷 高收入 單身或未婚等背景特征 潛在消費(fèi)人群最集中的職業(yè)特征依次是 公司職員 事業(yè)單位員工 工商個(gè)體戶和大中專學(xué)生 潛在消費(fèi)人群的個(gè)人月收入主要集中在 1501 4000元 這個(gè)收入狀況在重慶目前屬于中等偏上的水平 潛在消費(fèi)人群的家庭月收入主要集中在 2001 6000元 在本次調(diào)查的主力消費(fèi)人群中 有超過50 的被訪者處于單身 未婚狀態(tài) 自由 獨(dú)立是其消費(fèi)形態(tài)的主要特點(diǎn) 觀音橋商圈潛在消費(fèi)人群的特征 年輕化 時(shí)尚化 知識(shí)型 收入中偏高 消費(fèi)力較強(qiáng) 家庭負(fù)擔(dān)輕 自由獨(dú)立 品牌意識(shí)濃 易被周圍人吸引和感染 79 家庭月均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu) 潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析 1 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 在潛在消費(fèi)人群的家庭月支出中 有48 76 比例的開支是用于購物 餐飲 休閑 娛樂消費(fèi) 月均支出比例超過1500元 80 潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析 2 目前 潛在消費(fèi)人群的消費(fèi)行為和習(xí)慣 目前容易想起的購物場所是 王府井百貨 解放碑 江北新世紀(jì)百貨 解放碑新世紀(jì)百貨 目前去購物消費(fèi)頻率最高的商場是 江北新世紀(jì) 解放碑新世紀(jì) 重百大樓 王府井百貨 茂業(yè)百貨 江北重百 太平洋百貨 目前光顧得最多的購物場所的類型是 傳統(tǒng)百貨商場 大型購物中心 目前購買得最多的商品是 服裝 食品 日化品 運(yùn)動(dòng)休閑 化妝品 數(shù)碼通訊器材 內(nèi)衣 家電 飾品 四箱鞋包 消費(fèi)者最愿意光顧的商場是 江北新世紀(jì) 王府井百貨 大都會(huì)廣場 茂業(yè)百貨 北城天街 太平洋百貨 目前最常借助的交通工具 公共汽車 出租車等公共交通 有73 2 的消費(fèi)者稱 在逛街購物時(shí)感覺比較累和非常累 81 潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析 3 潛在消費(fèi)人群對期望中良好的購物環(huán)境的認(rèn)識(shí)和理解 消費(fèi)者認(rèn)為 購物場所環(huán)境好的核心因素包括 環(huán)境舒適 優(yōu)雅清靜 商品豐富 知名品牌多 營業(yè)員服務(wù)專業(yè) 態(tài)度好 商品款式多 時(shí)尚前衛(wèi) 消費(fèi)者認(rèn)為 一個(gè)好的購物場所必須具備的硬件條件有 供顧客購物逛街疲勞后歇腳的休息區(qū) 商場要寬敞 燈光要明亮 購物環(huán)境舒適 讓人放松 商場里面要有餐飲 休閑 健身等配套設(shè)施 消費(fèi)者認(rèn)為 一個(gè)好的購物場所必須具備的軟件條件有 售貨人員的服務(wù)質(zhì)量好 態(tài)度熱情 誠懇 商場有咨詢導(dǎo)購員 貴賓服務(wù)員 商場要有背景音樂 商場要時(shí)常搞一些促銷 82 潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析 4 消費(fèi)者對體驗(yàn) 互動(dòng)式購物場所的喜好程度 消費(fèi)者希望在觀音橋商圈內(nèi)新開設(shè)購物中心的檔次定位 80 的消費(fèi)者喜歡 83 潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析 5 消費(fèi)者認(rèn)為觀音橋商圈目前還缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài) 各類時(shí)尚經(jīng)營商品都有的綜合大商場 消費(fèi)者期望觀音橋商圈新建大型商業(yè)中心的業(yè)態(tài) 70 消費(fèi)者期望建時(shí)尚綜合大賣場 84 對重慶中高端消費(fèi)人群的調(diào)查結(jié)果顯示 這部分消費(fèi)群82 年齡在26 45歲之間 80 比例已婚 92 以上學(xué)歷處于大專及以上 中高端消費(fèi)群的職業(yè)背景除一些效益好的企業(yè)職員 28 外 公務(wù)員 18 企業(yè)老板 18 和個(gè)體戶 14 比重大 中高端人群的個(gè)人月收入66 以上在4000元及以上 82 的家庭月收入在8000元以上 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 中高端消費(fèi)人群的居住分布區(qū)域呈現(xiàn)明顯的聚集特征 中高端消費(fèi)者主要分布在新牌坊區(qū)域 沿錦繡山莊 龍湖花園 龍湖西苑 水晶酈城一線 此外 在南岸區(qū)南濱路區(qū)域 沿海棠曉月 融僑半島一線 也是部分中高端消費(fèi)人群聚居區(qū)域 中高端消費(fèi)人群專題分析 1 專題 85 這些中高端消費(fèi)人群在購買品牌服裝和時(shí)尚百貨時(shí) 首選的區(qū)域 38 選擇大都會(huì) 22 選擇太平洋百貨 近三個(gè)月內(nèi) 有64 比例的被訪者去過大都會(huì)購物消費(fèi) 調(diào)查顯示 64 的中高端消費(fèi)人群平均一個(gè)月內(nèi)去大都會(huì)購物消費(fèi)的頻次在3 5次 58 的人單次消費(fèi)金額在1001 3000元 調(diào)查顯示 中高端消費(fèi)人群一年內(nèi)在大都會(huì)廣場內(nèi)的消費(fèi)總金額 34 在2 5萬元之間 32 在1 2萬元之間 24 在0 5 1萬元 這些中高端消費(fèi)群 48 的人一年之內(nèi)花費(fèi)在用于購買國際國內(nèi)一線品牌商品的總在5000元以下 42 比例的人在0 5 1萬元之間 在大都會(huì)消費(fèi)的這些中高端消費(fèi)人群 每年的消費(fèi)總額中有68 比例是用于購買時(shí)裝 服飾 26 是購買百貨 中高端消費(fèi)人群專題分析 2 86 中高端消費(fèi)人群專題分析 3 中高端消費(fèi)人群認(rèn)為中高檔次的購物場所應(yīng)具備的基礎(chǔ)配套條件是 多選題 87 中高端消費(fèi)人群專題分析 4 中高端消費(fèi)人群對本項(xiàng)目認(rèn)知 態(tài)度 多選題 88 中高端消費(fèi)人群專題分析 5 中高端消費(fèi)人群對本項(xiàng)目的建議 89 背景特征 這部分樣本 男性占62 女性占38 樣本中 52 8 具有本科文化學(xué)歷 23 1 具有大專文化程度 大專及其以上學(xué)歷的樣本占總樣本的79 8 樣本職業(yè)背景顯示 52 2 是公司職員 包括高中低三級 14 比例是個(gè)體戶 11 8 的是事業(yè)單位員工 因?yàn)槭怯嗅槍π缘姆诸愌芯繕颖?這部分消費(fèi)者的個(gè)人月收入均在2000元以上 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 1 90 這部分消費(fèi)者購物與消費(fèi)地點(diǎn)的第一提及 解放碑重百大樓和王府井百貨的提及率是51 排在第一位 解放碑新世紀(jì)百貨和太平洋百貨的提及率為42 排在第二位 江北新世紀(jì)提及率為41 排在第三位 大都會(huì)廣場和北城天街的提及率為34 排第四位 消費(fèi)者平常購物次數(shù)最多的商場提及 江北新世紀(jì)提及率為16 2 排第一位 江北重百13 1 位居第二 解放碑新世紀(jì)11 8 第三 江北茂業(yè)9 2 排第四位 在這部分消費(fèi)者心目中 他們認(rèn)為 消費(fèi)環(huán)境最好的是大都會(huì)廣場和江北新世紀(jì)百貨 提及率都為12 2 其次是王府井百貨 提及為10 9 排在第三的是江北茂業(yè)百貨 提及8 3 這部分被訪者認(rèn)為 一個(gè)購物場所的消費(fèi)環(huán)境好 應(yīng)具備以下因素 購物環(huán)境舒適 幽雅 占74 商品種類豐富 品牌貨多 占70 營業(yè)員的服務(wù)專業(yè) 服務(wù)態(tài)度好 占58 商品款式多樣 時(shí)尚前衛(wèi) 占51 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 2 91 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 3 這部分消費(fèi)者 日常光顧得最多的購物場所的類型是 百貨商場是第一選擇的場所 占總比例的44 1 大型購物中心的比例排第二 占27 5 排在第三位的是大型超市購物場所 占21 4 調(diào)查顯示 這部分消費(fèi)者一個(gè)月用于購買服裝 飾品等商品的平均消費(fèi)金額 月支出在300 800元之間的 占調(diào)查總數(shù)的50 7 月支出800元以上 占21 月支出在100 300元的 占27 5 一年內(nèi)用于購買國際 國內(nèi)品牌商品的總支出在2001 5000元之間的消費(fèi)者占48 消費(fèi)支出在5000元以上的比例為24 9 調(diào)查表明 這部分消費(fèi)者購物時(shí)采用的交通工具主要是 乘坐公交車出行 占調(diào)查的52 8 購物時(shí)乘坐出租車往來的 占總體21 8 步行前往 占15 7 自己開車出行 占8 7 調(diào)查發(fā)現(xiàn) 這部分消費(fèi)者 最近一個(gè)月內(nèi)去解放碑商圈購物或消費(fèi)的頻率 59 是3次以下 31 是4 8次 10 是9 13次 這部分消費(fèi)者最近一個(gè)月內(nèi)去觀音橋商圈購物或消費(fèi)的頻率是 48 比例在3次以下 41 比例在4 8次 11 的比例在9 13次 從消費(fèi)者最近一個(gè)月購物去向情況來分析 52 比例的消費(fèi)者在觀音橋購物的次數(shù)在4 13次 這個(gè)比例高于在解放碑購物的41 比例 這說明觀音橋商圈對全市中高消費(fèi)群的吸引力逐漸超過解放碑 成為越來越多人購物的首選區(qū)域 92 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 4 對于體驗(yàn)式 互動(dòng)式情形的購物場所 39 9 的消費(fèi)者感覺比較認(rèn)同 可以接受 有36 2 的消費(fèi)者認(rèn)為比較喜歡 兩者的比例加總后達(dá)到75 以上 調(diào)查顯示 消費(fèi)者們認(rèn)為 如果在觀音橋商圈內(nèi)新建一個(gè)大型的商場或購物中心 有74 2 比例希望這個(gè)賣場的檔次在中高檔次 有23 6 的消費(fèi)者希望是高檔次 消費(fèi)者希望 在觀音橋商圈內(nèi)新開設(shè)賣場 商場內(nèi)需增加的主要商品門類是 女裝 53 男裝 41 女鞋箱包 39 運(yùn)動(dòng)休閑裝 36 數(shù)碼類商品 28 在對消費(fèi)者希望該商場內(nèi)部商品的陳列模式的調(diào)查發(fā)現(xiàn) 44 希望是量販?zhǔn)阶赃x式 有32 4 希望是精品店鋪式 有23 6 比例希望是傳統(tǒng)百貨商場的柜臺(tái)式 93 這部分消費(fèi)者認(rèn)為 觀音橋商圈內(nèi)還缺少的商業(yè)業(yè)態(tài)是 33 認(rèn)為缺少特色精品店 42 認(rèn)為還缺少知名品牌店 25 認(rèn)為缺少專賣店 76 的消費(fèi)者希望 觀音橋商圈新開設(shè)商場的類型是綜合大商場 這部分消費(fèi)者在購物中心 大型商場里購買最頻繁的商品類別 提及率由高到低依次是 服裝 81 食品 65 日化用品 48 運(yùn)動(dòng)休閑 38 數(shù)碼通訊器材 27 化妝品 24 家電 18 內(nèi)衣飾品 17 四鞋箱包 12 調(diào)查顯示 消費(fèi)者對觀音橋商圈新開張一家大型購物廣場的關(guān)注程度 47 8 的消費(fèi)者表示感興趣 32 9 消費(fèi)者表示視后期宣傳推廣情況而定 17 的消費(fèi)者表示非常感興趣 這部分消費(fèi)者對觀音橋商圈內(nèi)新開張一家大型購物中心的態(tài)度傾向 58 8 消費(fèi)者表示可能會(huì)前往 34 6 消費(fèi)者表示一定會(huì)前往 消費(fèi)者了解一個(gè)商場信息的主要途徑是 63 是靠親朋好友口頭推薦 52 是通過戶外廣告知道 27 通過商場的直投廣告 26 是通過報(bào)紙廣告 還有19 比例是通過網(wǎng)絡(luò)知道 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 5 94 背景特征 本部分研究的樣本 男性占45 女性占55 這部分樣本中 41 3 具有本科學(xué)歷水平 28 7 具有大專文化程度 兩項(xiàng)加總 江北區(qū)范圍內(nèi) 大專及其以上文化的消費(fèi)者樣本占調(diào)查總數(shù)的70 以上 調(diào)查顯示 江北區(qū)的這部分消費(fèi)者中 52 5 是公司職員 包括高中低三個(gè)等級 11 5 比例是大中學(xué)生 9 5 比例是個(gè)體戶和自由職業(yè)者 調(diào)查顯示 這部分被訪問的樣本中 有四成的消費(fèi)者個(gè)人月收入在2000元及以上 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 1 95 這部分消費(fèi)者 平常購物消費(fèi)次數(shù)最多的商場是 第一為江北新世紀(jì) 被訪提及率為31 北城天街提及比例為12 7 江北茂業(yè)提及為10 在這部分消費(fèi)者心目中 他們認(rèn)為消費(fèi)環(huán)境最好的場所是 北城天街 提及率為25 5 其次 是江北新世紀(jì)百貨 提及率為16 3 第三是新世界百貨 提及率為10 5 第四是茂業(yè)百貨 提及率為7 7 這部分被訪者認(rèn)為 評價(jià)一個(gè)購物場所消費(fèi)環(huán)境好壞的因素 商品是否豐富 71 品牌貨多不多 67 購物環(huán)境是不是舒適 幽雅 60 營業(yè)員的服務(wù)專業(yè) 態(tài)度好不好 53 商品款式多不多 是否時(shí)尚前衛(wèi) 48 對于江北區(qū)的消費(fèi)者而言 光顧得最多的購物場所的類型是 百貨商場 55 大型購物中心 34 大型超市 21 7 專業(yè)大賣場 17 8 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 2 96 調(diào)查顯示 江北區(qū)的消費(fèi)者一個(gè)月平均的消費(fèi)金額是 在300 800元之間的 占45 7 消費(fèi)金額在100 300元之間 占28 月消費(fèi)在800元以上的 占23 7 這個(gè)調(diào)查結(jié)果 比全市各商圈調(diào)查消費(fèi)者的金額高 說明江北區(qū)消費(fèi)人群的購買力高于全市平均水平 在江北區(qū) 消費(fèi)者外出購物消費(fèi) 采用的交通工具主要是 乘坐公交車 占50 9 步行的 占18 7 乘坐出租車 占19 2 自己開車 11 2 調(diào)查現(xiàn)實(shí) 住在江北區(qū)的消費(fèi)者 最近一個(gè)月內(nèi)去解放碑商圈購物或消費(fèi)的頻率 70 3 是3次以下 21 3 是4 8次 7 是9 13次 調(diào)查顯示 住在江北區(qū)的消費(fèi)者 最近一個(gè)月內(nèi)在觀音橋商圈購物或消費(fèi)的頻率 29 1 在3次以下 47 5 是4 8次 23 4 是9 13次 對于設(shè)立一個(gè)體驗(yàn)式 互動(dòng)式購物環(huán)境的購物場所 江北區(qū)有56 的消費(fèi)者感覺還能接受 比較認(rèn)可 25 8 的消費(fèi)者認(rèn)為比較喜歡這樣的創(chuàng)意 只有18 2 的消費(fèi)者表示不喜歡 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 3 97 調(diào)查顯示 80 5 的江北區(qū)消費(fèi)者希望在觀音橋商圈建立一個(gè)中檔次的購物中心 17 1 消費(fèi)者希望是建立一個(gè)高檔次的購物廣場 江北區(qū)消費(fèi)者希望 新開設(shè)商場內(nèi)部商品的陳列模式 有31 7 希望是量販自選式 41 4 希望是精品店鋪式 26 9 希望是傳統(tǒng)柜臺(tái)式 消費(fèi)者認(rèn)為 在觀音橋商圈內(nèi)還缺少的商品依次 女裝 56 女鞋 40 男裝 35 運(yùn)動(dòng)休閑裝 35 男裝 33 女包 30 江北區(qū)的消費(fèi)者認(rèn)為 觀音橋商圈內(nèi)還缺少的商業(yè)業(yè)態(tài) 48 比例認(rèn)為缺少特色精品店 27 比例認(rèn)為缺少知名品牌店 25 認(rèn)為缺少專賣店 江北區(qū)消費(fèi)者對觀音橋商圈內(nèi)近期將新開張大型購物廣場的態(tài)度傾向 43 8 的消費(fèi)者表示視情況可能會(huì)消費(fèi) 48 8 的消費(fèi)者表示一定會(huì)前往購物消費(fèi) 79 比例的江北區(qū)消費(fèi)者希望 觀音橋商圈內(nèi)新開設(shè)的商場類型是各類時(shí)尚商品都有的綜合型大商場 這部分消費(fèi)者在大型商場里購買最頻繁的商品類別 提及率由高到低依次是 服裝 79 食品 57 運(yùn)動(dòng)休閑 48 日化用品 45 內(nèi)衣飾品 37 數(shù)碼通訊器材 27 化妝品 24 家電 18 箱包 12 這部分消費(fèi)者了解商場的主要途徑 69 親朋好友 47 通過戶外廣告 30 通過報(bào)紙廣告 28 通過直投廣告 24 通過網(wǎng)絡(luò) 調(diào)查顯示 江北區(qū)消費(fèi)者一年內(nèi)購買國際國內(nèi)品牌商品的總消費(fèi)支出在2001 5000元間比例占47 5 33 3 的消費(fèi)者在5000元以上 比全市平均水平高 江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)進(jìn)行細(xì)分和交叉分析 4 98 觀音橋商圈消費(fèi)支撐力分析 重慶市 三北 地區(qū)中高端人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)45 8 而 三北 地區(qū)為重慶傳統(tǒng)意義上的富人區(qū) 中高端消費(fèi)者月平均商品消費(fèi)910 79元 重慶市主城 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 北碚區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū) 常住人口6451500人 重慶 三北 地區(qū)常住人口總量為151 23萬人 以觀音橋商圈為主要消費(fèi)地點(diǎn)的 三北 地區(qū)中高端消費(fèi)群每年的消費(fèi)力 45 8 1512300人 910 79元 人 月 12個(gè)月 7 570 122 893元經(jīng)測算 目前 三北 地區(qū)中高端消費(fèi)人群每年商品購買支出的總額約為75 7億元 而觀音橋商圈2006年度的社零總額為58 03億元 因此 還有較大的市場增長空間 注 這里所指中高端消費(fèi)者是個(gè)人月收入在2000元以上的消費(fèi)者 三北 地區(qū)是指重慶目前對江北區(qū) 渝北區(qū)和北部新區(qū)整體的統(tǒng)稱 99 商家 經(jīng)營戶專題分析 100 101 102 本次商家調(diào)查中品牌及意向客戶比例分析 103 商家 經(jīng)營戶調(diào)研結(jié)論 調(diào)研顯示 中高端品牌的商家 經(jīng)營戶們支持建大型購物中心的想法 他們尤其希望在江北核心觀音橋商圈內(nèi)打造出一個(gè)類似于重慶大都會(huì)廣場 上海港匯廣場模式的精品購物中心 對商家的調(diào)查發(fā)現(xiàn) 從近幾年來商家 經(jīng)營戶的經(jīng)營業(yè)績來看 處于中高檔次類型的商家 經(jīng)營戶的業(yè)績普遍較好 而且他們對未來重慶市場中高端商品品牌的市場需求和增長潛力都充滿了信心 對于在本項(xiàng)目中打造創(chuàng)意 展示中心的定位思路 一半以上的商家都表示支持和看好 但是 商家也認(rèn)為創(chuàng)意 展示類的模式必須要有政府的參與和鼎力支持 面向廣場的視頻系統(tǒng)須要同步使用 尤其是做展示 發(fā)布會(huì) 必須要占據(jù)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢 104 本項(xiàng)目定位分析 105 本項(xiàng)目位于現(xiàn)代廣場 該項(xiàng)目原名江北商業(yè)城 位于江北區(qū)觀音橋建新北路八號(hào) 處于觀音橋商圈的核心位置 項(xiàng)目占地43 096平方米 規(guī)劃總建筑面積402 337平方米 有10層裙樓和3棟塔樓組成 是商圈內(nèi)的大型綜合性建筑群 該項(xiàng)目業(yè)主原為重慶道隆物業(yè)有限公司 2003年5月 經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn) 現(xiàn)代廣場項(xiàng)目列入 四久工程 處置范疇 2005年1月 重慶市高院對現(xiàn)代廣場 裙樓 項(xiàng)目立案進(jìn)行司法處置 范圍包括現(xiàn)代廣場的A B C區(qū)的自有產(chǎn)權(quán)面積共計(jì)124 873 15平方米 本項(xiàng)目因是 四久工程 項(xiàng)目而享受重慶市政府相關(guān)優(yōu)惠和政策 本項(xiàng)目概況 106 本項(xiàng)目優(yōu) 劣勢分析 地理位置優(yōu)越 交通順暢 政策支持力度強(qiáng) 國家和重慶 十一五 規(guī)劃提出的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政策也將高度重視與扶持本項(xiàng)目 商圈內(nèi)目前還缺少以店中店形式的中高檔購物廣場 項(xiàng)目本身極具很強(qiáng)的輻射力和號(hào)召性 功能定位明確 業(yè)態(tài)分布兼容性強(qiáng) 具備可持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)和前提 消費(fèi)人群支付水平高 能形成集中消費(fèi) 商家利潤點(diǎn)突出 結(jié)合行業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn) 減少中間環(huán)節(jié) 提高商家的利潤率 規(guī)模大 品類全 聚集效應(yīng)明顯 項(xiàng)目設(shè)立的服裝設(shè)計(jì) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等 吸引眾多服裝企業(yè) 設(shè)計(jì)師和個(gè)人時(shí)裝設(shè)計(jì)人才 品牌代理商 供應(yīng)商入駐 信息快捷 互動(dòng)性強(qiáng) 本項(xiàng)目展示 創(chuàng)意的配套 對產(chǎn)品布置 新產(chǎn)品研發(fā) 推廣上能對資源進(jìn)行充分整合 引領(lǐng)時(shí)尚潮流 成為市場的 風(fēng)向標(biāo) 項(xiàng)目自身原來的工程設(shè)計(jì)比較陳舊 改造起來難度較大 由于項(xiàng)目內(nèi)機(jī)電設(shè)備擱置時(shí)間較久 運(yùn)轉(zhuǎn)起來問題較多 大樓自身?xiàng)l件也有局限 各個(gè)主要出口狹窄 形成口小袋大的格局 樓內(nèi)交通組織非常不好安排 與重百之間的檔次定位存在一定沖突 由于是四久工程改造 實(shí)施起來時(shí)間可能會(huì)存在不確定因素 本項(xiàng)目作為大型購物中心 貨物進(jìn)出存在較大問題 貨車出入不便 倉庫空間不足 送配貨的垂直交通不便 知名度不高 本項(xiàng)目擬將打造全新的商業(yè)模式 投資商缺乏一定認(rèn)知度 對本項(xiàng)目商業(yè)模式和格局要有一個(gè)較漫長的認(rèn)識(shí)和接受過程 優(yōu)勢 劣勢 107 消費(fèi)人群定位 中高消費(fèi)檔次的都市型流行時(shí)尚消費(fèi)人群 目標(biāo)消費(fèi)人群 年齡在18 45歲之間 是都市白領(lǐng)時(shí)尚一族 均具有大專及以上學(xué)歷背景 個(gè)人月收入主要集中在2001 4000元之間 家庭月收入主要集中在3001 8000之間 本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客群定位分析 108 通過對消費(fèi)者的需求調(diào)研 結(jié)合商家經(jīng)營戶的意見 我們將本項(xiàng)目定位在 中高檔次的時(shí)尚購物中心 商品組合中 中檔 中高檔 高檔比例為5 4 1 本項(xiàng)目檔次定位分析 109 本項(xiàng)目內(nèi)部裝修風(fēng)格定位為 店中店模式 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 店中店模式 傳統(tǒng)百貨模式 店中店模式 就是在大型商業(yè)物業(yè) 商場里面開設(shè)的獨(dú)立店鋪 形式自由 管理靈活 布置更獨(dú)特 有個(gè)性和品牌文化特色 店中店一般采取固定收租的方式獲得物業(yè)收益 舉例說明 北京的東方廣場 上海港匯廣場重慶大都會(huì)廣場 北城天街 傳統(tǒng)百貨模式 是指在大型商業(yè)物業(yè)中 由統(tǒng)一商場管理公司經(jīng)營 商家與商場之間采取扣點(diǎn)方式向商場交鋪面租金 傳統(tǒng)百貨商場統(tǒng)一管理 統(tǒng)一收銀 品牌缺乏個(gè)性化展示 舉例 北京王府井百貨 上海太平洋百貨