天津?yàn)I海某項(xiàng)目整體策劃方案.ppt

天津?yàn)I海某項(xiàng)目整體策劃方案 王志綱工作室2002年4月 策劃依據(jù) 經(jīng)過(guò)與濱海公司的幾次溝通 就以下問(wèn)題已達(dá)成共識(shí) 本案策劃的出發(fā)點(diǎn)即在此 進(jìn)入21世紀(jì) 天津正在重新審視自我 進(jìn)行反思 洗牌和自我定位 城市化進(jìn)程正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵時(shí)刻 新天津呼之欲出 濱海公司應(yīng)抓住這個(gè)歷史性的機(jī)遇 并有效地引導(dǎo)政府的規(guī)劃 從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴 相得益彰 濱海公司是一個(gè)城市開發(fā)商 政府請(qǐng)客 企業(yè)買單 做的是天津城市營(yíng)銷 是天津新造城運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)軍者 以經(jīng)營(yíng)地產(chǎn) 搭建平臺(tái)為初期要?jiǎng)?wù) 把總體理念和前景規(guī)劃做好之后 就可以劃地而售 讓其他專業(yè)公司進(jìn)來(lái)進(jìn)行實(shí)際具體分項(xiàng)目的開發(fā) 站在整個(gè)中國(guó)和大北京地區(qū)的角度重新定位天津和本案 從歷史發(fā)展沿革和區(qū)位空間布局以及趨勢(shì) 梳理出本案所應(yīng)承擔(dān)的城市功能 按照新城市主義的原則對(duì)本案進(jìn)行功能定位和規(guī)劃設(shè)計(jì) 要從功能層面 戰(zhàn)術(shù)層面和戰(zhàn)略層面理清楚近期 中期 遠(yuǎn)期的開發(fā)思路 做到一次性規(guī)劃 多次性 多元化開發(fā) 近 中 遠(yuǎn)期的各功能規(guī)劃與開發(fā) 應(yīng)是有機(jī)的復(fù)合疊加 起乘數(shù)效應(yīng)甚至是原子核裂變效應(yīng) 而不是簡(jiǎn)單的切豆腐塊的機(jī)械分割開發(fā) 核心問(wèn)題 大勢(shì)把握 站在整個(gè)中國(guó) 大北京及大天津的角度重新審視地塊的核心價(jià)值 空間和時(shí)間定位 確定其輻射和聚合區(qū)域 解決 為什么 的問(wèn)題 理念創(chuàng)新 形象定位 概念定位和功能定位 解決 是什么 的問(wèn)題 策略設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)開發(fā)模式 解決 怎么做 的問(wèn)題 資源整合 設(shè)計(jì)商業(yè)模式 解決 誰(shuí)來(lái)做 的問(wèn)題 首先需要明確的是 通過(guò)本案 濱海公司所要達(dá)到的戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo) 為城市創(chuàng)造價(jià)值 全面提高城市品位和城市化進(jìn)程 經(jīng)營(yíng)城市 為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值 全面提升品牌 成為天津地產(chǎn)第一品牌 為顧客創(chuàng)造價(jià)值 投資者得到理想的投資收益 老百姓得到生活方式的革命 大勢(shì)把握 津京濱海城為什么 站在全中國(guó)的角度來(lái)看 天津是什么 上海影響力輻射南方地區(qū) 北京 天津影響力輻射北方地區(qū)天津影響力 上海影響力天津 北京影響力 上海影響力結(jié)論天津 北方上海 站在大北京的角度來(lái)看 天津做什么 2008年奧運(yùn)會(huì)與WTO催生大北京 大北京催生新天津 大北京并不僅僅是吳良鏞院士受建設(shè)部委托所做的一紙規(guī)劃 而是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然 大北京的潛力在于發(fā)展沿大北京主軸的雙核 北京 天津 之間 而不是各自為政攤大餅式發(fā)展 大北京 藍(lán)圖中北京是全國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)基地 重要現(xiàn)代化服務(wù)基地 全國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)控與管理中心 國(guó)際經(jīng)濟(jì)交往中心 天津則以制造業(yè) 海洋 石油 化工為主 同時(shí)是華北重要港口樞紐和物流中心 各地區(qū) 各產(chǎn)業(yè)間密切聯(lián)系 互利互惠 取長(zhǎng)補(bǔ)短 天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建以及與北京機(jī)場(chǎng)的合并 京津聯(lián)動(dòng)已見端倪 京津磁懸浮列車的連通 縮短京津距離 兩者聯(lián)系更加緊密 實(shí)際上 大北京不僅給北京帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇 更重要的是 天津成為大北京主軸上的 雙核 之一 天津的地位得以提升 在這種發(fā)展機(jī)遇下 新天津必將呼之欲出 京津塘黃金走廊上分布著七個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 其中天津占4個(gè) 承接了北京大部分的工業(yè)遷移 結(jié)論 大北京作為未來(lái)的世界城市 缺乏一個(gè)可輻射本區(qū)域的現(xiàn)代新型商業(yè)貿(mào)易區(qū) 站在大天津的角度來(lái)看 天津缺什么 大天津的未來(lái)發(fā)展方向不是從市中心向四周攤大餅而是從天津市區(qū)和塘沽區(qū)之間沿津?yàn)I高速路兩側(cè)發(fā)展本案代表天津市區(qū)發(fā)展的方向天津城市的雙核之間缺少有效的連接天津開發(fā)區(qū)是中國(guó)最好的開發(fā)區(qū)之一 是天津及中國(guó)北方地區(qū)的制造業(yè)中心和外商投資的首選區(qū)域 人均GDP已過(guò)10萬(wàn)元 中心城區(qū)則承擔(dān)了幾乎所有的城市功能 在開發(fā)區(qū)及老城區(qū)內(nèi)保留著大量的土地 依造津?yàn)I高速公路的連接 開發(fā)區(qū)和老城區(qū)形成了旺盛的人流 物流和信息流 而這些大量的土地可以承擔(dān)補(bǔ)充開發(fā)區(qū)和老城區(qū)的其他城市功能 如商務(wù) 貿(mào)易 物流功能 結(jié)論 本案正是位于開發(fā)區(qū)與老城區(qū)的黃金軸帶上 可以發(fā)展成為現(xiàn)代化商業(yè) 物流業(yè) 站在張貴莊的地塊上看 本案適于做什么 天津最漂亮最寬闊的迎賓路 世紀(jì)大道貫穿本案基地臨空 緊鄰天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 天津機(jī)場(chǎng)正在發(fā)展成為北方最大的貨運(yùn)機(jī)場(chǎng) 可發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì) 并與北京機(jī)場(chǎng)與天津港口聯(lián)動(dòng) 達(dá)成高度外向型輻射功能 臨路 緊鄰華北第一陸地大動(dòng)脈 京津塘高速路 輻射北京非常方便 并緊鄰天津外環(huán)線 可順利通達(dá)天津任何地方 擁有天津最寬最美的標(biāo)志心性大道 世紀(jì)大道 既得景觀之利 又得交通之暢 三路鄰我 則不僅近通天津各處 更遠(yuǎn)達(dá)大北京各地 并為天津城市之標(biāo)志與驕傲 同時(shí)還臨近 京哈 京山 鐵路大動(dòng)脈 近海 本案靠近北方最大的出海口天津港 天津港是北方重要的國(guó)際貿(mào)易港口 此外 本案還鄰近東麗區(qū)政府 鄰近消費(fèi)力比較強(qiáng)的河?xùn)|區(qū)河西區(qū) 項(xiàng)目規(guī)模宏大 更有1600畝的大型苗圃區(qū)在其中 綜述 從以上幾方面分析 我們認(rèn)為 本案在空間和功能上有以下幾大特點(diǎn) 它是大北京的重要組成部分 它是京津塘經(jīng)濟(jì)物流鏈上的重要一環(huán) 是天津東部新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 是天津新機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分 京津機(jī)場(chǎng)集團(tuán)的重組以及磁懸浮列車的到來(lái)將提升天津機(jī)場(chǎng)地位 北京就在家門口 它是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與中心城區(qū)之間的粘合劑 使之構(gòu)成互相呼應(yīng)的啞鈴結(jié)構(gòu) 使天津物流空海聯(lián)動(dòng)便捷 并帶動(dòng)京津冀諸多開發(fā)區(qū) 理念創(chuàng)新 津京濱海城是什么 代表21世紀(jì)天津新城市形象的標(biāo)志性項(xiàng)目天津的門戶天津的第一城市客廳天津的新名片天津開發(fā)區(qū)與老城區(qū)之間的超級(jí)粘合劑它的輻射力不僅限于天津 而是大北京地區(qū) 2小時(shí)車程內(nèi) 甚至輻射整個(gè)北方地區(qū) 它是現(xiàn)代化的商業(yè)中心 并以商業(yè)為龍頭 集商務(wù) 旅游 倉(cāng)儲(chǔ) 加工 居住為一體 同時(shí)復(fù)合了作為一個(gè)城市開發(fā)所應(yīng)有的教育 休閑 娛樂(lè) 文化等功能 它是真正產(chǎn)業(yè)化的 具有造血功能 能自我循環(huán)的主題性城區(qū) 以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù) 旅游 居住 休閑娛樂(lè) 旅因商而興 住因商而旺 渾然一體 相得益彰 共同發(fā)展 濱海公司作為城市開發(fā)商 張貴莊地塊作為一個(gè)主題新區(qū) 最主要的功能是商業(yè) 融合了為商業(yè)服務(wù)所衍生出的商務(wù) 旅游 商業(yè)本身復(fù)合了部分的旅游概念 同時(shí)包括城市開發(fā)中必須具備的居住 教育 娛樂(lè) 文化 工業(yè)功能 與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的不同 名稱 津京濱海城 津京 立足天津 輻射大北京濱海 既是公司名 也意味著臨機(jī)場(chǎng) 濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 臨港口 臨海城 城市概念 策略設(shè)計(jì) 津京濱海城怎么做 三老策略 處理好 三老 關(guān)系 特別是爭(zhēng)取 一老 的支持是項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵 只有和政府結(jié)成共同體 爭(zhēng)取到政府的支持 納入政府的工作范疇 由政府通過(guò)政策和宣傳引導(dǎo)老板們參與 再由老板們?nèi)ノ习傩?這個(gè)模式才會(huì)成功 否則以目前濱海公司的實(shí)力來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目可能力不從心 在與天津市政府的關(guān)系定位方面 濱海公司應(yīng)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目對(duì)再造天津新形象的重要作用 對(duì)天津經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用 對(duì)城市功能的完善和優(yōu)化作用 以及對(duì)政府部門職能的優(yōu)化作用 搞好與市領(lǐng)導(dǎo) 主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門的關(guān)系 讓政府理解并認(rèn)可濱海公司存在的巨大價(jià)值 從而掃清來(lái)自政府方面的障礙 獲取政府在資源 政策方面的大力支持 為濱海公司的騰飛創(chuàng)造良好的政策基礎(chǔ) 堅(jiān)持 品牌經(jīng)營(yíng) 的戰(zhàn)略方針 借力造勢(shì) 打造品牌 要通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng) 以無(wú)形駕駛有形 并以品牌經(jīng)營(yíng)拉動(dòng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng) 結(jié)合到本項(xiàng)目的具體情況就是 濱海公司設(shè)計(jì)游戲規(guī)則 照顧老板們和老百姓的雙方利益 找兩者平衡點(diǎn) 為老板們提供服務(wù) 為老百姓提供信譽(yù)保障 類似大型商場(chǎng)中 商家 濱海公司 廠家 老板們 消費(fèi)者 老百姓 以點(diǎn)帶面 炒熱地塊 以某一項(xiàng)或幾項(xiàng)得到政府大力支持的核心功能為起點(diǎn) 撕開一個(gè)市場(chǎng)缺口 再順勢(shì)擴(kuò)大戰(zhàn)果 而其他的城市基本功能部分則隨著這個(gè)功能的需求走 通過(guò)這樣把地塊炒熱 把 麻布 變成 錦緞 把生地變成熟地 熟地變成旺地 旺地變成寶地 引爆點(diǎn)和支撐點(diǎn) 汽車城天時(shí) 隨著中國(guó)加入WTO 汽車關(guān)稅下降 進(jìn)口配額逐漸放開 國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)能力提升 中國(guó)汽車的大眾消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨 地利 中國(guó)汽車的進(jìn)口的70 是通過(guò)天津港進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 天津市本身也是一個(gè)汽車生產(chǎn)基地 是全國(guó)最大的汽車物流基地之一 交易分散 汽車行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中既是一個(gè)支柱型行業(yè) 又是一個(gè)直接面向終端的行業(yè) 汽車背后又蘊(yùn)涵著深層次的汽車文化和歷史 代表著時(shí)尚的生活方式 汽車展覽對(duì)相關(guān)行業(yè)拉動(dòng)作用強(qiáng) 據(jù)測(cè)算 2000年北京國(guó)際汽車展直接與相關(guān)收入的比例為1 6 07 汽車城戰(zhàn)略定位 依托大北京 輻射中國(guó)整個(gè)長(zhǎng)江以北地區(qū) 中國(guó)北方最大的汽車博覽中心 流通中心和汽車商務(wù)中心中國(guó)加入WTO之后世界汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品與品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng) 尤其是進(jìn)入中國(guó)北方市場(chǎng)的超級(jí)門戶與平臺(tái) 天津市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要突破點(diǎn) 汽車城與汽車節(jié) 成為京津地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的粘合劑 天津市區(qū)與濱海新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的粘合劑 促進(jìn)大北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化 天津市城市營(yíng)銷與城市品牌的重要支撐點(diǎn) 天津市第三發(fā)展階段的新形象 天津市城市的新名片 大北京地區(qū)的客廳 天津市東部商業(yè)中心 張貴莊項(xiàng)目 的核心支撐點(diǎn) 絕對(duì)迥異于北京車展 它包括 1 汽車品牌的展覽展示功能 2 汽車旅游功能 開發(fā)汽車主題公園 與定期汽車展示 汽車集中展覽和與汽車相關(guān)的其他活動(dòng) 如名車試駕活動(dòng) 相結(jié)合發(fā)展汽車旅游 3 企業(yè)間交易功能 4 企業(yè)與個(gè)人之間的交易功能 5 汽車物流功能 6 汽車售后服務(wù)功能 7 輔助商務(wù)辦公功能 汽車產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的辦公用地 8 會(huì)議功能 舉辦各類與汽車相關(guān)的會(huì)議 9 休閑居住功能 酒店 商業(yè) 住宅 為商務(wù)功能進(jìn)行配套 為誰(shuí)服務(wù) 汽車廠家 中國(guó)汽車的進(jìn)口的70 是通過(guò)天津港進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 天津市本身也是一個(gè)汽車生產(chǎn)基地 是全國(guó)最大的汽車物流基地之一 交易分散 隨著中國(guó)加入WTO 汽車關(guān)稅下降 進(jìn)口配額逐漸放開 國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)能力提升 汽車物流量將大幅度上揚(yáng) 極需要更高層次的展示交易的場(chǎng)所 汽車代理銷售企業(yè) 進(jìn)行品牌展示和交易 最終消費(fèi)者為京津塘地區(qū)重點(diǎn) 輻射整個(gè)長(zhǎng)江以北的廣大區(qū)域的汽車消費(fèi)者及汽車愛好者 購(gòu)買和參觀 汽車城的特點(diǎn)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和汽車信息 結(jié)算 分裝 儲(chǔ)藏 運(yùn)輸?shù)扰涮追?wù)設(shè)施 陳列大量汽車及相關(guān)配件以供看樣訂貨 為吸引客戶進(jìn)場(chǎng)交易提供便利 市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)不參與商品經(jīng)營(yíng) 進(jìn)場(chǎng)可長(zhǎng)期駐場(chǎng) 與產(chǎn)品銷售 展示 物流 信息發(fā)布 會(huì)議召開相匹配的休閑 運(yùn)動(dòng) 娛樂(lè) 餐飲等服務(wù) 汽車城功能集散 配送功能 會(huì)議 展銷功能 中介 服務(wù) 管理功能 信息中心功能 結(jié)算 價(jià)格形成 交易功能 配送功能 娛樂(lè) 運(yùn)動(dòng) 休閑旅游功能 其他產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn) 花木博覽城 北方花都 主題MALL圖書 音像文化用用品博覽城物流 倉(cāng)儲(chǔ)中心國(guó)