《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬題二.doc

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬題二一、單項(xiàng)選擇（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）1、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示（ ）。A、價(jià)格B、常數(shù)C、價(jià)格變動(dòng)率D、時(shí)間答案：D解析：見教材。2、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于（ ）調(diào)整。A、權(quán)益狀況B、區(qū)位狀況C、實(shí)物狀況D、年限狀況答案：A解析：見教材。3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為（ ）。A、9B、13.5C、15D、18答案：D解析：2000/（2000+1000）*27= 18米 4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用（ ）。A、類似寫字樓的客觀收益B、市場比較法C、該寫字樓的實(shí)際收益D、無法估算答案：A解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。 5、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（ ）。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定答案：D解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。 6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為（ ）。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地C、編制深度百分率表D、劃分路線價(jià)區(qū)段答案：A解析：見教材。 7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ）。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期答案：A解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。8、報(bào)酬率=（ ）+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠。A、平均利潤率B、安全利率C、經(jīng)濟(jì)增長率D、銀行貸款利率答案：B解析：見教材。 9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ ）這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需與價(jià)格B、需求與價(jià)格C、供給與價(jià)格D、供給與需求答案：D解析：見教材。10、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中（ ）是龍頭。A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象答案：A解析：見教材。11、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為（ ）元/平方米A2390B2410C2430D2450答案：B解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米12、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率（ ）A等于報(bào)酬率B大于報(bào)酬率C小于報(bào)酬率D無法知道 答案：A解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。13、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（ ）%A6B6.9C8.8D9答案：B解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%14、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有（ ）A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率答案：D解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。15、基本完好房的成新率為（ ）A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新答案：D解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是： 1)完好房：十、九、八成； 2)基本完好房：七、六成； 3)一般損壞房：五、四成； 4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。16、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（ ）A4858B5200C2700D6264答案：B解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*1-1/（1+Y）t+Vt/(1+Y)t=216/8%*1-1/(1+8%)2+5616/(1+8%)2=5200萬元17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）萬元A.100B.42C.63D.77答案：A解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100萬元。18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）萬元A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83答案：C解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。19收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。 A最佳用途和最佳規(guī)模 B最佳約度 C最佳規(guī)模和最佳約度 D最佳用途答案：C解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。20、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減答案：A解析：這是收益年限為無限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。21、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是（ ）A2%B3%C4%D0答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。22、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ ）A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化答案：D解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。23、投資利潤率的計(jì)算公式是（ ）A開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）B開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）C開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用）D開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值答案：A解析：B是直接成本利潤率的計(jì)算公式，D是銷售利潤率的計(jì)算公式，C不是任何利潤率的計(jì)算公式。24、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（ ）A2500萬元 B3500萬元C3600萬元D3000萬元答案：C解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。25、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是（ ）A30年B20年C10年D40年答案：B解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。26、一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)（ ）A.與經(jīng)營期的起點(diǎn)重合B.與運(yùn)營期的起點(diǎn)重合C.與建造期的起點(diǎn)重合D.與開發(fā)期的起點(diǎn)重合 答案：D解析：見教材圖示27、路線價(jià)法主要適用于（ ）A城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B舊建筑物的估價(jià)C新建筑物的估價(jià)D拆遷房屋的估價(jià)答案：A解析：路線價(jià)只能用來評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。28、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的（ ）A算術(shù)平均數(shù)B中位數(shù)C加權(quán)平均數(shù)D眾數(shù)答案：D解析：見教材。29、在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于1）A單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多B單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少C單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多D無法知道答案：A解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。30、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7和8。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元m2。A248775 B250000 C251100 D216225答案：B解析:根據(jù)教材104頁公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。31、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是（ ） A.700000元B.695554元C.777268元D.800500元答案：C解析：租賃期限內(nèi)的年凈收益=200*180*（1-30%）*12=302400元租賃期限外的年凈收益=200*200*（1-30%）*12=336000元V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元32、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為098，則其依據(jù)為( )。A可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2B可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2C可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為204D可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為204答案：D解析: 根據(jù)教材111頁直接比較公式，100/（ ）=0.98，可以計(jì)算出括號(hào)內(nèi)的數(shù)值應(yīng)為102.04，由于100代表估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域的打分，102.04代表可比實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)域的打分，一目了然，可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象：102.04-100=2.04。33、 某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5，則該建筑 物的成新率為( )。A76 B80 C81 D84 答案：C解析:求成新率的公式：1-（1-殘值率） X （有效經(jīng)過年數(shù) / 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命），即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。34在成本法求取折舊中，采用（ ）更符合實(shí)際情況A有效經(jīng)過年數(shù)B實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C剩余經(jīng)過年數(shù)D自然經(jīng)過年數(shù)答案：A解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。35( )是隨著時(shí)間的推移而減少的。 A.原始價(jià)值 B賬面價(jià)值C.市場價(jià)值 D投資價(jià)值答案：B解析： 原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。二、多項(xiàng)選擇（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1.房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有（ ）。A、房地產(chǎn)的需要B、房地產(chǎn)的有用性C、房地產(chǎn)的有效需求D、房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性答案：BCD解析：見教材。2.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括（ ）等。A、土地生熟程度B、土地使用權(quán)年限C、土地使用者D、土地利用條件答案：ABD解析：見教材。土地使用者與基準(zhǔn)地價(jià)無關(guān)。3.路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于（ ）的健全與否。A、路線價(jià)B、深度百分率C、宗地形狀D、臨街狀態(tài)答案：AB解析：簡單來說，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來對(duì)價(jià)格做加減修正的。4.最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足（ ）。A、法律上允許B、程序上合理C、技術(shù)上可能D、經(jīng)濟(jì)上可行答案：ACD解析：見教材。5.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用（ ）求取。A、市場比較法B、收益法C、成本法D、購買年法答案：ABD解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格。6.建筑物的物質(zhì)折舊包括（ ）。A、功能衰退B、正常使用的磨損C、環(huán)境惡化D、意外的破壞損毀答案：BD解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟(jì)折舊。7.運(yùn)用市場法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（ ）。A、使用性質(zhì)相同B、地點(diǎn)相近C、價(jià)格相同D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近答案：ABD解析：見教材。 8.有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于（ ）。A、不同收益年限的類似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換B、資本化率的求取C、市場法中交易日期修正D、不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較答案：AD解析：見教材。9. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有（ ）。A、政治安定狀況B、社會(huì)治安程度C、房地產(chǎn)投資D、房地產(chǎn)投機(jī)E、城市化答案：ABDE解析：見教材。10、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含（ ）A.所得稅B.土地?cái)偺豳M(fèi)C.改擴(kuò)建費(fèi)D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)答案： ABC解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營所必須的，所以要包含在運(yùn)營費(fèi)用當(dāng)中。11、求取報(bào)酬率的方法有（ ）A.累加法B.市場提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.實(shí)際觀察法答案： ABC解析：D是求建筑物折舊的方法。12、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有（ ）A.商業(yè)利潤B.凈運(yùn)營收益C.潛在毛收入D.有效毛收入答案：BCD解析：A不是房地產(chǎn)本身帶來的收益，而是其他資本或經(jīng)營的收益。13、在收益法中，下列哪一種說法是正確的（ ） A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率B.運(yùn)營費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱為運(yùn)營費(fèi)用率C.投資回報(bào)占投資回收的比率稱為報(bào)酬率D.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)答案： AD解析：BC正確的說法應(yīng)該是：運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的比率稱為運(yùn)營費(fèi)用率，投資回報(bào)占所投入的資本的比率稱為報(bào)酬率。14、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價(jià)（ ）A學(xué)校B公園C商場D普通商品住宅答案：AB解析：學(xué)校和公園是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，最適用于用成本法估價(jià)。商場和普通商品住宅是具有交易性的房地產(chǎn)，最適用于用市場法估價(jià)。15、以下哪些屬于重新購建價(jià)格（ ）A建筑物的重置價(jià)格B土地的重置價(jià)格C建筑物的重建價(jià)格D土地的重建價(jià)格答案：AC解析：土地沒有重置價(jià)格和重建價(jià)格之說。三、判斷（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1.臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。 （ ）答案：錯(cuò)解析：見教材。應(yīng)當(dāng)是“臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正?！?2.房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。（ ）答案：錯(cuò)解析：房地產(chǎn)價(jià)格在長期短期內(nèi)都會(huì)有波動(dòng)，在短期內(nèi)很難找出變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。3.在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 （ ）答案：錯(cuò)解析：正確的說法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成?！?.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場匯價(jià)。 （ ）答案：對(duì)解析：見教材。5.城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。 （ ）答案：對(duì)解析：城市規(guī)劃是估價(jià)合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象合法原則為前提。6.投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，小于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 （ ）答案：錯(cuò)解析：當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資購買，反之說明不值得購買。正確的說法應(yīng)當(dāng)是“投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件?！?7.同一估價(jià)機(jī)構(gòu)、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差。 （ ）答案：對(duì)解析：房地產(chǎn)的客觀價(jià)值或價(jià)格會(huì)因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。8.在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。 （ ）答案：錯(cuò)解析：房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒必要進(jìn)行交易日期調(diào)整。9.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 （ ）答案：對(duì)解析：見教材。10.出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。 （ ）答案：錯(cuò)解析：前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。11.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。 （ ）答案：對(duì)解析：見教材。12.假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等。 （ ）答案：錯(cuò)解析：后半部分的說法是錯(cuò)誤的，單純的舊房、現(xiàn)房在沒有改變用途、改造的條件下是不能用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的。13.傳統(tǒng)方法對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值等的估算，是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥戆l(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額。 （ ）答案：對(duì)解析：見教材。14.房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，實(shí)地勘察應(yīng)由估價(jià)人員獨(dú)立完成。 （ ）答案：錯(cuò)解析：實(shí)地勘察需要有委托人或業(yè)主陪同，形成實(shí)地勘察記錄還要由雙方簽字認(rèn)可。15地價(jià)是地租的資本化。（ ）答案：對(duì)解析：見教材。四、計(jì)算題（共2小題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。）1.評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500平方米1、收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。2、可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：試運(yùn)用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價(jià)格。解：1、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2、交易情況修正系數(shù)為：可比實(shí)例A=100/100可比實(shí)例B=100/97可比實(shí)例c=100/105 3、交易日期修正系數(shù)為：可比實(shí)例A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168可比實(shí)例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156可比實(shí)例C=1.0331.038=1.072 4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：可比實(shí)例A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25可比實(shí)例