【天下城策劃部分】.ppt

一 項(xiàng)目目標(biāo)梳理 項(xiàng)目界定及開(kāi)發(fā)導(dǎo)向 合肥樓市 重點(diǎn)是城北市場(chǎng)分析 地塊分析 掌握整體情況 二 項(xiàng)目發(fā)展方向 正確的站位 確定我們賣什么 在目標(biāo)梳理的前提下 尋找及探索項(xiàng)目的可能發(fā)展方向 三 項(xiàng)目戰(zhàn)略研展 解決的是如何做的問(wèn)題 方向確定 產(chǎn)品定位 規(guī)劃建議 如何去做 提出建設(shè)性思路 方案核心思維導(dǎo)圖 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目界定 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 項(xiàng)目位置 合肥市地圖局部圖 項(xiàng)目地塊位于合肥市北邊一環(huán)濉溪路以南 隸屬?gòu)]陽(yáng)區(qū)板塊 從合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域是目前合肥市房地產(chǎn)9大板塊中最受消費(fèi)者關(guān)注的區(qū)域 項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域現(xiàn)狀屬性的剖析 有利于明確項(xiàng)目的發(fā)展方向 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 蜀山區(qū)板塊新生帶 琥珀山莊板塊富貴帶 北門板塊后生帶 項(xiàng)目所在區(qū)位的生活環(huán)境較好 地段近臨市區(qū) 生活 商業(yè)配套設(shè)施齊全 人居環(huán)境怡人 周邊環(huán)境 合肥市地圖局部圖 合肥的141發(fā)展戰(zhàn)略 一個(gè)主城 四個(gè)組團(tuán) 一濱湖新區(qū) 濱湖新區(qū)將會(huì)是合肥市最近幾年規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域 本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)俦辈科瑓^(qū) 從城市的規(guī)劃建設(shè)布局來(lái)看 北部住宅市場(chǎng)發(fā)展快速階段 屬于強(qiáng)勢(shì)片區(qū) 受市場(chǎng)關(guān)注度較高 城市規(guī)劃建設(shè)布局是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的航標(biāo) 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)購(gòu)]陽(yáng)區(qū)一環(huán)以南片區(qū) 這個(gè)區(qū)域主要表現(xiàn)為學(xué)區(qū) 居住區(qū) 商業(yè)區(qū)等集居 工作和休閑屬地 自然環(huán)境 社會(huì)環(huán)境較好 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展較好 受消費(fèi)者關(guān)注度較高 一環(huán)以南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在沿南淝河及濉溪路 本區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多 目前有 奧林花園 水晶苑等 如何拔高本項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度是項(xiàng)目成功入市的核心工作 區(qū)域住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較好 以形成片區(qū)效應(yīng) 合肥市地圖局部圖 1 項(xiàng)目由2棟超高層 3棟高層和2棟小高層組成 樓體高拔聳立 氣勢(shì)磅礴 2 規(guī)劃布局緊湊 西南朝向 現(xiàn)代派建筑風(fēng)格 外立面簡(jiǎn)潔大方又不失高貴 3 項(xiàng)目沿街商業(yè)繁華 但臨街居住不宜 4 區(qū)內(nèi)配套相對(duì)匱乏 項(xiàng)目缺乏獨(dú)特亮點(diǎn) 5 建議戶型面積應(yīng)按照新政后的 90平米 70 的規(guī)劃去設(shè)計(jì) 6 項(xiàng)目外圍局部環(huán)境有待改善 影響項(xiàng)目整體形象 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目界定 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 S 情境 situation 市場(chǎng) 項(xiàng)目 客戶 問(wèn)題1 問(wèn)題2 在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)被消費(fèi)者關(guān)注的現(xiàn)實(shí)情形下 項(xiàng)目如何提升拔高樓價(jià) 接受產(chǎn)品 贏得消費(fèi)者 如何規(guī)避項(xiàng)目的外圍不利環(huán)境 并以什么樣的產(chǎn)品定位及價(jià)格定位 去打動(dòng)市場(chǎng)并創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 實(shí)現(xiàn)快速銷售 我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn) 以市場(chǎng)為導(dǎo)向 Q 提出問(wèn)題 question 要實(shí)現(xiàn)價(jià)值必須要回答的問(wèn)題 區(qū)域現(xiàn)狀與消費(fèi)者認(rèn)知之間的矛盾 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的沖突 項(xiàng)目的快速變現(xiàn)與利潤(rùn)最大化的矛盾 C 矛盾或沖突 complication 項(xiàng)目自身存在著的矛盾或沖突 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目界定 我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ) 以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 我們的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是什么 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位迎合市場(chǎng) 實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的快速變現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤(rùn)最大化 實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌影響力 第一個(gè)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位迎合市場(chǎng) 第二個(gè)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速變現(xiàn) 第三個(gè)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤(rùn)最大化 第四個(gè)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌影響力 實(shí)現(xiàn)第一個(gè)目標(biāo)是當(dāng)前工作的重點(diǎn) 客戶目標(biāo) 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 WhoamI 1 Mission 目標(biāo)梳理 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 我們賣什么 Q1 為什么要突圍 產(chǎn)品能否被高價(jià)格接受 區(qū)內(nèi)配套一般 缺乏賣點(diǎn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重 若沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)以上問(wèn)題 難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 我們必須要突圍 周邊局部環(huán)境有待改善 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃不明確 Q2 突圍從哪里入手 基礎(chǔ) 戰(zhàn)略 2 WhoamI 基點(diǎn) 規(guī)避本項(xiàng)目不利面 使項(xiàng)目產(chǎn)生一定的市場(chǎng)知名度 吸引消費(fèi)者目光 基礎(chǔ) 戰(zhàn)略 2 WhoamI 建立關(guān)于客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素 基于地段 基于區(qū)域環(huán)境 基于產(chǎn)品 基于價(jià)格 基于未來(lái)前景 基于開(kāi)發(fā)商品牌 基點(diǎn) 本項(xiàng)目能夠吸引消費(fèi)者的可能因素 因素 項(xiàng)目地段 開(kāi)發(fā)商品牌 周邊環(huán)境 未來(lái)前景 產(chǎn)品自身 價(jià)格 項(xiàng)目的核心發(fā)力點(diǎn)地段 產(chǎn)品 基礎(chǔ) 戰(zhàn)略 2 WhoamI 基點(diǎn) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指數(shù)項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于一環(huán)路與肥西路交匯處 東接肥西路 西接沿河路直面四里河 北接一環(huán)路 與森林公園一站之遙 占地面積約x x萬(wàn)平方米 總建面約xx萬(wàn)平方米 其中x棟xx層超高層 x棟xx層 x小高層住宅約xx萬(wàn) 商業(yè)門面約xx平方米 地下建筑面積約xxxx平方米 公建配套xxx平方米 配有中心景觀 休閑廣場(chǎng) 大型商業(yè)房等生活設(shè)施 無(wú)論是小區(qū)規(guī)模 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)及生活配套設(shè)施 都足以成為合肥的城市亮點(diǎn) 小區(qū)將會(huì)是合肥市不可多得的高檔生活社區(qū) 擬建項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基礎(chǔ) 戰(zhàn)略 2 WhoamI 基點(diǎn) 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指數(shù) 基礎(chǔ) 戰(zhàn)略 2 WhoamI 基點(diǎn) 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指數(shù) 讓每一位了解我們產(chǎn)品的客戶都為之心動(dòng) 2 WhoamI 3 HowtoDo 1 Mission 目標(biāo)梳理 報(bào)告結(jié)構(gòu) 我們賣什么 銷售執(zhí)行 賣房先包裝 合肥首座尊帝社區(qū) 情景引導(dǎo) 期房入市 以性價(jià)比取勝 低開(kāi)高走 深度挖掘資源 提煉賣點(diǎn) 突圍關(guān)鍵詞 Q2 如何突圍 入市策略及節(jié)奏 營(yíng)銷推廣攻略 項(xiàng)目定位 價(jià)格定位 如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)惟有項(xiàng)目準(zhǔn)確定位才能突圍 項(xiàng)目論地段 論規(guī)劃 論產(chǎn)品都具備了諸多優(yōu)勢(shì) 在優(yōu)勢(shì)之下我們對(duì)本項(xiàng)目提出了結(jié)論 以 君臨天下 王者尊帝 之氣勢(shì)顛峰巨作作為推廣語(yǔ) 建議本項(xiàng)目案名為 晟地 天下城 xx花園 作為本項(xiàng)目案名駕御不了項(xiàng)目所要達(dá)到的樓盤(pán)氣勢(shì)和市場(chǎng)推廣效果 原案名 xx 過(guò)于柔和 入市策略及節(jié)奏 營(yíng)銷推廣攻略 項(xiàng)目定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位 一 區(qū)域簡(jiǎn)況項(xiàng)目地處廬陽(yáng)區(qū)內(nèi) 是蜀山區(qū)與廬陽(yáng)區(qū)的交融區(qū)即濉溪路板塊 該板塊內(nèi)樓盤(pán)云集 如早期開(kāi)發(fā)的鼎好家 銀河灣花園 國(guó)軒苑 翠竹苑 康居時(shí)代家園等樓盤(pán)成熟社區(qū) 商業(yè)繁華 濉溪擴(kuò)建 肥西路貫通使得濉溪路環(huán)境不斷改善 將成為現(xiàn)行北區(qū)最具活力板塊 二 本案價(jià)格分析由于本案處在規(guī)劃階段 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 特色 市場(chǎng)知名度都需要時(shí)間的培育 發(fā)展商的實(shí)力亦未能彰顯 該競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)眾多等客觀因素存在 1 市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格比較法系數(shù)修正表各樓盤(pán)的價(jià)格 均以市場(chǎng)實(shí)際成交均價(jià)為真實(shí)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)值為 1 其他項(xiàng)目分?jǐn)?shù)與我項(xiàng)目的結(jié)果 比較 綜上表格最后結(jié)果住宅價(jià)為4679元 平米 均價(jià) 2 正比例系數(shù)定價(jià)法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法 在比例函數(shù)中有一種表示正比例的函數(shù)方程 Y a bX房地產(chǎn)價(jià)格 Y 與樓盤(pán)得分 綜合素質(zhì)的量化 X 成正比 現(xiàn)將本項(xiàng)目的樓盤(pán)得分設(shè)為 1 通過(guò)將最近項(xiàng)目綜合素質(zhì)比較得出 水晶苑 0 9比例方程 4500 a 0 9ba 1800奧林花園 0 8比例方程 4200 a 0 8bb 3000根據(jù)Y a bX本項(xiàng)目住宅價(jià)格 1800 3000 1 4800元 平米 綜合以上 本項(xiàng)目住宅最終均價(jià)應(yīng)該為4740元 平米 為保證各種方法的正確性 將以上平均 得分 Y a bX 樓價(jià) 入市策略及節(jié)奏 營(yíng)銷推廣攻略 項(xiàng)目定位 1 住宅銷售時(shí)機(jī) 廣告宣傳 外圍環(huán)境包裝到位2 在強(qiáng)大營(yíng)銷展示之后再認(rèn)籌 一炮走紅3 入市產(chǎn)品 小高層 高層先行4 推售節(jié)奏 分期開(kāi)發(fā) 組團(tuán)銷售5 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷造勢(shì) 擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)影響力 通過(guò)各種營(yíng)銷渠道宣傳項(xiàng)目 一期尊榮 分兩個(gè)組團(tuán) 小高層先行 高層緊隨 A組團(tuán) 試探市場(chǎng) 快速回籠資金 B組團(tuán) 擴(kuò)大市場(chǎng)影響力 拔高項(xiàng)目整體形象 二期尊府 分兩個(gè)組團(tuán) 高層 超高層推向市場(chǎng) 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 針對(duì)本項(xiàng)目商鋪即將成現(xiàn)房 我們?cè)趯?duì)該項(xiàng)目保持信心的同時(shí) 也應(yīng)該隨時(shí)做好迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備 下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場(chǎng)營(yíng)銷做出定性定量的安排 而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間 從而保證高速高效高質(zhì)地完成該項(xiàng)目的銷售與服務(wù)工作 主要是從以下幾個(gè)方面 1 制定有把握的銷售計(jì)劃及銷售目標(biāo) 2 有針對(duì)性的營(yíng)銷策略在項(xiàng)目銷售周期中的運(yùn)用 3 針對(duì)項(xiàng)目制定的銷售目標(biāo)應(yīng)達(dá)到如下條件A 項(xiàng)目的推廣費(fèi)用預(yù)算 后敘 一 項(xiàng)目銷售目標(biāo)銷售分段周期 銷售推廣 根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度和市場(chǎng)情況 我們計(jì)劃項(xiàng)目的整個(gè)銷售周期為26個(gè)月 計(jì)劃銷售量達(dá)到95 以上 依照項(xiàng)目的工程進(jìn)度 預(yù)售許可證下來(lái)后 把項(xiàng)目的銷售分為四個(gè)階段 項(xiàng)目營(yíng)銷策略根據(jù)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和客戶分析 結(jié)合市場(chǎng)需要 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 針對(duì)目標(biāo)客戶群 全面進(jìn)行有效市場(chǎng)推廣 1 營(yíng)銷推廣策略推廣節(jié)奏及計(jì)劃 1 形象推廣前期 2007年12月15日 2008年7月30日 推廣策略 制定符合項(xiàng)目定位的標(biāo)志等視覺(jué)形象 完成項(xiàng)目形象展示中心及外圍引導(dǎo) 傳播信息 君臨天下王者尊帝傳播媒體 確定項(xiàng)目案名 制定系統(tǒng)而統(tǒng)一的項(xiàng)目VI 借助現(xiàn)場(chǎng) 樓體外立面 展示項(xiàng)目主題形象 預(yù)期效果 接觸到目標(biāo)客戶群 同時(shí)將項(xiàng)目形象奠定 積累有效的客戶 2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 2008年8月1日 2008年8月17日 推廣策略 制定符合項(xiàng)目定位的標(biāo)志等視覺(jué)形象 利用工地圍墻包裝 項(xiàng)目形象展示中心及外圍引導(dǎo) 結(jié)合活動(dòng)迅速把項(xiàng)目的形象奠定起來(lái) 傳播信息 接受咨詢及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)傳播媒體 在項(xiàng)目入市前發(fā)布形象廣告 借助現(xiàn)場(chǎng) 圍墻 展示項(xiàng)目主題形象 促銷活動(dòng) 展開(kāi) 關(guān)心下一代 關(guān)愛(ài)上一輩 話題討論 預(yù)期效果 接觸到目標(biāo)客戶群 同時(shí)將項(xiàng)目形象奠定 積累有效的客戶 3 開(kāi)盤(pán)及熱銷期 2008年8月18日 2008年10月30日 推廣策略 通過(guò)開(kāi)盤(pán)造勢(shì) 邀請(qǐng)目標(biāo)客戶參加開(kāi)盤(pán) 強(qiáng)勢(shì)促進(jìn)成交 傳播信息 一個(gè)盡享老城區(qū)便利生活圈 與河畔為鄰 同文化相伴 盛載文化與美德的家園與你相約 傳播媒體 發(fā)布開(kāi)盤(pán)廣告及優(yōu)惠活動(dòng)信息 促銷活動(dòng) 教師優(yōu)惠券 教育成長(zhǎng)券 現(xiàn)場(chǎng)送出 預(yù)期效果 讓目標(biāo)客戶認(rèn)可項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值及迅速成交 4 持續(xù)期及尾盤(pán)期 2009年11月1日 2010年5月15日 推廣策略 利用工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn) 組織相關(guān)主題活動(dòng) 傳播信息 一個(gè)盡享老城區(qū)便利生活圈 與河畔為鄰 同文化相伴 盛載文化與美德的家園完美呈現(xiàn) 傳播媒體 報(bào)紙 雜志 廣播等 促銷活動(dòng) 主題活動(dòng) 產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)化建議 入市策略及節(jié)奏 營(yíng)銷推廣攻略 項(xiàng)目定位 推廣理念 推廣目標(biāo) 求利潤(rùn) 樹(shù)品牌 造房先包裝情景引導(dǎo) 期房入市高性價(jià)比 利潤(rùn)最大化 品牌 賣點(diǎn)滿足客戶物質(zhì)需求 觀點(diǎn) 滿足客戶精神需求 快樂(lè) 和諧的生活理念 尊帝街區(qū)生活 尊帝生活會(huì)館 君臨天下王者尊帝 低成本高享受 觀點(diǎn)引領(lǐng)賣點(diǎn) 圍繞項(xiàng)目的生活價(jià)值體系 和諧社區(qū) 親水社區(qū) 臨市社區(qū) 合肥近幾年GDP呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 連續(xù)6年保持在每年兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)率 06年合肥市GDP高達(dá)1073 86億元 首次突破千億元 極大的優(yōu)化了房地產(chǎn)投資環(huán)境 宏觀市場(chǎng)分析之GDP 附件指引1 市場(chǎng)分析 合肥的141發(fā)展戰(zhàn)略 一個(gè)主城 四個(gè)組團(tuán) 一濱湖新區(qū) 濱湖新區(qū)將會(huì)是合肥市最近幾年規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域 宏觀市場(chǎng)分析之城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 07年上半年合肥市住宅商品房共銷售25896套 銷售總面積達(dá)292 447萬(wàn) 成交均價(jià)為3191元 比去年略有下降 目前合肥市可售項(xiàng)目為458個(gè) 可售面積為684 54萬(wàn) 銷售均價(jià)為3300元 左右 單周交易量在15 20萬(wàn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖狀況 市場(chǎng)消化速度快 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之供求狀況 07年上半年合肥市住宅市場(chǎng)各區(qū)交易情況 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之供求狀況 各板塊特性 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 市政規(guī)劃建設(shè)進(jìn)一步推動(dòng)樓市的發(fā)展 濱湖新區(qū)的規(guī)劃建設(shè) 06年合肥市轟轟烈烈的大拆違行動(dòng)得到了徹底的落實(shí) 06 07年道路建設(shè)異常突出 美菱大道 宿松路擴(kuò)建 金寨路高架橋的規(guī)劃建設(shè)使困惑合肥多年的南北交通瓶頸徹底被打破 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 小高層 高層物業(yè)已占據(jù)合肥市住宅市場(chǎng)主導(dǎo) 由于城市的快速發(fā)展 可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地逐漸稀缺 二環(huán)以內(nèi)不允許規(guī)劃多層 所以小高層 高層物業(yè)已成為合肥市住宅市場(chǎng)主導(dǎo)物業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 差異化產(chǎn)品深受消費(fèi)者偏愛(ài) 在住宅市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化顯現(xiàn)嚴(yán)重的形勢(shì)下 如何才能提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成為人們考慮的重點(diǎn) 打價(jià)格戰(zhàn) 開(kāi)發(fā)商不愿看到的局面 大做廣告 營(yíng)銷推廣 只要經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 敢投入每個(gè)開(kāi)發(fā)商都可以做到 但投入不一定等于回報(bào) 加強(qiáng)產(chǎn)品自身建設(shè) 注重產(chǎn)品內(nèi)在 實(shí)踐證明 走差異化將會(huì)是房地產(chǎn)發(fā)展的一種必然趨勢(shì) 關(guān)注市場(chǎng) 準(zhǔn)確定位 注重產(chǎn)品自身打造 尋求產(chǎn)品差異化 是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成功之道 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 最近幾年城南將會(huì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 隨著住宅項(xiàng)目數(shù)量的不斷增加 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈 競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將鎖定在產(chǎn)品自身 07年上半年合肥市住宅整體均價(jià)在3191元 預(yù)計(jì)07年下半年將會(huì)有一定漲幅 住宅產(chǎn)品規(guī)模化 品牌化效益明顯 項(xiàng)目的操作流程更注重前期市場(chǎng)調(diào)研 分析 定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié) 俗話說(shuō) 知己知彼 百戰(zhàn)百勝 首先 我們要知道對(duì)手的具體情況 從而制定一系列對(duì)策 以己之長(zhǎng) 擊彼之短 我們選擇與擬建項(xiàng)目相類似且臨近的幾個(gè)代表性樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研 產(chǎn)品特征具體如下 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之周邊可參考樓盤(pán)分析 長(zhǎng)城 天一家園1 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于合肥市西北 潛山路與清溪路交叉口東300米 項(xiàng)目占地138畝 總建筑面積約20萬(wàn)平方米 由多層 20幢 高層 7幢 小高層 3幢 等物業(yè)類型構(gòu)成 東臨燕莎大酒店 南接清溪路 西擁潛山路 北望國(guó)家級(jí)森林公園 地理位置得天獨(dú)厚 2 銷售進(jìn)度項(xiàng)目于2006年7月29日開(kāi)盤(pán) 首推7棟多層約238套 現(xiàn)已基本售罄 2007年9月份推出一棟多層沿街商住樓 住宅戶型面積84 136平方米 主力戶型面積84 87平方米 銷售標(biāo)價(jià)4000元 平方米 實(shí)際成交均價(jià)3448元 平方米 現(xiàn)所剩房源為120平方米以上大戶型 3 戶型設(shè)計(jì)A 該項(xiàng)目今年年底將推出一棟高層住宅 戶數(shù)約72套 以下為規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 1 室內(nèi)動(dòng)靜分離 功能較完善 2 采光通訊性能俱佳 每個(gè)房間有窗戶 3 廚房 陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間三者有機(jī)結(jié)合 4 圍合式住宅小區(qū) 便于封閉式管理 5 戶型較實(shí)用 以93 31 98 47平方米的二房二廳為主 B 多層住宅已售或在售部分戶型面積分布表 從上表分析 項(xiàng)目已售出48 5 小戶型90平米以下已售罄 滯銷戶型為120平米以上大戶型 占總銷售量的51 5 4 配套設(shè)施 1 區(qū)內(nèi)配套該項(xiàng)目采用墻體保溫 雙供 暖氣 熱水 為一體的二星級(jí)智能化小區(qū) 小區(qū)配有幼兒園 商業(yè)鋪面 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有防越報(bào)警系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng) 住戶聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) 電子尋更管理系統(tǒng) 車輛出入與停車管理系統(tǒng) 背景音樂(lè)與緊急廣播系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)和系統(tǒng)集成與信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等 2 區(qū)外配套中小學(xué) 49中 附小 小學(xué) 綜合商場(chǎng) 沃爾瑪 郵局 五里墩郵局 銀行 中行 工行 醫(yī)院 105醫(yī)院 菜市場(chǎng) 淝濱菜市場(chǎng) 5 價(jià)格水平該項(xiàng)目銷售標(biāo)價(jià)均價(jià)4000元 平方米 實(shí)際成交均價(jià)3448元 平方米 6 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模上可 以多層為主 小高層和高層為輔的多種物業(yè)類型 項(xiàng)目沿接清溪路 東臨一環(huán)路 西近潛山北路 有一路公交車直達(dá)市區(qū) 出行交通便利 項(xiàng)目門前的清溪路今年剛修好和連接長(zhǎng)江西路的青陽(yáng)路即將打通 周邊環(huán)境日益改善 未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大 劣勢(shì) 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)面積較大 是目前銷售滯銷的主要原因 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)緩慢 嚴(yán)重影響整體銷售進(jìn)度 致使小區(qū)配套不夠 客源大量流失 奧林花園三期1 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目西沿合作化北路 北臨清溪路 扼守?zé)o可復(fù)制的西一環(huán)內(nèi)絕版地段 生活配套左右逢源 世界五百?gòu)?qiáng)臺(tái)灣 大潤(rùn)發(fā) 超市強(qiáng)勢(shì)入駐奧林花園三期 專享國(guó)際化都市生活 隨時(shí)掌握國(guó)際潮流資訊 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上時(shí)尚簡(jiǎn)約 加上優(yōu)雅大氣的駝色 彰顯都市新貴生活品位 小區(qū)內(nèi) 景觀空間框架由一個(gè)核心景觀 一條景觀縱軸 一條景觀橫軸組成 構(gòu)成了 一個(gè)中心 兩條軸線 宅間景觀 相互滲透 的布局 以下為開(kāi)盤(pán)在售戶型分布表 戶型設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特 在62 143平米的方寸里裝點(diǎn)美妙生活 暢享平層復(fù)式內(nèi)的精彩人生 3 價(jià)格水平項(xiàng)目于9月22日開(kāi)盤(pán) 首推三棟463套房源 戶型面積62 133平方米 銷售標(biāo)價(jià)均價(jià)為4200元 平米 實(shí)際成交均價(jià)為3727元 平米 4 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 位于西一環(huán)路與清溪路交口 周邊商業(yè)繁茂 交通便利 項(xiàng)目戶型面積適中62 133平米 主力戶型62 101平米 項(xiàng)目品牌度較好 由于一二期建設(shè)早口碑好在該片區(qū)家喻戶曉 在小區(qū)整體設(shè)計(jì)上富有特色 外力面時(shí)尚不失簡(jiǎn)約 優(yōu)雅大氣的駝色 彰顯都市新貴生活品位 劣勢(shì) 項(xiàng)目單價(jià)較高 個(gè)別戶型面積較大 是現(xiàn)在和往后銷售的最大障礙 項(xiàng)目與殯儀館相距一站路 距離較近 城改 新景花園 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目由合肥城改投資建設(shè)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)興建 位于合肥市西區(qū)潛山北路與史河路交匯處 周邊無(wú)污染 毗鄰董鋪水庫(kù) 生態(tài)公園 花木培養(yǎng)基地 空氣良好 適宜居住 交通便捷 出行方便 總建筑面積約13萬(wàn)平方米 規(guī)模適中 總戶數(shù)830戶 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目采用現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法 用現(xiàn)代建材與構(gòu)造來(lái)表達(dá)細(xì)部和節(jié)點(diǎn) 用色彩的變化使建筑立面在板塊內(nèi)形成差異化 形成清晰明快的建筑風(fēng)格 體現(xiàn)出強(qiáng)烈的現(xiàn)代感 產(chǎn)品形態(tài)有多層 小高層 高層組成 91至195平方米多種全明創(chuàng)新戶型 格局方正 南北通透 動(dòng)靜分區(qū) 主臥拐角飄窗 方便實(shí)用 將成為領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)時(shí)尚潮流的主導(dǎo)產(chǎn)品 社區(qū)綠化覆蓋率達(dá)41 2 環(huán)境幽雅 空氣清新 生態(tài)健康 區(qū)內(nèi)設(shè)施完善 機(jī)動(dòng)車泊車位配置達(dá)100 集中供暖 分戶計(jì)量 超值節(jié)能 周邊生活配套齊全 購(gòu)物超市商之都二店近在咫尺 娛樂(lè)休閑 餐飲舉步之遙 服務(wù)于琥珀山莊的順昌物業(yè) 以其高品質(zhì)星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為新景花園的業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)規(guī)范的服務(wù) 一期準(zhǔn)現(xiàn)房 將于2007年9月底陸續(xù)交付使用 新景生活 即將呈現(xiàn) 3 配套設(shè)施 1 區(qū)內(nèi)配套商業(yè) 會(huì)所 幼兒園 車庫(kù) 2 內(nèi)外配套中小學(xué) 龍居山莊小學(xué) 頤和中學(xué)商場(chǎng) 商之都二店 紅府超市 合家福 蘇果超市 加了富 家家潔超市郵局 五里墩郵局銀行 交通銀行 農(nóng)行 中國(guó)銀行 招商銀行 工商銀行醫(yī)院 105醫(yī)院 康利醫(yī)院菜市場(chǎng) 五里墩菜市場(chǎng) 七里塘菜市場(chǎng) 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 策劃必備資料庫(kù) 全國(guó)送貨上門 貨到驗(yàn)貨后付款 中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載 QQ 69031789 以下為開(kāi)盤(pán)在售戶型分布表 4 價(jià)格水平該項(xiàng)目銷售標(biāo)價(jià)均價(jià)3600元 平方米 實(shí)際成交均價(jià)3268元 平方米 5 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì) 1 項(xiàng)目緊接潛山北路 交通便捷 2 項(xiàng)目前期以多層為主 小高層為輔 符合周圍目標(biāo)客戶的選擇 利于同對(duì)手競(jìng)爭(zhēng) 劣勢(shì) 1 項(xiàng)目在售戶型面積較大 是目前滯銷的主要原因 2 本項(xiàng)目附近配套不足 人氣尚未形成 水晶苑 一 產(chǎn)品分析1 地理位置該項(xiàng)目位于沿河路段 與 塞納河 之稱的四里河緊鄰而居 2 具體產(chǎn)品分析項(xiàng)目占地11325 99平米 總建筑面積3 6萬(wàn)平方米 容積率2 88 由一棟多層 一棟小高層和三棟高層組成 共358戶 于2006年5月13日開(kāi)盤(pán) 現(xiàn)還剩33套在售 銷售率92 銷售均價(jià)4500元 平方米 在售主力面積131 145平方米 4 配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施安全保障系統(tǒng) 周界紅外線預(yù)警系統(tǒng) 入口電子身份識(shí)別系統(tǒng) 單元樓可視對(duì)講系統(tǒng) 紅外報(bào)警系統(tǒng) 樓宇火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 住宅緊急報(bào)警系統(tǒng) 生活配套 供電 給水 電梯 可調(diào)式集