購物中心和百貨本質(zhì)區(qū)別.docx

購物中心和百貨本質(zhì)區(qū)別購物中心和百貨區(qū)別一、客群定位不同傳統(tǒng)百貨均有明確的消費群定位，而劃分定位的依據(jù)主要是收入和階層，因此高端百貨、中高端百貨、低端百貨的定位與百貨內(nèi)商品品類的價格定位基本一 致，因此客單價、提袋率等是衡量百貨公司業(yè)績的重要指標之一，而購物中心卻對這些指標的依賴度不同。購物中心的客群定位是以年齡、喜好、消費心理、消費行 為甚至是社會發(fā)展趨勢等更多因素指標衡量，抓住某一量級消費群的特有或者潛在消費心理，將有這些相同定位和屬性的品牌租戶聚集起來，這是購物中心需要考慮 的，而單純的依靠收入和某一階層，是不足以成功運營一個購物中心的，因此百貨與購物中心首要的區(qū)別就是客群的定位不同。購物中心和百貨區(qū)別二、零售功能不同零售的功能性是傳統(tǒng)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢，而不同的零售業(yè)態(tài)所定位的零售功能亦不相同，傳統(tǒng)百貨一直以服裝服飾、鞋帽箱包、化妝護膚品等高毛利的品 類為主，將同一品類的商品聚集在一起進行關(guān)聯(lián)銷售是傳統(tǒng)百貨一直堅持的。而購物中心卻在租戶組合上與百貨有明顯的差別，購物中心經(jīng)營的是店鋪，店鋪經(jīng)營的 是消費者，因此購物中心更加關(guān)注它所經(jīng)營的店鋪是什么品牌，品牌的商品是什么?購物中心可以將購物、餐飲、休閑娛樂等不同業(yè)態(tài)有機組合在一起，達到規(guī)模效 益最大化，因此購物中心的商鋪分類與百貨的品類劃分完全不同，根本的不同在于，百貨是按照品牌提供的商品品類劃分，而購物中心按照消費者需求劃分，簡而言 之，百貨按供給方劃分功能，購物中心按需求方劃分功能，iMall的CEO楊慧女士認為按需求市場確定的零售功能是購物中心業(yè)態(tài)在中國能夠有更大發(fā)展的關(guān) 鍵因素之一。購物中心和百貨區(qū)別三、空間作用不同無論是百貨還是購物中心，線下實體商業(yè)都構(gòu)成了一個空間，而這個空間所產(chǎn)生的作用是什么?從人類有交易行為開始，交易的場所就隨之產(chǎn)生，從古老的集 市到現(xiàn)今的Shopping Mall,零售空間一直在發(fā)生著變化。百貨作為傳統(tǒng)行業(yè)的重要零售空間，建立了一個能夠滿足大眾消費者購物需求和欲望，并提供各類商品的空間，在這里，消 費者可以挑選到自己需要的并合適的商品帶回家，因此百貨的空間更多的是為商品打造，是商品的展示空間，同時也是容納消費者購物的空間。而購物中心的空間作 用到底是什么?購物中心對空間的打造是一個購物中心開發(fā)的首要問題，為什么購物中心要重視空間設(shè)計?首先，購物中心是在經(jīng)營一個場所，它需要的是消費者走 進這個空間，并能長期停留在這個空間，而消費者的長期停留的基礎(chǔ)是需要有更好的空間體驗，因此購物中心在空間設(shè)計上要比百貨更加重視，購物中心的空間設(shè)計 出發(fā)點是從消費者，為了能吸引并留住消費者，購物中心努力經(jīng)營自身的空間。購物中心和百貨區(qū)別四、經(jīng)營方式不同經(jīng)營方式是百貨與購物中心的本質(zhì)差別，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營是百貨的聯(lián)營和自營模式總結(jié)，而統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營是購物中心租賃模式的概述。實際上，在 管理上，百貨與購物中心都是需要統(tǒng)一管理的，只是管理的對象和管理的程度在運營的過程中，由于角色不同，而產(chǎn)生的結(jié)果具有差異性。兩者的核心差異在于經(jīng)營 方式，百貨的聯(lián)營扣點讓百貨對定價、現(xiàn)金流具有一定的自主權(quán)，而購物中心的租金形式讓品牌店鋪有更大的經(jīng)營空間。因此，iMall更愿意將購物中心看作為 一個社會分工的結(jié)果，零售品牌更注重經(jīng)營自己的品牌價值和消費者，而購物中心經(jīng)營著入駐的品牌店鋪和所有品牌店鋪輻射的消費群，購物中心的責(zé)任更加重大。 不同的經(jīng)營方式?jīng)Q定百貨轉(zhuǎn)型購物中心面臨的首要問題，只有在真正了解的基礎(chǔ)上做購物中心，才能經(jīng)營一個成功的購物空間。購物中心和百貨區(qū)別五、渠道作用不同對于零售品牌來講，無論是國際還是國內(nèi)的品牌，渠道的選擇是品牌發(fā)展的首要戰(zhàn)略性問題，那如何選擇適合自身品牌定位的渠道?不同的渠道能為品牌帶來 的效應(yīng)和附加值是什么?iMall認為百貨與購物中心作為線下零售的主要渠道，深入研究兩者渠道作用的不同是國內(nèi)本土品牌發(fā)展的必經(jīng)之路。iMall數(shù)據(jù) 顯示，截至到2013年底，中國購物中心數(shù)量已經(jīng)達到1729家，無疑購物中心已經(jīng)是作為零售品牌未來選擇的重要渠道。在過去的十年，購物中心的數(shù)量一直 在不斷增加中，數(shù)量是衡量渠道標準之一，因此越來越多的國內(nèi)零售品牌開始關(guān)注購物中心渠道。一直以來，百貨是國內(nèi)零售品牌拓展的重點渠道，百貨的渠道作用 體現(xiàn)在百貨的自身品牌價值、以促銷為形式的銷售額提升、聯(lián)營扣點的抗風(fēng)險性、與連鎖百貨共擴張等等。而購物中心的渠道作用體現(xiàn)形式卻與百貨不同，為零售品 牌提供更多的客流，更大的品牌設(shè)計空間，更多的類品牌租戶附加值，更好的體驗環(huán)境，更自由的經(jīng)營方式等等，這些品牌的附加值隨著購物中心經(jīng)營的越成熟而得 到更多，這也是成功的購物中心會吸引更多品牌進駐的原因。另外，隨著購物中心自身的品牌連鎖發(fā)展，品牌租戶將有更多的拓展機會。購物中心和百貨區(qū)別六、品牌效應(yīng)不同對于百貨與購物中心兩者而言，都具有一定的品牌效應(yīng)，這些品牌的效應(yīng)是百貨內(nèi)的零售品牌專柜和購物中心的零售品牌租戶累積作用的，因此不同的品牌將 對百貨與購物中心產(chǎn)生不同的品牌效應(yīng)。百貨的品牌效應(yīng)集中在滿足消費者日常所需的商品品類中，而購物中心的品牌效應(yīng)集中在滿足消費者生活方式的零售業(yè)態(tài) 中。隨著人們的生活水平提高，越來越多的消費者不愿意花大量的時間精力到百貨公司挑選一件自己需要的商品，而更多的愿意將時間花在餐飲與休閑娛樂方面，在 這個過程中，隨機的，潛在的，沖動的消費將成為零售的增長點。在中國的購物中心發(fā)展過程中，國外的服裝品牌對購物中心的推動作用不可忽視，優(yōu)衣庫、 ZARA、H&M等快時尚品牌所選擇的購物中心渠道一定程度上促進了中國購物中心的快速發(fā)展，因此，這些國際品牌的品牌效應(yīng)對中國本土品牌造成一 定的沖擊，同時也為購物中心蒙上了快時尚定位面紗，吸引著越來越多的追求時尚的年輕消費群走進購物中心，而傳統(tǒng)百貨對年輕人的吸引力正在逐漸下降，同時， 零售品牌的連鎖化發(fā)展某種程度上削弱了百貨的競爭力和差異化，面積更大、環(huán)境更好、體驗更好的獨立直營店鋪吸引消費者前往這些店鋪所在的購物中心。購物中心和百貨區(qū)別七、團隊思維不同iMall堅持認為無論百貨還是購物中心，本質(zhì)都是在做零售，雖然表現(xiàn)形式不同，但最后做的均是持續(xù)的零售經(jīng)營。而經(jīng)營的核心是人，是團隊。因此不 同業(yè)態(tài)的團隊執(zhí)行者思維是不同的，百貨的經(jīng)營思維一直以價格敏感度為核心，將促銷作為增加銷售額的必備工具，而購物中心的經(jīng)營思維是如何將人吸引進這個場 所，因此營銷活動是購物中心必備的運營工具。兩者的思維差異根本在于促銷與營銷的不同，促銷的目的在于銷售商品，而營銷的目的在于吸引客流加入，這也是運 營團隊思維的不同，因此iMall認為百貨轉(zhuǎn)型做購物中心應(yīng)在營銷活動上挖掘的更深入。另外，中國的購物中心市場營銷方面發(fā)展的相對落后，更多的開發(fā)者將 目光和精力放在前期開發(fā)招商工作，而忽視運營的結(jié)果就是雖然中國已經(jīng)有近2000個購物中心，但運營好的購物中心不足500個。購物中心和百貨區(qū)別八、價值導(dǎo)向不同傳統(tǒng)百貨的銷售增長趨勢受宏觀經(jīng)濟周期的影響較為明顯，而購物中心的銷售額來自于多種零售功能的業(yè)態(tài)，當(dāng)經(jīng)濟下滑時，休閑娛樂的銷售占比反而有增 加，這已經(jīng)成為一種經(jīng)濟學(xué)理論，例如，當(dāng)美國經(jīng)濟危機時，影院生意反而越來越好，更多的人需要用休閑娛樂緩解壓力，同樣，在中國年輕人壓力日益增長的環(huán)境 下，咖啡、書吧、影院、特色店、文化店等各種主題特色的店鋪受到更多年輕人的歡迎。而這些新興的、小型的、特色定位品牌在購物中心可以找到適合的位置生存 發(fā)展下去，而這些毛利率不高卻需要大量、持續(xù)客流的店鋪不適合在百貨中生存，購物中心的租賃形式成為他們的首選。iMall認為購物中心的價值導(dǎo)向更傾向 于創(chuàng)新和共贏，而百貨的價值導(dǎo)向更傾向于傳統(tǒng)和銷售.購物中心和百貨區(qū)別九、消費體驗不同隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，線下零售的沖擊日益明顯，越來越多的觀點認為線下零售與電子商務(wù)的競爭不具備優(yōu)勢，甚至認為未來線下零售將取代電子商務(wù)。 而iMall認為線下零售不僅不會被電子商務(wù)取代，更可能的是線下零售會利用好互聯(lián)網(wǎng)工具，發(fā)展的更成熟。線下零售的核心競爭力即是體驗，體驗是不可完全 負責(zé)的，無法全部量化的感性力量。而體驗的來源是消費者的消費心理、消費行為、消費需求等持續(xù)變化的主觀指標，這些指標無法被互聯(lián)網(wǎng)全部IT化。目前，在 互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展大潮中，百貨受到的沖擊比購物中心要嚴重，原因之一即是購物中心里有一定比例的餐飲、休閑娛樂等體驗業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)是無法不出家門，僅靠互聯(lián)網(wǎng) 實現(xiàn)體驗的，因此iMall認為人類的社交性也是線下零售尤其是購物中心發(fā)展的必然。體驗不僅僅在業(yè)態(tài)的不同上體現(xiàn)，更在于空間、環(huán)境、服務(wù)、營銷等等細 節(jié)體現(xiàn)，這些是百貨與購物中心體驗感差異的重要因素。購物中心和百貨區(qū)別十、社會價值不同百貨與購物中心均是商業(yè)活動空間、場所，同時也是商業(yè)參與者，因此商業(yè)體的本質(zhì)讓百貨與購物中心都將產(chǎn)生社會價值。增加財政稅收、增加就業(yè)、增加 GDP等等均是社會價值的體現(xiàn)。但百貨與購物中心在社會價值上也有不同的體現(xiàn)，某種程度上，購物中心是一個開發(fā)的、融合的、豐富的品牌資源平臺，它能讓中 國更多的本土品牌與國際品牌形成有益的競爭格局，幫助本土品牌在品牌價值塑造上提供更多學(xué)習(xí)機會和參考標準。同時，購物中心催生更多的創(chuàng)新品牌的崛起，無 論在餐飲還是在零售方面，年輕人創(chuàng)業(yè)的奇思妙想可以在這個平臺上實現(xiàn)，共享平臺客流資源和品牌價值。中國購物中心正在由一線發(fā)達城市向二三線城市普及，城市型購物中心是國內(nèi)購物中心目前開發(fā)的主流，購物中心正在從大而全的操作模式往主題化、精細化的方向轉(zhuǎn)變。購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢是多元化、主題化、休閑化，一二線城市成熟商圈中的購物中心多以年輕時尚或高檔精品主題來操作，而城市新興商圈或郊區(qū)中的購物中心項目則多以生活配套、家庭娛樂的主題來操作。當(dāng)傳統(tǒng)商業(yè)單一的購物功能已遠遠不能滿足現(xiàn)代人的需求時，人們開始追求功能更豐富、業(yè)態(tài)更齊全的購物場所。Shopping Mall作為一種嶄新的商業(yè)形態(tài)來到中國，偌大的購物空間、舒適的購買環(huán)境、包羅萬象的商品組合和集購物、餐飲、娛樂于一體的功能組合，形成了一種所謂“體驗式”的消費模式，無不使國民感到耳目一新國際零售業(yè)品牌正在中國開拓疆土，尋求商機。徐十周認為，這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對消費者的吸引力，爭取最大的客流量。按照美國高盛投資集團的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場起到吸引客流的作用，因為一個Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯位經(jīng)營，大小商家組合成一個統(tǒng)一的具有強大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競爭，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動，最大限度地滿足客戶的消費欲望，從而帶動整個Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對眾多的缺乏市場知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績。這樣的現(xiàn)實，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級形式，其投資額大、經(jīng)營復(fù)雜、建設(shè)周期長。在項目的全程運作過程中，投資是前提，經(jīng)營是關(guān)鍵，開發(fā)是重點，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機的聯(lián)系的一個整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤最大化，過分夸大商鋪的價值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營以及管理等問題，一味地追求快回報和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場經(jīng)營規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報，也大大制約了Shopping Mall的長遠發(fā)展。對于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的經(jīng)營模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤，在實際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價基數(shù)高，漲幅大。徐十周以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗加上對比中國與美國的行業(yè)現(xiàn)狀，得出他的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國的Shopping Mall的平均租金水平遠遠高于美國的租金水平，造成這一現(xiàn)實的原因，主要是中國的商業(yè)地產(chǎn)商普遍急功近利，又基本都不懂零售業(yè)，為了在短期內(nèi)獲取回報，只能是單位平方米的租金怎么高就怎么租，忽視了顧客的感受和市場經(jīng)營規(guī)律。最典型的做法就是多租面積很小的小店，以獲取單位面積相對高的租金。一個簡單的統(tǒng)計顯示，北京的一間六七萬平方米的Shopping Mall，租戶大約為5-600家，每家店的平均面積也就100多平方米，而芝加哥一家同樣大小的Shopping Mall，租戶僅70多家，每家店的平均面積在800多平方米。其結(jié)果是，我們的Shopping Mall多是一堆普遍缺乏市場認知度的品牌格子間的堆砌，大眾消費者基本不認可?？此谱饨鹕先チ?，但開業(yè)后經(jīng)營慘淡，門可羅雀，經(jīng)營根本難以為繼，租金也難以保證，最終，受害的還是開發(fā)商自己。加之市場嚴重的供過于求，稍好一點的品牌商相對層出不窮的Shopping Mall更是粥少僧多，結(jié)果形成了現(xiàn)在一家Shopping Mall，開業(yè)時能有50%的店鋪開門經(jīng)營就算不錯，不少項目連50%也做不到也硬著頭皮開業(yè)，反而更加不招消費者待見，形成了惡性循環(huán)。這樣的Shopping Mall在北京又可以說是俯拾皆是。另外一個嚴重的問題是，現(xiàn)在提起Shopping Mall，人們頭腦里就仿佛覺得那是年輕的時尚男女和白領(lǐng)階層才能光顧的，中國的所有經(jīng)營Shopping Mall的人，幾乎無一例外地將自己定位于白領(lǐng)、女性、中高檔、引領(lǐng)時尚等等，試問，在北京，有多少大眾消費人群在購物時會想到去Shopping Mall？殊不知，Shopping Mall這一外來的經(jīng)營形式，在美國卻是大眾消費者最喜歡去的購物休閑場所。所謂的高檔Shopping Mall也有，但數(shù)量很少。如果我們對比一下兩個國家普通消費者的收入差距，再看看我們的Shopping Mall數(shù)量上的嚴重過多，如果我們還將市場目光全盯著所謂的白領(lǐng)、女性、中高檔，顯見，若想讓我們的Shopping Mall有一個好的經(jīng)營業(yè)績，無異于緣木求魚！”作為一種在發(fā)達國家已被證明非常成功的商業(yè)業(yè)態(tài)，Shopping Mall的出現(xiàn)折射著中國商業(yè)生態(tài)的升級變遷。徐十周認為：如果一種商業(yè)模式在成熟的市場經(jīng)濟形式下已被證明是成功的，其就一定可以復(fù)制到另一個市場經(jīng)濟社會，但是，這種復(fù)制一定要遵循其已有的規(guī)律，不能靠揠苗助長，更不能竭澤而漁、飲鴆止渴。中國的Shopping Mall在發(fā)展中暴露的問題歸納起來，無非是幾點：商業(yè)地產(chǎn)商急于求成地追求過快的高回報，違背了零售業(yè)的市場規(guī)律；在這種觀念指導(dǎo)下，導(dǎo)致了Shopping Mall從形式到內(nèi)容都嚴重背離了它本應(yīng)遵循的形式，成了小品牌、小門店的堆砌，根本不被消費者接受；Shopping Mall在市場定位上走入了很大的誤區(qū)，片面地追求所謂高檔、時尚，嚴重脫離市場實際，脫離大眾主流消費群；最后，目前的Shopping Mall數(shù)量過多，比例嚴重失調(diào)。而面對以上問題，我們的市場主管部門沒有覺察，更加缺乏在政策導(dǎo)向上和輿論導(dǎo)向上的指引。作為一個巨大的商業(yè)游戲，欲使其進入良性、健康發(fā)展還有很長的路要走，需要多方面的努力！國際零售業(yè)品牌正在中國開拓疆土，尋求商機。這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對消費者的吸引力，爭取最大的客流量。按照美國高盛投資集團的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場起到吸引客流的作用，因為一個Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯位經(jīng)營，大小商家組合成一個統(tǒng)一的具有強大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競爭，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動，最大限度地滿足客戶的消費欲望，從而帶動整個Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對眾多的缺乏市場知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績。這樣的現(xiàn)實，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級形式，其投資額大、經(jīng)營復(fù)雜、建設(shè)周期長。在項目的全程運作過程中，投資是前提，經(jīng)營是關(guān)鍵，開發(fā)是重點，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機的聯(lián)系的一個整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤最大化，過分夸大商鋪的價值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營以及管理等問題，一味地追求快回報和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場經(jīng)營規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報，也大大制約了Shopping Mall的長遠發(fā)展。對于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的經(jīng)營模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤，在實際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價基數(shù)高，漲幅大。以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗加上對比中國與美國的行業(yè)現(xiàn)狀，得出的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國的Shopping Mall的平均租金水平遠遠高于美國的租金水平，造成這一現(xiàn)實的原因，主要是中國的商業(yè)地產(chǎn)商普遍急功近利，又基本都不懂零售業(yè)，為了在短期內(nèi)獲取回報，只能是單位平方米的租金怎么高就怎么租，忽視了顧客的感受和市場經(jīng)營規(guī)律。最典型的做法就是多租面積很小的小店，以獲取單位面積相對高的租金。一個簡單的統(tǒng)計顯示，北京的一間六七萬平方米的Shopping Mall，租戶大約為5-600家，每家店的平均面積也就100多平方米，而芝加哥一家同樣大小的Shopping Mall，租戶僅70多家，每家店的平均面積在800多平方米。其結(jié)果是，我們的Shopping Mall多是一堆普遍缺乏市場認知度的品牌格子間的堆砌，大眾消費者基本不認可。看似租金上去了，但開業(yè)后經(jīng)營慘淡，門可羅雀，經(jīng)營根本難以為繼，租金也難以保證，最終，受害的還是開發(fā)商自己。加之市場嚴重的供過于求，稍好一點的品牌商相對層出不窮的Shopping Mall更是粥少僧多，結(jié)果形成了現(xiàn)在一家Shopping Mall，開業(yè)時能有50%的店鋪開門經(jīng)營就算不錯，不少項目連50%也做不到也硬著頭皮開業(yè)，反而更加不招消費者待見，形成了惡性循環(huán)。這樣的Shopping Mall在北京又可以說是俯拾皆是。另外一個嚴重的問題是，現(xiàn)在提起Shopping Mall，人們頭腦里就仿佛覺得那是年輕的時尚男女和白領(lǐng)階層才能光顧的，中國的所有經(jīng)營Shopping Mall的人，幾乎無一例外地將自己定位于白領(lǐng)、女性、中高檔、引領(lǐng)時尚等等，試問，在北京，有多少大眾消費人群在購物時會想到去Shopping Mall？殊不知，Shopping Mall這一外來的經(jīng)營形式，在美國卻是大眾消費者最喜歡去的購物休閑場所。所謂的高檔Shopping Mall也有，但數(shù)量很少。如果我們對比一下兩個國家普通消費者的收入差距，再看看我們的Shopping Mall數(shù)量上的嚴重過多，如果我們還將市場目光全盯著所謂的白領(lǐng)、女性、中高檔，顯見，若想讓我們的Shopping Mall有一個好的經(jīng)營業(yè)績，無異于緣木求魚！”作為一種在發(fā)達國家已被證明非常成功的商業(yè)業(yè)態(tài)，Shopping Mall的出現(xiàn)折射著中國商業(yè)生態(tài)的升級變遷。如果一種商業(yè)模式在成熟的市場經(jīng)濟形式下已被證明是成功的，其就一定可以復(fù)制到另一個市場經(jīng)濟社會，但是，這種復(fù)制一定要遵循其已有的規(guī)律，不能靠揠苗助長，更不能竭澤而漁、飲鴆止渴。作為一個巨大的商業(yè)游戲，欲使其進入良性、健康發(fā)展還有很長的路要走，需要多方面的努力！國際零售業(yè)品牌正在中國開拓疆土，尋求商機。徐十周認為，這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對消費者的吸引力，爭取最大的客流量。按照美國高盛投資集團的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場起到吸引客流的作用，因為一個Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯位經(jīng)營，大小商家組合成一個統(tǒng)一的具有強大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競爭，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動，最大限度地滿足客戶的消費欲望，從而帶動整個Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對眾多的缺乏市場知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績。這樣的現(xiàn)實，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級形式，其投資額大、經(jīng)營復(fù)雜、建設(shè)周期長。在項目的全程運作過程中，投資是前提，經(jīng)營是關(guān)鍵，開發(fā)是重點，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機的聯(lián)系的一個整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤最大化，過分夸大商鋪的價值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營以及管理等問題，一味地追求快回報和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場經(jīng)營規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報，也大大制約了Shopping Mall的長遠發(fā)展。對于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的經(jīng)營模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤，在實際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價基數(shù)高，漲幅大。徐十周以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗加上對比中國與美國的行業(yè)現(xiàn)狀，得出他的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國的Shopping Mall的平均租金水平遠遠高于美國的租金水平，造成這一現(xiàn)實的原因，主要是中國的商業(yè)地產(chǎn)商普遍急功近利，又基本都不懂零售業(yè)，為了在短期內(nèi)獲取回報，只能是單位平方米的租金怎么高就怎么租，忽視了顧客的感受和市場經(jīng)營規(guī)律。最典型的做法就是多租面積很小的小店，以獲取單位面積相對高的租金。一個簡單的統(tǒng)計顯示，北京的一間六七萬平方米的Shopping Mall，租戶大約為5-600家，每家店的平均面積也就100多平方米，而芝加哥一家同樣大小的Shopping Mall，租戶僅70多家，每家店的平均面積在800多平方米。其結(jié)果是，我們的Shopping Mall多是一堆普遍缺乏市場認知度的品牌格子間的堆砌，大眾消費者基本不認可。看似租金上去了，但開業(yè)后經(jīng)營慘淡，門可羅雀，經(jīng)營根本難以為繼，租金也難以保證，最終，受害的還是開發(fā)商自己。加之市場嚴重的供過于求，稍好一點的品牌商相對層出不窮的Shopping Mall更是粥少僧多，結(jié)果形成了現(xiàn)在一家Shopping Mall，開業(yè)時能有50%的店鋪開門經(jīng)營就算不錯，不少項目連50%也做不到也硬著頭皮開業(yè)，反而更加不招消費者待見，形成了惡性循環(huán)。這樣的Shopping Mall在北京又可以說是俯拾皆是。另外一個嚴重的問題是，現(xiàn)在提起Shopping Mall，人們頭腦里就仿佛覺得那是年輕的時尚男女和白領(lǐng)階層才能光顧的，中國的所有經(jīng)營Shopping Mall的人，幾乎無一例外地將自己定位于白領(lǐng)、女性、中高檔、引領(lǐng)時尚等等，試問，在北京，有多少大眾消費人群在購物時會想到去Shopping Mall？殊不知，Shopping Mall這一外來的經(jīng)營形式，在美國卻是大眾消費者最喜歡去的購物休閑場所。所謂的高檔Shopping Mall也有，但數(shù)量很少。如果我們對比一下兩個國家普通消費者的收入差距，再看看我們的Shopping Mall數(shù)量上的嚴重過多，如果我們還將市場目光全盯著所謂的白領(lǐng)、女性、中高檔，顯見，若想讓我們的Shopping Mall有一個好的經(jīng)營業(yè)績，無異于緣木求魚！”作為一種在發(fā)達國家已被證明非常成功的商業(yè)業(yè)態(tài)，Shopping Mall的出現(xiàn)折射著中國商業(yè)生態(tài)的升級變遷。徐十周認為：如果一種商業(yè)模式在成熟的市場經(jīng)濟形式下已被證明是成功的，其就一定可以復(fù)制到另一個市場經(jīng)濟社會，但是，這種復(fù)制一定要遵循其已有的規(guī)律，不能靠揠苗助長，更不能竭澤而漁、飲鴆止渴。中國的Shopping Mall在發(fā)展中暴露的問題歸納起來，無非是幾點：商業(yè)地產(chǎn)商急于求成地追求過快的高回報，違背了零售業(yè)的市場規(guī)律；在這種觀念指導(dǎo)下，導(dǎo)致了Shopping Mall從形式到內(nèi)容都嚴重背離了它本應(yīng)遵循的形式，成了小品牌、小門店的堆砌，根本不被消費者接受；Shopping Mall在市場定位上走入了很大的誤區(qū)，片面地追求所謂高檔、時尚，嚴重脫離市場實際，脫離大眾主流消費群；最后，目前的Shopping Mall數(shù)量過多，比例嚴重失調(diào)。而面對以上問題，我們的市場主管部門沒有覺察，更加缺乏在政策導(dǎo)向上和輿論導(dǎo)向上的指引。作為一個巨大的商業(yè)游戲，欲使其進入良性、健康發(fā)展還有很長的路要走，需要多方面的努力！國際零售業(yè)品牌正在中國開拓疆土，尋求商機。徐十周認為，這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對消費者的吸引力，爭取最大的客流量。按照美國高盛投資集團的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場起到吸引客流的作用，因為一個Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯位經(jīng)營，大小商家組合成一個統(tǒng)一的具有強大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競爭，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動，最大限度地滿足客戶的消費欲望，從而帶動整個Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對眾多的缺乏市場知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績。這樣的現(xiàn)實，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級形式，其投資額大、經(jīng)營復(fù)雜、建設(shè)周期長。在項目的全程運作過程中，投資是前提，經(jīng)營是關(guān)鍵，開發(fā)是重點，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機的聯(lián)系的一個整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤最大化，過分夸大商鋪的價值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營以及管理等問題，一味地追求快回報和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場經(jīng)營規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報，也大大制約了Shopping Mall的長遠發(fā)展。對于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的經(jīng)營模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤，在實際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價基數(shù)高，漲幅大。徐十周以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗加上對比中國與美國的行業(yè)現(xiàn)狀，得出他的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國的Shopping Mall的平均租