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完善住宅消費保障體系 構(gòu)建社會主義和諧社會武漢市中低收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究武漢大學“江城行”暑期社會實踐小分隊二零零五年七月目 錄【內(nèi)容摘要】2【關(guān) 鍵 詞】2導 言 2一、背景綜述2二、相關(guān)理論分析3三、調(diào)查方法5第一部分武漢市中低收入階層基本住房狀況調(diào)查5一、武漢市中低收入階層的界定5二、武漢市居民基本住房狀況調(diào)查分析6第二部分武漢市中低收入階層住房購買力之現(xiàn)狀與成因分析 12一、武漢市中低收入階層住房購買力分析12二、武漢市中低收入階層購買力低下的原因14第三部分我國城鎮(zhèn)居民住宅消費保障政策及運行效果 17一、住宅消費保障制度的內(nèi)涵及構(gòu)成17二、我國城鎮(zhèn)住房公積金制度及其運行效果18三、我國經(jīng)濟適用房政策及運行效果21四、我國廉租房制度實施現(xiàn)狀及運行效果25第四部分國內(nèi)外住宅消費保障制度成功經(jīng)驗的借鑒 28一、新加坡的中低收入群體住宅消費保障制度28二、香港公共房屋計劃29第五部分我國城鎮(zhèn)居民住宅消費保障制度的完善 33一、住房公積金33二、經(jīng)濟適用房 36三、完善廉租房制度 38結(jié)束語 40【參考文獻】40附件1：訪談記錄42附件2：武漢市城市居民住房狀況調(diào)查問卷47附件3：調(diào)查日志49附件4：圖片資料53附件5：團隊成員個人小結(jié)59附件6:調(diào)查期間支出賬目明細表 67附件7：2005武漢大學“江城行“暑期社會實踐小分隊總結(jié)報告68完善住宅消費保障體系構(gòu)建社會主義和諧社會-武漢市中低收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究【內(nèi)容摘要】住房不僅是生活資料和享受資料，同時也是重要的生存資料。住宅消費保險制度就是國家或政府依據(jù)法律規(guī)定，通過國民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。在我國建立完善的住宅保障體系，讓人享有良好的住宅，是維護人的基本生存權(quán)的重要內(nèi)容，是我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，也是建設(shè)小康社會、構(gòu)建和諧社會的重要組成部分。本文從調(diào)查武漢市中低收入階層基本住房狀況入手，在分析武漢市中低收入階層購買力的基礎(chǔ)上指出完善我國住宅消費保障體系的必要性。同時，在實際調(diào)查武漢市住宅消費保障體系的基礎(chǔ)上通過比較研究國內(nèi)外住宅消費保障制度發(fā)展特色與經(jīng)驗提出了我國城鎮(zhèn)居民住宅消費保障的制度設(shè)計原則、具體途徑和有效對策?！娟P(guān)鍵詞】購買力住宅消費保障制度和諧社會導 言 一、背景綜述在國際住房年（1987年），聯(lián)合國秘書長發(fā)表文告指出：住房是人類的基本權(quán)利和需要，要求各國政府重視解決貧困居民的住房問題。住房有商品性，也有社會保障屬性。在市場經(jīng)濟條件下，市場無法按價值規(guī)律全部供給所有居民以住房，住房如養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險一樣，在一定程度上也應被納入到社會保障體系之中，成為我國社會保障制度的重要組成部分。住房問題涉及到億萬群眾的基本生活、安居樂業(yè)，它關(guān)系到整個社會的穩(wěn)定和進步，乃至小康社會的實現(xiàn)和社會主義和諧社會的構(gòu)建，并且，它還能把巨大的潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實需求，拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟持續(xù)增長。 經(jīng)過20多年的改革開放,我國城鎮(zhèn)居民的消費已從溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變。隨著恩格爾系數(shù)的逐步降低以及其他耐用品趨于飽和,改善居住條件已成為城鎮(zhèn)居民提高生活質(zhì)量的當務之急。1996年,我國政府提出要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點,并在消費信貸方面給予支持,住宅產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的大好機遇。1998年初,我國政府宣布于當年6月31日結(jié)束實物性的福利分房,實現(xiàn)住宅分配貨幣化和商品化改革,從此開創(chuàng)了我國住宅建設(shè)的新紀元。然而,幾年過去了,我們又不能不面對房地產(chǎn)市場不容樂觀的現(xiàn)實：一方面是大量空置的商品房,另一方面是住房的嚴重短缺。究其原因在于商品住房供應結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)商大量投資興建高檔豪華住宅，抬高了商品住房的平均價格，直接導致適合中低收入階層這一 “弱勢群體”的經(jīng)濟適用住房和廉租房供應不足，結(jié)果形成了中低收入階層的住房困難局面。就武漢市而言，據(jù)抽樣調(diào)查顯示，武漢市仍有人均8 m2以下的困難戶45092戶，占武漢市總住戶數(shù)的4.20%。住宅有效購買力不高、住宅潛在需求和有效需求不足的尖銳矛盾令人深省。住房制度改革的根本目的就是針對不同收入的家庭實行不同的住房供給政策，給不同收入的家庭提供不同的解決住房問題的途徑。1998年國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知中提出，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，建立適應不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。中央領(lǐng)導對建立住宅消費保障體系給予了高度重視。胡錦濤總書記曾指出：“要建立和完善對最低收入者的救助制度，妥善解決城市特殊困難家庭在住房、子女入學、醫(yī)療等方面遇到的實際問題。”溫家寶總理也曾指出：“建立和完善廉租房住房制度，解決最低收入居民家庭的住房問題，是住房制度改革和住房建設(shè)的一項重要內(nèi)容。”為了遏止房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定房價，維護弱勢群體利益，2005年5月11日,國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會等七部委聯(lián)合出臺的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。其中有一條明確規(guī)定：“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”。在黨的十六大提出的建設(shè)民主法治、公正正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會主義和諧社會的大背景下，對武漢市中低收入階層住房購買力進行調(diào)查及政策分析，進而提出如何提高中低收入階層住房購買力，完善住宅消費保障體系的措施和設(shè)想具有重要的現(xiàn)實意義。二、相關(guān)理論分析住宅消費保障制度作為社會保障的重要內(nèi)容之一，具有社會“減震器”和“安全網(wǎng)”的作用。19世紀末，面對日益尖銳的社會矛盾，西方國家一些學者提出在不改變資本主義生產(chǎn)關(guān)系的條件下，由政府通過立法實行某些社會政策，提高工人的物質(zhì)文化水平。一些具有代表性的理論從不同角度強調(diào)了國家干預以及社會福利在經(jīng)濟發(fā)展中的作用，這對各國住宅消費保障的發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。住宅消費保障制度的產(chǎn)生可從下面這些理論中找到依據(jù)。1、馬克思的第一需求理論。馬克思從滿足人類生存需要、國民收入分配和再分配角度深刻地闡述了第一需求理論。他用十分確定的語言，把人的衣、食、住稱為人的第一需要，“已經(jīng)得到滿足的第一需要本身，滿足需要的活動和已經(jīng)獲得的為滿足需要用的工具又引起新的需要”。馬克思指出：“滿足人的需要是社會主義的生產(chǎn)目的?！蔽覈鐣髁x生產(chǎn)的主要目的就是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要。住宅是每個人生活的基本物質(zhì)資料，是人們的生存需要，解決的改善居民的住宅問題是人民生活水平提高的重要標志。馬克思的第一需要理論為社會主義國家建立住宅消費保障制度提供了理論支持。2、馬斯洛的需要層次理論。在20世紀40年代，美國心理學家馬斯洛發(fā)表了人的動機理論，論述了作為人的動機基礎(chǔ)的需要層次理論。他把人的需要分為五類：生理需要、安全需要、社會交往需要、尊重需要和自我實現(xiàn)的需要。馬斯洛認為，要盡可能在客觀許可的情況下，滿足不同人追求不同層次的需要，只有這樣才能解決現(xiàn)實社會的矛盾。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人類最原始最基本的需要，如果不能就會有生命危險。因此，不論是政府還是社會團體，都應最大規(guī)模地滿足個人低層次的需要，維護社會穩(wěn)定，促進社會的全面發(fā)展。3、庇古的舊福利經(jīng)濟學。庇古是新古典經(jīng)濟學派的主要代表之一，也是福利經(jīng)濟學理論的開山鼻祖。他把福利經(jīng)濟學對象規(guī)定為對增進世界或一個國家經(jīng)濟福利的研究。庇古認為，福利是對享受或滿足的心理反映，福利有社會福利或經(jīng)濟福利之分，社會福利中能夠用貨幣衡量的部分才是經(jīng)濟福利。同時他還認為，收入轉(zhuǎn)移的途徑就是由政府向富人征稅，補貼給窮人，然后建立各種社會服務設(shè)施并實行免費教育、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、房屋供給等政策。福利經(jīng)濟學理論幾經(jīng)演變并廣為流傳，為住宅消費保障制度的建立奠定倆理論基礎(chǔ)。4、凱恩斯的經(jīng)濟理論?，F(xiàn)代西方經(jīng)濟學的創(chuàng)始人約翰梅納德凱恩斯在1936年發(fā)表的就業(yè)、利息和貨幣通論中提出一套拯救資本主義經(jīng)濟危機的理論和政策主張。凱恩斯認為：政府應當積極干預經(jīng)濟，推行擴張性的財政政策。在擴大政府支出，實行赤字方面，除了減稅鼓勵投資以外，政府還要興辦公共工程，擴大社會福利開支，擴大總需要和達到充分就業(yè)。凱恩斯提出的政府干預經(jīng)濟、擴大社會福利開支等理論為處于經(jīng)濟危機下的西方資本主義國家建立社會保障制度提供了強有力的理論依據(jù)，從而也是住宅消費保障制度建立的理論依據(jù)。5、貝弗利奇計劃。英國倫敦經(jīng)濟學院教授WC貝弗利奇是現(xiàn)代社會保障的先驅(qū)者，他起草的社會保險和有關(guān)福利問題研究報告被稱為貝弗利奇計劃。貝弗利奇在報告中建議社會保障計劃應包括“社會保險、社會救濟和自愿保險” 三種社會保障立法。貝弗利奇還提出了社會保障六項原則，即統(tǒng)一的收益代率、統(tǒng)一的繳費率、統(tǒng)一的行政管理、受益的適當性、綜合性和區(qū)別對待的原則。貝弗利奇計劃體現(xiàn)了兩個基本觀點：一是社會保障以保證居民擁有維持生存所必需的生活資料為最低限度；二是社會保障應當體現(xiàn)“全面和普遍”的原則，應顧及全體居民及各種不同的社會階層，社會保障應是全民的全面保障。貝弗利奇在社會救濟計劃中提到的特殊情況，包括了那些因老、弱、病、殘等社會低收入群體住宅的意外喪失。貝弗利奇的理論為英國建立住宅消費保障制度奠定了重要的理論基礎(chǔ)，同樣也是當今社會主義國家建立住宅消費保障制度的理論來源。三、調(diào)查方法本選題將采用問卷、訪談與文獻法相結(jié)合的實證研究法來收集有關(guān)武漢市中低收入階層購買力與住宅消費保障制度建設(shè)方面的材料，對搜集的數(shù)據(jù)進行定性和定量分析，并通過對比研究和專家咨詢的方式，在此基礎(chǔ)上形成對如今武漢市中低收入階層住房購買力低下的原因分析并借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗對此問題進行宏觀政策研究。本選題收集兩方面的材料：歷史的和現(xiàn)實的。歷史材料的收集主要采用文獻法，整理有關(guān)部門對武漢市房地產(chǎn)市場價格和武漢市居民收入狀況的實證數(shù)據(jù)和假設(shè)結(jié)論，以此作為本課題對比分析的參照系，同時，梳理國內(nèi)外住宅消費保障制度的發(fā)展經(jīng)驗，作為擬定中國完善住宅消費保障體系的借鑒和參考。現(xiàn)實材料的收集主要采用問卷法和訪談法。1、對武漢市，分武昌、漢口、漢陽三區(qū)進行隨機問卷抽樣調(diào)查，樣板容量500人，其中武昌區(qū)150人，漢口區(qū)140人，漢陽區(qū)210人，采用街頭小巷調(diào)查與入戶訪談相結(jié)合的方法。調(diào)查后得到有效問卷436份，有效回收率為87.2%。 2、 以個案考察為主，擬定以家庭收入為標準，隨機選取武漢市10戶左右的不同職業(yè)中低收入戶為個案調(diào)查對象，運用問卷調(diào)查和深度訪談的方式進行數(shù)據(jù)搜集，通過嚴格的統(tǒng)計分析方法，探尋他們的住房購買力和對現(xiàn)行住房政策的態(tài)度，驗證課題研究假設(shè)并提出對策分析。 第一部分武漢市中低收入階層基本住房狀況調(diào)查一、武漢市中低收入階層的界定我國的住房供給體系是：高收入者購買商品住房；中低收入者購買經(jīng)濟適用房；最低收入者享受廉租房。武漢市統(tǒng)計局在居民收入狀況的調(diào)查中，將居民分為最低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶、最高收入戶。在本次調(diào)查中，我們所指的中低收入階層僅指最低收入階層和中等偏下收入階層，不包括中等收入階層。中等收入階層是一個國家的主體，大約占60%左右，低收入階層占30%左右，高收入階層占10%左右。中低收入階層合計占90%左右，他們之間的貧富差別雖然不是很懸殊，但也是顯而易見的。如果不把中等收入階層剝離出來，那么住房政策的針對性就大打折扣，也就難以貫徹到底。中低收入階層國家沒有明確界定，部分城市根據(jù)自身的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平為中低收入階層做出了數(shù)量上的界定。在課題小組成員走訪武漢市統(tǒng)計局時被告知，武漢市對中低收入階層尚未給出明確的數(shù)據(jù)界定。但是，武漢市經(jīng)濟適用房管理辦法規(guī)定，家庭人均年收入低于武漢市城市居民可支配收入者才有資格申請經(jīng)濟適用房。因此，本次調(diào)查中，我們將家庭人均年收入低于2003年武漢市居民人均可支配收入即8524.56元的階層稱為“中低收入”階層。二、武漢市居民基本住房狀況調(diào)查分析（一）武漢市居民經(jīng)濟收入與住房狀況1、武漢市居民收入階層特征分析武漢市城區(qū)住戶中，現(xiàn)使用人家庭人均月收入屬于享受政府最低生活保障待遇的占2.60；在700元以下的占67.90；7012000元的占27.80；20013500元的占1.50，3501元以上的占0.20。如圖11所示圖11數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本 2、武漢市收入階層與住房人均建筑面積差異分析現(xiàn)使用人家庭人均月收入與人均建筑面積之間存在正相關(guān)關(guān)系。隨著收入水平的提高，人均住房建筑面積也在逐漸增加。收入水平越低也就意味著住房人均住房建筑面積越少。詳見表11:表11：武漢市城區(qū)不同收入群體人均住房建筑面積狀況現(xiàn)使用人家庭人均月收入人均建筑面積()享受政府最低生活保障待遇17.06700元以下21.717012000元30.4520013500元38.283501元以上35.66數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本3、武漢市收入階層與房屋產(chǎn)權(quán)差異分析以下兩部分分別以現(xiàn)使用人家庭人均月收入和房主產(chǎn)權(quán)狀況為自變量，分析不同情況下兩者之間的比例關(guān)系。（1）武漢市房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的住戶家庭人均月收入屬于低保待遇的占1.90%、在700元以下的占71.40%,7012000元的占25.40%,2001元以上的合計占1.30%；房主產(chǎn)權(quán)狀況為部分產(chǎn)權(quán)的住戶家庭人均月收入屬于低保待遇的占1.00%、在700元以下的占46.30%,7012000元的占48.80%,2001元以上的合計占3.90%；房主產(chǎn)權(quán)狀況為使用權(quán)的住戶家庭人均月收入屬于低保待遇的占6.50%、在700元以下的占80.30%,7012000元的占12.70%,2001元以上的合計占0.50%。詳見表12：表12 收入差異與房屋產(chǎn)權(quán)分布(%)（1）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人家庭人均月收入總體低保待遇700元以下701-2000元2001-3500元3501元以上完全產(chǎn)權(quán)1.9071.4025.401.200.10100.00部分產(chǎn)權(quán)1.0046.3048.803.500.40100.00使用權(quán)6.5080.3012.700.400.10100.00總體2.6067.9027.801.500.20100.00（2）在現(xiàn)使用人家庭人均月收入屬于低保待遇的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占42.80%、部分產(chǎn)權(quán)占7.70%、使用權(quán)占49.50%；700元以下的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占62.60%、部分產(chǎn)權(quán)占14.20%、使用權(quán)的占23.20%；7012000元的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占54.50%、部分產(chǎn)權(quán)占36.60%、使用權(quán)占8.90%；20013500元的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占46.80%、部分產(chǎn)權(quán)占47.60%、使用權(quán)占5.60%。詳見下表表13 收入差異與房屋產(chǎn)權(quán)分布(%)（2）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人家庭人均月收入總體低保待遇700元以下701-2000元2001-3500元3501元以上完全產(chǎn)權(quán)42.8062.6054.5046.8043.1059.60部分產(chǎn)權(quán)7.7014.2036.6047.6042.3020.80使用權(quán)49.5023.208.905.6014.6019.60總體100.00100.00100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（二）武漢市城市居民房主職業(yè)類型與住房狀況1、武漢市居民職業(yè)狀況與人均住房建筑面積特征分析武漢市城市居民仍以工人為主要職業(yè)構(gòu)成，占49.30；填其他職業(yè)狀況的位居第二，占10.20；列第三位的是企業(yè)管理人員，占8.70；第四位是教師，占7.70；第五位是專業(yè)技術(shù)人員，占6.00；其余職業(yè)狀況分布依次是職員(含三資、金融、保險、中介等)5.00%，公務員4.50%，民營、個體商戶4.30，自由職業(yè)者2.20，醫(yī)務人員2.00。職員在所有職業(yè)人群中,人均住房建筑面積是最大的，達到30.42；公務員的人均住房建筑面積居第二位，達到29.81；教師的人均住房建筑面積居第三位，達到29.05；其它職業(yè)狀況的使用人人均住房建筑面積居第四位，達到28.60；自由職業(yè)者和工人的人均住房建筑面積排在最后兩位，分別是22.66和20.53。現(xiàn)使用人職業(yè)狀況百分比（）人均建筑面積()工人49.3020.53公務員4.5029.81教師7.7029.05醫(yī)務人員2.0026.27專業(yè)技術(shù)人員6.0027.14企業(yè)管理人員8.7026.30職員5.0030.42民營、個體商戶4.3025.70自由職業(yè)者2.2022.66其他10.2028.60總體100.00表14：武漢市城市居民現(xiàn)使用人職業(yè)狀況數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本2、武漢市居民職業(yè)狀況與房屋產(chǎn)權(quán)的差異分析在現(xiàn)使用人的職業(yè)狀況為工人的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的占56.40%；部分產(chǎn)權(quán)占17.50%；使用權(quán)占26.10%；在現(xiàn)使用人的職業(yè)狀況為公務員的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的占74.50%；部分產(chǎn)權(quán)占13.80%；使用權(quán)占11.70%；在現(xiàn)使用人的職業(yè)狀況為企業(yè)管理人員的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的占75.70%；部分產(chǎn)權(quán)占13.50%；使用權(quán)占10.80%。其他見下表:表15 現(xiàn)使用人職業(yè)狀況與房屋產(chǎn)權(quán)的差異分布（%）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人職業(yè)狀況總體工人公務員教師醫(yī)務人員專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營個體商戶自由職業(yè)者其他完全產(chǎn)權(quán)56.4074.5033.4061.2057.7075.7074.1075.1060.0060.0059.40部分產(chǎn)權(quán)17.5013.8057.8026.5034.5013.5016.903.504.8018.5020.50使用權(quán)26.1011.708.8012.307.8010.809.0021.4035.2021.5020.10總體100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（三）武漢市城市居民住房市場開發(fā)潛力分析1、居民意向購房分析（1）近2-5年內(nèi)武漢市城市居民購房意愿據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計分析，近2-5年內(nèi)，將有8.61%的家庭打算購買新房。（2）意向購房人的職業(yè)特征武漢市現(xiàn)有意向購房人中，工人最多，其次是教師，兩者共占總?cè)藬?shù)的53.10%。此外，企業(yè)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和職員也占一定比例，而公務員、醫(yī)務人員、民營及個體商戶和自由職業(yè)者的人數(shù)則很少。但這并不意味著工人更有能力去購買新房，之所以會出現(xiàn)上述結(jié)果，可能與被調(diào)查者中工人的絕對數(shù)過大有關(guān)。表16：意向購房人的職業(yè)分布（%）工人公務員教師醫(yī)務人員專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營及個體商戶自由職業(yè)者其它合計35.705.4017.402.309.0010.707.002.901.707.90100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（3）意向購房人的家庭月均收入從整體上，意向購房人的家庭月均收入處于中等偏下水平。從下表中可以看出，家庭月均收入在700元以下的人數(shù)最多，加上享受低保的人數(shù)，共有51.10%的意向購房者的家庭月均收入都在700元以下。家庭月均收入位于701-2000元中等偏下水平的也占相當大的比例，前三項人數(shù)就占去總?cè)藬?shù)的95.70%。而位于2001-3500元中等偏上以及3501元以上高收入水平的人數(shù)則非常少。表17：意向購房人的家庭月均收入分布(%)頻率累計頻率（）享受政府最低生活保障待遇1.801.80700元以下49.3051.10701-2000元44.6095.702001-3500元3.8099.503501元以上0.50100.00總計100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本2、居民住房更換途徑分析（1）住房更換途徑絕大部分意向購房人都打算購買經(jīng)濟適用房和商品房，兩項共占總數(shù)的74.10%。愿意通過二手房交易來更換住房的人也有一定比例，而打算通過集資建房來更換住房的人則非常少。表18：住房更換途徑分布（%）二手交易房集資建房經(jīng)濟適用房商品房其它總計18.74.738.036.12.5100.0數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（2）住房更換途徑與房主職業(yè)除專業(yè)技術(shù)人員以外，各職業(yè)中愿意通過集資建房更換住房的人的比例都不高。此外，除了教師、民營及個體商戶外，各職業(yè)中都有一定比例的人打算通過二手房交易來更換住房。不過，從總體上看，各職業(yè)中傾向于通過購買經(jīng)濟適用房和商品房的人最多，幾乎都占了各自總?cè)藬?shù)的60%以上，這與整體調(diào)查結(jié)果相一致。表19：住房更換途徑與房主職業(yè)分布（%）工人公務員教師醫(yī)務人員專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營、個體商戶自由職業(yè)者二手交易房21.3014.009.5021.4020.0015.4020.007.5027.60集資建房6.004.007.1020.001.903.803.40經(jīng)濟適用房40.6024.0047.6042.9035.0042.3025.0037.8044.80商品房28.5056.0042.9021.4025.0038.5055.0050.9020.70其它3.602.007.201.903.50總計100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（3）住房更換途徑與家庭月均收入隨著人均月收入的逐漸增高，愿意通過二手交易房以及集資建房來更換住房的人就越少，相反，愿意購買商品房的人數(shù)就越來越多。表110：住房更換途徑與家庭月均收入分布（%）享受政府最低生活保障待遇700元以下701-2000元2001-3500元二手交易房47.1020.7011.40集資建房5.503.60經(jīng)濟適用房35.3041.7027.9030.00商品房17.6028.9055.7070.00其它3.201.40總計100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學.武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本第二部分武漢市中低收入階層住房購買力之現(xiàn)狀與成因分析一、武漢市中低收入階層住房購買力分析進入二十世紀以來,武漢市居民家庭收入不斷增長。據(jù)武漢市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料,2003年武漢市居民最高收入戶組平均家庭年收入為19160.52元,中等收入戶組平均家庭年收入為8383.20元,最低收入戶組平均家庭年收入為3652.08元,最高收入戶組平均家庭收入比最低收入戶組高出5倍多。世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，一般認為房價收入比即商品房住房價格與居民家庭年收入的比例一般在36倍之間,在這個范圍內(nèi),就可能順利實現(xiàn)買賣交易,當兩者之間比例小于3時,就可能出現(xiàn)供不應求的局面,而兩者的比例大于6倍,住房市場就會出現(xiàn)供過于求的格局。據(jù)調(diào)查武漢市普通商品房價格平均在120010000元/m2之間,為便于計算,取高房價為8000元/m2,中房價3600元/m2,低房價1700元/m2,把高、中、低三種商品住房價格與各種等級的家庭收入之比進行排列組合,見表1、表2及表3。低房價對最高收入戶(5.32)介于36之間,其余則分布在7132之間,也就是說絕大多數(shù)居民都承受不起現(xiàn)在的房價。這樣的房價收入比顯然大大超出了居民的承受能力。無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家,在實際確定住宅售價時都要考慮居民的收入水平和承受能力,如將房價收入比確定為6,按2003年職均9004.32元計算,一戶雙職工居民家庭可承受房價為54025.92元,這與目前武漢市一套普通商品房低房價102000元(建筑面積60，每平米1700元)尚存在較大差距。由此可見,以目前職工工資水平,職工購房很難一次付清房款,只能借助國家住宅政策支持和金融機構(gòu)力量,幫助其實現(xiàn)購房愿望。表1武漢市低住房價格與各種等級家庭年收入之比商品住房價格（元/套）平均每戶家庭年收入（元）房價與家庭年收入的比例（倍）最高收入戶10200019160.525.32高收入戶10200013035.847.82中等偏上收入戶10200010295.169.91中等收入戶1020008383.2012.17中等偏下收入戶1020006776.1615.05低收入戶1020005389.2018.93最低收入戶1020003652.0827.93資料來源：根據(jù)武漢統(tǒng)計年鑒2004年卷計算表2武漢市中住房價格與各種等級家庭年收入之比商品住房價格（元/套）平均每戶家庭年收入（元）房價與家庭年收入的比例（倍）最高收入529.39高收入8413.80中等偏上收入1617.48中等收入戶1800008383.2021.47中等偏下收入戶1800006776.1626.56低收入戶1800005389.2033.40最低收入戶1800003652.0849.28資料來源：根據(jù)武漢統(tǒng)計年鑒2004年卷計算表3武漢市高住房價格與各種等級家庭年收入之比商品住房價格（元/套）平均每戶家庭年收入（元）房價與家庭年收入的比例（倍）最高收入戶30000019160.5215.66高收入戶30000013035.8423.01中等偏上收入戶30000010295.1629.14中等收入戶3000008383.2035.79中等偏下收入戶3000006776.1644.27低收入戶3000005389.2055.67最低收入戶3000003652.0882.14資料來源：根據(jù)武漢統(tǒng)計年鑒2004年卷計算二、武漢市中低收入階層購買力低下的原因（一）住宅價格過高。我國住宅現(xiàn)行價格包括以下幾個部分：土地開發(fā)費，包括征地補償費、搬遷安置費、土地出讓金、七通一平費、勘探設(shè)計費等，占房價的20%25%；建筑安裝成本，具體包括房屋的建筑安裝工程，附屬工程和室外工程（開發(fā)區(qū)紅線處內(nèi)外的上水、污水、圍墻的和防出入口等）等，占房價的30%50%；市政公用設(shè)施，約占房價的15%25%；相關(guān)稅費，包括環(huán)境綠化費，城市建設(shè)維護費等，占房價的10%15%；房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，占房價的10%，甚至更高。從房價的構(gòu)成，我們可以看出，許多收費項目如紅線外工程，四源費，大市政費和城市建設(shè)維護費等，不僅是重復收費，而且不具合理性。按照公共經(jīng)濟學的原理，許多公共產(chǎn)品，應由政府在財政預算中安排支付，并通過使用者付費的方式逐步收回投資成本。一些商業(yè)設(shè)施也應由投資者通過出售服務逐步收回投資受益，而不應攤?cè)敕績r，通過售房一次性收回。房地產(chǎn)企業(yè)追求高額利潤也是住宅價格過高的原因。我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤大大超過了國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤，也高于發(fā)達國家。國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤一般為6%8%，但我國房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤不低于30%。 由于一些不合理的稅、費以及房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤導致了我國住宅價格長期居高不下，降低了居民的直接消費數(shù)量，直接導致了住宅消費市場的不均衡。（二）住宅二級市場不活躍。1998年我國啟動的住房改革計劃，其目標就是廢除原有的福利分房制度，并推動我國的住房投資。其主要改革成果是通過大幅度的折價銷售，5年間使50%政府公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到公眾手中。2002年，中國公房的存量大約有30億平方米，占城鎮(zhèn)住房總面積的64%，依據(jù)有關(guān)建造期間成本和房屋售價的數(shù)據(jù)，我國公房的市場價值約在3.6萬億人民幣。建設(shè)部表示，我國公房中的90%已經(jīng)銷售出去。這筆額外的收入使得城鎮(zhèn)居民的收入在過去年凈增加22%。這種廉價的購買公房推動了城鎮(zhèn)居民房屋價值的增加，也推動了居民的財富增加。但是，城鎮(zhèn)居民只有出售了自己的住房產(chǎn)權(quán)，才能體會到實際的增值，這樣，就涉及到住宅二級市場，其財富變現(xiàn)機制表現(xiàn)為以下： 廉價已購住房 二級市場出售 居民收入增加 消費的升級換代 住宅消費數(shù)量增加 活躍住宅消費市場 廉價已購住房 二級市場置換 住宅消費數(shù)量增加 活躍住宅消費市場 從以上可以看出，住宅二級市場在活躍住宅消費市場中起著非常大的作用。我國目前大多數(shù)城市已經(jīng)開放了二級市場，但是，其交易不甚理想，主要原因如下：公有住房出售后，房主遲遲拿不到房產(chǎn)證，舊房無法進入市場流通。程序過于繁瑣，審查環(huán)節(jié)過多。如多部門重復審批，房改房上市須征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意。收益分配不合理。以10%的比例征收土地出讓金，不但缺乏計取依據(jù)，而且各地情況不一樣，難以操作。房屋置換中，新建住宅產(chǎn)品適應性差，不能滿足“內(nèi)部換功能，外部換環(huán)境”的需要。 上述各種因素導致了住宅二級發(fā)展的不暢，市場住宅二級市場不活躍又制約了我國消費市場上的消費需求，壓抑居民實現(xiàn)消費升級的愿望。據(jù)調(diào)查表明，我國已購公房的居民有67%打算近幾年換房，如果住宅二級市場不能立即完善，將會嚴重影響到潛在的消費需求向?qū)嶋H需求的轉(zhuǎn)變。 （三）住宅金融支持不到位。住宅消費不同與一般的消費，其中最重要的特點是價值量大，這與大多數(shù)消費者的有限制服能力相矛盾。為了配合啟動住房消費，調(diào)動居民的購房積極性，活躍國內(nèi)消費市場，有必要完善和進一步發(fā)展住宅消費個人融資體系。而這靠民間借貸方式是很難滿足的，必須依靠國家的金融支持。當前，我國住房消費融資主要有兩個渠道，一是個人住房抵押貸款，二是住房公積金貸款。他們在解決住房問題上起了巨大的作用，但是這幾年在住房貸款的實踐中，也存在一些問題，如個人住房抵押貸款的問題表現(xiàn)為這樣幾個方面：住房消費信貸服務不規(guī)范。主要集中在收費項目多、標準高、手續(xù)復雜、貸款時間長、強制公證和保險、重復或壟斷評估、收取回扣、擔保收費標準高等等，挫傷了群眾貸款的積極性。據(jù)調(diào)查，申請一筆10萬元左右的住房貸款能一個月辦下來，算是比較順利的了，況且在貸款人正式獲得貸款之前，先需支付評估費、保險費、公證費、交易手續(xù)費以及其他稅費共計3000多元。住房貸款結(jié)構(gòu)也不合理。這主要表現(xiàn)在金融機構(gòu)在貸款上重增量貸款，輕存量貸款。住房消費信貸絕大多數(shù)支持增量房買賣，金融機構(gòu)幾乎不給存量住房買賣提供住房消費貸款。同時，有的需要提前還款，有的需要轉(zhuǎn)讓已抵押的住房，有的需要轉(zhuǎn)或者加按揭貸款。這些新的市場需求受現(xiàn)行政策的限制。 此外，住房公積金制度在實際操作過程中也存在一些問題，主要表現(xiàn)在：歸集總量不夠，單位繳存住房公積金的隨意性較大，不繳、少繳現(xiàn)象比較嚴重；挪用住房公積金上午情況時有發(fā)生，侵害了住房公積金所有者的合法權(quán)益；住房公積金的決策機構(gòu)、管理機構(gòu)的職責不明確，特別是住房公積金管理中心的管理制度不健全，隱含著不可忽視的風險；住房公積金管理中心對逾期不繳、少繳住房公積金的行為沒有處罰權(quán)，影響了執(zhí)法力度。由于制度的不完善造成個人公積金貸款額度不夠，貸款期限不夠，難以滿足居民的消費需求，最終制約了住宅消費的健康發(fā)展。第三部分我國城鎮(zhèn)居民住宅消費保障政策及運行效果一、住宅消費保障制度的內(nèi)涵及構(gòu)成（一）住宅消費保障制度的內(nèi)涵住宅作為一種經(jīng)濟資源，它的配置形式主要有兩種：通過市場配置和通過行政（計劃）配置。在市場經(jīng)濟條件下，住宅是一種個人消費品，按照市場買賣或租賃來配置。在計劃經(jīng)濟的條件下，住宅作為一種福利品，通過行政手段制定一些標準，如人口、職務、工齡等進行無償分配。 按照一定規(guī)則依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。房子是一個價格相對昂貴的消費品。社會中總會有一部分低收入群體、特困群體因為種種原因一輩子都無法獲取足夠的收入來買房子。還有一個占比重更大的工薪階層，他們雖然有可能積攢起一些買房子的錢，但可能不夠，或者需要很長時間。在市場經(jīng)濟下，為了保障每個人都有房子住，政府就需要實施一些特殊的政策措施來幫助這些單純依靠市場解決住房有困難的群體。住房保障制度和事業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分?；诖耍≌M保障制度就是國家或政府依據(jù)法律規(guī)定，通過國民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實行的社會保障制度，其實質(zhì)是政府利用國家和社會的力量，通過政策手段為中低收入家庭提供適當住房，解決他們的住房問題，保障低收入人群“居者有其屋”的基本目標。（二）現(xiàn)行城鎮(zhèn)居民住宅消費保障制度的構(gòu)成本著保障城鎮(zhèn)中低收入居民尤其是低收入者基本住房需求的原則，我國建立了相應的住宅消費保障供應和需求體系，這構(gòu)成了我國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民住宅消費保障制度。1、住宅消費保障供應體系。雖然近年來我國已加大了住房建設(shè)的投資力度，但囿于傳統(tǒng)的投資結(jié)構(gòu)，主要的投資流向了高價商品房，這直接導致了面向中低收入者尤其是最低收入者的住房供應嚴重短缺。為此，政府制定了住宅消費保障供應體系，主要包括針對中低收入者的經(jīng)濟適用房體系的針對最低收入者的廉租房體系。（1）經(jīng)濟適用房供應體系。所謂經(jīng)濟適用房指的是政府組織建造，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售價格適中，具有社會保障性質(zhì)的微利普通住房。其保障性主要體現(xiàn)在：銷售對象嚴格限定為廣大城鎮(zhèn)中低收入者；銷售價格相對于普通商品住房有較大幅度降低（因為政府通過減免開發(fā)建設(shè)稅費等降低了建房成本）。（2）廉租房供應體系。這是針對城鎮(zhèn)最低收入者而出臺的一種保障性住房供應體系，對應是相當一部分一生中可能很難買得起住房，而只能租住房的居民。這類住房的保障性最主要體現(xiàn)在租金低廉上，其租金水平僅維持房屋的基本保養(yǎng)。2、住宅消費保障需求體系。這一體系主要從增強城鎮(zhèn)中低收入居民購、租房的有效需求出發(fā)，給購房的中低收入居民以金融支持，而給住房的低收入居民以房租補貼支持。這一體系主要包括：（1）住房公積金制度。這是一種強制性的住房儲蓄制度，職工及單位都必須按職工工資的一定比例向職工的公積金賬戶存款，增加職工的住房資金積累。其保障性首先體現(xiàn)了增加職工的自我保障能力，通過住房公積金若干年的積累，職工的住房需求能力將在較大程度上得到加強；其次則體現(xiàn)在資金的運用上，公積金管理機構(gòu)用歸集的資金向公積金向公積金繳納者提供利率優(yōu)惠的購房速效，在減輕居民還貸壓力的同時增強了中低收入居民的購房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房需求。（2）房租補貼制度。城鎮(zhèn)低收入居民，其收入水平有的甚至難以應付正常的租金水平，連基本的租房要求都難以保障。針對這種情況，政府推出了房租補貼制度，對這類居民租住政府提供的廉租房或上市租房。二、我國城鎮(zhèn)住房公積金制度及其運行效果（一）住房公積金的內(nèi)涵住房公積金是根據(jù)政府的專門規(guī)定或法規(guī)要求，對參加住房公積金的職工，一律每月按其工資收入的一定比例，同時從職工個人的工資收入和職工所在單位（企業(yè)）的有關(guān)資金中提取，并存入職工個人專門帳戶歸職工個人所有，只能用于參加住房公積金職工的住房投資和消費支出的儲金。（二）住房公積金的運行過程我國城鎮(zhèn)住房公積金的運行過程主要由繳交、存儲和使用三個階段構(gòu)成。1.繳交過程。住房公積金制度的規(guī)定各單位對本單位應參加住房公積金的職工，在每個月發(fā)放工資時，都按照住房公積金制度統(tǒng)一規(guī)定的提取比例，從職工工資中代扣一部分資金，形成職工自繳的住房公積金。與此同時，也按住房公積金制度規(guī)定的統(tǒng)一提取比例從本單位的規(guī)定資金中提取一部分資金，形成單位為職工繳交的住房公積金，這兩部分住房公積金都歸職工個人所有。2.存儲過程。住房公積金在完成繳交而得以實際形成后，就進入了儲存階段，這個階段主要由以下幾個運行內(nèi)容構(gòu)成：分賬立戶。首先按單位設(shè)置一級住房公積金，根據(jù)單位的規(guī)模結(jié)構(gòu)不同，還可以設(shè)置二級和三級帳戶，每個職工都設(shè)置明細帳戶，同時每個職工的住房公積金也都相應記入個人明細帳戶。存入受托代理銀行。封存住房公積金帳戶。有些職工在參加住房公積金的過程中，出現(xiàn)了一些特殊原因可能會導致出現(xiàn)封存公積金的帳戶問題。3.使用過程。住房公積金的使用有嚴格規(guī)定，總的原則是只能用于職工自住住房的投資和消費。（三）住房公積金制度的運行效果1、住房公積金制度的覆蓋面不斷擴大。我國建立住房公積金制度10多年來， 住房公積金的歸集額和繳存額都有了很大的提高，截止2003年9月底，全國累計公積金歸集5016億元、歸集余額3467億元，分別比上一年年底增長21.4%和18.6%。同時，隨著住房公積金制度的不斷發(fā)展，特別是在全國統(tǒng)一的住房公積金管理條例頒布之后，各地住房公積金的歸集額呈現(xiàn)明顯上升的趨勢。據(jù)最新資料統(tǒng)計， 2005年上半年，武漢市新增公積金歸集余額12.59億元，較上年同期凈增5.25億元，同比增長71.60。見下表：武漢市住房公積金2005年歸集情況進度月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計歸集額(萬元)1593715179276502151222505231371259202、住房公積金在城鎮(zhèn)中低收入群體住宅消費發(fā)揮了巨大的保障作用。截止2003年9月底，全國累計公積金歸集5016億元、歸集余額3467億元，分別比上一年年底增長21.4%和18.6%， 職工因購建住房和退休等雷擊支取公積金1549億元；累計發(fā)放個人住房委托貸款2015億元，個人住房委托貸款余額1375億元，占歸集總額的40%，支持了276.4萬戶職工家庭購建住房。截止2005年6月底，武漢市歷年累計歸集公積金總額達到78.16億元，歷年累計發(fā)放個人住房貸款57.51億元，支持6.57萬戶職工購建自住房面積達700多萬平方米。3、住房公積