3-3-房屋建筑面積測量與分?jǐn)?docx

目 錄1.房屋面積測量與計(jì)算21.1.測量草圖繪制21.2.房屋建筑面積測量精度要求31.3.邊長測量方法41.4.墻體厚度測量方法41.5.套內(nèi)房屋邊長測量51.6.陽臺(tái)邊長測量和面積計(jì)算61.7.整棟建筑物外圍尺寸測量61.8.套內(nèi)建筑面積計(jì)算61.9.共有建筑面積的分?jǐn)偱c計(jì)算81.9.1.共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t81.9.2.住宅樓共有建筑面積分?jǐn)偸纠?1.9.3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)偸纠?01.10.房產(chǎn)分戶圖成果提交141. 房屋面積測量與計(jì)算1.1. 測量草圖繪制1)、 測量草圖應(yīng)在實(shí)地繪制，測量的原始數(shù)據(jù)不得涂改擦拭，漢字字頭一律向北，數(shù)字字頭向北或向西；2)、 房屋測量草圖均按概略比例尺分層繪制；3)、 房屋外墻及分隔墻均繪單實(shí)線，使用中線尺寸，即繪制墻體中線，再標(biāo)注墻體厚度；4)、 逐間實(shí)測、注記室內(nèi)凈空邊長（以內(nèi)墻面為準(zhǔn)）、墻體厚度，數(shù)字取至厘米；5)、 室內(nèi)墻體凹凸部位在0.1m以上者，如柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等均應(yīng)表示；6)、 凡有固定設(shè)備的附屬用房，如廚房、廁所、衛(wèi)生間、電梯、樓梯等須實(shí)量邊長，并加必要的注記；7)、 遇有地下室、復(fù)式房、夾層、假層等應(yīng)另繪草圖；8)、 房屋外輪廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和（含墻體厚度）的較差在限差內(nèi)時(shí)，應(yīng)以房屋外輪廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦，超限需進(jìn)行復(fù)測；圖 1 房屋測量草圖示例（局部）9)、 注記說明： 單元號(hào)； 室號(hào)； 帶點(diǎn)號(hào)的房角點(diǎn)； 棟內(nèi)房屋共用部位； 封閉陽臺(tái)外輪廓邊長； 套內(nèi)房屋內(nèi)邊長； 墻厚； 房屋的外邊長； 指北方向線； 棟內(nèi)某戶房屋所有權(quán)界范圍；10)、 完整的測量草圖示例：圖 2房屋測量草圖示例（完整）1.2. 房屋建筑面積測量精度要求1)、 邊長測量精度要求邊長超過50m，以總長限差控制，限差為0.04m；邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計(jì)算公式： D（0.02+0.0004D）式中：D實(shí)測房屋邊長值，以m為單位；當(dāng)D小于10m時(shí)，以10m計(jì)。2)、 面積測量精度要求新建房屋采用二級(jí)精度要求進(jìn)行測算。3)、 單位和取位要求房屋建筑面積以平方米為單位，計(jì)算過程中的面積取位至0.0001平方米，最終面積取位至0.01平方米，共有面積分?jǐn)傁禂?shù)取位至0.000001。1.3. 邊長測量方法長度測量時(shí)，必須進(jìn)行往返測量，往返測量的差值應(yīng)小于其被測長度值的0.05%，被測長度取往返測量值的平均值。長度測量的讀數(shù)精確到mm，如已進(jìn)行墻面裝飾的，必須減除裝飾面厚度。裝飾面厚度，需要參考結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工圖的說明或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)圖集說明，按墻面裝飾材料種類、原料配比的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。測量外尺寸的長度應(yīng)減去裝飾面厚度；測量內(nèi)尺寸的長度應(yīng)加上裝飾面厚度。外墻裝飾面厚度一般為2cm。1.4. 墻體厚度測量方法用鋼卷尺直接測量墻體厚度。圖 3 實(shí)測墻體厚度每個(gè)墻體測量三個(gè)位置，三個(gè)較差在誤差允許范圍內(nèi)，則取三次測量結(jié)果的平均值，如已進(jìn)行了墻面裝飾的必須減除裝飾面厚度。對(duì)于無法直接測量到厚度的墻體，采用測量內(nèi)、外尺寸計(jì)算差值的方法進(jìn)行間接測量。圖 4 測量內(nèi)、外尺寸計(jì)算墻體厚度1)、 磚墻厚度的設(shè)計(jì)值有6、12、18、24、37、49、62、74cm等，測量結(jié)果的平均值最接近哪一個(gè)設(shè)計(jì)值，則確定哪一個(gè)設(shè)計(jì)值即為墻體厚度。2)、 其他墻體（剪力墻/承重墻等）厚度按實(shí)測值核實(shí)設(shè)計(jì)值，按設(shè)計(jì)值計(jì)算。如實(shí)在不能明確設(shè)計(jì)值的按實(shí)測值計(jì)算。非承重外墻厚度一般為20cm。1.5. 套內(nèi)房屋邊長測量測點(diǎn)一般取距地面1.2m左右的高度，在房屋的兩個(gè)長邊、兩個(gè)短邊的1/6、5/6位置進(jìn)行測量，兩測點(diǎn)應(yīng)保持水平。圖 5 每條邊都要測兩次，選1/6、5/6兩個(gè)位置分別測量房屋邊長較長時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加測點(diǎn)數(shù)。1.6. 陽臺(tái)邊長測量和面積計(jì)算陽臺(tái)邊長測量時(shí)，要測量欄板外沿的長和寬，每邊各選取兩個(gè)測量點(diǎn)（不同部位測兩次）。1)、 陽臺(tái)面積應(yīng)按外尺寸計(jì)算，即使用外墻至陽臺(tái)外墻的尺寸計(jì)算陽臺(tái)面積；2)、 當(dāng)兩陽臺(tái)相鄰共用一公共墻體時(shí)，使用中線尺寸。具體見套內(nèi)建筑面積計(jì)算中的示例。1.7. 整棟建筑物外圍尺寸測量1)、 測量方法測點(diǎn)一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m左右的高度緊貼墻面的水平位置。當(dāng)無法選取上述測點(diǎn)的位置時(shí)，可選取盡可能靠近上述測點(diǎn)位置為測量點(diǎn)位；或在被測邊長的兩邊各用一塊三角板，選取等效測量點(diǎn)位。2)、 精度要求室內(nèi)分段測量之和（含墻體厚度）與房屋外圍的全長的差值要滿足以下要求：應(yīng)量測房屋分段邊長Li和與房屋外圍全長L之差L不超過以下規(guī)定：L0.004Li以房屋外圍數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段測量的數(shù)據(jù)按比例配賦，超差必須進(jìn)行復(fù)測。1.8. 套內(nèi)建筑面積計(jì)算由于在實(shí)際工作中，一般使用中線尺寸，即墻體中線至另一墻體中線尺寸。所以，套與公共建筑之間的分隔墻都已分別包括在套面積、公共建筑面積之內(nèi)，其墻體面積的一半已歸入公共建筑面積之中被分?jǐn)偭?。還需要分?jǐn)偟闹挥型鈮λ酵队懊娣e一半的建筑面積。如下圖所示：圖 6 圖中梯間量算到墻體中線，梯間左邊墻體、下方墻體左半邊（1.2m）的一半面積自動(dòng)歸戶1，另一半歸梯間，已經(jīng)進(jìn)行了分?jǐn)?；同理，梯間右邊墻體、下方墻體右半邊（1.2m）的一半面積歸戶2，一半歸梯間，也進(jìn)行了分?jǐn)偅贿€需要分?jǐn)偟氖巧戏降耐鈮Γ?.4m）。同理，其他公共墻體也自動(dòng)進(jìn)行了分?jǐn)?。套?nèi)建筑面積按照中線尺寸直接計(jì)算；而陽臺(tái)面積則按外尺寸計(jì)算（公共墻體例外，按中線尺寸）。未封閉陽臺(tái)算一半建筑面積。如下圖所示：圖 7 圖中右邊的兩個(gè)陽臺(tái)共用一公共墻體，使用中線尺寸。陽臺(tái)的其他位置，均使用外尺寸。1.9. 共有建筑面積的分?jǐn)偱c計(jì)算1.9.1. 共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成三類：（1）全幢共有共用的建筑面積：指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)?。?）功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?。?）層共有建筑面積：由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的公共衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對(duì)共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次性共有建筑面積的分?jǐn)?，直接求得各套的分?jǐn)偯娣e。對(duì)相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算： 式中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)； 為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e； 為各單元分?jǐn)偹玫拿娣e； 為需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和； 為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和。即將各單元需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按各單元的面積大小依比例分配。對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)?。因此在?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊埃瑧?yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。不管房屋結(jié)構(gòu)有多復(fù)雜，可以表示成下圖所示的分?jǐn)偡椒ǎ簣D 8 商住樓共有建筑面積分?jǐn)偸纠?)、 G1只服務(wù)于A部分，只在A部分分?jǐn)?；G1只服務(wù)于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分?jǐn)偅?)、 G2只服務(wù)于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分?jǐn)?；G2同時(shí)服務(wù)于A、B兩部分，則整幢分?jǐn)偅?)、 G3只服務(wù)于B部分，只在B部分分?jǐn)偅?)、 G4為天頂部分，整棟分?jǐn)偅?)、 G5只服務(wù)于B，且不通過A，只在B部分分?jǐn)偂?.9.2. 住宅樓共有建筑面積分?jǐn)偸纠缦聢D所示，全幢共6層，每層兩個(gè)單元，每單元有兩套住宅，各層套型相同，圖中所標(biāo)尺寸均為中線尺寸，外墻墻厚30cm：本幢外墻厚30cm，詳細(xì)計(jì)算過程如下：l 戶1、戶4建筑面積：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；陽臺(tái)面積=(3.70*1.35）/2=2.50；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積=58.60+2.50=61.10；l 戶2、戶3建筑面積：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；陽臺(tái)面積=(3.55*1.35）/2=2.40；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積=58.60+2.40=61.00；l 共有分?jǐn)偯娣e計(jì)算：本幢梯間面積=2.40*4.5*2 =21.60m；共有外墻面積（一半外墻，其他共有墻已自動(dòng)分?jǐn)偅?25.90*10.3-25.60*10.00=10.77m；本層應(yīng)分?jǐn)偯娣e=21.60+10.77=32.37m；全幢應(yīng)分?jǐn)偯娣e=32.37*6=194.22m；本層套面積=61.10*2+61.00*2=244.20m；全幢套面積=244.20*6=1465.20 m；本幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)K=194.22/1465.20=0.1325552；l 檢核：本層應(yīng)有建筑面積=25.90*10.30+陽臺(tái)建筑面積（一半）=266.77+2.5*2+2.4*2=276.57 m；本層四套產(chǎn)權(quán)面積=69.20*2+69.09*2=276.58 m；l 共有分?jǐn)偯娣e計(jì)算戶1、戶4分?jǐn)偯娣e=61.10*0.1325552=8.10；戶2、戶3分?jǐn)偯娣e=61.00*0.1325552=8.09；l 產(chǎn)權(quán)面積（套內(nèi)建筑面積+共有分?jǐn)偯娣e）計(jì)算戶1、戶4產(chǎn)權(quán)面積=61.10+8.10=69.20；戶2、戶3產(chǎn)權(quán)面積=61.00+8.09=69.09。1.9.3. 商住樓共有建筑面積分?jǐn)偸纠龍D 9 多功能綜合樓面積的計(jì)算與分?jǐn)偡椒ㄔ瓌t：按比例分?jǐn)?，由上而下，先分?jǐn)偞?，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)，最后分?jǐn)倢樱簂 多功能綜合樓采用由上而下的分?jǐn)偰Ｊ?，即首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)；l 功能區(qū)再把分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)內(nèi)各個(gè)層；l 然后再把功能區(qū)分別的分?jǐn)偯娣e和層原來自身的共有建筑面積加在一起，分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬簦籰 最后，套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。本幢建筑物為一商住樓，共六層，分兩個(gè)功能區(qū)，12層為商場，1、2層戶型相同，每層8戶；36層是住宅，每層兩個(gè)單元，共4戶，每層戶型相同。根據(jù)建房協(xié)議，門口警衛(wèi)收發(fā)室，作為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的管理用房，屬兩區(qū)共有，由整幢分?jǐn)?。住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)各自備樓梯，分別使用，各自所有，各自分?jǐn)?。下圖為建筑草圖，圖中標(biāo)注的尺寸除陽臺(tái)尺寸和門衛(wèi)用房尺寸為外尺寸外，其余尺寸均為中線尺寸。墻體厚度為30cm。陽臺(tái)均為不封閉的陽臺(tái)。圖 10 一至二層各戶平面圖圖 11 三層至六層各戶平面圖（與住宅樓示例的尺寸相同）1)、 房屋各邊長尺寸的檢核l 墻北邊：2.40+2.80+2.40+5.20=25.60l 墻南邊：6.40*4=25.60l 墻西邊：4.00+1.50+=10.00l 墻中間：5.20+2.40+=25.60如閉合差在限差規(guī)定范圍之內(nèi)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行平差配賦處理。以下S表示面積；表示共有；表示整幢2)、 成套房屋套內(nèi)建筑面積的計(jì)算l 商場部分：S商1=17.64S商2、3、4=23.40兩層16套共計(jì)套內(nèi)面積S商=380.48l 住宅部分S戶1、4=61.10S戶2、3=61.00四層16套共計(jì)S宅=976.803)、 共有建筑面積的確定與計(jì)算l 幢共有建筑面積計(jì)算 全幢各層外墻墻體面積的二分之一S幢1=（25.60+10.00）*2*0.15+0.15*0.15*4 *6=64.62 或=（25.60+0.30）*(10.00+0.30) 25.60*10.00 *6=64.62上式中：（25.60+10.00）*2*0.15：外墻中線之和*墻體一半厚度（0.15*0.15）*4：墻體四個(gè)小角 整幢共用的門衛(wèi)收發(fā)用房S幢2=5.00*3.00=15.00 整幢的共有建筑面積S幢=S幢1+S幢2=79.62l 功能區(qū)的共有建筑面積 商場共用的梯間S商1=2.40*2.40*2=11.52 商場共用的過道S商2=1.50*25.60*2=76.80 商場共有建筑面積的計(jì)算S商=S商1+S商2=88.32 住宅共有建筑面積住宅區(qū)的共有建筑面積為兩個(gè)梯間共6層的面積：S宅=2.40*4.50*2*6=129.60l 層的共有建筑面積本幢的共有建筑面積沒有單獨(dú)某一樓層獨(dú)有的，故無需再按層分?jǐn)偂?)、 各部分面積的計(jì)算l 功能區(qū)面積計(jì)算 商場區(qū)S商=（2.80*2.40+2.10*5.20）*2+（5.20*4.50）*6+（6.40*4.00）*8+88.32（商場共有）=468.80 住宅區(qū)S宅=（61.10*2*4+61.00*2*4+129.60（住宅共有）=1106.40 功能區(qū)總面積S功=468.80+1106.40=1575.20l 幢面積計(jì)算全幢建筑面積應(yīng)為：商場面積+住宅面積+整幢共有的建筑面積S幢= S商+ S宅+S幢=1575.20+79.62=1654.82l 面積計(jì)算的檢核S幢=外墻尺寸25.90*10.3*6+（層陽臺(tái)面積/2）*4+門衛(wèi)房面積=1654.82與上面的計(jì)算結(jié)果相同，則計(jì)算無誤。5)、 共有建筑面積的分?jǐn)俵 幢共有建筑面積的分?jǐn)?幢的分?jǐn)傁禂?shù)K幢=整幢共有建筑面積/功能區(qū)總面積=S幢/S功=79.62/1575.20=0.050546得到整幢分?jǐn)傁禂?shù)之后，將整幢共有建筑面積分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)： 各功