房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險.doc

房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險姓名：伊帥學(xué)號：10051210專業(yè)：財務(wù)管理 摘要：世界多國經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫易導(dǎo)致金融風(fēng)險，從而對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生致命的打擊。房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的預(yù)期性及土地資源供給的有限性是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的兩個根本性原因。該經(jīng)濟(jì)規(guī)律也適用于我國。最近幾年，我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭過猛，與之相伴的是金融風(fēng)險隱患。具體體現(xiàn)為：房價過高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫；房地產(chǎn)業(yè)貸款過度依賴銀行及假按揭導(dǎo)致大量不良貸款等。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；股市泡沫；金融風(fēng)險；房地產(chǎn)市場機(jī)制；假按揭前言最近幾年房地產(chǎn)市場的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫論的爭論，對其進(jìn)行深入分析并提出建議十分必要。針對房地產(chǎn)泡沫，了解了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的定義、表現(xiàn)形式以及當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，分析了房地產(chǎn)泡沫的形成原因與危害，在此基礎(chǔ)上，從宏觀和微觀角度提出了防止房地產(chǎn)泡沫的對策與措施 1房地產(chǎn)泡沫國際警示 因房地產(chǎn)市場失控導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫，然后釀致金融危機(jī)，最終形成泡沫經(jīng)濟(jì)，這種現(xiàn)象在20世紀(jì)后半期屢屢發(fā)生。美國、泰國、香港、日本等國家和地區(qū)都曾因此造成金融風(fēng)險，有的至今陰影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國等五國財長簽訂了廣場協(xié)議，決定同意美元貶值。結(jié)果降低了日本的海外市場競爭力，為此，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，中央銀行采取了非常寬松的金融政策，導(dǎo)致大量資金流向股市和房地產(chǎn)，造成股價與房價飛速上漲。作為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體的房地產(chǎn)，增長迅速，住宅開發(fā)、飯店、高爾夫球場、大型觀光設(shè)施、度假旅游場所、娛樂場所、滑）場等投資項目眾多，資金需求旺盛。在巨大泡沫的光環(huán)下，銀行竟像瘋子一樣向房地產(chǎn)融資。投機(jī)商們從銀行貸款購買土地，然后又以土地作為擔(dān)保從銀行再次獲得貸款，又用該貸款去購買土地。如此循環(huán)反復(fù)，貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，地價越來越高。過高的房地產(chǎn)價格使得城市住宅成為只有少數(shù)人才能擁有的“奢侈品”。大量的資金集中于房地產(chǎn)，擠壓與限制了其他行業(yè)的發(fā)展，為此，日本政府進(jìn)行宏觀調(diào)控決定提高銀行利率。提高的銀行利率刺破了日本的泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫破滅后的結(jié)果是土地和房屋根本賣不出去、竣工的樓房沒有住戶、空房到處都是。房地產(chǎn)價格狂跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)，使得銀行擁有了巨額的不良債權(quán)。這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還引發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)。受此影響，日本迎來了歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到今天，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。 國際歷史經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)由于其不同于一般產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，其發(fā)展與金融業(yè)休戚相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定階段時，房地產(chǎn)業(yè)必定成為支柱產(chǎn)業(yè)，此時一定要保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的金融危機(jī)。 2房地產(chǎn)泡沫成因泡沫經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種資產(chǎn)價格的運動現(xiàn)象，是投機(jī)所導(dǎo)致的資產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲。根本問題在于資產(chǎn)價格高于其真實價值使得資產(chǎn)價格處于持續(xù)增長的狀態(tài)中。常見的資產(chǎn)有債券、股票等可以提供利息、股利等長期現(xiàn)金流，而房產(chǎn)也可以提供租金這一長期現(xiàn)金流入。那么在決定資產(chǎn)的真實價格時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)這些現(xiàn)金流入以及最終出售時售價的折現(xiàn)值來確定，可是折現(xiàn)值受到了許多對市場的預(yù)期的影響：第一，人們對未來現(xiàn)金流入的預(yù)期；第二，人們對折現(xiàn)率的預(yù)期；第三，人們對終值的預(yù)期。在實際經(jīng)濟(jì)活動中，導(dǎo)致泡沫的原因是復(fù)雜的，凡是與預(yù)期相關(guān)聯(lián)的過度投機(jī)行為、規(guī)范失靈、詐騙行為和道德風(fēng)險等都可能成為導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的原因。這是由于人們的預(yù)期由于受到市場不確定性以及信息的不對稱性等影響，做出的預(yù)期往往互不相同。當(dāng)然，不同的預(yù)期對社會有一定的促進(jìn)作用，這樣才有交易的可能，但是，這也使得價格有可能嚴(yán)重偏離其資產(chǎn)的真實價值，從而產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)是泡沫經(jīng)濟(jì)中最常見的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。即由房地產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，表現(xiàn)為房價飆升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價值的程度，而其中隱藏著房價狂跌并引起市場崩潰進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)蕭條甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性，它是房地產(chǎn)市場上虛假繁榮的反映。 在正常的市場經(jīng)濟(jì)體系下，價格由供給與需求共同決定，當(dāng)供給過大時，產(chǎn)品互相競爭，供給曲線右移，使得價格下降，在新的均衡點形成均衡價格。而當(dāng)需求過大時，需求曲線右移，使得價格上升，形成一個較高的均衡價格。故在市場機(jī)制下，供給過大則導(dǎo)致價格下跌，從而抑制供給。需求過大則導(dǎo)致價格上升，從而抑制需求。而房地產(chǎn)市場是一個壟斷競爭市場，從長期來看，由于土地資源的有限性，房地產(chǎn)商品的供給是具有十分強(qiáng)的剛性的。這樣在市場的供需關(guān)系中，本來由供給和需求共同決定的價格，由于剛性的供給而使得其最終由需求單方來決定 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其迅速發(fā)展的背后，必然有銀行信貸的全面介入和大幅擴(kuò)張，這也使得房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，泡沫破裂后，房地產(chǎn)市場跳水會造成銀行的呆賬、壞賬，從而使得銀行資金斷鏈，進(jìn)而變?yōu)榻鹑谖C(jī)，對國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的破壞。 3我國房地產(chǎn)形勢和金融隱患 中國的房地產(chǎn)市場起步雖晚，但發(fā)展勢頭過猛。經(jīng)濟(jì)本來脆弱，加之市場混亂，帶有畸形的特征，它所掩蓋的金融風(fēng)險會更大。大體上說，我國房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)歷了一個由20世紀(jì)80年代起步、90年代漸進(jìn)、進(jìn)入21世紀(jì)后突進(jìn)的過程。頭十幾年基本上是平穩(wěn)的，近五六年，簡直就像洪水漫灘，大大超過預(yù)想的速度。近年來，各相關(guān)主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控就一直接連不斷。但是房產(chǎn)市場的走向總是與宏觀調(diào)控的目的背道而馳。如上所述，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)休戚相關(guān)。伴隨著房地產(chǎn)失控的是金融隱患。： 一是房價過高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫。200年到2005年住宅房價增長了322，2004年高達(dá)94、2005年高達(dá)84。由于土地資源具有耗竭性的特點，人口的增長和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們對房地產(chǎn)的需求也會不斷增加，房地產(chǎn)的價格在長期內(nèi)具有上升的趨勢。但是房地產(chǎn)的價格應(yīng)該與消費者當(dāng)時的收入相一致。房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格合理與否的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是51，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3，美國的比例是3，日本是41。而在中國，這一比例大約在10151。按照法國標(biāo)準(zhǔn)推算，北京的最低工資是580元/月，其房產(chǎn)價格最高應(yīng)為2134元/平方米。事實上，北京的商品房房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個數(shù)字，普通商品房的價格都達(dá)每平方米80多元，高者遠(yuǎn)逾萬元。即使在中央出臺了“國六條”及配套細(xì)則“國十五條”，從土地供應(yīng)、銀行信貸等方面對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，不少地方的房價不僅沒有能應(yīng)聲回落，反而呈現(xiàn)出“逆調(diào)整”持續(xù)上漲的態(tài)勢。房價的逆向表現(xiàn)，導(dǎo)致消費者產(chǎn)生房價還要上漲的預(yù)期心態(tài)，增加了市場的恐慌心理，從而進(jìn)一步推動了房價的上漲。目前我國已有明顯的泡沫經(jīng)濟(jì)的某些征兆，空置率達(dá)408，而局部地區(qū)（如上海、北京、廣州、天津、深圳等地）房價卻繼續(xù)上漲，已顯示出經(jīng)濟(jì)泡沫的癥候二是房地產(chǎn)業(yè)貸款過度依賴銀行。據(jù)資料顯示，1998年全國銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為491萬億元，7年間升115倍。而2006年上半年，全國的房貸總額已達(dá)34萬億元。2006年1月至10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，其中商品住宅投資10268億元，占總投資的70，同比增長284。在這同一時期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共到位資金20592億元，同比增長292。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70。 三是假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸嵸徺I住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80是因假按揭造成的。開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。205年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限而進(jìn)行騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。 四是房市股市泡沫聯(lián)動加劇金融隱患。房地產(chǎn)市場與股票市場都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會導(dǎo)致股市泡沫的相繼產(chǎn)生。當(dāng)前，我國房價一路飆升，引起中央政府極大的重視。近幾年來，政府不斷推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動。在某些地區(qū)宏觀調(diào)控已開始顯示效果。在這個時候，會導(dǎo)致那些敏感的投機(jī)資金迅速拋售手中的房地產(chǎn)并獲得暴利，安全撤出房市，轉(zhuǎn)身投入股市進(jìn)行炒作。非常巧合的是，我國股市在長期低迷的徘徊后，自2006年以來股票指數(shù)一路高漲，不斷更新歷史紀(jì)錄。2006年12月20日，滬綜指、深成指分別突破2440點、6440點；滬深股票的總市值首次突破8萬億元大關(guān)，比上一個月增長23。目前，兩市總市值與的比例達(dá)到40，而205年底該比例還不足18。股市的暴漲讓我們不得不警惕股市泡沫存在與否。由國家宏觀調(diào)控所至的可能的房價下跌與相應(yīng)的可能的股市泡沫聯(lián)動加劇當(dāng)前的金融隱患。 4房地產(chǎn)泡沫防范措施4.1 金融自由化要以強(qiáng)大穩(wěn)健的銀行體系為基礎(chǔ)，以強(qiáng)有力的金融監(jiān)管為保證。對中國來講，金融自由化應(yīng)該是循序漸進(jìn)的，在目前金融體系不健全的情況下，中國的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系，近幾年來，這個體系越來越顯現(xiàn)出不能適應(yīng)形勢的跡象，房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，金融部門大幅接觸金融管制，很容易造成大量信貸流向非生產(chǎn)部門，引發(fā)泡沫。因此要強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營基礎(chǔ)和金融監(jiān)管勢在必行。4.2 設(shè)計合理、嚴(yán)密的土地稅制抑制土地投機(jī)，激勵土地持有者合理利用土地。政府要監(jiān)督購地者的投資開發(fā)進(jìn)度，對在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進(jìn)度的單位和個人課以重稅，例如空地稅、土地保有稅等，以提高投機(jī)者囤積土地的成本；強(qiáng)化土地增值稅，對一定時期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓土地交易中的增值部分從嚴(yán)征稅。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)交易制度能夠比較容易地查出同一宗地在一定時期內(nèi)被轉(zhuǎn)手的次數(shù)。合理的經(jīng)濟(jì)杠桿策略可以引導(dǎo)土地持有者合理提高土地利用效益，避免投機(jī)。這些杠桿機(jī)制可以是利率、付款機(jī)制、稅制等。商用房、別墅等高檔房與一般居民的生活需要不相符合，最容易成為投機(jī)者關(guān)注的目標(biāo)，對一般居民用房、房改房和高檔房的貸款利率實行差別化，有利于防止用于投機(jī)的高檔房屋的過分增加，同時向房地產(chǎn)市場傳遞一個信號，使人們對高檔房的預(yù)期收益水平下降，從而使房地產(chǎn)市場整體的預(yù)期回復(fù)，使過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)。利率的差別應(yīng)該體現(xiàn)出一般居民用房的價格優(yōu)勢，這樣在人們的生活住房需求可以得到滿足時，也能夠控制對房地產(chǎn)市場的有效需求，使人們對房產(chǎn)投機(jī)的期望發(fā)生改變，所以穩(wěn)定一般居民用房的價格對房地產(chǎn)市場有十分重大的意義。另外，為了弱化房地產(chǎn)抵押貸款給泡沫投機(jī)帶來的影響，可以從以下角度采取一些策略:在微觀層次上，金融機(jī)構(gòu)要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期變動，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模、比重、條件等，并且始終注意對借款人的審查。在宏觀層次上，重點調(diào)控房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模和房地產(chǎn)價格，這種調(diào)控的方式、力度、時機(jī)等必須根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展階段的不同適時加以調(diào)整，并且同整個宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控結(jié)合起來，進(jìn)一步建立完善個人信用制度和房地產(chǎn)抵押貸款相關(guān)制度，以增強(qiáng)整個金融體系的抵御周期波動的能力。限制房屋的多次買賣可以有效地減少房屋的投機(jī)比率，可以采取對貸款、首付等的限制，同時注意這種限制是通過經(jīng)濟(jì)機(jī)制而非行政手段，防止政府尋租行4.3加強(qiáng)對低價的檢測與調(diào)控各地域應(yīng)建立該地區(qū)的基準(zhǔn)地價及公示制度，作為合理地價的參考；應(yīng)定期編制和發(fā)布各類地價信息，以作監(jiān)測。對土地投機(jī)嚴(yán)重的地區(qū)，可將該地區(qū)確定為土地監(jiān)測區(qū)，對該地區(qū)內(nèi)的每宗土地交易要求事先提出交易申請，得到許可后才能進(jìn)行交易。土地監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格地審查其土地交易的目的、最高限額等。4.4防范和治理內(nèi)外腐敗行為 大量事實表明，土地批租是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，由于土地市場管理中的種種不規(guī)范，每年國有土地收益流失至少在百億元以上；銀行資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，建筑成本和樓盤風(fēng)險卻由銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)建設(shè)自始至終只能靠權(quán)力、關(guān)系等腐敗方式來維系，而這些用于維護(hù)關(guān)系的支出都會加到房產(chǎn)的成本內(nèi)，這也是房價上漲的一個隱性因素。當(dāng)前，中央政府在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整的同時，掀起了“反腐風(fēng)暴”，席卷那些與房地產(chǎn)圈保持著某種曖昧關(guān)系的權(quán)力角落。越來越多與房地產(chǎn)有關(guān)的腐敗事件敗露，使很多手握重權(quán)的地方高官接二連三落馬。這對維護(hù)房產(chǎn)秩序，防止房產(chǎn)泡沫至關(guān)重要。對于金融機(jī)構(gòu)來說，反腐倡廉、嚴(yán)懲內(nèi)部蛀蟲尤為重要，對此決不手4.5建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。參考文獻(xiàn)： 1楊承訓(xùn)準(zhǔn)確把握社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革的要諦經(jīng)濟(jì)學(xué)動態(tài)，2006，（9）2楊永華論房價和房價收入比經(jīng)濟(jì)學(xué)家，206，（2）3