店鋪開(kāi)發(fā)流程.doc

連鎖店鋪商圈調(diào)查與開(kāi)店一、商圈調(diào)查的目的調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)零售地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括： 了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)等。 確定產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。 分析商圈是否重疊。 計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)幾家店。找出商圈內(nèi)的障礙，包括： 道路設(shè)施不便。 人口擁擠。 交通過(guò)度擁塞。法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況。其它因素：了解同一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、其他店鋪位置。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍直營(yíng)店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報(bào)告。加盟店加盟意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開(kāi)店。三、權(quán)責(zé)單位及權(quán)責(zé)的確立商圈調(diào)查作業(yè)由市場(chǎng)部主管，協(xié)助各區(qū)域的尋找、研判分析。四、店鋪開(kāi)發(fā)主要項(xiàng)目 商圈情報(bào)之主動(dòng)收集。 商圈資料之建立。 商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。 執(zhí)行開(kāi)店之布點(diǎn)策略制度。 展店計(jì)劃、活動(dòng)之推動(dòng)。 商圈地點(diǎn)選擇、開(kāi)店技巧制度之建立及教導(dǎo)。 租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。 租金行情之分析了解和呈報(bào)。 競(jìng)爭(zhēng)店鋪開(kāi)店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。 定期（每季）拓店發(fā)表會(huì)之規(guī)劃與推動(dòng)。 展店評(píng)審作業(yè)之規(guī)劃與推動(dòng)。 準(zhǔn)加盟店（專柜）之拜訪和公關(guān)。 和房東之租店談判。 與律師協(xié)商訂定租店合同。 執(zhí)行開(kāi)店管理及制度。 不良店之遷移和淘汰。 其它有關(guān)展店事項(xiàng)。商圈的定義商圈是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：1、主要商圈：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。2、次要商圈：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。3、邊緣商圈：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。邊緣商圈（包含剩余的顧客）次要商圈商店（包含大約二成的顧客）主要商圈（包含大約七成的顧客）注：商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。布點(diǎn)計(jì)劃商圈調(diào)查流程圖取消調(diào)查NO選定抽樣點(diǎn)YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場(chǎng)所資料交通狀況資料人潮流動(dòng)資料建筑物資料競(jìng)爭(zhēng)店資料人潮變動(dòng)資料政府未來(lái)變動(dòng)年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫(xiě)商圈報(bào)告NO評(píng)估歸檔YES開(kāi)店確立商圈調(diào)查繪制簡(jiǎn)圖歸檔商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式（一） 商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制,因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：1.商圈范圍A.集中型商圈主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界、凡超過(guò)米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈4.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7.單行道因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。（二） 繪制簡(jiǎn)圖1.集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖2.標(biāo)出重要建筑物及樓別金融大樓，辦公大樓3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征戲院、百貨公司4.人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所超級(jí)市場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)之同等類5.標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置6.可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門(mén)店7.政府重要之行政中心8.車(chē)站、加油站、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所9.標(biāo)出街道之行進(jìn)方向單行道方向（三） 抽樣點(diǎn)之選擇確定1.抽樣點(diǎn)之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn)(2)人潮走向匯集地點(diǎn)(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)(4)可能形成未來(lái)的商店群之地段(5)預(yù)定三四個(gè)抽樣點(diǎn)（四） 商圈特征1.商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大樓與舊式建筑之分布C.目前之改建情況D.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)行業(yè)型態(tài)A.于主要商店街、干道之行業(yè)類型B.以何產(chǎn)品為主，銷售產(chǎn)品之層次(3)分布家數(shù)，類別A.以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象B.主要道路之商店分布明細(xì)a.將商店分門(mén)別類記錄b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表C.于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)D.商店匯集地帶之概述E.以商店輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。(4)地點(diǎn)類型A.孤立店 B.未規(guī)劃商業(yè)區(qū) C.規(guī)劃購(gòu)物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）(1)建物型態(tài)A.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a.建筑高度，樓數(shù)b.建筑型式為新式或舊式c.分布區(qū)域B.目前之改建情況C.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)分布情況A.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況B.將該商圈分為a.商店區(qū)，b.辨公區(qū)c.新式住宅區(qū)d.舊式住宅區(qū)e.文教區(qū)， C.于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈D.并于圖上注明建筑物之樓別3.集會(huì)場(chǎng)所(1)場(chǎng)所類型A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型a.商店肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司b.戲院c.政府之行政機(jī)關(guān)d.展覽會(huì)場(chǎng)e.學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園g.表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所h.菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)i.證券公司B.聚集人口類型a.青少年b.上班族c.特定行業(yè)人士d.家庭主婦(2)動(dòng)線A.人潮匯集流動(dòng)之路線B.人潮匯集流動(dòng)之主要方向4.競(jìng)爭(zhēng)者分析了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱勢(shì)評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、飽和的程度。(1)賣(mài)場(chǎng)氣氛本區(qū)內(nèi)對(duì)公司店鋪較有影響性之競(jìng)爭(zhēng)店，其賣(mài)場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度(2)來(lái)客數(shù)該競(jìng)爭(zhēng)店每日之成交客戶數(shù)(3)平均消費(fèi)額A.了解該店之各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例B.根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格C.加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額(4)營(yíng)業(yè)額來(lái)客數(shù)平均消費(fèi)額每日營(yíng)業(yè)額每日營(yíng)業(yè)額每月工作天數(shù)每月?tīng)I(yíng)業(yè)額、預(yù)估收入、支出與可能凈利1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1)與目前承租人洽詢(2)與其他店鋪承租人洽詢2.預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類型之店(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場(chǎng)定位3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估(1)了解各店之人潮數(shù)(2)以各店之來(lái)客各店之人潮數(shù)各店之入店率(3)再以求出之入店率該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)預(yù)估客戶數(shù)(4)未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正4.可能業(yè)績(jī)(1)預(yù)估消費(fèi)金額可能客戶數(shù)可能每日營(yíng)業(yè)金額(2)可能每日營(yíng)業(yè)金額可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額5.固定費(fèi)用(1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用 元(2)折舊費(fèi)用預(yù)估 元(3)管銷費(fèi)用預(yù)估 元(4)預(yù)估固定費(fèi)用 元6.預(yù)估變動(dòng)成本(1)預(yù)估管理月費(fèi) %(2)銷貨成本 %(3)總變動(dòng)費(fèi)用 % 月?tīng)I(yíng)業(yè)額7.預(yù)估凈利(1)可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)租金固定費(fèi)用變動(dòng)總費(fèi)用預(yù)估凈利(2)本預(yù)估凈利為稅前凈利8.損益平衡（固定費(fèi)用租金）（變動(dòng)成本）5.商店組合 商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見(jiàn)附件表格一。例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。六、人潮狀況實(shí)地抽樣方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之人潮狀況， A.將一周之時(shí)間區(qū)分為段 周一周五 周六、周日、國(guó)定假日B.以點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段C.以分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、摩托車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、腳踏車(chē)D.抽樣時(shí)將人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45歲以上E.將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù) 例：以分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為，將 Z，則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)F.將其數(shù)字依時(shí)段填入人潮流動(dòng)抽樣表G.將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示人潮分布圖七.人口、住家戶數(shù)推算(1)固定住家a.該商圈建筑物來(lái)推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù)b.以戶數(shù)得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)c.將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來(lái)流動(dòng)人數(shù)(2)辦公戶數(shù)a.計(jì)算該區(qū)之公司家數(shù)b.該區(qū)公司家數(shù)（人）該區(qū)辦公人口c.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口上面的都為預(yù)估，得到的結(jié)果不一定正確。八、.交通狀況(1)公車(chē)之往返方向A.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之起站與經(jīng)過(guò)路線B.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之將行駛路線與終點(diǎn)站(2)下車(chē)后之走向A.為轉(zhuǎn)車(chē)之目的行經(jīng)之路線B.為休閑、購(gòu)物之目的行經(jīng)之路線C.為回家之目的行經(jīng)之路線(3)未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響A.捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮B.重要道路可能拓寬辟建，帶動(dòng)之人潮(4)該商圈能停車(chē)之場(chǎng)所九、消費(fèi)特征與人口特征1.該區(qū)住戶人口所得A.高所得，達(dá)平均國(guó)民所得倍以上所占比率B.中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得倍以上所占比率C.平均每戶全年收支情況表與圖2.該區(qū)往來(lái)、居住人口之消費(fèi)習(xí)慣A.對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及門(mén)店氣份之訴求概況B.習(xí)慣消費(fèi)C.年齡分配情形D.性別分配情形E.教育程度分配表與圖F.職業(yè)分配表與圖3.外來(lái)流動(dòng)人口之消費(fèi)習(xí)慣、特征A.年齡分布情況B.消費(fèi)之種類C.所得之高底十、商圈類型1.集中型商圈 商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約位以上) 商圈內(nèi)住宅人口(約以上) 區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集商店集中且范圍大與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大(大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司）交通頻繁，車(chē)輛流量大商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2.分散型商圈商圈內(nèi)流動(dòng)人口少商圈內(nèi)腹地分散區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度樓以下商店分散且范圍小與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小交通不頻繁，車(chē)輛流量少商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住十一、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論（見(jiàn)附表）1.發(fā)展情況(1)未來(lái)政府之行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造(2)未來(lái)捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)(3)大型辦公大樓、商業(yè)中心等之建造(4)該商圈之未來(lái)轉(zhuǎn)變情況A.人口年齡層之轉(zhuǎn)變B.消費(fèi)習(xí)慣之未來(lái)改變情況C.人潮匯集之可能變動(dòng)地段2.競(jìng)爭(zhēng)情況(1)商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。(2)商圈內(nèi)的飽和程度。3.結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：(1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店(2)何種商品組合之配合(3)顧客之型態(tài)(4)租金狀況(5)集會(huì)場(chǎng)所。4、.歸納步驟人潮及交通狀況分析未來(lái)發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估消費(fèi)特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定 歸納法流程圖：結(jié)論未來(lái)發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費(fèi)、人口特征分析 十二、新店開(kāi)業(yè)前相關(guān)的資料附表擬經(jīng)營(yíng)地區(qū)資料擬經(jīng)營(yíng)地區(qū)：_省_市_縣/地區(qū)人 口：_平均收入：_主要商業(yè)街道名稱：_競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 名稱：_ 店鋪數(shù)目_地址：_ 名稱： _ 店鋪數(shù)目_地址：_名稱：_ 店鋪數(shù)目_地址：_名稱：_ 店鋪數(shù)目_地址：_名稱：_ 店鋪數(shù)目_地址：_擬開(kāi)設(shè)店鋪數(shù)目：_ _ 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間：_ 年_ 月_ 日店鋪資料地 點(diǎn)：_ 面積：建筑面積：_ 使用面積：_門(mén)面：_米租用/產(chǎn)權(quán)所有：_贏利預(yù)算：_預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額；_預(yù)計(jì)購(gòu)貨額：_年租金：_回本期：_經(jīng)營(yíng)條件：_擬投資金額：_ 營(yíng)業(yè)點(diǎn)環(huán)境狀況評(píng)估表日期：_城市：_店鋪資料店鋪地址：_聯(lián)絡(luò)人姓名/電話：_現(xiàn)時(shí)店鋪使用情況：空置 百貨 零售 工廠星級(jí)酒店 車(chē)站 可使用日期：_物業(yè)現(xiàn)狀：_樓宇類別：_樓至_樓：地鋪/商場(chǎng)/商業(yè)/住宅/工廠/星級(jí)酒店 _樓至_樓：地鋪/商場(chǎng)/商業(yè)/住宅/工廠/星級(jí)酒店_樓至_樓：地鋪/商場(chǎng)/商業(yè)/住宅/工廠/星級(jí)酒店鋪面寬度： 不包柱位：_米包 柱 位：_米樓底高度：外 門(mén) 面：_米店內(nèi)地至天花：_米鋪前街道寬度：行人路：_米 行車(chē)路：_米店鋪能見(jiàn)度：好 中 差門(mén)面阻礙物：門(mén)面結(jié)構(gòu)柱 門(mén)前燈柱 樹(shù) 電箱鐵柵 公車(chē)站 自行車(chē)停放點(diǎn)結(jié)構(gòu)情況：好 普通 差百貨公司資料百貨公司名稱：_百貨公司性質(zhì)：國(guó)營(yíng) 民營(yíng) 外資 集資百貨公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：_百貨公司信譽(yù)：好 中 差百貨公司銷售業(yè)績(jī)?cè)诋?dāng)?shù)貙儆冢汉?中 差百貨公司檔次在當(dāng)?shù)貙儆冢焊?中 低主要著名品牌：一樓：_二樓：_三樓：_四樓：_五樓：_六樓：_是否帶有小庫(kù)：是 否可否穿著品牌制服：可 否_結(jié)算期限：_折 扣：_所在樓層：_是否需要保底：_簽約期限：_是否要贊助費(fèi)用：_是否須周年慶典費(fèi)用：_周?chē)h(huán)境資料區(qū)內(nèi)情況：所屬區(qū)份：_人 口：_人均收入：_ 平均年齡：_ 消費(fèi)能力：_ 區(qū)內(nèi)性質(zhì)：商業(yè) 商住 高級(jí)住宅中級(jí)住宅 廉價(jià)住宅外來(lái)流動(dòng)人口：有 無(wú)； 小量 普通 大量每天約：_人年 齡：_歲至_歲原因：購(gòu)物 娛樂(lè) 消閑 上、下班 上、下學(xué)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況： 名稱：_面積：_租金：_租約期：_營(yíng) 業(yè) 額：_臨近輔助性行業(yè)：電 影 院 _ 酒樓/快餐店： _ 星組賓館： _時(shí)裝店/其它牌子專聲店： _超級(jí)市場(chǎng)：_大學(xué)/大專：_商 場(chǎng)：_臨近破壞性行業(yè)：銀 行：_ 金 鋪；_ 菜 市 場(chǎng)：_ 電 力 站：_ 空置地盤(pán)：_ 門(mén)前小販：_交通情況：臨近設(shè)施：公交車(chē)站 地鐵站 停車(chē)場(chǎng) 商鋪前或附近可停泊機(jī)動(dòng)車(chē)輛：可 否 商鋪前或附近可停放自行車(chē)：可 否交通流量：稀少 普通 繁忙 非常繁忙行人流動(dòng)量：（年齡1555歲）星期一至四：弱 一般 非常強(qiáng)時(shí)間_人流_人流方向_星期五：弱 一般 非常強(qiáng)時(shí)間_人流_人流方向_星期六：弱 一般 非常強(qiáng)時(shí)間_人流_人流方向_星期日：弱 一般 非常強(qiáng)時(shí)間_人流_人流方向_假 日：弱 一般 非常強(qiáng)時(shí)間_人流_人流方向_附近有否大型設(shè)施或發(fā)展將于短期內(nèi)進(jìn)行：有 無(wú)如有：項(xiàng)目為_(kāi)擺放廣告牌或燈箱招牌之地方：有 無(wú)位置：_尺寸：_是否要租金：是 否費(fèi)用：_商鋪/專廳/專柜現(xiàn)狀貨倉(cāng)是否需要設(shè)計(jì)：是 否電力符合加盟商要求或需要增容：符合 不符合如需增容，請(qǐng)說(shuō)明：_人行道是否需重鋪：是 否如需生鋪，請(qǐng)說(shuō)明：_商業(yè)區(qū)街道：_主要繁華街道：_估計(jì)每日生意額：_合約的洽談規(guī)范 根據(jù)商圈特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，在后期的合約簽訂中需要留意以下問(wèn)題。 1、地鋪合同 經(jīng)營(yíng)時(shí)間：根據(jù)目前的裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，店鋪的裝修折舊為3年。在簽訂的合約時(shí)，時(shí)間不少于3年。簽訂5年以上合約的店鋪，需要經(jīng)集團(tuán)審批。店鋪?zhàn)饨穑?在