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服務(wù)實施方案第1章 保安管理服務(wù)方案 一、保安管理構(gòu)想（一）管理目標1、建立專業(yè)化的保安隊伍以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系有關(guān)標準和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實可行且符合行政辦公中心正常運作需求的保安管理制度。3、實現(xiàn)“群防群治”的目的視“安全”為“命脈”，結(jié)合行政辦公中心的實際情況，切實把“人防”、“物防”與“技防”有機結(jié)合，加強與當?shù)毓膊块T的聯(lián)絡(luò)溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好大院內(nèi)的各項安全防范工作。4、保障消防安全堅持“預防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針,認真落實和貫徹“誰主管、誰負責”的消防原則，建立三級防火責任制，做好防火安全檢查，維護大院內(nèi)的消防安全。5、維護公共秩序，規(guī)范交通車輛管理以“安全”為重心,“服務(wù)”為目的，努力維護行政辦公中心及周邊的公共秩序，營造整潔、文明、舒適、安全的辦公環(huán)境。規(guī)范行政辦公中心內(nèi)的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標識清晰、管理完善。（二）管理方法番禺區(qū)行政辦公中心從保安管理角度來看，既有商業(yè)行政辦公中心“開放式”保安工作的特點，又有“封閉式”保安管理的特點，更需具有符合行政辦公中心保安管理的特色。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗，堅持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合大院的保安管理模式。具體將從以下幾方面開展保安工作:1、 建立一支專業(yè)化的保安隊伍作為政府機關(guān)辦公樓，保安管理的有效與否將直接影響大院的安全，甚至影響其社會形象。因此我司介入管理后，將以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務(wù)型的標準來管理保安隊伍，出色完成行政辦公中心的各項安全保衛(wèi)任務(wù)。所有保安人員都必須通過嚴格的考核、篩選、擇優(yōu)錄用（骨干隊伍從公司在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔）。同時，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓，嚴格按照廣東省保安服務(wù)管理條例持證上崗，向?qū)俚毓矙C關(guān)申請成立自建保安組織。并將保安工作納入行政辦公中心物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務(wù)知識學習，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務(wù)意識的培訓，著重以實際操作為主，力求達到一專多能，把保安隊伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務(wù)隊伍。2、建立健全保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標準和法律法規(guī)要求，結(jié)合日常管理運作的實際情況，建立含保安部值班管理規(guī)定、各崗位工作職責規(guī)程、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、停車場管理規(guī)定、保安交接班制度、消防設(shè)施設(shè)備定期檢查制度、應急工作規(guī)程、停車場管理規(guī)程、火警應急處理規(guī)程等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標準化、管理規(guī)范化。3、落實安全防范措施，加強配合與溝通，達到群防群治效果治安保衛(wèi)工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，是物業(yè)公司為維護業(yè)主（使用人）正常的生活、辦公秩序而進行的防盜、防火、防破壞等一系列的安全防范管理活動。根據(jù)行政辦公中心是一座政府機關(guān)辦公行政辦公中心的特點，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好大院的安全防范管理工作：堅持“預防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責任制，實行全天二十四小時對大院各區(qū)域進行全方位值崗巡查，防止可疑人員進入行政辦公中心，預防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕大院內(nèi)的一切推銷活動。堅持大院內(nèi)的治安管理工作與周邊社會治安工作相結(jié)合原則。積極與當?shù)毓矙C關(guān)保持密切聯(lián)系，加強溝通與聯(lián)絡(luò)，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關(guān)搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。堅持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。把固定崗與巡邏崗相結(jié)合，形成較為完善的治安防范體系，努力為行政辦公中心的干部職工營造一個安全、舒適、文明、寧靜的辦公環(huán)境。建立安全責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防治安災害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。在執(zhí)勤工作時，對違反治安管理規(guī)定的人，依照中華人民共和國治安管理處罰條例向公安機關(guān)報告。在執(zhí)勤時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標志、警械和通訊工具，遵紀守法、服從命令、團結(jié)協(xié)作、秉公辦事、文明用語、熱情服務(wù)。4、注重消防管理，維護消防安全一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點和難點來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)造成重大損失。根據(jù)大院的消防實際情況和消防安全要求，我司將把大院的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括：建立三級防火責任制和消防工作領(lǐng)導小組；制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實大院重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習；加強消防設(shè)施設(shè)備管理，對大院的消防設(shè)施設(shè)備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。建立消防檔案，填寫公安機關(guān)各種法律文書和消防工作有關(guān)的材料和記錄。消防檔案要詳實、統(tǒng)一保管備案。5、維護公共秩序，規(guī)范車輛管理番禺區(qū)行政辦公中心是一座機關(guān)綜合辦公大院，進出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。大院外圍廣場設(shè)為停車場，分別有進出口2個，我司將結(jié)合大院車場情況，制定適合大院停車場的管理規(guī)定，維護和完善車場及道路的各類交通設(shè)施和環(huán)境設(shè)施，嚴格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。二、員編制及崗位設(shè)置（一）編制及崗位1、人員編制：設(shè)保安部部長1人，保安領(lǐng)班3人，保安員95人，合計99人。2、工作時間：保安實行24小時三班輪值班制度，每小時輪崗一次,每天工作8小時，每周工作6天（休息1天）每人每年可享受10天的探親假。3、崗位設(shè)置：中心共有7個出入口（分別為東門、南門、西門、會議西門、北門、番禺大廈東側(cè)通道、番禺大廈北側(cè)通道）；中心的南面廣場（以東門、東車道、主樓前東噴池、西噴池、西車道、西門為界）為開放區(qū)，供市民晨練游玩；西門崗：負責對進出大院人員、財物、安全管理，維護行政辦公中心的正常辦公秩序。北門崗：負責對進出行政辦公中心人員、財物、安全管理，維護行政辦公中心的正常辦公秩序。(3)南門(4)會議西門(5)東門(6)番禺大廈東側(cè)通道、(7)番禺大廈北側(cè)通道巡邏崗：24小時制負責對行政辦公中心內(nèi)及周邊紅線管理責任范圍的巡邏,同時協(xié)助各崗位工作。5、組織架構(gòu)： 6、車場管理 基本情況A、管理范圍：行政辦公中心廣場為停車場（汽車、摩托車），由于來大院辦事人員和車輛較多,為了保證車輛進出安全，由保安員負責管理。B、 管理時間：每天24小時對車場實行全天候監(jiān)控管理。C、 管理人員：保安員。D、管理職責：負責停車場進出車輛的引導、停放、安全檢查工作。 行政辦公中心交通道路管理A、道路線型、斷面應與行政辦公中心整個建筑群體布置協(xié)調(diào)。B、 車行道寬度須保持2.5m。C、 應在車行道上設(shè)置導向指示，限速成其他禁令標志。D、 在車行道拐彎處應設(shè)置前面來車或車輛會讓標志。E、在進行道路改造時應設(shè)置施工標志，盡量不阻礙車輛進出。7、工作職責：l 保安部主要工作負責安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破環(huán)、防泄密、防騙、防搶、防治安災害事故”的“七防”工作。對行政辦公中心實施全方位公共秩序維護、安全監(jiān)督和巡查工作。制定、執(zhí)行、落實各項安全保衛(wèi)措施。實施對員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀律稽查。協(xié)助公安機關(guān)對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴重事故的查處工作。負責轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)，貫徹落實“預防為主、防消結(jié)合”的消防八字方針。制訂消防設(shè)施、設(shè)備安全檢查制度和開展消防知識的宣傳工作。負責區(qū)域范圍之配套設(shè)施和車場等監(jiān)控管理工作。抓好保安隊伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓。完成上級布置的其它工作。l 保安部主管工作職責執(zhí)行管理處指令，全面負責保安部的工作。準確傳達管理處的工作安排，制定本部門工作計劃，并負責檢查落實。經(jīng)常深入檢查各班次工作，了解員工當值情況和思想動態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。負責擬定保安培訓計劃，并具體組織實施。跟班值勤和不定時突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件（包括各種治安案件）。負責員工當值工作狀況的月度量化考核評比工作，并審批領(lǐng)班對不稱職保安員提出的處理意見。負責消防系統(tǒng)、制定消防設(shè)施、器材的安全檢查制度，并負責檢查落實。制定消防知識宣傳計劃,定期對義務(wù)消防員進行業(yè)務(wù)培訓。發(fā)生突發(fā)事件時迅速趕到現(xiàn)場，沉著指揮，并負責與公安部門聯(lián)系，做好現(xiàn)場保護和善后工作。與當?shù)毓布跋嚓P(guān)政府部門做好雙向溝通工作。定期向管理處匯報工作，提出有關(guān)安全保衛(wèi)工作的建議。收集和整理本部門的有關(guān)資料，匯總后交管理處審閱。負責審核本部門員工的排班和考勤，在權(quán)限范圍內(nèi)審批本部門員工的請假和調(diào)班。定期檢查行政辦公中心內(nèi)消防器材和設(shè)施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防器材安全可靠。完成上級交辦的其它工作。l 保安部領(lǐng)班工作職責工作對部長負責。監(jiān)督本班隊員考勤及崗位考核，檢查當值員工儀表儀容和著裝。不斷巡查督促各崗位，及時糾正違紀違章，發(fā)現(xiàn)員違紀違章負責記錄向部長匯報。做好交接班情況記錄和物品移交記錄，保管好保安部公有物品和通訊器材。主持班前班后會，合理安排本班次員工的工作，并講述當天值勤情況，每周星期一班后召開本班次員工例會，總結(jié)本周工作情況，布置下周工作計劃。對本班次員工進行日常業(yè)務(wù)講解和指導，團結(jié)本班員工，調(diào)動員工工作積極性。負責落實班組培訓計劃，提高隊員業(yè)務(wù)素質(zhì)。負責消防監(jiān)控中心的日常管理工作，嚴格執(zhí)行各項安全、消防檢查制度。處理一般性的治安案件和投訴，發(fā)生重大案件或事故須及時上報部長。及時向部長反映隊員的思想及工作情況，傳達落實上級的指示精神和工作安排。完成主管布置的其他工作。l 保安員工作職責對上級的指令絕對服從。熟悉各保安崗位的任務(wù)和要求，嚴格按照各崗位的要求工作，并堅守崗位，未經(jīng)許可不得離崗，積極完成當值任務(wù)。熟悉行政辦公中心內(nèi)消防器材的位置和使用方法。嚴格遵守紀律，注重儀表儀容和禮節(jié)禮貌。熟悉消防設(shè)施、器材的位置和基本的使用方法。熟悉行政辦公中心內(nèi)的業(yè)主公約，主動為行政辦公中心業(yè)主服務(wù)，遇到違規(guī)事件，必須有禮地予以制止并耐心地解釋。愛護通訊器材和公家物品。遇到突發(fā)事件（火警、搶劫、盜竊、破壞等）敢于挺身而出，保護國家財產(chǎn)和物業(yè)的安全。為行政辦公中心內(nèi)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，行政辦公中心保安員必須做到嚴格操練、文明值勤、勤奮好學、樂于助人。團結(jié)友愛，互相關(guān)心，積極參與微笑服務(wù)活動。第2章 設(shè)備管理方案第1節(jié) 設(shè)備專業(yè)化管理的具體計劃一、工程部人員配置：（一）工程部架構(gòu)圖 （二）人員編制（28人）工程部部長 1名 木 工 1名責任工程師 1名 維修技工 14名主 管 1名 泥水工 1名運行值班人員 8名 倉庫管理兼文員 1名（三）人員編制說明1、上述人員架構(gòu)編排在考慮到番禺區(qū)行政辦公中心功能多、設(shè)備多，位置分散，為確保所有設(shè)備正常運行和滿足客戶的維修要求編制而成。2、考慮到番禺區(qū)行政辦公中心所屬設(shè)備設(shè)施需求24小時保證正常運行，確保正常供電、供冷、供水；因此必須加強平時設(shè)備的維修保養(yǎng)，工程部人員是基于這個指導思想而設(shè)置。3、每周按不間斷工作時間為：247168（小時），每人每周工作時間為：8540（小時）。4、運行值班人員按四班三運轉(zhuǎn)、24小時值班，每班8小時當值，行政辦公中心值班崗位設(shè)置如下：（1）行政辦公中心供配電、空調(diào)、給排水值班每班1人，共需4人（24小時值班）；兼負責設(shè)備層機房設(shè)備保養(yǎng)。（2）行政辦公中心樓宇自動控制系統(tǒng)值班每班1人，共需4人（24小時值班），兼弱電設(shè)備維修保養(yǎng)。5、管理人員每周實行五天工作制，每天工作8小時。6、綜合維修人員6人（包括木工泥水工各1人，1人為輪休頂班）。7、正常工作時間：上午：8：30-12：00，下午：13：30-17：30。（四）工作職責工程部的工作職責：主要負責行政辦公中心的設(shè)備運行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保行政辦公中心設(shè)備設(shè)施的科學、安全、可靠、高效運行。1、工程部部長（1）直接對管理處經(jīng)理負責，全面主持工程部工作。（2）負責行政辦公中心的供水、供電、電梯、消防、中央空調(diào)、樓宇自動控制系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)工作指導監(jiān)督。（3）組織工程部人員對行政辦公中心的所有機電設(shè)備進行驗收和接管工作，接收有關(guān)圖紙、資料。（4）組織所屬工程師制定機電設(shè)備的操作、管理規(guī)程，維修保養(yǎng)計劃，以及各類管理制度。（5）負責重大設(shè)備維修保養(yǎng)及設(shè)備搶修現(xiàn)場的技術(shù)指導，把好質(zhì)量關(guān)，使設(shè)備維修后，達到技術(shù)要求，實現(xiàn)科學、安全、高效運行。（6）督促工程師對所屬人員進行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓、考核工作，并編寫教材、授課。（7）審核各工程師上報材料、備件的采購計劃，送管理處和業(yè)主批準后執(zhí)行。（8）根據(jù)設(shè)備運行狀態(tài)，及時調(diào)整設(shè)備的運行方式，達到節(jié)能降耗之目的。（9）協(xié)助業(yè)主對重要設(shè)備、部分專業(yè)化定期中、大修保養(yǎng)工程的發(fā)外承包、合同談判。（10）檢查、監(jiān)督各項工作、計劃的落實情況，對所屬工程師進行月度考核和不定期考核。2、責任工程師職責（1）直接對工程部部長負責，全面負責供配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)工作及對所屬員工的工作安排和管理。（2）制定設(shè)施電設(shè)備的操作、管理規(guī)程、應急措施等。（3）安排值班人員的值班、和保養(yǎng)工作，審批值班人員的輪休、補休。（4）檢查值班人員的工作情況，審閱值班運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。（5）制定設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，安排維修人員對供配電設(shè)備按計劃進行維修保養(yǎng)。（6）檢查維修人員的工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。（7）負責對設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及搶修現(xiàn)場的技術(shù)指導，把好質(zhì)量關(guān)，使設(shè)備維修后，達到技術(shù)要求，實現(xiàn)科學、安全、高效運行。（8）負責對所屬人員進行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓、考核工作，并編寫教材、授課。（9）制定設(shè)施設(shè)備材料、備件的采購計劃，報工程部部長審核。（10）根據(jù)設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài)，及時調(diào)整設(shè)備的運行方式，達到節(jié)能降耗之目的。（11）檢查、監(jiān)督各項工作、計劃的落實情況，對所屬員工進行月度考和不定期考核，將考核記錄報工程部部長。3、工程部主管職責（1）協(xié)助部長開展各項具體工作，工作直接對部長負責。（2）參與制定各系統(tǒng)運行方案，研究改進措施，使各系統(tǒng)及設(shè)備在保證安全運行的前提下，力求降耗節(jié)能。（3）參與制定月度、季度、年度的維修保養(yǎng)計劃，并督促員工認真落實執(zhí)行。（4）認真督促落實各崗位責任制，要求員工嚴格遵守員工守則及操作規(guī)程，堅持各類設(shè)備的定期維修保養(yǎng)制度，按“三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：實用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好”的標準嚴格檢查落實。（5）督促員工做好設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄，每月整理分類。（6）合理編排值班人員值班表，保證設(shè)備運行值班人員有序輪值，做好日常工作安排并檢查完成質(zhì)量，做好記錄，以備考評。（7）合理編排值排日常維修計劃，做到維修及時迅速，保質(zhì)保量。設(shè)備發(fā)生故障時，及時有效地組織力量檢修，確保物業(yè)之各類設(shè)備正常運行。（8）提出設(shè)備月備品備件計劃，報部長審核，并負責審批后的計劃實施。（9）做好設(shè)備的維修、運行技術(shù)檔案，每月上交部長審閱。（10）負責提出員工工作績效的考評建議供部長參考。（11）完成部長交給的其他工作。4、維修技工職責負責行政辦公中心所有電力系統(tǒng)設(shè)備及行政辦公中心外圍照明、發(fā)電機設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)、弱系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。同時負責房屋建筑本體養(yǎng)護及樓宇裝飾、門窗及地面等的零修小修工作。5、值班人員職責負責行政辦公中心內(nèi)樓宇自動控制系統(tǒng)、高低壓配電、中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機、水泵設(shè)備的運行值班、確保行政辦公中心正常供電、供水及供冷。并努力做好設(shè)備動力層所有設(shè)備的日常及定期維護保養(yǎng)工作。6、木工職責負責行政辦公中心內(nèi)公共場所門窗、裝修裝飾等的小項維修、零修工作。7、泥水工職責負責行政辦公中心公共場所、門窗、通道、地面及管理責任范圍之樓宇養(yǎng)護的土建零修、小修工程。8、倉庫管理兼文員職責（1）接受工程部部長的領(lǐng)導，負責所有設(shè)備設(shè)施維修使用的材料、備件管理，負責工程部工具管理。（2）負責工程部的技術(shù)資料整理、歸檔及管理工作。（3）負責建立健全種類材料、備件的帳目明細表，對進出倉的材料、備件按公司有關(guān)倉庫管理進行記錄建帳，做到帳物卡相符。（4）負責有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔、保存。 （5）定期為本部員工發(fā)放勞保用品；辦理儀表、工具借用手續(xù)。（6）負責倉庫內(nèi)物品的歸類存放，擺放整齊；符合消防安全標準，保持倉庫清潔衛(wèi)生。（7）每月底做好倉庫的盤點工作，填寫盤點清單交部長審核。（8）根據(jù)倉庫材料、備件存量提出采購建議。（9）完成部長交給的其他工作任務(wù)。二、設(shè)備的接管、驗收（一）組織一個設(shè)備接管驗收小組，會同貴方有關(guān)部門，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進行接管驗收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。（二）同時派出員工隊伍，對設(shè)備實施接收管理，及時建立運行值班制度，做好設(shè)備的運行管理，確保設(shè)備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。（三）對存在問題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關(guān)部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負責，力求使設(shè)備設(shè)施達到原設(shè)計之使用功能的要求，為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟及高效運行奠定基礎(chǔ)。（四）接管驗收時業(yè)主應提供的圖紙、資料1、產(chǎn)權(quán)資料（1）項目批準文件（2）用地批準文件（3）建筑執(zhí)照2、技術(shù)資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖 單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質(zhì)勘測報告（5）工程合同（6）開、竣工報告（7）工程預決算（8）圖紙會審記錄（9）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗收證明書（包括綜合驗收、各分項目驗收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓報告（18）綠化工程圖紙及相關(guān)資料（19）車庫圖紙及車輛詳細資料（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標準及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心的實際情況，在完善補充的基礎(chǔ)上，制定出切實可行的適合番禺區(qū)行政辦公中心特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如崗位責任制、設(shè)備安全操作規(guī)程、設(shè)備定期維護保養(yǎng)制度、員工考核細則及應急突發(fā)事件技術(shù)支持方案等有關(guān)制度。四、設(shè)備運行管理和維修服務(wù)目的：保證行政辦公中心所有設(shè)備處于正常運行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的辦公工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。設(shè)備管理模式：對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負責日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對外承包項目的管理協(xié)調(diào)電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等1、專業(yè)公司維修人員的管理（1）對專業(yè)公司進行入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行維修保養(yǎng)工作的維修人員實行發(fā)卡管理。發(fā)卡時憑專業(yè)公司證明及本人員身份證向行政辦或物業(yè)管理處領(lǐng)取出入卡，并繳交相應的工本費及押金。（2）注明專業(yè)公司名稱、人員姓名、卡號，并貼上本人的免冠照片，加蓋發(fā)卡單位公章后有效。（3）維修人員可憑卡出入，并在門崗登記出入原因、時間及帶進（出）的工具物品，以備查閱。（4）對于出入卡遺失的應及時報告，取消遺失卡號的使用。并申請重新領(lǐng)取出入卡，重新繳交工本費及押金（原有押金不退）。（5）對無卡維修人員門崗有權(quán)拒絕其進入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行任何維修工作。（6）專業(yè)公司合同期滿時，應負責收回出入卡，否則應對持有發(fā)給該公司出入卡的人員進入番禺區(qū)行政辦公中心后，發(fā)生的一切事件負責。2、專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作的跟進、檢查監(jiān)督（1）指定專人負責專業(yè)公司承包項目維修保養(yǎng)工作的跟進：專業(yè)公司對樓宇自動控制、電梯、中央空調(diào)、消防等系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)工作由各專業(yè)工程師和維修技工負責跟進、檢查、監(jiān)督；各專業(yè)工程師負責檢查、考核，工程部部長負責審核、上報。值班人員負責專業(yè)公司人員進入設(shè)備房、機房的檢查、登記，并協(xié)助開、停涉及維修保養(yǎng)的設(shè)備（操作前應請示專業(yè)工程師或部長，由專業(yè)工程師或部長根據(jù)設(shè)備使用情況決定可否開、停）。專業(yè)工程師、維修技工負責對專業(yè)公司維修人員的工作情況進行檢查、監(jiān)督，并對每次維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容、質(zhì)量給予簽字確認，并上報主管。專業(yè)工程師負責每月對專業(yè)公司的維修保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督，并作出評審報告，交工程部部長審閱后報管理處、業(yè)主，對存在問題通知專業(yè)公司及時解決。各專業(yè)工程師每半年對專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作一次總結(jié)，并作出評審報告，由部長審核后上報管理處。管理處經(jīng)理負責評審報告，對專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作出公正的評價和建議，送報業(yè)主有關(guān)部門。對樓宇自動控制、電梯、中央空調(diào)（包括水處理）、消防等專業(yè)公司工作的檢查、監(jiān)督、評審，參照我司ISO9001：2000管理體系有關(guān)程序文件供方控制程序、合同評審程序、工程部對專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作監(jiān)理規(guī)程。（二）供配電系統(tǒng)（變壓器： 1000KVA3臺）1、高壓部分：負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關(guān)運行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負責定期檢修保養(yǎng)。2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓、考試合格，持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時值班巡查制度，定時檢查供配設(shè)備運行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除，并做好相關(guān)運行巡查記錄備查。（5）加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運行。（6）加強樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保行政辦公中心照明系統(tǒng)正常運行。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護檢修工作，確保節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（8）搞好應急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時投入運行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。（10）遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心實際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的行政辦公中心具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。4、供電系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)每月工作量預計：（1）高壓配電部分 ： 24（工時）（2）低壓配電部分 ： 60（工時）（3）各樓層配電箱、照明等更換及維修： 樓層：628=168（工時） 地下車場、設(shè)備層：60（工時）（4）外圍照明等：30（工時）（5）臨時應急維修工作：40（工時）合計：382工時（三）發(fā)電機設(shè)備管理（柴油應急發(fā)電機 400KW 1臺）建立嚴格的發(fā)配電管理制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。1、發(fā)電機房管理規(guī)定（l）由機電技術(shù)人員全面負責應急發(fā)電機房的機電設(shè)備管理,禁止無關(guān)人員進入。（2）當發(fā)生市電故障或停電，應能自動（或由值班人員）在最短時間內(nèi)啟動發(fā)電機，按操作規(guī)程配電、供電。（3）當市電恢復時，要按操作票做好轉(zhuǎn)電操作，停發(fā)電機并進行必要的維護保養(yǎng)工作。（4）室內(nèi)照明、通風良好，控制室溫在40以下。（5）每周檢查啟動電瓶、電壓、電流、電解液比重及液位高度，如低于規(guī)定值，應及時添加蒸餾水、充電，并進行日常維護保養(yǎng)。（6）每月檢查發(fā)電機的潤滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護保養(yǎng)。（7）每月應啟動發(fā)電機二次試運行510分鐘，檢查應急發(fā)電機組運行情況，以確保發(fā)電機處于隨時可用的備用狀態(tài)。（8）做好發(fā)電機各項日常維護、定期保養(yǎng)及啟動運行之相關(guān)記錄備查。2、發(fā)電機運行管理規(guī)程、操作規(guī)程等要結(jié)合實際情況具體修訂后實施，設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)具體設(shè)備、說明書、資料做出計劃。3、發(fā)電機組維修保養(yǎng)工時預計（1）蓄電池檢查保養(yǎng)：8（工時）（2）發(fā)電機組維護檢查：32（工時）（3）控制柜維護保養(yǎng)：16（工時） 合計：56工時（四）給排水系統(tǒng)（包括綜合樓水泵：全自動生活變頻供水設(shè)備2套,水泵48KW1臺，25KW1臺，22KW3臺，11KW3臺，4KW1臺，3KW1臺，潛水泵4KW18臺）1、 給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。（3）定期對化糞便池進行檢查、維護、清通，防止阻塞。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護給排水設(shè)備，確保設(shè)備正?？煽窟\行。（6）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應急措施，當發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實際情況具體修訂后實施，設(shè)備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。3、給排水系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)計劃工作量預計（1）水泵、電機：60（工時）（2）控制柜： 36（工時）（3）管路、閥門（含樓層、地下室）除銹、補油、活絡(luò)等：428=56（工時）（4）外圍管路、溝渠、化糞池等：40（工時）（5）潛水泵等設(shè)備： 控制箱：28（工時） 電機設(shè)備：56（工時）（6）變頻供水設(shè)備，上、下水池、閥門：60（工時）合計：336工時（五）制冷、供暖系統(tǒng)（中央空調(diào)：350RT3臺，冷卻水泵55KW4臺，冷凍水泵37KW4臺）1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）熟悉制冷、供暖設(shè)備的工作原理及操作方法，注意事項。制定相應的操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。（2）根據(jù)行政辦公中心業(yè)主、客戶供冷、暖的要求及季節(jié)、天氣變化，制定供冷、暖設(shè)備開/停時間表經(jīng)業(yè)主有關(guān)部門批準后執(zhí)行。值班人員必須定時巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑、油、氣等保持在正常范圍內(nèi)。（3）機組運行時應注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如有異常應及時調(diào)整，必要時可關(guān)機，以防止事故發(fā)生。（4）值班人員定時檢查各風機、水泵、油泵的運轉(zhuǎn)情況，是否有雜音、振動、滲水情況，并定時加潤滑油及檢修（滾珠軸承每運行30004000小時應清潔檢查，根據(jù)情況決定是否更換）。（5）定期檢查冷卻塔電機、風機皮帶的松緊情況，磨損太大的要及時更換。（6）定期檢巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。（7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風機管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。（8）定期檢查清洗空調(diào)風柜、鮮風機濾網(wǎng)，檢查風柜、風機等皮帶松緊情況、軸承潤滑情況，及時給予調(diào)整、加油；確保設(shè)備正常運行，為業(yè)主、客戶提供舒適的工作、休閑環(huán)境條件。（9）每季檢查自動控制傳感器、執(zhí)行元件。（10）每年徹底檢查試驗系統(tǒng)功能。（11）根據(jù)需要檢查清洗空調(diào)主機冷凝器、蒸發(fā)器銅管束(由水處理公司負責)。2、制冷、供暖系統(tǒng)管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合實際情況具體修訂后實施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備及圖紙、說明書、資料等制定。3、制冷、供暖系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計（1）冷水機組： 83=24（工時） （2）冷卻泵、冷凍泵、電機等：88=64（工時）（3）管路、閥門（除銹、補油、活絡(luò)等）：228=56（工時）（4）冷卻塔： 83=24（工時）（5）空氣處理機（包括空調(diào)柜機、新風機每月清洗一次濾網(wǎng)）：245（臺）=90（工時）（6）盤管風機： 0.2448=89.60（工時）（每月清洗一次濾網(wǎng)）盤管風機散熱翅片清洗：每3年解體盤管風機，清潔檢查、更換軸承等，此項工作量大，需有專用工具，須請專業(yè)公司進行。（7）送排風機： 247（臺）=94（工時）合計： 441.6工時(六)電梯系統(tǒng)（電梯6部）1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。（3）重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認可的單位承擔（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔較好，也可通過投標選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負責檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗收。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護（修）保養(yǎng)、運行記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。（8）保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設(shè)備進行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯機房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實際情況修訂后實施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。3、電梯系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計（1）電梯機房：86=48（工時）（每2周清潔檢查機房、控制箱）（2）電梯井道、轎廂等：86=48（工時）配合電梯公司保養(yǎng)人員工時：54工時（派專人配合電梯公司維修保養(yǎng)人員，每半月對電梯檢查保養(yǎng)一次，并經(jīng)培訓掌握應急救人和應急突發(fā)情況處理的方法，以便出現(xiàn)故障困人時，能及時求援。）合計：150工時(七)消防系統(tǒng)（主樓：火災報警系統(tǒng)主機1臺、噴淋泵75KW2臺，消防水泵55KW3臺，消防系統(tǒng)應由消防局認可的專業(yè)公司負責保養(yǎng)）l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應急方案等。（2）制定應急搶險措施，當發(fā)生火災報警時，應能按應急方案的要求采取現(xiàn)場補救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護保養(yǎng)(控制計算機除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（4）每月按行政辦公中心區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由行政辦公中心物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進行消防模擬演習，全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。（5）每月維護保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按中華人民共和國消防法規(guī)定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。（6）每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設(shè)備的運行狀況。（7）定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能（試驗時應關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統(tǒng)隨時處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。（8）每周檢查試驗消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗報警（如報警按鈕、警鈴等）。（9）消防系統(tǒng)作為行政辦公中心的重中之重，除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。3、消防系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計（1）消防水泵、電機：86=48（工時）（2）管路、閥門、恒壓裝置（除銹、補油、活絡(luò)等）： 樓層：228=56（工時） 地下層：60（工時）（3）滅火器、溫感、防火門等：228=56（工時）（4）控制中心設(shè)備、聯(lián)動柜：28（工時）（5）消防模塊箱檢查保養(yǎng)： 128=28（工時）合計：276工時（八）樓宇自動控制系統(tǒng)（包括設(shè)備自動控制、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視、通訊等設(shè)備）1、樓宇設(shè)備控制管理系統(tǒng)基本由以下幾部分組成：（1）中央控制計算機、顯示器、打印機、網(wǎng)絡(luò)控制器、UPS電源；（2）分區(qū)或現(xiàn)場DDC箱；（3）傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機構(gòu)（4）綜合布線2、 控制中心設(shè)備檢查保養(yǎng)（1）日常保養(yǎng)l 檢查電源控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)是否正常。l 檢查電源電壓在正常范圍（220V10%）。l 檢查（UPS）不間斷電源供電是否正常。l檢查電腦工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內(nèi)容或打印機的打印紙，發(fā)現(xiàn)故障信息應及時報告工程師、部長，派人員檢查修復。l從控制計算機上檢查設(shè)備自動控制系統(tǒng)是否按設(shè)定時間表啟動/停止所控制的設(shè)備（檢查啟動/停止記錄）。l從樓宇設(shè)備控制管理計算機檢查所控制的各系統(tǒng)設(shè)備是否正常工作。l清除控制計算機記事本內(nèi)存放時間較長、并已經(jīng)處理完畢的信息，以免占據(jù)內(nèi)存。l 打掃控制中心衛(wèi)生，清潔計算機及外圍設(shè)備表面。（2）每周檢查保養(yǎng)l 清潔電源控制箱表面、儀表、指示燈、開關(guān)。l 清潔設(shè)備控制管理計算機表面。l 清潔電腦外圍設(shè)備（打印機、顯示器、鍵盤）表面。l 清潔（UPS）不間斷電源表面。l 清潔網(wǎng)絡(luò)控制器表面。l 清潔監(jiān)控中心環(huán)境衛(wèi)生，并保持干凈、通風。（3）每月保養(yǎng)l在控制計算機上抽查、試驗部分（5%）設(shè)備自動/手動的啟動/停止功能。l 在控制計算機上抽查、試驗部分（5%）設(shè)備故障報警功能。l清潔電源控制箱內(nèi)部、表面（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈）。l清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈）。l 檢查、更換打印機打印紙。（4）每季度檢查保養(yǎng)l清潔電源控制箱內(nèi)部元件（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈），檢查線路連接情況并上緊。l 清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查線路連接情況并上緊。l清潔電腦表面,啟動“磁盤碎片整理程序”,提高電腦工作性能,延長硬盤工作壽命。l 清潔打印機，更換打印機色帶。l 清潔（UPS）不間斷電源，試驗放電、充電。（5）半年檢查保養(yǎng)l 試驗電源控制箱主供電源與備供電源轉(zhuǎn)換功能。l清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查插接件、線路連接情況并上緊。l停電、清潔控制計算機內(nèi)部元件，檢查印刷電路板、插接件、線路連接情況并上緊。l 清潔、檢查不間斷電源，并進行放電、充電試驗。l測量各線路絕緣（大于0.5M），并作記錄。（注意：測量時切斷所有電子線路，并禁止用兆歐表測量）（6）年度檢查保養(yǎng)l停設(shè)備自動控制系統(tǒng)電源，對網(wǎng)絡(luò)控制器進行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板的插接是否牢固，線路連接是否可靠并上緊。l關(guān)設(shè)備控制計算機，關(guān)電源，進行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板、線路連接情況并上緊。l停電清潔不間斷電源，檢查線路連接情況，并進行放電、充電試驗。l清潔控制計算機外圍設(shè)備（打印機、鍵盤等），檢查線路連接情況，并上緊。l打開顯示器，清潔內(nèi)部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。l檢查清潔電源控制箱，線路連接檢查、上緊，外表、底座除銹油漆。3、DDC箱檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l 檢查DDC箱表面儀表、指示燈是否正常。l 檢查箱內(nèi)各開關(guān)是否在正常位置。l 檢查DDC箱電源電壓是否在正常范圍（220V10%）。l檢查箱內(nèi)各模塊工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)故障信息應及時報告工程部主管、經(jīng)理，派人員檢查修復。l 檢查DDC箱環(huán)境溫度、內(nèi)部溫度是否過高（040）。（2）每月檢查保養(yǎng) l 清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱表面、儀表、指示燈。l 檢查DDC箱輸入、輸出信號線路連接情況，并上緊。l停電清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊（用毛刷清掃或壓縮空氣吹塵，并用吸塵器吸塵）。l 檢查模塊、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。（3）年度檢查保養(yǎng)l檢查各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊、元件工作情況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。l停電測量各DDC箱線路絕緣，并記錄（測量時一定要斷開電子線路，禁止用兆歐表測量）。4、傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機構(gòu)檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l從DDC箱或控制計算機檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)是否正常，及時檢查處理或更換。l從設(shè)備控制計算檢查執(zhí)行機構(gòu)動作情況是否正常，及時檢查處理。l檢查傳感器、執(zhí)行機構(gòu)周圍環(huán)境是否會影響工作，并及時處理。（2）每月檢查保養(yǎng)l 檢查、清潔設(shè)備上傳感器外表面及引線。l 檢查清潔設(shè)備上執(zhí)行機構(gòu)外表及引線。l 檢查清潔伺服器外表及引線。l 檢查清潔變送器外表及引線。（3）每季度檢查保養(yǎng)l抽查傳感器傳輸數(shù)據(jù)是否準確（每季抽查10%，可用同類測量儀器校驗）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查執(zhí)行機構(gòu)動作是否準確（每季抽查10%）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查變送器信號轉(zhuǎn)換是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整或修理、更換。l測量傳感器、執(zhí)行機構(gòu)、變送器線路絕緣（斷開與DDC連接及電子線路）。（4）年度檢查保養(yǎng) 檢查執(zhí)行機構(gòu)活動情況，轉(zhuǎn)動部分活動、加潤滑油。l檢查執(zhí)行機構(gòu)的機械傳動部分情況，試驗能否自由進行全程調(diào)節(jié)。 檢查傳感器、執(zhí)行機構(gòu)、變送器傳輸線連接情況，并上緊。清潔傳感器、執(zhí)行機構(gòu)、變送器外表，對外表、機座除銹，補油漆。5、管理、操作、保養(yǎng)、和維修的基本制度：樓宇自動控制系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)貴方的實際設(shè)備圖紙及說明書等資料另行詳細制定。6、樓宇自動控制系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計（1）設(shè)備自動控制系統(tǒng)：控制中心設(shè)備24工時，其他52工時（2）門禁系統(tǒng)： 12828（工時）（3）閉路電視系統(tǒng)：12828（工時）（4）通訊系統(tǒng)： 12828（工時）（5）車場管理系統(tǒng)：32（工時）合計：116工時（九）房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面：一是各辦公室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應及時修補。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間