營口商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告.doc

營口市調(diào)報(bào)告2012年7月目 錄一、營口市區(qū)建材家居、燈飾市場及商戶調(diào)研3（一）紅運(yùn)家居商場3（二）北方陶瓷城4（三）裝飾材料城6（四）裝飾材料城周邊沿街商鋪7（五）建設(shè)街沿街商鋪8（六）東升家私9（七）宜家布藝10（八）潤達(dá)家私10（九）御園家具城11二、大石橋市區(qū)建材家居、燈飾市場及商戶調(diào)研11三、鲅魚圈城區(qū)建材家居、燈飾市場及商戶調(diào)研12四、項(xiàng)目潛在競爭項(xiàng)目調(diào)研16（一）項(xiàng)目周邊在售社區(qū)底商調(diào)研16（二）開元廣場17（三）居然之家18（四）營口義烏商貿(mào)城（鲅魚圈）19五、營口市區(qū)建材家居經(jīng)營商戶問卷調(diào)研分析21六、項(xiàng)目SWOT分析25七、項(xiàng)目細(xì)化定位建議25一、營口市區(qū)建材家居、燈飾市場及商戶調(diào)研（一）紅運(yùn)家居商場1、市場基本情況項(xiàng)目名稱紅運(yùn)家俱商城物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共4層經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓家俱、燈飾、陶瓷衛(wèi)浴總營業(yè)面積約50000二樓家俱三樓家俱二期家俱商戶數(shù)量家俱148經(jīng)營商鋪主力面積一、二、三樓150方陶瓷衛(wèi)浴11二期400方燈飾11窗簾10商鋪平均租金一樓42-48元/.月物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)二樓37-46元/.月三樓32-40元/.月二期28元/.月產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道90%以上為營口市區(qū)倉儲物流配套市場后有一萬平左右倉庫代表性品牌經(jīng)營狀況描述1、市場經(jīng)營情況較差，空調(diào)、暖氣等效果非常不好，大多數(shù)經(jīng)營戶對該商城的意見很大； 2、市場在8月份合同到期，逾期可續(xù)簽一月，之后搬入新市場 3、家具商戶普遍反應(yīng)這兩年生意較差，甚至做不過周邊的遼陽、海城等地的家具市場，目前大多數(shù)商戶都是保本經(jīng)營，但燈飾商家普遍反應(yīng)經(jīng)營較好 4、燈具商家主要以家裝燈飾為主，但店內(nèi)有工程燈具的圖冊，可根據(jù)客戶要求訂貨2、商戶訪談訪談地點(diǎn)紅運(yùn)家俱商城1樓訪談對象月宮明燈飾聯(lián)系方談時間2011年7月19日訪談要點(diǎn)1. 生意較一般，對項(xiàng)目蠻有興趣，可能會和朋友一起在項(xiàng)目租賃商鋪；2. 培養(yǎng)市場需近5年的時間，建議項(xiàng)目能在前期給予一定的優(yōu)惠，在前兩年培養(yǎng)市場；3. 從現(xiàn)在來看，產(chǎn)業(yè)基地雖然較為偏僻，但是發(fā)展前期良好；4. 將業(yè)態(tài)分布明確，希望燈飾能在較為優(yōu)勢的地段。訪談地點(diǎn)紅運(yùn)家俱商城2樓訪談對象張英利聯(lián)系方談時間2011年7月19日訪談要點(diǎn)1. 紅運(yùn)前期宣傳做的非常好，宣傳單頁發(fā)放到沈陽、大連等地方，而且免一年半的租金，非常適合培養(yǎng)市場；2. 認(rèn)為現(xiàn)營口家私市場已經(jīng)飽和，生意一年比一年差，競爭激烈，對項(xiàng)目不報(bào)很大的期望，處于觀望階段；3. 建議項(xiàng)目除了在廣告方面下功夫外，希望能有較為先進(jìn)的管理模式。訪談地點(diǎn)紅運(yùn)家俱商城2樓訪談對象周海英聯(lián)系方談時間2011年7月19日訪談要點(diǎn)1. 建議項(xiàng)目將各種業(yè)態(tài)分布明確，不要存在混雜的狀況；2. 由于紅運(yùn)合同8月底到期，有意向去項(xiàng)目租賃商鋪；3. 希望項(xiàng)目能在廣告方面下功夫，項(xiàng)目一期快建設(shè)完成，卻對項(xiàng)目完成不了解。（二）北方陶瓷城1、市場基本情況項(xiàng)目名稱北方陶瓷城物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共1層經(jīng)營業(yè)態(tài)一期陶瓷衛(wèi)浴、建材總營業(yè)面積約40000二期陶瓷衛(wèi)浴、建材三期陶瓷衛(wèi)浴四期陶瓷衛(wèi)浴商戶數(shù)量建材50經(jīng)營商鋪主力面積陶瓷城120方陶瓷衛(wèi)浴326商鋪平均租金一期33元/.月物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)二期33元/.月三期33元/.月四期33元/.月產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道東三省批發(fā)和零售倉儲物流配套總共有近五萬方倉庫代表性品牌中山榕陶瓷、盛邦瓷業(yè)、蒙娜麗莎、王者、諾貝爾、蒙娜麗莎經(jīng)營狀況描述1、經(jīng)營情況良好，主要商戶從事的是東三省的陶瓷衛(wèi)浴批發(fā)業(yè)務(wù)，對城市零售的興趣度不是很高 2、商戶以福建人為主，很多福建品牌 3、對于市場的管理方面還是比較滿意的 4、市場配有倉庫，倉庫比例為1:1.2左右2、商戶訪談訪談地點(diǎn)華夏陶瓷城417號 訪談對象陳小惠 諾貝爾瓷磚聯(lián)系方談時間2011年7月19日訪談要點(diǎn)1、本商場是諾貝爾廠家營口地區(qū)總代理2、經(jīng)營諾貝爾系列瓷磚浴房坐便等產(chǎn)品 3、商戶認(rèn)為本案只能做零售為主 4、商戶對本案比較感興趣，想進(jìn)一步洽談訪談地點(diǎn)北方陶瓷城二期609號訪談對象蔡少強(qiáng)聯(lián)系方談時間2011年7月19日訪談要點(diǎn)1、本案地理位置只能做零售2、目前本案周邊零售業(yè)消費(fèi)客戶少 3、本人未必有精力在做零售訪談地點(diǎn)華夏陶瓷城7號門左側(cè)訪談對象曾楚芬 米萊克東北總經(jīng)銷聯(lián)系方談時間2011年7月19日訪談要點(diǎn)1、商戶覺得本案周邊形成人流還得五六年，暫時會出現(xiàn)虧損 2、覺得自己做批發(fā)的話沒有其他的精力來進(jìn)行城市零售3、有一定的興趣入購買本市場的商鋪 4、對于該地塊未來的發(fā)展還是有一定的信心（三）裝飾材料城1、市場基本情況項(xiàng)目名稱裝飾材料城物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共2層經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓地板、木門、壁紙、吊頂、五金、燈飾等總營業(yè)面積約15000二樓衛(wèi)浴、地板、木門、壁紙、吊頂?shù)壬虘魯?shù)量木門92地板103經(jīng)營商鋪主力面積一樓50-60方吊頂、壁紙、地毯42油漆、五金、鎖具等18陶瓷衛(wèi)浴10二樓120方燈飾8窗簾13商鋪平均租金一樓20元/.月物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)，暖氣費(fèi)30元/.年二樓25-30元/.月產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道90%以上為營口市區(qū)倉儲物流配套市場一樓有部分店面為倉庫，在市場門口有多個小型的物流公司代表性品牌圣象木門，圣象地板，立邦漆，德爾地板等經(jīng)營狀況描述1. 由于市場一樓產(chǎn)品屬于中低端，符合營口市居民的消費(fèi)水平，經(jīng)營狀況良好；2. 在市場周邊已形成建材裝飾街，有較好的銷售氛圍，產(chǎn)品齊全，基本能滿足一個新家所需的裝飾材料，包括地板、木門、吊頂、壁紙、油漆、玻璃等；3. 市場二樓為精品裝飾材料，由于是去年剛?cè)腭v市場，生意狀況極差，但由于市場給予免租一年的優(yōu)惠政策，許多商戶也在觀望是否搬離該市場。2、商戶訪談訪談地點(diǎn)裝飾材料城1樓訪談對象駱先生聯(lián)系方談時間2011年7月19日訪談要點(diǎn)1. 由于訪談對象是做批發(fā)的，精力相對有限，基本不會考慮在項(xiàng)目租賃商鋪，但如果價(jià)格符合，不排除貸款投資；2. 現(xiàn)階段沿海開發(fā)基地人煙稀少，交通物流相對落后，雖說以后發(fā)展前景好，但現(xiàn)應(yīng)了解項(xiàng)目地段的交通規(guī)劃，給投資商一個安心；3. 由于項(xiàng)目附近多為住宅，不適合做批發(fā)，只適合做零售。訪談地點(diǎn)裝飾材料城1樓訪談對象馬廣雨聯(lián)系方談時間2011年7月22日訪談要點(diǎn)1. 對項(xiàng)目完全不了解，認(rèn)為項(xiàng)目宣傳不到位；2. 希望能在前期有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，前兩年以培養(yǎng)市場為主；3. 建議能引進(jìn)相對先進(jìn)的管理模式。（四）裝飾材料城周邊沿街商鋪1、市場基本情況項(xiàng)目名稱裝飾材料城周邊沿街店物業(yè)結(jié)構(gòu)底商經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓木門、地板、壁紙、吊頂?shù)瓤偁I業(yè)面積約10000商戶數(shù)量木門28經(jīng)營商鋪主力面積120地板35壁紙、吊頂15窗簾、玻璃11商鋪平均租金1.7元/天（套內(nèi)面積）物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道基本上為營口市區(qū)倉儲物流配套倉庫在其他地方代表性品牌圣象地板、楚楚吊頂、富豪木門等。經(jīng)營狀況描述1. 由于在其周邊已形成良好的經(jīng)營過氛圍，相關(guān)的配套設(shè)施已完善，因此生意還算不錯；2. 租金相對較高，雖然生意較好，但利潤不高。2、商戶訪談訪談地點(diǎn)裝飾材料城周邊沿街店訪談對象賀龍聯(lián)系方談時間2011年7月22日訪談要點(diǎn)1. 雖然曾去項(xiàng)目地考察，但仍然不是很了解，認(rèn)為廣告缺少，可是認(rèn)為項(xiàng)目地段相對沿海開發(fā)基地其他項(xiàng)目較好，處于開發(fā)區(qū)的中心位置；2. 由于店鋪為廠里所設(shè)的銷售點(diǎn)，有很大的意愿在項(xiàng)目重新開個分店，但前提的是租金價(jià)格能相對適中；3. 比較關(guān)心項(xiàng)目的管理方式，希望能引進(jìn)先進(jìn)模式。（五）建設(shè)街沿街商鋪1、市場基本情況項(xiàng)目名稱建設(shè)街沿街商鋪物業(yè)結(jié)構(gòu)底商經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓地暖裝飾、五金、電器、燈飾總營業(yè)面積約13000商戶數(shù)量燈飾48經(jīng)營商鋪主力面積80建材裝飾58陶瓷衛(wèi)浴25五金電器31商鋪平均租金1.8元/天（建筑面積）物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃或自由租賃方式1-3年不等進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道基本上為營口市區(qū)倉儲物流配套倉庫在其他地方代表性品牌大自然 馬蘭士 羅格朗 臺歷 歐克萊。經(jīng)營狀況描述經(jīng)營情況較好，大戶對于本項(xiàng)目的意向較大，對于商場鋪位位置，優(yōu)惠程度都有一定的要求，希望能夠進(jìn)入管理專業(yè)化，經(jīng)營科學(xué)化，集中的燈飾市場；小戶目前進(jìn)入的意愿也有，但需要看實(shí)際的政策，對鋪面的要求一般都要在150以上。2、商戶訪談訪談地點(diǎn)建設(shè)街沿街底商訪談對象杜峰聯(lián)系方談時間2011年7月22日訪談要點(diǎn)1、對匯達(dá)廣場項(xiàng)目不是很了解，對于項(xiàng)目位置未來的發(fā)展趨勢有一定的信心，希望能夠入駐或者購買商鋪。 2、對我們項(xiàng)目前期對大戶的優(yōu)惠力度有進(jìn)一步了解的意向 3、覺得營口的燈具市場還未飽和，還有一定的發(fā)展前景（六）東升家私1、市場基本情況項(xiàng)目名稱東升家私物業(yè)結(jié)構(gòu)三、四層經(jīng)營業(yè)態(tài)家私總營業(yè)面積7000方商戶數(shù)量40家商鋪主力面積150-200商鋪平均租金三層0.8元租賃方式一年一簽四層0.7元代表性品牌三兄弟家具、朗薩家私經(jīng)營狀況描述1.市場經(jīng)營中檔家私品牌；2.市場沒有專門倉儲；3市場內(nèi)業(yè)態(tài)相對豐富；4.市場經(jīng)營狀況較好。2、商戶訪談訪談地點(diǎn)東升家私城訪談對象范光林聯(lián)系方談時間2011年7月21日訪談要點(diǎn)1、業(yè)主在紅運(yùn)有分店八月底到期，準(zhǔn)備撤出紅運(yùn) 2、對我市場的規(guī)模及位置比較看好 3、對本案的經(jīng)營管理公司實(shí)力想進(jìn)一步了解 4、對商場開業(yè)的優(yōu)惠政策關(guān)注度高（七）宜家布藝項(xiàng)目名稱宜家布藝物業(yè)結(jié)構(gòu)財(cái)富廣場4樓經(jīng)營業(yè)態(tài)窗簾總營業(yè)面積1500方商戶數(shù)量8家商鋪主力面積100-150租賃方式合同一年一簽商鋪平均租金0.43元扣點(diǎn)18%-22%銷售渠道營口市區(qū)代表性品牌金輝布藝、芊芷布藝經(jīng)營狀況描述1.市場經(jīng)營中檔品牌的窗簾；2.經(jīng)營面積小，窗簾品種少；3經(jīng)營狀況不好。（八）潤達(dá)家私項(xiàng)目名稱潤達(dá)家私物業(yè)結(jié)構(gòu)大潤發(fā)三層經(jīng)營業(yè)態(tài)家私總營業(yè)面積6000方商戶數(shù)量40家商鋪主力面積100-200商鋪平均租金1.2元租賃方式合同一年一簽銷售渠道營口市區(qū)代表性品牌阿瑪尼經(jīng)營狀況描述1.市場經(jīng)營中端家私品牌；2.市場內(nèi)部環(huán)境還可以；3由于市場整體規(guī)模較小，導(dǎo)致產(chǎn)品類型不夠齊全，消費(fèi)者選購余地少；4.市場經(jīng)營狀況不是很好。（九）御園家具城項(xiàng)目名稱御園家具城物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共5層經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓低端家私總營業(yè)面積1.2萬方二樓年年紅家私三樓低端家私四樓辦公家具五樓商戶數(shù)量一層20家主力面積一層150二層1家二層2000三層1家三層2000四、五層1家四、五層4000商鋪平均租金一層1元租賃方式合同一年一簽二層1元三層0.8元銷售渠道90%以上為營口市區(qū)四、五層0.8元倉儲物流配套商場一樓有部分倉庫代表性品牌年年紅經(jīng)營狀況描述1.市場一樓、三樓經(jīng)營抵擋家私，一樓經(jīng)營狀況還可以，三樓為一家經(jīng)營戶經(jīng)營目前生意清淡不如一樓；2.二樓也是一家經(jīng)營戶經(jīng)營年年紅品牌，經(jīng)營狀況還可以，據(jù)銷售員透露年年紅品牌在當(dāng)?shù)刈龅梅浅：茫?.四、五樓經(jīng)營辦公家具也是一家商戶經(jīng)營，經(jīng)營狀況一般。二、大石橋市區(qū)建材家居、燈飾市場及商戶調(diào)研1、代表性重點(diǎn)市場情況項(xiàng)目名稱中晨裝飾廣場物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共3層經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓裝飾材料總營業(yè)面積2.4萬方二樓家私三樓家私商戶數(shù)量建材63家一樓40-50方家居65家經(jīng)營商鋪主力面積二樓150-250方三樓200方商鋪平均租金一樓1元物業(yè)管理費(fèi)管理費(fèi)4.2元/月，供暖費(fèi)36元/年二樓0.8元三樓0.7元產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道大石橋本地倉儲物流配套市場一樓有3000方的倉庫市場檔次低端經(jīng)營狀況描述1.市場比較雜亂，內(nèi)部設(shè)施差；2.主要經(jīng)營抵擋家私、建材產(chǎn)品；3.主要客戶群體是大石橋當(dāng)?shù)匕傩眨?.大石橋最大規(guī)模的建材家私市場；5.本地區(qū)市場都以低端品牌為主，中高消費(fèi)人群基本去沈陽、營口購買家私。2、商戶訪談訪談地點(diǎn)大石橋中國銀行斜對面天賦廣場東側(cè)訪談對象侯宇聯(lián)系方談時間2011年7月21日訪談要點(diǎn)1、對匯達(dá)廣場項(xiàng)目有較強(qiáng)的興趣 2、對我們項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分非常重視 3、由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對我們項(xiàng)目的優(yōu)惠力度關(guān)注度較高三、鲅魚圈城區(qū)建材家居、燈飾市場及商戶調(diào)研（一）沿街燈具、建材家居市場1、市場基本情況項(xiàng)目名稱遼東灣大街、平安大街及其周邊建材燈飾市場物業(yè)結(jié)構(gòu)底商經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓建材裝飾、五金、燈飾、陶瓷衛(wèi)浴等總營業(yè)面積約10000商戶數(shù)量建材裝飾約100經(jīng)營商鋪主力面積70家居3燈飾20陶瓷衛(wèi)浴13商鋪平均租金1-2元/天（建筑面積）物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同簽訂比較靈活進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道基本上為鲅魚圈城區(qū)倉儲物流配套倉庫在其他地方代表性品牌三雄極光、皇家馬車經(jīng)營狀況描述1、 經(jīng)營情況較好，但相關(guān)業(yè)態(tài)比較分散，沒有形成集聚效應(yīng)2、 商戶對于專業(yè)市場的需求比較高3、 主要以城市零售為主，有擴(kuò)張的需求4、 很多商戶在營口市區(qū)都有店面2、商戶訪談訪談地點(diǎn)鲅魚圈平安大街白云小區(qū)23號門市訪談對象路微聯(lián)系方談時間2011年7月22日訪談要點(diǎn)1、 目前商鋪的生意較好，想進(jìn)入專業(yè)的市場2、 對本案的興趣較高，看好項(xiàng)目未來發(fā)展的趨勢3、 有一定的投資意向，希望屆時能過及時提供相關(guān)信息 訪談地點(diǎn)鲅魚圈平安大街白云小區(qū)西門南行100米訪談對象霍躍東聯(lián)系方談時間2011年7月22日訪談要點(diǎn)1、 生意還不錯2、 有意向進(jìn)入專業(yè)的市場3、 對于本案的價(jià)格和政策較關(guān)心，由于相距較遠(yuǎn)，意向進(jìn)行商鋪投資4、 覺得本案的項(xiàng)目推廣工作做得很不充分（二）金標(biāo)家具城1、市場基本情況項(xiàng)目名稱金標(biāo)家具城物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共2層經(jīng)營業(yè)態(tài)二樓軟木家具總營業(yè)面積約2500三樓實(shí)木家具商戶數(shù)量家居13經(jīng)營商鋪主力面積一樓150方二樓150方商鋪平均租金一樓0.8元/天物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)二樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道鲅魚圈居民經(jīng)營狀況描述1. 由于周邊基本為剛剛新建的樓盤，人口較為稀少，而且不市場位置相對偏僻，因此經(jīng)營狀況極差；2. 現(xiàn)商戶基本在培養(yǎng)市場，等周邊新的樓盤裝修，所以還未搬離市場。2、商戶訪談訪談地點(diǎn)金標(biāo)家居城（鲅魚圈）訪談對象李侃（金標(biāo)家居城的總經(jīng)理）聯(lián)系方談時間2011年7月21日訪談要點(diǎn)1. 商場生意較為一般，但是鲅魚圈發(fā)展速度很快，市場前景良好；2. 現(xiàn)鲅魚圈的家居市場被中低端霸占，但是相信隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高端市場能逐步吞噬市場份額；3. 其本人對營口家居市場也非常了解，對營口新開或?qū)⒁ㄔO(shè)的專業(yè)市場非常了解，但卻對本項(xiàng)目一點(diǎn)不熟悉，。（三）金標(biāo)家具城項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)大家具市場（三樓）物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共一層經(jīng)營業(yè)態(tài)各類家居總營業(yè)面積約4000商戶數(shù)量家居21經(jīng)營商鋪主力面積200商鋪平均租金1元/天物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道鲅魚圈居民經(jīng)營狀況描述1. 產(chǎn)品檔次處于中低端，知名度極高，生意狀況良好；2. 周邊相關(guān)的配套設(shè)施完善，但是其市場一樓為菜市場，二樓為超市，三樓才是家居市場，經(jīng)營環(huán)境極差，人流擁擠，存在消防安全隱患。（四）好億家家居廣場1、市場基本情況項(xiàng)目名稱好億家家居廣場物業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)市場，共三層經(jīng)營業(yè)態(tài)各類家居總建筑面積15000商戶數(shù)量家居52經(jīng)營商鋪主力面積200商鋪平均租金40元/月物業(yè)管理費(fèi)無物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃租賃方式合同一年一簽進(jìn)貨渠道廠家進(jìn)貨為主銷售渠道鲅魚圈居民經(jīng)營狀況描述1. 產(chǎn)品檔次屬于中高端，價(jià)格相對較高，因此經(jīng)營狀況差；2. 市場營業(yè)不久，許多商戶剛剛?cè)腭v，知名度相對不高，但是該市場前期無任何優(yōu)惠；3. 廣場位于遠(yuǎn)大市場對面，隨著鲅魚圈的發(fā)展，必將能搶占一部分市場份額。2、商戶訪談訪談地點(diǎn)好億家家居廣場訪談對象劉衍偉聯(lián)系方談時間2011年7月21日訪談要點(diǎn)1. 好億家廣場基本為高端家私市場，前期無任何優(yōu)惠，租金價(jià)格也相對較高，但商鋪基本招滿，生意狀況較差，店主認(rèn)為現(xiàn)階段的高端市場不適合鲅魚圈；2. 對于本項(xiàng)目，建議做高端市場，最好能把營口、鲅魚圈、大石橋等地的高端家私市場全部聚集起來，起到集聚效應(yīng)，這樣就能留住大部分去大連、沈陽購買的客戶；雖然現(xiàn)在對項(xiàng)目不是很了解，但有意向在本項(xiàng)目租賃商鋪，當(dāng)然希望項(xiàng)目前期的優(yōu)惠政策，管理模式以及一些后勤，周邊配套能在以后慢慢成熟（五）其他重點(diǎn)家具市場1、新新家私-商場面積1.2萬方，整個商場獨(dú)家經(jīng)營，實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀，代理了10多個品牌家具，產(chǎn)品有中高端名用家具、辦公家具、布藝、地毯等，經(jīng)營方式為零售，目前經(jīng)營狀況還好。2、卓新家具-商場面積1500方，整個商場獨(dú)家經(jīng)營，商場經(jīng)營中低端家私零售，經(jīng)營狀況一般。3、舒麗雅家私-是專賣店是經(jīng)營，面積1500方，產(chǎn)品以時尚休閑定位，經(jīng)營狀況較好。四、項(xiàng)目潛在競爭項(xiàng)目調(diào)研（一）項(xiàng)目周邊在售社區(qū)底商調(diào)研項(xiàng)目名稱地理位置沿街門市面積價(jià)格銷售情況主力客戶群備注星匯奧城沿海產(chǎn)業(yè)基地，奧體中心旁50-200方（單層或兩層）10800元/（兩層）；14900元/（一層）剩余10套左右大面積商鋪營口市區(qū)客戶（以公務(wù)員、事業(yè)單位、醫(yī)生教師及個體戶等為主)海韻酈城沿海產(chǎn)業(yè)基地，管委會北面170-270方（兩層）8000-10000元/多層4000元/起，高層3600元/起濱河麗都沿海產(chǎn)業(yè)基地，民和路與新和大街交匯處南門：200-300方（兩層）；西門：100-120方（兩層，送地下室）南門：8800元/；西門：7480元/銷售約10套，剩余較多大戶型市區(qū)客戶東明世紀(jì)花園沿海產(chǎn)業(yè)基地，博文路與新力大街交匯處博文路商鋪150-300方（兩層，一樓層高6米）預(yù)計(jì)均價(jià)15000元/沿街商鋪共約100套，小區(qū)共約3000戶，配套會所、幼兒園、酒店式公寓、酒店水岸新都沿海產(chǎn)業(yè)基地，沿新力大街社區(qū)底商190-2202009年銷售均價(jià)4000多元/，目前二手門市價(jià)格7000-10000多元/已售罄沿海家園沿海產(chǎn)業(yè)基地，沿新和大街社區(qū)底商150方（兩層）7000元/（最初銷售為10000元/平方米）只剩最后一套營口市區(qū)客戶，有較大部分黑龍江客戶商鋪為兩本產(chǎn)證，一樓為40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，二樓為70年住宅產(chǎn)權(quán)，一樓不能按揭，二樓可做按揭（二）開元廣場項(xiàng)目名稱地理位置物業(yè)類型面積均價(jià)銷售情況備注開盤活動開元廣場沿海產(chǎn)業(yè)基地，新海大街與奉賢路交叉口酒店式公寓40-1104300元/（精裝修，帶600元/平裝修）預(yù)定約20套精裝修交付時不帶任何家電小戶型：存1萬抵2萬；大戶型：存2萬抵4萬沿街商鋪南區(qū)：150-160方（兩層)，北區(qū)：50-60方（一層）南區(qū)：10800元/；北區(qū)：11800元/預(yù)定約10套包租三年，租金回報(bào)率20%，從首付款中直接扣抵存10萬抵15萬寫字樓4980元/備注：項(xiàng)目周邊還有2個商業(yè)項(xiàng)目未推出，即洲盛小商品五金機(jī)電城，總建筑面積約77萬方，以及星匯國際商貿(mào)城，兩個項(xiàng)目目前均未開盤。（三）居然之家地理位置總建筑面積此次推出商鋪總數(shù)樓層商鋪位置面積區(qū)間套數(shù)均價(jià)（按建筑面積計(jì)算）銷售情況主力客戶群備注老邊區(qū)，渤海大街東首6萬（此次開盤約3萬方）700余套1F內(nèi)鋪33-404012000元/銷售去化約50%（2011年3月底交意向金，5月底開盤），剩余商鋪以1-3樓和部分稍大面積的商鋪為主，現(xiàn)銷售成交的大部分集中在4F、5F低總價(jià)商鋪營口市區(qū)客戶為主（以公務(wù)員、事業(yè)單位人員、教師、醫(yī)生等為主）、其次是大石橋客戶，少量的鲅魚圈客戶及外地客戶項(xiàng)目30-60平方米內(nèi)鋪占總數(shù)的70%左右。1F外圍沿街商鋪為客戶自營或自己出租；內(nèi)鋪帶20年租約（1-5年，每年7%租金回報(bào)，6-10年，每年9%,11-20年，每年12%），預(yù)計(jì)從2012年7月開始回報(bào)租金，一個季度回報(bào)一次。40-503653-58463-661870-7515外圍沿街兩層商鋪71-93814000-15000元/（最高28000元/，銀行定向購買）200-320102F內(nèi)鋪35-383110000元/40-503752-581063-65670-82410013F內(nèi)鋪30-40388000-9000元/40-505850-601660-70670-803610314F內(nèi)鋪同3F7000-8000元/5F內(nèi)鋪同3F6000-7000元/（四）營口義烏商貿(mào)城（鲅魚圈）項(xiàng)目名稱營口義烏商貿(mào)城地理位置鲅魚圈區(qū)青龍山大街與閩江路交界處建筑面積36000方物業(yè)結(jié)構(gòu)商場化市場一期業(yè)種分布一樓服裝、化妝品、休閑運(yùn)動二期業(yè)種分布一樓櫥柜、廚具、油漆涂料，陶瓷衛(wèi)浴潔具二樓鞋帽、箱包、皮具，針織內(nèi)衣、飾品，禮品工藝品、童裝玩具二樓門窗、吊頂、衣柜，地板、樓梯、家居飾品三樓窗簾布藝、床上用品，小百貨、文體用品，小五金、小家電三樓燈具燈飾、墻紙，太陽能、家電、五金水暖一期商鋪面積15-30方一期商鋪均價(jià)1F：18800元/（套內(nèi)面積）1F：15000元/（套內(nèi)面積）3F：11100元/（套內(nèi)面積）商鋪總價(jià)為20-50萬/個二期商鋪面積未定（共約900套）二期商鋪價(jià)格未定返租情況一期返租2年，第一年回報(bào)6%，第二年回報(bào)7%一期招商政策兩年免租二期返租三年，回報(bào)率未定銷售情況一期已售罄，二期未開盤主力客戶群以鲅魚圈本地客戶為主（公務(wù)員、教師、事業(yè)單位人員、個體戶等），外地客戶為輔（營口市區(qū)、黑龍江、吉林等地客戶）備注承諾十年統(tǒng)一經(jīng)營，原價(jià)回購商鋪，市場還有水果蔬菜批發(fā)市場、海鮮批發(fā)市場商鋪出租五、營口市區(qū)建材家居經(jīng)營商戶問卷調(diào)研分析2011年7月22日7月23日對營口市區(qū)建材、家具、燈飾、陶瓷衛(wèi)浴等行業(yè)商戶進(jìn)行問卷調(diào)查，實(shí)訪商戶數(shù)39家，回收問卷39份，經(jīng)篩選出不合格樣本9分，問卷有效率77%，經(jīng)分析得出以下結(jié)論：1、 商戶對本項(xiàng)目的熟悉程度較低，大部分商戶不了解。2、 大部分商戶還在觀望之中，對于招商政策、經(jīng)營模式、租金等情況比較關(guān)心，不愿意入駐或者非常愿意入駐商戶都比較少。3、 有一半的商戶意向入住商場檔口，四成商戶需要看情況選擇，只有一成商戶需要商業(yè)街門市。4、 對于經(jīng)營面積的需求大多在100-200之間，但是各個行業(yè)的主力需求面積有較大的區(qū)別。（1）其中建材商戶需求的主力面積為50-100，有一部分商戶需求150以上的商鋪（2）家具商戶需求的主力面積為150以上的商鋪，很少有需求150平米以下的。（3）燈飾商戶需求的主力面積為100-150，少數(shù)高檔燈飾需求150-200，少數(shù)普通燈飾商戶需求50-100的商鋪。（4）陶瓷衛(wèi)浴商戶需求的主力面積為50-1505、 近七成商戶需要一定的倉庫，三成商戶不需要倉庫，原因是自己在別處有倉庫。6、 近七成的商戶選擇租賃商鋪，其余的選擇買鋪?zhàn)誀I或者先投資后自營。六、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）l 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢l 項(xiàng)目定位為一站式大市場l 項(xiàng)目開發(fā)速度快l 項(xiàng)目配套完善，有大面積的倉儲物流，且將引入電子商務(wù)、信息化等現(xiàn)代先進(jìn)模式l 項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)專業(yè)市場經(jīng)驗(yàn)豐富2、項(xiàng)目劣勢（W）l 項(xiàng)目周邊商業(yè)與居住氛圍形成需要一定的時間l 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施目前尚未完善3、項(xiàng)目機(jī)會（O）l 營口尚無一站式中高端建材家具燈飾等消費(fèi)市場l 招商先行帶動l 項(xiàng)目強(qiáng)化經(jīng)營管理模式和價(jià)值理念l 未來周邊必然會有大量的中高端人口集聚l 沿海產(chǎn)業(yè)基地政府高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和投入4、項(xiàng)目威脅（T）l 銷售客戶存在較大競爭，居然之家、洲盛小商品、營口義烏商貿(mào)城均銷售商鋪，存在投資客戶的爭奪l 居然之家、紅星美凱龍已落戶營口，其存在較大品牌號召力，對項(xiàng)目的招商將形成一定競爭重七、項(xiàng)目細(xì)化定位建議（一）項(xiàng)目一期業(yè)態(tài)區(qū)域劃分建議綜上市場調(diào)研及分析，可得出以下幾點(diǎn)一般性結(jié)論：1、家具家居業(yè)態(tài)方面。營口市區(qū)家具家居業(yè)態(tài)總體量較大，經(jīng)營面積約8萬方，經(jīng)營商家約372家，但以中低端產(chǎn)品為主，平均租金為20-50元/.月。據(jù)普遍商戶反應(yīng)，近2年?duì)I口的家具市場生意在下滑，經(jīng)營情況要差于周邊的遼陽、海城等地，作為營口家具市場的領(lǐng)導(dǎo)者的紅運(yùn)家居市場由于經(jīng)營管理不善，目前經(jīng)營情況較差，商戶抱怨也較多。窗簾布藝業(yè)態(tài)目前并無相對集中的市場，總體檔次還較低，經(jīng)營情況一般。市場調(diào)研中同時也發(fā)現(xiàn)，營口的紅木家具銷售情況總體較好。大石橋目前的家具市場規(guī)模較小，以低端產(chǎn)品為主。鲅魚圈的家具市場規(guī)模相對較大，經(jīng)營面積約36000方，但市場較為分散，產(chǎn)品以中低端為主，以家具市場、獨(dú)家代理多個品牌統(tǒng)一經(jīng)營兩種模式為主。2、燈具燈飾業(yè)態(tài)方面。營口的燈具市場規(guī)模較小，營口市區(qū)目前總的經(jīng)營戶不到100家，總經(jīng)營面積約10000方左右，平均租金在40-60元/.月，市場以經(jīng)營家裝燈飾為主，附帶部分工程照明燈飾的訂單銷售，市場調(diào)研中商戶普遍反應(yīng)出對主題燈飾市場的入駐意愿。鲅魚圈與大石橋燈飾市場規(guī)模很小，多以沿街零散分布為主。3、建材裝飾業(yè)態(tài)方面。營口的建材裝飾業(yè)態(tài)市場規(guī)模較大，總經(jīng)營面積約7萬方，陶瓷衛(wèi)浴占比相對較大，且多以批發(fā)為主，商戶普遍給項(xiàng)目定位為零售市場，后期可根據(jù)具體招商政策、經(jīng)營管理政策選擇性入駐。營口建材家居、燈飾市場規(guī)模估算表業(yè)