昆明住宅樓抗震加層改造研究報(bào)告.doc

昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓抗震加層改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提綱（以下資料涉及到占地面積及價(jià)錢(qián)的均是估價(jià)）北京佳興空間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二零一四年一月二十六日昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓抗震加層改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（提綱）第一章：項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目背景 昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓位于我國(guó)昆明二環(huán)東路與新興路交叉處，為昆明北市區(qū)的繁榮和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，“金實(shí)小區(qū)”逐漸成為北市區(qū)的主流社區(qū)。創(chuàng)建于世紀(jì)20，至今已經(jīng)橫跨10多個(gè)年頭了。金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園創(chuàng)建之初，本著“以人為本”的指導(dǎo)思想，原有的建筑無(wú)論從整體布局、建筑結(jié)構(gòu)，還是功能定位、市政配套等方面，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代發(fā)展的需要。并且，隨著時(shí)間的推移，老建筑日益舊損，不少房屋已幾近危房，舊城改造拍迫在眉睫。為此，昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園適時(shí)提取了“再造昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓”的戰(zhàn)略決策。本項(xiàng)目研究就是在這樣的歷史背景下展開(kāi)的。二、項(xiàng)目歷史條件1、宗地簡(jiǎn)介：昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓舊城改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目），昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓舊城改造項(xiàng)目一大地塊：項(xiàng)目占地面積8632.28平方米，住宅用地，位于金菊路與金實(shí)路交叉西側(cè)的區(qū)域，建筑面積24170.39平方米，建筑容積率為2.8。以上區(qū)域位置優(yōu)越，交通便捷，各類(lèi)配套設(shè)施齊全，商業(yè)價(jià)值和商住價(jià)值級(jí)高，是舊城改造極好的首選項(xiàng)目。2、項(xiàng)目概況:舊城改造有多種形式。本項(xiàng)目擬采用北京佳興空間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“空間抗震加層建筑”專(zhuān)利技術(shù)，實(shí)施“抗震、加固、加層”為核心的舊城改造。在城市建設(shè)總體規(guī)劃的大原則前提下，改變?cè)械耐恋兀ㄗ≌?、商鋪）單一的使用性質(zhì)，為商住兩用的綜合用地性質(zhì)；在不斷增加建筑密度的前提下，改變?cè)械娜莘e率控制指標(biāo)，增加建筑的容積率，向空間要“土地”，“不大拆，而大建”，實(shí)現(xiàn)建筑史上前所未有的突破。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目現(xiàn)在總占地面積為：8632.28平方米（折合12.95畝），地上建筑物總建筑面積為：24170.39平方米，平均容積率2.8。根據(jù)北京、上海、福建等省市舊城改造的經(jīng)驗(yàn)，特別是在福建莆田“抗震、加固、加層”舊樓改造成功案例，建筑物的建筑高度和建筑容積率可大大提高，根據(jù)我們初步設(shè)計(jì)方案擬定，項(xiàng)目大綱建筑面積可為159840平方米，建筑容積率可達(dá)到18.5。項(xiàng)目總投資124474.83萬(wàn)元人民幣，建設(shè)周期約30個(gè)月，包括：前期工作約12個(gè)月，施工建設(shè)約14個(gè)月，物業(yè)銷(xiāo)售約6個(gè)月（其中約2個(gè)月為房屋預(yù)售，可與施工后期同步進(jìn)行）。三、項(xiàng)目建設(shè)主體和合作形式1、項(xiàng)目主體建設(shè)本項(xiàng)目主體為：（1） 公司：是一家依據(jù)中華人民共和國(guó)法律合法設(shè)立并有效存續(xù)的有限責(zé)任公司，企業(yè)注冊(cè)號(hào)： 。該公司正在推出“再造昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓工程”，計(jì)劃對(duì)住宅樓項(xiàng)目進(jìn)行舊城改造。（2）北京佳興空間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：是一家依據(jù)中華人民共和國(guó)法律合法設(shè)立并有效存續(xù)的股份有限公司，企業(yè)注冊(cè)號(hào)：20224000094174，該公司是中國(guó)唯一從事空間抗震、加固、加層建設(shè)的“空間房地產(chǎn)”專(zhuān)業(yè)公司，擁有“空間抗震加層建筑”15項(xiàng)國(guó)家專(zhuān)利技術(shù)，致力于老舊建筑的抗震、加固、加層改造，是一支舊城改造新興生力軍。2、項(xiàng)目建設(shè)主體合作形式（待研究確定）。第二章：項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)方案一、規(guī)劃用地面積和總建筑面積1、規(guī)劃用地面積：項(xiàng)目總用地面積8632.28平方米，（折合12.95畝），根據(jù)地上建筑物的現(xiàn)狀，和舊城改造后的房屋性質(zhì)及使用功能，需辦理土地變性手續(xù)。2、項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目原建筑面積為24170.39平方米，平均容積率為2.8。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施采用抗震、加固、加層“空間抗震加層建筑”專(zhuān)利技術(shù)，容積率可得到大大的提升，建筑面積可達(dá)到286672平方米，平均容積率可達(dá)到18.5。二、項(xiàng)目基本規(guī)劃方案（一）、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓:為2000年建成的多層框架結(jié)構(gòu)住宅樓，占地面積8632.28平方米，建筑面積24170.39平方米，現(xiàn)在容積率2.8。1、改造后的昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓與二環(huán)東路及新興路交叉西面，居住環(huán)境安靜，交通方便快捷，生活配套一應(yīng)俱全，方便居民的日常生活。繁華便捷與幽靜閑逸兼而得之。生活安靜，環(huán)境優(yōu)美，生活氛圍濃厚等優(yōu)勢(shì)為您創(chuàng)造了優(yōu)良居住環(huán)境。小區(qū)已經(jīng)很成熟緊鄰CBD，交通便利。 依照規(guī)劃設(shè)想，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將是近期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)帶的興起，必將吸引國(guó)內(nèi)外一大批科技、文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)的入駐。同時(shí)帶來(lái)的還有一群有著新思維、新創(chuàng)業(yè)理想的白領(lǐng)一族的青睞。該中心必將與昆明市區(qū)網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和自雇SOHO族工作、休閑和信息交流為一體的個(gè)性場(chǎng)所。2、改造后的昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓，總建筑面積：159840平方米， 2幢1層底商，屬低層建筑；683#、685-690#樓，每幢26層，屬高層建筑；680#、681#樓，每幢28層；容積率18.5。其視覺(jué)效果，達(dá)到與網(wǎng)谷創(chuàng)意物業(yè)相協(xié)調(diào)。3、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓招商文化創(chuàng)意中心的市政和建筑配套，包括：水（上水、下水）、電（強(qiáng)、弱電）、燃?xì)狻㈦娞?、智能、道路、綠化、機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位等，另設(shè)專(zhuān)題研究。（二）、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓舊城改造項(xiàng)目：1、改造后的昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓功能定位包括兩方面：（1）、以年輕白領(lǐng)為主流客戶(hù)的中端住宅社區(qū)；（2）、配套相關(guān)的生活服務(wù)商業(yè)，主要利用地塊東北角的商業(yè)建筑和住宅的沿街建筑。 昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓規(guī)劃設(shè)計(jì)要求突出現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡(jiǎn)約優(yōu)雅、明快隨意。立體層次感強(qiáng)，外飄陽(yáng)臺(tái)外挑陽(yáng)臺(tái)或內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，合理運(yùn)用色塊、色帶處理，以滿(mǎn)足年輕白領(lǐng)為主力客戶(hù)的終端住在社區(qū)需求。2、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶有金菊路與金實(shí)路交叉西側(cè)一次開(kāi)發(fā)建設(shè)，生活服務(wù)大樓致力打造昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新平臺(tái)，促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群匯集于此，構(gòu)建昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)。3、改造后的昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓具體功能可分為兩部分： （1）、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓底層可分為沿街商鋪，引進(jìn)與文化創(chuàng)意相關(guān)的高檔次商業(yè)企業(yè)入駐，具有相對(duì)較高的商業(yè)價(jià)值。 （2）、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓，屬底層、高層混合建筑群高低錯(cuò)落有致。融入昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，能與錦泰花園、延安醫(yī)院、老北京涮肉和楓藍(lán)國(guó)際片區(qū)聯(lián)動(dòng)，成為昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓舊城改造綜合區(qū)的重要區(qū)域。4、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓配套工程、配套設(shè)施等規(guī)劃設(shè)計(jì)（略）。 綜合統(tǒng)計(jì)，昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓舊城改造項(xiàng)目總計(jì)劃用地8632.28平方米，（折合12.95畝），新增建筑面積139251平方米，遞增5.8倍，總建筑面積159840平方米，平均容積率為18.5。第三章 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析（一）、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r（待補(bǔ)充調(diào)研）。（二）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和意義 1、舊城改造是時(shí)代發(fā)展的需要，符合人民群眾的利益，符合大眾的需要。只要操作得當(dāng)，肯定會(huì)得到廣大業(yè)主和使用人的支持和配合。這同推倒重來(lái)的傳統(tǒng)舊城改造，動(dòng)遷難、安置難有本質(zhì)的區(qū)別。 2、項(xiàng)目采用15項(xiàng)“空間抗震加層建筑”專(zhuān)利技術(shù)實(shí)施舊城改造，具有其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特有的優(yōu)勢(shì)： （1）、節(jié)約人類(lèi)最寶貴的資源土地。他是通過(guò)空間開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不占用大量土地，而是在原有的建設(shè)用地范圍內(nèi)，不增加建筑密度，而是只增加建筑高度，大幅度地增加容積率，保護(hù)了國(guó)家土地資源，提高了土地的利用率。 （2）、節(jié)約大量的建筑材料。該項(xiàng)目的實(shí)施，在原有建筑物不拆除、不搬移的為基礎(chǔ)上實(shí)施空間加固、加層，不影響原有建筑物的使用，原拆、原建，是人們因拆遷造成矛盾、損失、不便的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。 （3）、節(jié)能、環(huán)保。該項(xiàng)目實(shí)施，不會(huì)因拆除原有房屋建筑垃圾無(wú)處堆放，而造成環(huán)境污染。保護(hù)了生活環(huán)境，節(jié)約了大量能源。 （4）、抗震。該項(xiàng)目實(shí)施，從根本上解決了地震給建筑物造成的傷害，通過(guò)“空間抗震加層建筑”專(zhuān)利技術(shù)的運(yùn)用，經(jīng)改造后的房屋可達(dá)到8度抗震等級(jí)，大大地超出原有建筑無(wú)得抗震等級(jí)。 （5）、降低了舊城改造開(kāi)發(fā)成本。本項(xiàng)目實(shí)施，節(jié)地、節(jié)材、節(jié)能，其必然結(jié)果是節(jié)約開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)福建莆田的成功案例介紹，同樣一個(gè)項(xiàng)目，采用“抗震、加固、加層”空間抗震加層建筑技術(shù)實(shí)施舊城改造，與大拆大建、推倒重來(lái)比較，開(kāi)發(fā)周期縮短三分之一，開(kāi)發(fā)成本也得到較大幅度的降低。（6）、國(guó)家得到收益，社會(huì)得到安定。本項(xiàng)目的實(shí)施，原有的8632.28平方米土地，由于變性和容積率的增加，新增部分增容費(fèi)1000元/平方米，稅收僅營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)即可增收863.23萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)得益顯而易見(jiàn)。從一定意義上說(shuō)，這也是另一種形式的盤(pán)活資產(chǎn)，是國(guó)有資產(chǎn)（土地）的保值、增值。同時(shí)，項(xiàng)目實(shí)施又在一定程度上緩解了住房供需矛盾，對(duì)抑制房?jī)r(jià)保持社會(huì)穩(wěn)定也有一定的促進(jìn)意義。 3、采用“全部拆除、推倒重來(lái)”傳統(tǒng)舊城改造方式的弊端。 首先我們從經(jīng)濟(jì)方面分析： （1）、假設(shè)本項(xiàng)目地塊8632.28平方米房屋全部拆除，據(jù)現(xiàn)有的房屋市值估算，為6905.82萬(wàn)元（均價(jià)0.8萬(wàn)元/平方米）。又據(jù)上述的相關(guān)房齡統(tǒng)計(jì)，尚有不少于50年的使用年限。全部拆除、推倒重來(lái)，這6095.82萬(wàn)元的巨額損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ （2）、假設(shè)8632.28平方米房屋全部拆除，又會(huì)產(chǎn)生以下費(fèi)用：A、 房屋拆除機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)86.32萬(wàn)元人民幣（100元/平方米）；B、 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)38.85萬(wàn)元（按30元/立方米運(yùn)費(fèi)，1平方米建筑面積產(chǎn)生1.5立方米建筑垃圾計(jì)算）C、 12948.42立方米建筑垃圾對(duì)方、深埋、處理需占用土地約12.95畝，如按100萬(wàn)元/畝土地計(jì)算，合人民幣1295萬(wàn)元。三項(xiàng)合計(jì)為1420.17萬(wàn)元人民幣。（3）、重新建設(shè)15724平方米房屋，光建設(shè)成本這一項(xiàng)（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、稅金等暫不計(jì)入），需要5503.4萬(wàn)元（2500元/平方米土建工程費(fèi)加1000元/平方米配套工程費(fèi)）。以上兩項(xiàng)總計(jì)，24170.39平方米原有建筑，推倒重來(lái)的傳統(tǒng)舊城改造總費(fèi)用為1420.17萬(wàn)元。這里還未包括拆遷臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)和房屋尚余50年使用年限的損失費(fèi)。但是其結(jié)果卻是，一個(gè)平方米建筑面積也沒(méi)有增加，國(guó)家也沒(méi)有收到一份錢(qián)的土地補(bǔ)償和稅收。兩種形式的舊城改造優(yōu)劣相比，不言而喻。其次，我們從設(shè)會(huì)影響分析：（1）、“大拆大建、推倒重來(lái)”的傳統(tǒng)舊城改造模式，只是在原有基礎(chǔ)上的重復(fù)建設(shè)，容積率得不到增加，建筑面積得不到在家啊，政府土地收益得不到增加，業(yè)主利益得不到增加，項(xiàng)目實(shí)施必然得不到業(yè)主的支持和擁護(hù)，舊城改造必然陷入“動(dòng)遷難、拆遷難、項(xiàng)目實(shí)施難”的被動(dòng)境地。（2）、“大拆大建、推倒重來(lái)”的傳統(tǒng)舊城改造模式，還會(huì)產(chǎn)生巨大的環(huán)境污染和早噪聲污染。以上兩項(xiàng)都會(huì)造成社會(huì)不安的因素。4、房產(chǎn)定位及營(yíng)銷(xiāo)策略（調(diào)研后編制）。第四章 項(xiàng)目投資估算和資金籌措一、項(xiàng)目投資估算依據(jù)：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本類(lèi)別、構(gòu)成進(jìn)行估算。同時(shí)，也依據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行必要的補(bǔ)充和修正。二、項(xiàng)目投資成本估算：（一）、土地成本：13925.1萬(wàn)元（僅為補(bǔ)交地價(jià)）。1、原有土地成本（按住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地分別數(shù)量評(píng)估得出）。2、新增部分增容費(fèi)。本報(bào)告暫按1000元/平方米。由此計(jì)算：139251平方米（新增面積） 1000元/平方米=13925.1萬(wàn)元。（二）臨時(shí)安置費(fèi)：672萬(wàn)元 （1）、揚(yáng)州寶帶新村2500元/戶(hù)/月2000戶(hù)（大約）2年=1000萬(wàn)元（按2500元/月計(jì)算）； 以上臨時(shí)安置費(fèi)為1000萬(wàn)元（三）、安置獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：3270.56萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積：24170.39平方米（原昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓村面積）20%=4834.08平方米 建筑成本價(jià)：4000元/平方米（暫定）4834.08平方米=1933.63萬(wàn)元（四）、搬遷補(bǔ)償費(fèi)：500萬(wàn)元1、住戶(hù)：2500元/戶(hù)2000戶(hù)=500萬(wàn)元（五）、配套費(fèi)：10315.51萬(wàn)元1、配套規(guī)費(fèi)（由政府及各市政配套部門(mén)收取的各類(lèi)規(guī)費(fèi)）： 300元/平方米24170.39平方米（新增面積）=725.11萬(wàn)元；2、住宅區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)：300元/平方米159840平方米（總建筑面積）=4795.2萬(wàn)元；3、幢內(nèi)配套工程費(fèi)：300元/平方米159840平方米（總建筑面積）=4795.2萬(wàn)元； 三項(xiàng)合計(jì)：10315.51萬(wàn)元（六）、土建工程費(fèi)（包括普通土建工程、特殊基礎(chǔ)抗震結(jié)構(gòu)工程、舊樓加固改造工程、新舊建筑結(jié)構(gòu)工程、大跨度梁結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換工程、舊房整舊改新工程等）： 4000元/平方米159840平方米=63936萬(wàn)元；（七）、設(shè)計(jì)費(fèi)（包括專(zhuān)利使用費(fèi)）： 300元/平方米159840平方米=4795.2萬(wàn)元；（八）、有關(guān)部門(mén)報(bào)批手續(xù)費(fèi)、項(xiàng)目招投標(biāo)管理費(fèi)、新型墻體材料保證金（退還）、勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)： 50元/平方米159840平方米=799.2萬(wàn)元；（九）、商業(yè)配套：智能化汽車(chē)停車(chē)位50個(gè)10萬(wàn)元/個(gè)（建造成本）=500萬(wàn)元；（十）、住宅配套：地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位750個(gè)30平方米/車(chē)位3500元/平方米（建造成本）=7875萬(wàn)元；（十一）、管理費(fèi)：按土建工程費(fèi)的3%提取：63936萬(wàn)元3%=1918.08萬(wàn)元（十二）、銷(xiāo)售費(fèi)：按銷(xiāo)售金額的0.3%提?。?5.25萬(wàn)元1、房屋銷(xiāo)售：8000元/平方米（平均售價(jià)）159842平方米0.3%=383.62萬(wàn)元2、車(chē)位銷(xiāo)售（1）：10萬(wàn)元/個(gè)車(chē)位50個(gè)0.3%= 1.5萬(wàn)元3、車(chē)位銷(xiāo)售（2） 15萬(wàn)元/個(gè)車(chē)位750個(gè)0.3%= 33.75萬(wàn)元 三項(xiàng)合計(jì)35.25萬(wàn)元（十三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用：（待估算）（十四）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按土建費(fèi)的3%提取： 63936萬(wàn)元3%=1918.08萬(wàn)元（十五）稅金（營(yíng)業(yè)稅、附加稅，稅率：5.57%）：14014.85萬(wàn)元1、 8000元/平方米（平均售價(jià)）159842平方米（可售面積）5.57%=7122.56萬(wàn)元2、汽車(chē)車(chē)位（ 50個(gè)10萬(wàn)元/個(gè)+750個(gè)15萬(wàn)元/個(gè)）5.57%=654.48萬(wàn)元兩項(xiàng)合計(jì)：7777.035萬(wàn)元項(xiàng)目總投資（一至十五項(xiàng)相加）：124474.83萬(wàn)元（不包括原有土地成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用），平均每平方米成本為7787元（含稅）。三、資金籌措（待研究確定）。第四章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算與評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入：139623.6萬(wàn)元根據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合原則，本項(xiàng)目商業(yè)用房和住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8000元/平方米，智能停車(chē)位10萬(wàn)元/個(gè)，地下停車(chē)位15萬(wàn)元/個(gè)。又據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目扣除原有房屋面積24170.39平方米，安置獎(jiǎng)勵(lì)8176.4平方米，實(shí)際可售房屋面積159842平方米，可售汽車(chē)停車(chē)位800個(gè)。據(jù)此本項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入為：139623.6萬(wàn)元。1、房屋銷(xiāo)售收入：8000元/平方米159842平方米=127873.6萬(wàn)元2、智能停車(chē)位銷(xiāo)售收入：（10萬(wàn)元/個(gè)50個(gè)車(chē)位）+（15萬(wàn)元/個(gè)750個(gè)車(chē)位）=11750萬(wàn)元 兩項(xiàng)合計(jì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入為：139623.6萬(wàn)元 二、項(xiàng)目總利潤(rùn)：15148.77萬(wàn)元（毛利）139623.6萬(wàn)元（銷(xiāo)售總收入）124474.83萬(wàn)元（項(xiàng)目總成本）=15148.77萬(wàn)元（毛利） 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)（一）、有關(guān)本項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的6個(gè)方面因素1、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓市人民政府在土地變性、容積率增容、地價(jià)補(bǔ)差、規(guī)費(fèi)繳納等方面，出臺(tái)舊城改造優(yōu)惠性政策，推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。 2、昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓各市政配套部門(mén)協(xié)力配合項(xiàng)目實(shí)施所需的各類(lèi)配套工程。3、項(xiàng)目前期資金投入不少于總投資的30%，即人民幣37342.45萬(wàn)元。4、原有平方米土地成本，需合理評(píng)估計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；5、124474.83萬(wàn)元的項(xiàng)目總投資，在分步投入、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作前提下，財(cái)務(wù)成本也需合理分?jǐn)?，納入開(kāi)發(fā)成本；6、項(xiàng)目按期竣工，按計(jì)劃預(yù)售，達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)資金預(yù)期回籠， 確保項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（二）、項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素（待研究）（三）、對(duì)策與具體方針（待研究） 第五章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與具體安排 一、前期工作 1、項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)是方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目實(shí)施可行性研究和項(xiàng)目實(shí)施政策法規(guī)調(diào)研、協(xié)調(diào)。 2、項(xiàng)目實(shí)施方式即“抗震、加固、加層”空間抗震加層建筑技術(shù)運(yùn)用的調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，制定初步實(shí)施方案。 3、在項(xiàng)目可行研究、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)進(jìn)行政府有關(guān)部門(mén)的溝通、協(xié)調(diào)、認(rèn)可工作，必要時(shí)還要陪同相關(guān)人員赴福建考察。 4、完成項(xiàng)目前期報(bào)批手續(xù)，直至取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證 5、搬遷安置工作。6、施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)。此階段工作是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的前提和基礎(chǔ)，周期約為12個(gè)月。二、項(xiàng)目建設(shè)周期工作項(xiàng)目建設(shè)周期工作主要完成：土建安裝工程、抗震、加固、加層特殊工程、配套工程、舊房改舊整新工程等。此階段的工作重心是普通土建工程和特殊改造工程結(jié)合，協(xié)調(diào)施工問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)有效管理，確保項(xiàng)目工程在安全生產(chǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)三個(gè)確保：確保工程質(zhì)量、確保施工進(jìn)度、確保施工造價(jià)（不突破預(yù)算）。項(xiàng)目建設(shè)從開(kāi)工破土開(kāi)始，到竣工驗(yàn)收為止，建設(shè)周期約為14個(gè)月。（因小區(qū)面積大可分期進(jìn)行改造）三、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、安置期工作 1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)：項(xiàng)目土建工程完成75%即可申領(lǐng)預(yù)售許可證，進(jìn)行房屋預(yù)售，計(jì)劃在3-6個(gè)月內(nèi)完成80%以上的可售面積，資金回籠可得到確實(shí)保證。 2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)束，業(yè)主回搬安置工作，是項(xiàng)目成功與否的重要標(biāo)志，也是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。 上述兩項(xiàng)工作周期約為6個(gè)月。本項(xiàng)目實(shí)施三個(gè)周期總時(shí)間為約30個(gè)月，直至全部可售房屋售完為止。 四、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn)表序號(hào) 日期（年月） 工 作 內(nèi) 容 主辦單位一 2014-4-1 規(guī)劃初步方案、效果圖、可研提綱 北京佳興二 2014-7-8 方案深化、市場(chǎng)調(diào)研、編輯可研報(bào)告 聯(lián)合進(jìn)行三 2014-9-10 內(nèi)部審核規(guī)劃方案、可研報(bào)告 北京佳興和小區(qū)業(yè)委會(huì)及小區(qū)物業(yè)四 2014-2-25 立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、方案報(bào)批、申報(bào)土地變性 聯(lián)合進(jìn)行五2014-7-3 設(shè)計(jì)要求、方案報(bào)批、不低價(jià)、規(guī)劃征詢(xún) 聯(lián)合進(jìn)行六 2014-9-6 規(guī)劃、施工兩證報(bào)批、施工招投標(biāo) 聯(lián)合進(jìn)行、完成搬遷、臨時(shí)安置、清場(chǎng)、施工進(jìn)場(chǎng)七 2015-3 2016-5 建安工程、配套工程竣工、預(yù)售開(kāi)始 八 2016-62016 原業(yè)主回搬、新業(yè)主入住、銷(xiāo)售結(jié)束、資金回籠、項(xiàng)目掃尾、物業(yè)復(fù)位 北京佳興和小區(qū)業(yè)委會(huì)及小區(qū)物業(yè)注明：1、 所謂聯(lián)合進(jìn)行，特指小區(qū)業(yè)委會(huì)及小區(qū)物業(yè)與北京佳興攜手配合，共同進(jìn)行項(xiàng)目前期工作。2、 項(xiàng)目建設(shè)期間的進(jìn)度安排、時(shí)間節(jié)點(diǎn)另作編排。3、 原有物業(yè)管理在項(xiàng)目建設(shè)期間需提前介入，有益熟悉物業(yè)及各項(xiàng)配套設(shè)施。 第六章 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估1、 項(xiàng)目建設(shè)期間環(huán)境影響評(píng)估與對(duì)策（略)。2、 項(xiàng)目實(shí)施完畢環(huán)境影響評(píng)估與對(duì)策分析（略)。 第七章 項(xiàng)目交通規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局1、 項(xiàng)目區(qū)域交通流量的基本預(yù)測(cè)與分析（略）。2、 昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓項(xiàng)目周邊道路走向與人、車(chē)流量的動(dòng)態(tài)分析，及區(qū)域人、車(chē)出入口布局研究分析（略）。3、 商業(yè)用房區(qū)域配套智能汽車(chē)停車(chē)位的基本設(shè)置與運(yùn)作（略）。4、 住在區(qū)域配套自能汽車(chē)停車(chē)位的基本設(shè)置與運(yùn)作（略）。5、 項(xiàng)目區(qū)域非機(jī)動(dòng)車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地停車(chē)位的布局與管理（略）。 第八章 項(xiàng)目消防安全設(shè)計(jì)與分析1、 項(xiàng)目建設(shè)期間的消防、安全評(píng)估與對(duì)策（略）。2、 項(xiàng)目建設(shè)完畢，投入使用后消防和安全評(píng)估與分析（略）。 第九章 項(xiàng)目實(shí)施綜合結(jié)論1、 項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。1、 項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益。A、 改變?cè)械漠a(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把原來(lái)傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)演變成新型的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，為再造一個(gè)昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓，提供了一條全新的路子。B、 改變了傳統(tǒng)的舊城改造模式，“不大拆，而大建”，節(jié)能、環(huán)保建設(shè)新昆明金實(shí)小區(qū)耀實(shí)園住宅樓，政府為民辦實(shí)事，群眾為自己改建新家園，原拆原建，有利安定團(tuán)結(jié)，社會(huì)穩(wěn)定。C、 充分利用原有的土地資源，不增加占用土地，而增建了193800平方米房屋，不但為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，筑了巢；而且也為人才引進(jìn)（引鳳）創(chuàng)造了條件，增加了商鋪、住宅和人才公寓。這對(duì)于緩解住房矛盾，抑制房?jī)r(jià)，穩(wěn)定社會(huì)，也具有一定的積極意義。2、 項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目的實(shí)施，政府的總收益為90504.01萬(wàn)元。具體為：（1