項目招商手冊-長春.doc

項 目 招 商 手 冊目錄 一、 長春城市介紹 1、地理位置2、長春城市展望 二、 南關(guān)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析 1、 商業(yè)布局 2、 消費群體分析 三、 項目介紹 1、 地段位置 2、 項目形態(tài) 3、 商業(yè)氛圍 4、周邊配套 5、項目優(yōu)勢 四、 具體消費群體分析 1、 城市消費群體 2、 輻射消費群體 五、項目商業(yè)功能定位六、項目經(jīng)營客戶定位七、項目形象定位八、項目商業(yè)經(jīng)營定位九、結(jié)束語一、 長春城市介紹 智者黃金眼、立足長春、商機(jī)無限The wise gold eyes, basing on Changchun, the bu0siness opportunity is no-limited 長春吉林省省會，東北地區(qū)重要商貿(mào)物流中心，現(xiàn)有萬米以上交易中心40多處，汽車、電子、服務(wù)性行業(yè)等在東北地區(qū)都具有很大的輻射力，是東北地區(qū)重要的商品集散地。逐漸形成中軸樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，尤其是新機(jī)場的開辟、城市規(guī)劃的進(jìn)一步運作，“大長春”經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成。隨著振興東北的實施,為了把長春建設(shè)成東北的一個新經(jīng)濟(jì)樞紐核心，一個新型的現(xiàn)代化城市，政府也在加大招商引資的力度，不斷改善投資環(huán)境和城市建設(shè)狀況。 近年來，以“一站式”大型購物廣場為首的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)投資的新熱點。它的出現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場形態(tài)，并已經(jīng)形成自己相對獨立的市場空間。 顯而易見，商業(yè)投資熱的形成，其中與逐漸成熟的商業(yè)環(huán)境、高額的投資回報應(yīng)是息息相關(guān)的。尤其是像北京、上海、廣州、深圳等國際大都市，商業(yè)活動將日趨頻繁和興旺。對于發(fā)展商而言，從商業(yè)地產(chǎn)特點來看，不能局限在簡單的商鋪上。隨著商業(yè)環(huán)境的成熟和不斷發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)的整體經(jīng)營才是最終成功的關(guān)鍵，綜合性商業(yè)物業(yè)是市場的必然趨勢，并且能為發(fā)展商帶來非?？捎^的利潤空間。 速度決定優(yōu)勢、強者領(lǐng)袖秩序The speed determines the advantage , powerhouse leaders orderA、地脈便捷之脈交通可達(dá)性長春市城市道路交通規(guī)劃充分利用長春的交通區(qū)位優(yōu)勢和自然地理條件，依托長吉、沈哈高速公路，形成多層次、布局合理、功能明確、四通八達(dá)、高效便捷的對內(nèi)、對外綠色交通體系。公交系統(tǒng)更是發(fā)達(dá)，項目周圍百米之內(nèi)24條公交線路由此經(jīng)過，幾乎覆蓋整個長春市。 B、財脈機(jī)遇之脈業(yè)態(tài)稀缺性規(guī)劃勢在必行，新航線在長春起飛。長春，將建設(shè)成為東北經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、富有發(fā)展特色的發(fā)達(dá)中等城市和溝通東北地區(qū)的中心樞紐城市。 長春市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r:1) 目前長春商圈主要集中在重慶路商圈；紅旗街商圈；桂林路商圈2) 商業(yè)業(yè)態(tài)較多，而目前存在的購物中心并不是真正意義上此類業(yè)態(tài)，仍以購物為主線，不能體現(xiàn)休閑、娛樂、餐飲帶動購物的現(xiàn)代購物中心經(jīng)營理念。3) 長春商圈大型商場長春目前商業(yè)狀況，中心商圈以大型商場為主，我們選擇幾個較有代表性的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行比較：卓展購物中心：卓展是長春市最高檔的百貨商場，成立至今已有近十年歷史，項目總建筑13.3萬，分A、B兩座，地下一層至地上六層作為商場，其余作為寫字間及酒店。商場部分主要經(jīng)營中高檔服飾、箱包皮具、家居用品及日用品等；主要包括HUGO BOSS、DUNHILL、BALLY、鐵獅東尼等國際一線品牌。商場經(jīng)營狀況較好，大約每天保持在250萬元左右的營業(yè)額。商場統(tǒng)一收銀，采取扣率形式收取租金，扣率在26%左右。長春百貨大樓：長百大樓是國家二級企業(yè)，位于重慶路與人民大街的交匯處，曾多次受到國務(wù)院及中宣部、內(nèi)貿(mào)部等黨和國家有關(guān)部門的表彰嘉獎，是全國商業(yè)系統(tǒng)、吉林省和長春市選出的先進(jìn)單位。它是目前長春百貨商場中最早的一個，已經(jīng)有了近50年的歷史，所以在長春它就是百貨的代名詞。長百的檔次雖然不及卓展高，但是這里卻是擁有超高的人氣，“十一”黃金周單天客流量最高超過23萬人次，營業(yè)額超過1000萬元。歐亞商都：長春歐亞商都是國內(nèi)知名上市公司歐亞集團(tuán)所屬大型商貿(mào)分公司。營業(yè)面積5萬，銷售利潤在全國重點零售商業(yè)單體店排行居前三位。1994年開業(yè)，經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)濟(jì)效益迅速增長，年銷售額超過28億元。該商場整個經(jīng)營檔次偏中檔，主要經(jīng)營品牌有：莊吉、VERO MODA、JACK JONES、袋鼠、金利來、BELLE及周大福等。國商百貨：國商百貨是長春市在檔次上接近卓展的百貨之一，在長春一共擁有三家分店，其中一家就在站前，與火車站南出口一水之隔。在沒有國商之前，站前商圈可以用臟亂差來詮釋，批發(fā)的多，零售的少；低檔次的多，中檔次的少。所以國商對整個站前商圈起到了很大的帶動作用。C、長春市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 全年居民消費價格總指數(shù)為103.7%,漲幅比上年提高2.4個百分點，其中，除衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)價格有不同程度下降外，其他消費品價格均有所上漲。居民消費價格指數(shù)二、南關(guān)商業(yè)現(xiàn)狀分析 占據(jù)稀缺價值、成就財富人生Occupy rare value, achievement the wealth life南關(guān)區(qū)，作為城市規(guī)劃進(jìn)程的重要支撐，在整個運行機(jī)制中也發(fā)揮著重大作用。南關(guān)將打造使北部商貿(mào)區(qū)形成年交易額超百億元的經(jīng)濟(jì)版塊，并隨著新機(jī)場大道的起飛，形成在全市、全省乃至全東北亞地區(qū)首席現(xiàn)代商埠地。從06年伊始，南關(guān)區(qū)將重點打造“一區(qū)兩帶六圈十街”模式。南關(guān)，一個形成中的新經(jīng)濟(jì)樞紐，一個最具潛力的發(fā)展區(qū)域，也必將在城市發(fā)展進(jìn)程中完成蝶變?nèi)藲庵笖?shù)高昂、商業(yè)黃金海岸High , commercial Gold Coast of the popularity index 隨著收入水平的提高，長春市民的消費理念已從以往單純的生活需求向享受型消費（中高檔多元化購物場所）轉(zhuǎn)變。同時購物場所也從單純的購物向一站式購物轉(zhuǎn)變。而多元化、高檔化的商場正是長春消費群體所期望的，全安家世界房地產(chǎn)有限公司，為城市生活者提供首席地標(biāo)性、國際化、高品質(zhì)、大規(guī)模商業(yè)廣場，滿足人們餐飲、休閑、娛樂、購物、公寓、寫字間、酒店等多功能需要。 由于長春長期以來沒有一家集購物、休閑、娛樂于一 體的大規(guī)模商業(yè)購物場所，區(qū)域內(nèi)及周邊有較多的成功人士和高收入的企事業(yè)職員，而且有大量的流動性消費群體，人均收入及消費水準(zhǔn)位居前茅，而本案的興建，正是抓住了這些有實力的巨大消費群體。 三、地產(chǎn)投資新寵、夜生活專區(qū)模板The investment new favorite of real estate , night life prefecture norm1、 地段、地段、還是地段 Location , location , location本案 本項目地處長春黃金版圖，解放大街與大經(jīng)路交匯處，與重慶路相依，與人民廣場核心商圈帶交相生輝。屬長春的政治、經(jīng)濟(jì)、文化核心位置。 2、 城市高空的舞者 Dancer in the city high altitude 本項目占地48，100平方米，建筑面積341，888平方米，最高樓層41層。地下二層設(shè)有停車場，可停放600余輛汽車，地上停車場近400輛停車位，共計擁有1000余輛車位超大停車場；地下一層擬為大型超市；地上建筑分為五部分，裙房1號樓1-5層為商業(yè)，面積約12萬平方米，一層層高為6米，2-5層層高為5米；2號樓為公寓；3號樓為長春市目前設(shè)計最高的寫字間；4號樓為回遷安置樓；5號樓擬為二期建設(shè)五星級酒店。整個項目一共設(shè)有18部垂直客梯，43部自動扶梯，配置均按最佳商業(yè)建筑設(shè)計配套。商業(yè)背景得天獨厚，為規(guī)劃一個有特色的標(biāo)志性商場奠定了有利基礎(chǔ)。3、雙C勢力、拓展版圖Pair of C force , expanding the domain本項目地處長春CBD核心商圈。周邊經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越，經(jīng)營規(guī)模和檔次相對較高，人流量較多，鋪租較高。加上新機(jī)場的建立，雙CBD位置的優(yōu)勢，人氣、商氣濃厚，發(fā)展?jié)摿薮蟆?4、頂級配套、勢不可擋！Top complete network, irresistible!周邊配套：通鋼國際大廈、21世紀(jì)大廈、中糧大廈、金葉大廈、中安大廈、吳太大廈、客運南站、兒童公園、中國人民銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、平陽綜合市場、全安綜合市場、克派斯健身中心、民航售票處、岳陽界地板城、南關(guān)區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)院、口腔醫(yī)院、吉大二院、電力醫(yī)院、平安保險、社會保險、人民財產(chǎn)保險公司、吉林大學(xué)、樹勛小學(xué)、解放大路小學(xué)、吉大子弟中學(xué)、師大附中等等城市配套一應(yīng)俱全。5、 六大優(yōu)勢、篤定乾坤 Six major advantages, calm universe解放大路黃金版塊，倍受矚目的雙C生活。長春首家餐飲、休閑、娛樂、購物、公寓、寫字間、酒店等多功能性商業(yè)項目。智能建筑：集樓宇自動化、通訊自動化、安防一體化、物業(yè)智能化系統(tǒng)于一身。全安家世界打破常規(guī)生活模式，提供更多維生活空間。長春市地標(biāo)性、國際化、高品質(zhì)、大規(guī)模商業(yè)項目。新機(jī)場大道，財富“黃金線”。本項目發(fā)展商具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，具有很大的投資機(jī)遇與升值潛力，全安家世界商業(yè)項目被長春市政府確定為城市標(biāo)志性商業(yè)項目，項目的開發(fā)正是符合政府規(guī)劃關(guān)于“營造多個繁華商業(yè)區(qū)來帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”政策，而市政府的支持勢必改善舊城區(qū)的經(jīng)商環(huán)境和居住條件，帶旺周邊物業(yè)，從而在城區(qū)中心迅速形成繁華商圈中心。四、 具體消費群體分析 Consumption1、項目消費人群定位我們對本項目的商業(yè)消費人群的界定如下：廣泛目標(biāo)消費客戶群體：不分種族、職業(yè)、年齡、性別、收入，這是一個廣泛的消費群體，是項目的風(fēng)格、形象的傳播間接導(dǎo)體，具有較強的廣域性特征，是項目不可預(yù)估的潛在消費群體；主力目標(biāo)消費客戶群體：以1840歲之間追求流行、講究時尚，追逐時髦，個性化較強的消費群體為項目的主力消費客戶；這個消費群體受教育程度較高，消費力在城市消費群體中屬于中等，是整個社會的中堅力量，對于新鮮事物的接受和認(rèn)知程度高，喜好休閑生活，敢于嘗試和創(chuàng)新，容易受大眾媒介和傳播的引導(dǎo)，是城市時尚潮流化消費的主力群體，消費的觀念及行為代表了城市商業(yè)消費發(fā)展的前沿。2、輻射消費群體 由于長期以來長春市內(nèi)無大型的集餐飲、休閑、娛樂、購物、公寓、寫字間、酒店等多功能的商業(yè)場所，阻礙了周邊的消費群體的延續(xù)消費，本項目作為新商圈中一個商業(yè)項目而言，正是從消費者的需求出發(fā)，以此作為消費群體節(jié)假日和閑暇時間所依賴的休閑、娛樂、購物場所。 我們對于項目的消費群體的策略將打破常規(guī)商業(yè)項目 “立足項目所在區(qū)域，吸引外區(qū)域消費”的做法，反其道而行之“首先吸引外區(qū)域消費者，其次立足本區(qū)域的消費者”，形成消費市場上的一道亮點。五、項目商業(yè)功能定位根據(jù)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位以及項目的各項特征，本項目的商業(yè)功能定位為：餐飲美食功能休閑娛樂功能零售購物功能展示配套功能文化景觀功能六、項目經(jīng)營客戶定位l 主力店：國內(nèi)外知名的百貨店/超市/休閑娛樂/餐飲美食/專業(yè)賣場企業(yè)，具備較好的品牌知名度和美譽度，經(jīng)營管理系統(tǒng)化，在業(yè)界具有較好的口碑；l 次主力店：國內(nèi)著名的連鎖企業(yè)，品牌知名度高，在業(yè)界具有良好的口碑，客戶經(jīng)營方向主要以娛樂、餐飲為主，或者是經(jīng)營主題零售的客戶；l 一般商戶：本地或區(qū)域性的商家客戶，品牌知名度高，可以是代理商或經(jīng)銷商，主要是經(jīng)營各類零售商品的客戶。七、項目形象定位本項目的形象定位是：八、項目商業(yè)經(jīng)營定位經(jīng)營思路：本項目開發(fā)商不直接進(jìn)行項目的經(jīng)營管理，將聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理，實行項目的所有者、管理者與經(jīng)營者分離，使得各方面進(jìn)行優(yōu)勢互補，既可以保證和提高購物中心的管理水平，又可以使全安家世界購物中心以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，按照前期的商業(yè)規(guī)劃，項目內(nèi)的商家客戶分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。九、結(jié)束語本項目市場定位鮮明，經(jīng)營主題突出，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計合理并以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。在