房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全程稅收風險防范及納稅籌劃(PPT 44頁).ppt

1,房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收風險防范及納稅籌劃,孫煒青島大學經(jīng)濟學院副教授,2,設立房地產(chǎn)公司,一、公司法的有關規(guī)定1、公司作為企業(yè)法人應具備的條件1)依法成立;2)有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；3）有自己的名稱、章程、組織機構和場所；4）能獨立承擔民事責任。,3,設立房地產(chǎn)公司,2、公司設立采取準則主義（有限責任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構；5）有公司住所。,4,設立房地產(chǎn)公司,3、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理擔任，并依法登記；4、股東稅務責任：20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任；5、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限責任公司：58-64條,5,設立房地產(chǎn)公司,二、城市房地產(chǎn)管理法有關規(guī)定1、29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機構；2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本：4）有足夠的專業(yè)技術人員：5）其他6）符合公司法有關規(guī)定。2、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30條,6,設立房地產(chǎn)公司,三、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例有關的規(guī)定1、5條：1）100萬元以上的注冊資本；2）4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、8條：領取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。,7,設立房地產(chǎn)公司,四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的有關規(guī)定1、資質(zhì)申請2、資質(zhì)等級標準3、新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。4、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)條件，有效期1年，主管部門可視情況延長到2年，但1年內(nèi)無開發(fā)項目的，不得延長。,8,設立房地產(chǎn)公司,五、有關稅收規(guī)定及納稅籌劃1、股東出資方式不同的稅負分析1）貨幣出資2）貨物出資3）無形資產(chǎn)出資4）土地使用權和不動產(chǎn)出資5）以發(fā)行權益性證券出資6）以投資權出資7）以債權出資,9,設立房地產(chǎn)公司,2、法人股東和個人股東稅負差異3、內(nèi)資和外資公司稅負差異4、分公司和子公司稅負差異5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種,10,前期立項,先招拍掛取得土地在大控規(guī)前提下，提出項目建議書對項目進行可行性研究建設項目用地預審（規(guī)劃局等部門）預審通過后，到土地部門簽土地出讓合同項目審批設立項目資本金：開發(fā)經(jīng)營管理條例第13條規(guī)定：資本金占項目總投資的比例不得低于20%（銀行貸款自籌資金30%）,11,前期立項,前期立項涉及稅種分析：項目可行性分析,12,取得土地使用權,一、土地儲備制度-一級開發(fā)1、有償使用，招標、拍賣關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知2、2002年7月1日招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定3、2003年8月1日協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定,13,取得土地使用權,二、土地使用權的取得方式1、取得出讓土地使用權2、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權：城市房地產(chǎn)管理法38條，轉(zhuǎn)讓條件：1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書；2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設用地條件。3、取得出租土地使用權,14,取得土地使用權,三、取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種分析1、印花稅：產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)2、契稅：3、土地使用稅：4、承諾負擔對方稅收的問題,15,取得土地使用權,四、不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃1、出讓招拍掛方式2、購買轉(zhuǎn)讓土地使用權方式3、購買股權方式：股權轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式6、租賃方式,16,取得土地使用權,五、拆遷方式取得土地使用權1、法規(guī)城市房屋拆遷管理條例2、拆遷補償安置協(xié)議3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換4、拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人）1）貨幣補償2）房屋產(chǎn)權調(diào)換,17,取得土地使用權,例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元視同銷售收入：5000*8000=4000萬元單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米視同銷售成本：4000*5000=2000萬元視同銷售所得：4000-2000=2000萬元需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。,18,前期報批報建準備工作,取得建設用地規(guī)劃許可證取得房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊取得房屋拆遷許可證勘察、規(guī)劃、設計取得建設工程規(guī)劃許可證,19,前期報批報建準備工作,前期報批報建階段涉及稅收及籌劃1、拆遷方式不同涉及的稅收2、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素1）土增稅的免稅政策及清算問題2）所得稅的成本對象劃分及分攤3、通過稅負測算確定設計方案,20,項目施工建設,一、開發(fā)成本核算內(nèi)容土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費配套設施費開發(fā)間接費,21,項目施工建設,二、項目開發(fā)成本對象的確定1、有關法律:計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設計2、會計核算3、土地增值稅要求4、所得稅要求1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權益區(qū)分；2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。,22,項目施工建設,三、土地征用及拆遷補償1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2、涉及稅務問題1）一般按占地面積法，否則需要商稅務機關意；2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建造支出；3）購買股權及合并、分立方式取得土地成本注意問題。4）交納土地使用稅,23,項目施工建設,四、前期工程費1、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構筑物拆除、場地通平等前期費用。2、注意稅務事項1）從土增稅的角度考慮2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響3）有關合同簽訂注意問題，國稅發(fā)200924)在所得稅上分攤方法沒有明確，可以用建筑面積,24,項目施工建設,五、基礎設施費核算注意問題：1、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。2、注意稅務事項1）土增稅問題2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積,25,項目施工建設,六、建筑安裝工程費1、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾國稅函199853）2、注意稅務事項1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同2）取得發(fā)票是否合規(guī)3）虛開發(fā)票遺留問題4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可以用建筑面法5）對單位建安成本的掌控6）工程結算和竣工結算（是否包含勞保費）,26,項目施工建設,七、配套設施費1、指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。2、法律產(chǎn)權問題：物權法及高院解釋3、注意稅務事項1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法2）是否可以所得稅前扣除3）人防工程處理4）土地增值稅,27,項目施工建設,八、開發(fā)間接費1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。2、注意稅務事項1）會計、所得稅、土增稅口徑差別2）利息費用所得稅要求直接成本法或預算造價法3）項目營銷設施建造費4）土地增值稅,28,項目施工建設,九、其他有關注意事項1、權責發(fā)生制原則2、發(fā)票問題3、分配方法及原則4、事后事項的處理5、施工過程中的資產(chǎn)損失：土地、開發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損,29,項目開發(fā)方式,代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。聯(lián)建需要就以房換地和以地換房行為繳納銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅。合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且未成立獨立法人公司。國稅函1994644、國稅函1995156、國稅函1996718、國稅函2005103,30,預售環(huán)節(jié),一、商品房預售條件城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例23條：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；4、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。（地方多層封頂，高層工程進度達到80%）,31,預售環(huán)節(jié),二、預售商品房的會計核算1、取得預售款時2、結轉(zhuǎn)收入時,32,預售環(huán)節(jié),三、預售階段納稅要求1、印花稅2、營業(yè)稅及附加3、企業(yè)所得稅4、土地增值稅,33,預售環(huán)節(jié),四、銷售方式1、自行銷售2、交代理公司銷售國稅函1996684、國稅函2005917、31號文,34,竣工驗收環(huán)節(jié),一、工程竣工驗收條件城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例18條：1、城市規(guī)劃設計條件的落實；2、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；3、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；4、拆遷安置方案的落實情況；5、物業(yè)管理的落實情況。（分期開發(fā)的可以分期驗收）,35,竣工驗收環(huán)節(jié),二、財稅事項1、會計業(yè)務的處理2、所得稅業(yè)務的處理（完工條件）3、土地增值稅清算條件,36,現(xiàn)房銷售,一、現(xiàn)房銷售條件1、預售的條件2、項目已經(jīng)竣工驗收,37,現(xiàn)房銷售,二、會計核算處理1、會計收入確認條件2、原來預售商品房結轉(zhuǎn)的核算3、現(xiàn)房銷售的核算,38,現(xiàn)房銷售,三、營業(yè)稅的處理1、營業(yè)稅納稅義務實現(xiàn)時間2、營業(yè)稅計稅依據(jù)3、營業(yè)稅視同銷售4、原來預售商品房的處理5、現(xiàn)房銷售的處理,39,現(xiàn)房銷售,四、所得稅處理：1、所得稅納稅義務實現(xiàn)時間2、所得稅計稅依據(jù)3、不同銷售方式所得稅收入確認4、所得稅視同銷售5、原來預售商品房的處理6、現(xiàn)房銷售的處理,40,現(xiàn)房銷售,五、土地增值稅處理：1、土地增值稅清算條件2、土地增值稅納稅義務3、土地增值稅視同銷售4、土地增值稅計算5、土地增值稅清算注意事項,41,現(xiàn)房銷售,六