前三季度商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況(完整版).doc

2013年前三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況（完整版）2013年11月25日 總述2013年的房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)起云涌、大起大落，讓人目不暇接，也難以看清這個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)確走勢(shì)。就在不久前，既發(fā)生了李嘉誠(chéng)連連拋售內(nèi)地物業(yè)、潘石屹脫手上海資產(chǎn)的悲觀看衰商業(yè)地產(chǎn)前景的事件，也發(fā)生了沃爾瑪?shù)驼{(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、娃哈哈高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、家樂福加大自持物業(yè)等讓人依舊樂觀看好商業(yè)地產(chǎn)前景的事件。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過熱是很多人的共識(shí)，剛剛結(jié)束的中共十八屆三中全會(huì)開出的降溫藥方是：調(diào)控回歸市場(chǎng)化，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革將成為調(diào)控樓價(jià)的主要手段。中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控著墨不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。與短期的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政控制不同，這些舉措都是立足于市場(chǎng)或規(guī)范市場(chǎng)政府職能分野的長(zhǎng)效機(jī)制，其核心也是通過市場(chǎng)手段平衡供需?？瓷先?，這些政策將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是很多專家表示，雖然向市場(chǎng)還權(quán)、由市場(chǎng)配置資源是大勢(shì)所趨，但中國(guó)一直執(zhí)行的行政調(diào)控也不會(huì)馬上退出。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在分化，一部分企業(yè)已經(jīng)被政府新開放的銀行等金融領(lǐng)域的甜美蛋糕吸引住了目光，開始堆進(jìn)入銀行業(yè)。地產(chǎn)商與銀行家的組合將會(huì)使銀行被房地產(chǎn)綁架，還是會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)因資金流出而日漸蕭條？根據(jù)近期公布的英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)2013年第三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在第三季度表現(xiàn)仍顯良好，但從年初開始已呈現(xiàn)出放緩態(tài)勢(shì)。注入商業(yè)地產(chǎn)的投資資金已經(jīng)在減少，這主要是由于全球流動(dòng)性漸漸不像以往寬松。最后，報(bào)告也顯示盡管在未來(lái)幾個(gè)月預(yù)期供給將繼續(xù)緩慢上升，但增幅相比第二季度也會(huì)緩和得多。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景擔(dān)憂的持續(xù)使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛產(chǎn)生負(fù)面的影響。事實(shí)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和政策的不確定性使得消費(fèi)者和企業(yè)都相應(yīng)縮減了開銷和雇傭。因此，自今年年初起，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和租賃方面已經(jīng)開始面臨著一些壓力與挑戰(zhàn)。由于要維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能依舊有許多的障礙，因此我們認(rèn)為在近期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的租戶會(huì)繼續(xù)持以謹(jǐn)慎的態(tài)度。此外，對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)健康疑慮使得國(guó)內(nèi)外投資者暫停了步伐，這在某種程度上是由于全球流通性可能的不利變化以及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景熱情減緩所造成的。但是房?jī)r(jià)方面依舊堅(jiān)挺，在一線城市房?jī)r(jià)高速上漲持續(xù)一年多之后，多位知名地產(chǎn)巨頭依然表示，未來(lái)幾年北京、上海、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)。北上廣等特大城市未來(lái)三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍存。第一部分 前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)步入2013年以來(lái)，市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢(shì)，一二線城市市場(chǎng)全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。究其原因，主要是2010年調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)成交量連續(xù)16個(gè)月處于低位運(yùn)行，需求大量被積壓下來(lái)；時(shí)至去年年初，市場(chǎng)大環(huán)境開始松動(dòng)，前期積累下來(lái)的需求開始集中釋放。2013年在相對(duì)寬松的宏觀環(huán)境下，一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢(shì)，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，表現(xiàn)良好。一、全國(guó)：房地產(chǎn)住宅投資明顯回升，商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續(xù)走高雖然7、8月處于傳統(tǒng)淡季，但是縱觀2013年三季度的市場(chǎng)成交量，市場(chǎng)銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高于二季度的銷售量，且明顯高于去年同期水平。從房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看，2013年1-8月中投資額達(dá)52120億元，較去年同期增長(zhǎng)19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。商品住宅新開工方面，2013年1-8月，全國(guó)商品房新開工面積93713萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.26%。從2013年前8月商品住宅新開工面積同比增幅來(lái)看，已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，但較前期水平還相差甚遠(yuǎn)，仍處于歷史較低水平。商品住宅新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1-8月全國(guó)商品房銷售面積為63407億平方米，較去年同期增長(zhǎng)24.36%。究其原因，同比增幅變化如此之大有兩大因素：一方面，2012年全國(guó)市場(chǎng)的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平；另一方面，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，一季度市場(chǎng)的末班車效應(yīng)使得交易量不斷刷新成交紀(jì)錄，多數(shù)城市月度成交量達(dá)到3年以來(lái)最高水平，二季度“國(guó)五條”政策落空，市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)高漲趨勢(shì)，三季度各大城市地王頻出，廣州、深圳等部分城市預(yù)售證松綁，在一定程度上也促進(jìn)了商品住宅的成交。2012年至今全國(guó)房地產(chǎn)住宅投資額及商品住宅新開工、銷售面積走勢(shì)二、城市：一二線城市表現(xiàn)全面好于去年，三線城市正逐步分化2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，積壓的需求逐漸達(dá)到釋放，市場(chǎng)交易量全面回升，而2013年1-9月市場(chǎng)維持了這一上漲趨勢(shì)，成交同比增幅超過20%?？v觀今年前9月的成交量，大多數(shù)一二線城市市場(chǎng)回暖，三季度雖然由于天氣炎熱等原因處于傳統(tǒng)淡季，但是今年三季度的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，各大城市地王頻出，推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的熱度。從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-9月，一線城市的同比漲幅達(dá)到17%，而二線城市的同比漲幅也達(dá)到了22%。一二線城市方面，從總體來(lái)看，1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長(zhǎng)17%，二線城市同比增長(zhǎng)22%，除了廣州、北京和成都三個(gè)城市同比增幅在10%以內(nèi)，其余城市全部保持了10%以上的高位增長(zhǎng)，應(yīng)該說，一二線城市前三季度市場(chǎng)普遍高漲。這里要特別提一下北京，盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%，但是這并不意味著北京的市場(chǎng)熱度不如其他的一二城市高：一方面，從供求比來(lái)看，供不應(yīng)求的情況已經(jīng)在北京持續(xù)了11個(gè)月，供求矛盾異常明顯；另一方面，北京1-9月成交面積達(dá)915萬(wàn)平方米，照此計(jì)算，全年成交量至少將在1200萬(wàn)平方米以上，這對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說將同樣是相對(duì)高位，增速僅4%是去年同期高點(diǎn)所致。三線城市方面，2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%，整體成交走勢(shì)與一、二線步調(diào)基本一致。3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三線城市，月度成交量達(dá)近年新高?！澳┌嘬囆?yīng)”淡化后，市場(chǎng)逐漸回歸理性，二季度成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位，三季度雖然處于傳統(tǒng)淡季，成交量略低于二季度，但是依然維持在較高的水平。值得注意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好處于快速發(fā)展期的三線城市，這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào)，從2013年1-9月城市市場(chǎng)成交量來(lái)看，洛陽(yáng)、北海等城市較去年同期市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)都在50%以上，晉江同比增長(zhǎng)了64%之多。另一類是個(gè)別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，今年風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。 典型二線城市商品住宅成交面積(單位：萬(wàn)平方米)三、項(xiàng)目：豪宅項(xiàng)目銷售情況明顯走好，漲價(jià)后剛需熱度有所降低從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們認(rèn)為正常的市場(chǎng)回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個(gè)階段：其一，市場(chǎng)筑底之后剛需首先回暖；其二，市場(chǎng)筑底回穩(wěn)、行情向好之時(shí)中高檔改善型需求逐漸釋放；其三，當(dāng)市場(chǎng)熱度全面升高后，部分持觀望態(tài)度的投資型需求才會(huì)逐漸入市，市場(chǎng)全面回暖。而2012年以來(lái)的市場(chǎng)回暖恰好經(jīng)歷了整個(gè)過程，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年以來(lái)高檔豪宅產(chǎn)品的占比已經(jīng)越來(lái)越大。從2012-2013年重點(diǎn)城市豪宅項(xiàng)目成交面積占商品住宅的比例來(lái)看，自去年四季度以來(lái)，大部分城市豪宅項(xiàng)目占比較前期有明顯提升，尤其是對(duì)比限購(gòu)全面升級(jí)的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅項(xiàng)目占商品住宅項(xiàng)目的10%以上，在各自城市都已經(jīng)接近2009年時(shí)的歷史高位水平。2012-2013年重點(diǎn)城市各季度豪宅成交面積占比剛需項(xiàng)目方面，由于價(jià)格不斷走高，銷售熱度有所降低。對(duì)于剛需客群來(lái)說，對(duì)價(jià)格具有較高的敏感度，入市門坎高。根據(jù)288房?jī)r(jià)指數(shù)，各大城市房?jī)r(jià)已連漲18個(gè)月，房?jī)r(jià)不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購(gòu)房者退出房市。四、房?jī)r(jià)：中房網(wǎng)指數(shù)連漲15個(gè)月，目前已高于調(diào)控前峰值8%隨著2012年4月份調(diào)控大環(huán)境好轉(zhuǎn)以來(lái)，市場(chǎng)大環(huán)境開始松動(dòng)，前期積累下來(lái)的需求開始集中釋放，推高市場(chǎng)熱度逐步，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開始明顯回升，至2012年底中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平。截至2013年三季度，指數(shù)已連續(xù)15個(gè)月上漲，超出調(diào)控前峰值8個(gè)百分點(diǎn)。2013年上半年房?jī)r(jià)上漲原因有以下三點(diǎn)：首先，從企業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價(jià)跑量動(dòng)力。然后，從供應(yīng)方面來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)回暖使得企業(yè)庫(kù)存逐漸減少，供應(yīng)的暫時(shí)短缺使得市場(chǎng)偏向賣方市場(chǎng)，企業(yè)沒有降價(jià)必要。最后，從需求來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)回暖增強(qiáng)了消費(fèi)者信心，持觀望態(tài)度的購(gòu)房者逐漸入市，旺盛的需求也成為了高房?jī)r(jià)的推手。五、土地：土地市場(chǎng)熱度一路飆升，一線城市中心城區(qū)地塊集中入市推高地價(jià)一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺，高總價(jià)、高單價(jià)成交地塊頻出，年內(nèi)地王紀(jì)錄頻繁被刷新。三季度以來(lái)，地市熱度持續(xù)，前8月全國(guó)土地成交總價(jià)TOP20排行地塊中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量級(jí)”地塊供應(yīng)增加，另一方面房企資金狀況良好，進(jìn)入新一輪搶地補(bǔ)倉(cāng)階段。全國(guó)18個(gè)典型一二線城市中有14個(gè)城市今年以來(lái)土地成交量高于去年同期，其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個(gè)城市增幅超過100%，土地市場(chǎng)成交火爆。三四線城市土地市場(chǎng)分化明顯，總體來(lái)說不如一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市既有土地成交量比較大的城市，如連云港、九江、北海較去年同期增長(zhǎng)超過了100%，其中連云港同比漲幅達(dá)到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、東莞、中山等城市同比降幅均超過了30%，常州跌幅最大，達(dá)到了49%。從樓面價(jià)來(lái)看，三四線城市漲跌各半，兩極分化明顯。從總體來(lái)看，三四線城市土地市場(chǎng)今年以來(lái)的表現(xiàn)不如二線城市。從溢價(jià)率來(lái)看，各城市成交溢價(jià)率50%以上的土地幅數(shù)較去年明顯增多，一二三線城市占比增幅分別上漲了10個(gè)百分點(diǎn)、5個(gè)百分點(diǎn)以及9個(gè)百分點(diǎn)，而一線城市低溢價(jià)甚至底價(jià)成交占比大幅下降，從去年全年的75%下降至現(xiàn)在的58%，二三線城市低溢價(jià)成交土地幅數(shù)略有下降。一線城市土地成交溢價(jià)率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一線城市中可以用于開發(fā)的土地正逐年減少，尤其是一線城市中心城區(qū)，近年來(lái)成交的土地已經(jīng)越來(lái)越少；另一方面，一線城市較為發(fā)達(dá)的交通催漲了市郊區(qū)域的土地價(jià)值，企業(yè)對(duì)于僅有的市郊區(qū)域的土地供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，溢價(jià)率也隨之上漲。城市各溢價(jià)率段成交幅數(shù)占比 典型城市2013年1-8月商品房用地成交情況(單位：萬(wàn)平、億元、元/平方米) 土地市場(chǎng)熱度高漲，一二線城市中心城區(qū)地塊集中入市，高溢價(jià)土地頻出，不斷刷新土地單價(jià)、總價(jià)排行榜。2013年1至8月TOP20地塊成交總價(jià)門坎已經(jīng)從去年全年的17億上漲至現(xiàn)在的40億，漲幅達(dá)135%，而單價(jià)方面，去年單價(jià)地王成交單價(jià)為33831元/平方米，今年截至目前單價(jià)地王已達(dá)51046元/平方米。我們認(rèn)為，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市場(chǎng)的熱銷。第一，企業(yè)主觀拿地的意愿非常強(qiáng)烈。從2012年5月至今，商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代，企業(yè)銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀升，土地儲(chǔ)備逐漸不能滿足日益增長(zhǎng)的需求規(guī)模，這種有錢缺地的局面造成了企業(yè)在過去的三個(gè)季度中強(qiáng)烈的拿地愿望；第二，土地供應(yīng)端政府推地的積極性也在增強(qiáng)。2013年恰逢政府履新，土地出讓收入作為財(cái)政收入的重要來(lái)源，首當(dāng)其沖地成為地方政府重點(diǎn)謀劃的對(duì)象。這種熱情不僅僅體現(xiàn)在地方政府推地的數(shù)量出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，地塊的質(zhì)量較前期也出現(xiàn)了明顯的突破，眾多稀缺性地塊的集中出讓共同促成了土地市場(chǎng)的盛宴；第三，企業(yè)內(nèi)部管理的調(diào)整也是推動(dòng)土地市場(chǎng)繁榮的一個(gè)重要因素。有相當(dāng)一部分企業(yè)在2011年幾乎沒有進(jìn)行任何土地儲(chǔ)備，為了盡快補(bǔ)充庫(kù)存，近期這部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資團(tuán)隊(duì)上的投入出現(xiàn)了明顯加大，激勵(lì)機(jī)制也變得更加靈活。這種企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整也在一定程度上促成了企業(yè)拿地的積極性比往常要更高。 附濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)介第二部分 前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售50強(qiáng)經(jīng)營(yíng)分析2013年前三季度，上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額為14.43%，比2012年同期略有提高；與去年同期相比，TOP20企業(yè)市場(chǎng)份額增加了1.05個(gè)百分點(diǎn)，雖然TOP10和TOP20企業(yè)的集中度上升速度放緩，但是依靠強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和靈活的戰(zhàn)略調(diào)整，龍頭房企依然繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額、鞏固行業(yè)的地位，未來(lái)行業(yè)集中度上升仍是大勢(shì)所趨。2013年前三季度房企銷售金額TOP50(NO.1-20)排名公司名稱銷售金額(億元)1萬(wàn)科地產(chǎn)1279.32綠地集團(tuán)1012.03中海地產(chǎn)900.14保利地產(chǎn)895.55恒大地產(chǎn)746.26碧桂園614.27萬(wàn)達(dá)集團(tuán)580.08華潤(rùn)置地497.09世茂房地產(chǎn)481.510綠城中國(guó)433.011龍湖地產(chǎn)349.312融創(chuàng)中國(guó)324.413招商地產(chǎn)318.014金地集團(tuán)314.015富力地產(chǎn)313.116中信地產(chǎn)305.417遠(yuǎn)洋地產(chǎn)270.018世紀(jì)金源260.019雅居樂252.020華夏幸福247.0前三季度房企銷售金額TOP50(NO.21-50)排名公司名稱銷售金額(億元)21中國(guó)中鐵221.622保利置業(yè)210.023中國(guó)鐵建198.024金融街193.025和記黃埔181.426榮盛發(fā)展176.827九龍倉(cāng)174.128首開股份170.029佳兆業(yè)168.330融僑集團(tuán)155.031藍(lán)光實(shí)業(yè)139.032陽(yáng)光城133.033金科集團(tuán)130.034宏立城128.335復(fù)地集團(tuán)126.036新城控股125.037旭輝集團(tuán)121.538升龍集團(tuán)121.139越秀地產(chǎn)120.540新世界中國(guó)118.441合景泰富118.042華僑城地產(chǎn)113.043方興地產(chǎn)110.044中糧地產(chǎn)108.045雅戈?duì)?07.846金輝集團(tuán)106.247深業(yè)集團(tuán)106.047建發(fā)房產(chǎn)106.049海亮地產(chǎn)105.550路勁基建105.0而在銷售面積集中度方面，龍頭房企表現(xiàn)類似于金額集中度。相比2012年前三季度，今年前三季度TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額從8.39%上升至9.31%，增加0.92個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，TOP20企業(yè)市場(chǎng)份額也較去年同期增加了1.24個(gè)百分點(diǎn)。上榜企業(yè)銷售金額集中度2013年，TOP50房企銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了跨越式增長(zhǎng)，在8月份時(shí)，已有部分房企上調(diào)了預(yù)定的銷售目標(biāo)。從TOP10、TOP20和TOP50的入榜門檻來(lái)看，標(biāo)桿房企實(shí)現(xiàn)了金額與面積雙雙大幅提升，值得關(guān)注的是TOP50金額門檻已超百億元。上榜企業(yè)銷售面積集中度從金額角度來(lái)看，TOP10房企入榜門檻達(dá)到433億元，較2012年前三季度300億元門檻相比，增幅達(dá)到44%。相比TOP10房企，TOP20房企金額門檻的提升力度更為顯著，銷售金額從2012年前三季度的140億元增加至今年的247億元，同比增長(zhǎng)76%。此外，TOP50房企金額門檻同比增長(zhǎng)62%，首次突破百億大關(guān)。在面積方面，今年前三季度TOP10房企入榜門檻為368萬(wàn)平方米，較去年同期增加了92萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度達(dá)33%。TOP20房企則從156萬(wàn)平方米增加至210萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了35%。同時(shí)，TOP50房企也有44%的增幅。金額、面積門檻同時(shí)大幅提升，標(biāo)明大型房企普遍抓住政策、環(huán)境利好因素去庫(kù)存，在這股持續(xù)回暖的浪潮中實(shí)現(xiàn)了資金的快速回籠。在全面回暖的市場(chǎng)環(huán)境中，往往是布局廣泛、產(chǎn)品線豐富的大型房企更容易在全國(guó)范圍內(nèi)出擊，快速鎖定銷售業(yè)績(jī)，而由此，伴隨著大型房企資金加速擴(kuò)充，房企競(jìng)爭(zhēng)格局將再度改變?？梢钥吹剑衲昵叭径?，龍頭房企地位穩(wěn)固，央企持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，而從梯隊(duì)變動(dòng)來(lái)看，房企間的差距進(jìn)一步加大，尤其是第一梯隊(duì)拉大了。對(duì)銷售金額進(jìn)行分析，梯隊(duì)分布上，今年前三季度，第一梯隊(duì)中，500億元以上的房企，數(shù)量從去年的5家上升到7家；其中，800億元以上房企數(shù)量由去年同期的1家增加至4家，顯示出強(qiáng)者更強(qiáng)的局面；銷售均值上，各梯隊(duì)銷售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯隊(duì)500億以上房企的均值為861億元，比去年同期高出97億元；龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，央企及地方強(qiáng)勢(shì)國(guó)企表現(xiàn)十分搶眼，首先，金額榜前五名有三家歸屬央企，綠地、保利及中海銷售均突破800億元，其中綠地表現(xiàn)極為搶眼，連續(xù)兩個(gè)季度居行業(yè)亞軍地位，前三季度銷售金額達(dá)到1012億元，同比增長(zhǎng)39%。對(duì)銷售面積進(jìn)行分析，梯隊(duì)分布上，第一梯隊(duì)延續(xù)輝煌，800萬(wàn)方以上房企數(shù)量從2家增加至4家；銷售均值上，各梯隊(duì)銷售均值全部超過去年；龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，恒大以1105萬(wàn)方銷量領(lǐng)跑眾房企，綠地銷售面積達(dá)到1101萬(wàn)平方米超過萬(wàn)科成為銷售面積亞軍。 踏著行業(yè)回暖的步伐，各大企業(yè)不斷加快推案和銷售的節(jié)奏，業(yè)績(jī)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。其中，行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科、綠地、保利、中海以及恒大的表現(xiàn)非常突出。從銷售金額看，萬(wàn)科、綠地雙雙突破千億；中海盡管尚未完成與中建的整合，但前三季度業(yè)績(jī)也已達(dá)到900億元，同比增長(zhǎng)19%。恒大由于從三季度開始，提高了上市貨量，三季度表現(xiàn)突出，在面積榜上依然保持著龍頭地位。從趨勢(shì)看，今年全年五大領(lǐng)軍房企均有望步入千億軍團(tuán)。具體來(lái)看，2013年前三季度，萬(wàn)科以1279億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，同比增長(zhǎng)33%。企業(yè)推案和營(yíng)銷力度持續(xù)加大，中小戶型產(chǎn)品銷量占比高達(dá)90%，迎合了主流市場(chǎng)需求，保證了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。綠地集團(tuán)以1012億元位居榜單第二位，同比增幅高達(dá)40%，增速在五大領(lǐng)軍企業(yè)中位居第一。綠地成功在港借殼上市后，企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)和海外業(yè)務(wù)都進(jìn)入快速發(fā)展期；從業(yè)績(jī)上看，與萬(wàn)科的差距在不斷拉近。恒大地產(chǎn)前三季度業(yè)績(jī)達(dá)到746億元，同比增長(zhǎng)21%。今年以來(lái)，恒大持續(xù)優(yōu)化了土地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)了一二線以及近市中心的三四線核心地段的拿地力度；結(jié)構(gòu)調(diào)整后，企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊僖矊⑦M(jìn)一步提升。另外，三四線的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有望于今年底明年初展開，企業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入黃金發(fā)展期。2013年前三季度萬(wàn)科、恒大、綠地、中海、保利銷售業(yè)績(jī) 碧桂園、世茂作為兩家排行前十的實(shí)力房企，今年前三季度業(yè)績(jī)?cè)俣瓤焖偬嵘?。而融?chuàng)得益于合作開發(fā)能力和高周轉(zhuǎn)，業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)。碧桂園銷售額總計(jì)614億元，同比實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，達(dá)到104.7%。在近兩年三四線行情整體弱于一二線城市的背景下，企業(yè)積極求變，于2012年提出“全民營(yíng)銷”計(jì)劃，并在2013年全面推廣落實(shí)。同時(shí)，企業(yè)今年推進(jìn)了拿地變革，將拿地權(quán)限下放，以提高拿地效率、加快高周轉(zhuǎn)，從一定程度上增加了企業(yè)的可售貨量，為業(yè)績(jī)提升打下基礎(chǔ)。另外，今年碧桂園還成立海外事業(yè)部和商管公司，致力于多元化經(jīng)營(yíng)，形成海外地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并舉的發(fā)展格局。世茂房地產(chǎn)前三季度銷售額為482億元，同比提升36%。這與公司營(yíng)銷和產(chǎn)品的變革有很大的關(guān)系：營(yíng)銷變革上，實(shí)行矩陣式管理，下放權(quán)力，以增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)力；產(chǎn)品變革上，已設(shè)計(jì)的大戶型住宅產(chǎn)品及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)橹行粜停源俗プ傂杩蛻?，弱化政策風(fēng)險(xiǎn)。另外，世茂今年上半年的新開工量是龍頭房企中最高的，達(dá)到了1430萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)明年上市貨量可達(dá)1400-1500萬(wàn)方，企業(yè)業(yè)績(jī)將進(jìn)入躍升期。融創(chuàng)中國(guó)前三季度銷售額為324億元，同比上升63%，如果加上協(xié)議銷售額，融創(chuàng)前三季度已接近400億，并且四季度有多個(gè)高端項(xiàng)目開盤，全年突破500億大關(guān)基本無(wú)懸念。融創(chuàng)銷售業(yè)績(jī)的大幅攀升，一方面得益于企業(yè)持續(xù)強(qiáng)化了大項(xiàng)目合作開發(fā)和高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)；另一方面則是上半年滬津渝京杭五大銷售區(qū)域行情持續(xù)升溫，企業(yè)通過區(qū)域深耕、開發(fā)中高端項(xiàng)目的戰(zhàn)略路線，用隨行就市策略快速攬金。此外，在龍頭企業(yè)中，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備相對(duì)較少，因此，今年進(jìn)行了相對(duì)激進(jìn)的土地收購(gòu)，今年前三季度，融創(chuàng)的拿地面積和銷售面積之比達(dá)到了2.4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于TOP10企業(yè)的平均水平。融創(chuàng)還加快了開工和銷售進(jìn)度，明年的銷售業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展探索自身的發(fā)展路徑，在不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管控，增強(qiáng)資金的配置能力、降低企業(yè)融資成本。旭輝集團(tuán)自上市以來(lái)一直保持穩(wěn)健的銷售節(jié)奏，前三季度銷售額為122億元，完成全年目標(biāo)的97%。專注剛需的旭輝，在長(zhǎng)三角及周邊地區(qū)有多個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目如蘇州旭輝華庭、合肥旭輝御府等項(xiàng)目，每次開盤均出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象；而在企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面則強(qiáng)調(diào)成長(zhǎng)性、盈利性和安全性的平衡。今年企業(yè)繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)的策略，在拿地后8個(gè)月內(nèi)開盤，11個(gè)月即實(shí)現(xiàn)資金快速回籠周轉(zhuǎn)。這一方式既加快了企業(yè)的周轉(zhuǎn)，也為企業(yè)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的推動(dòng)力。路勁基建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣進(jìn)入了快速上升期，企業(yè)今年前三季度銷售額105億元，同比上升40%。對(duì)于路勁而言，企業(yè)的項(xiàng)目定位較為精確，以首置首改型產(chǎn)品為主，價(jià)格普遍與所在區(qū)域均價(jià)持平或略低，迎合了購(gòu)房者的需求。同時(shí)在區(qū)域分布上，路勁的城市覆蓋中有四個(gè)一線城市及多個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均較為活躍，因此，極大地提高了企業(yè)自身的盈利能力，提升企業(yè)的業(yè)績(jī)水平。金輝集團(tuán)前三季度銷售額106億元，同比增長(zhǎng)56%。企業(yè)主推剛需項(xiàng)目，在全年項(xiàng)目略有提價(jià)的情況下，仍然銷售火爆，特別是在無(wú)錫、蘇州、福州、西安、重慶等城市多批次小體量推案，日光盤頻現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目首日銷售率達(dá)到80%-90%。從企業(yè)項(xiàng)目布局及未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)判斷， 150億元的全年銷售目標(biāo)將輕松完成。從上榜企業(yè)業(yè)績(jī)的完成情況來(lái)看，大部分企業(yè)全年銷售目標(biāo)完成度均超過3/4，快于時(shí)間進(jìn)度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將繼續(xù)攀升，重點(diǎn)企業(yè)將普遍能順利甚至超額完成全年目標(biāo)。特別需要指出的是，去年銷售額離500億量級(jí)一步之遙的碧桂園和世茂房地產(chǎn)，今年都將大幅超過500億。融創(chuàng)前三季度銷售額已經(jīng)達(dá)到324億元，由于四季度供貨量充足，加上年末的中高端市場(chǎng)一般都會(huì)有一波行情，預(yù)計(jì)融創(chuàng)四季度每月的銷售額都將超百億，全年突破500億大關(guān)基本沒有懸念。此外，我們預(yù)計(jì)500億軍團(tuán)的數(shù)量將從去年的8家上升至12家左右。在市場(chǎng)大好形勢(shì)的激勵(lì)下，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)房企普遍加大了新開工力度，今年上半年，世茂新開工建設(shè)1430萬(wàn)方，是去年同期的5倍多，萬(wàn)科、保利、恒大都在800萬(wàn)平米以上，金地、榮盛、雅居樂也有逾300萬(wàn)方的體量新開工。新開工面積的大幅提升將確保2014年企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的繼續(xù)增長(zhǎng)。第三部分 前三季度政策環(huán)境分析2013年上半年飛逝而過，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年的回暖走勢(shì)，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國(guó)五條”調(diào)控政策遇冷的同時(shí)，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。大好形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績(jī)，萬(wàn)科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)。但房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)；其次，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前，體系外因素對(duì)行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。種種變數(shù)之下，市場(chǎng)將如何演變，是我們所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不佳，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半今年以來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。從國(guó)際大環(huán)境來(lái)看，雖然美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了反彈征兆，但從歐洲、日本等其他發(fā)達(dá)國(guó)家的表現(xiàn)來(lái)看，好消息并不像預(yù)期中的那么多；國(guó)內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)目前已出現(xiàn)反復(fù)的跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革將有可能令中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一波集中回落。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，QE3的退出以及國(guó)內(nèi)貨幣政策有可能到來(lái)的緊縮，無(wú)疑將打壓整個(gè)行業(yè)中長(zhǎng)期的資金面，但從短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對(duì)穩(wěn)定。（一）國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，外部環(huán)境仍不容樂觀今年以來(lái)，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)回升形勢(shì)初顯，外界普遍認(rèn)為本輪危機(jī)最壞的時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過去，但仔細(xì)分析，我們認(rèn)為好消息不多，外部環(huán)境依然不容樂觀，這可以從美國(guó)、歐盟和日本的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況中看出端倪。今年以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象相對(duì)明顯，但是對(duì)中國(guó)的正面作用其實(shí)并不大。其一，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非是因?yàn)檎业搅诵碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而是因?yàn)樵絹?lái)越多的企業(yè)意識(shí)到，“美國(guó)制造”其實(shí)更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。在我國(guó)人力成本快速上升的背景下，大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國(guó)本土無(wú)疑將對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻力；其二，6月19日美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束兩天的議息會(huì)后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時(shí)間表、路線圖，對(duì)于中國(guó)等發(fā)展中國(guó)家而言，QE3的淡出意味著國(guó)際資本的集中退出，這對(duì)于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來(lái)說，顯然都是壞消息。而歐盟經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍較為緩慢，加上近期的貿(mào)易摩擦，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動(dòng)日本的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。歐美日等主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢對(duì)于改善我國(guó)整體出口環(huán)境不利，同時(shí)考慮到歐盟與我國(guó)貿(mào)易摩擦加劇、美國(guó)實(shí)施以出口推動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策，未來(lái)我國(guó)出口增長(zhǎng)將面臨更大的壓力，國(guó)際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。（二）二季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)已現(xiàn)，下半年國(guó)內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機(jī)雖然上半年一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2012年底的反彈趨勢(shì)表現(xiàn)尚好，但二季度以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆：首先，去年三四季度經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇主要由政府投資帶動(dòng)，但這種方式不可持續(xù)，后續(xù)效應(yīng)差，今年二季度以來(lái)一系列先行指標(biāo)已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟(jì)的上行乏力，在外界普遍關(guān)注的“克強(qiáng)指標(biāo)”中，5月份全國(guó)工業(yè)用電量3223億千瓦時(shí)，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，15月份鐵路貨運(yùn)總發(fā)送量完成32178萬(wàn)噸，同比明顯減少，而全國(guó)鐵路日均裝車數(shù)也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。在我們看來(lái)，2013年下半年國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有相當(dāng)大的變數(shù)，如果說2012年上半年經(jīng)濟(jì)下滑的主要誘因是國(guó)際大環(huán)境不景氣拖累我國(guó)進(jìn)出口的話，那么2013年之后除了進(jìn)出口部門起色不大之外，國(guó)內(nèi)更將出現(xiàn)負(fù)面因素。首先，2008年底為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，上屆政府啟動(dòng)了4萬(wàn)億投資計(jì)劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來(lái)還款期。近兩年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)被調(diào)控，地方政府土地財(cái)政大規(guī)模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進(jìn)，保障房建設(shè)、完善社會(huì)福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，都需要地方政府支出，在財(cái)政收支情況本來(lái)就緊張的背景下，地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。客觀上講，多年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)始終緩慢，一方面以進(jìn)出口和政府投資為主要拉動(dòng)的增長(zhǎng)方式始終未能有轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致一直以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)抗外部風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，另一方面國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。事實(shí)上，在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切，只是2008年開始的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)打亂了相關(guān)部署，而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識(shí)地放緩了轉(zhuǎn)型。時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無(wú)疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強(qiáng)總理上臺(tái)半年以來(lái)的動(dòng)作來(lái)看，無(wú)論是在國(guó)務(wù)院會(huì)議上否定繼續(xù)用政府投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，還是近期面對(duì)銀行“錢荒“時(shí)的按兵不動(dòng)，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)期來(lái)看無(wú)疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。二、2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“一冷四熱”2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國(guó)五條”調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對(duì)待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。 “國(guó)五條”調(diào)控全面遇冷，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為主基調(diào)縱觀本次“國(guó)五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。（一）為了調(diào)控而調(diào)控，“國(guó)五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬2012年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀高，過熱征兆的出現(xiàn)使得政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實(shí)是有必要的，但“國(guó)五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對(duì)待本次“國(guó)五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行?！暗胤絾栘?zé)”這唯一強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無(wú)人關(guān)注，對(duì)于新政，本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極。其一，“限購(gòu)加強(qiáng)”響應(yīng)者寥寥無(wú)幾。全城限購(gòu)僅沈陽(yáng)一地落實(shí)；關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購(gòu)的三四線城市酌情加入限購(gòu)行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二，二套房貸未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國(guó)范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí)，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。個(gè)稅20%征收也唯有北京一地落實(shí)，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后，對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。（二）房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響局限于短期本次“國(guó)五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來(lái)看各地的落實(shí)情況來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。在我們看來(lái)，首先，政府通過行政手段來(lái)壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)不存在任何難度，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計(jì)局所公布的商品房銷售均價(jià)漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)其實(shí)一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10-12%之間，而相應(yīng)地2012年房?jī)r(jià)上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測(cè)的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價(jià)漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來(lái)看，如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無(wú)壓力，但這樣通過行政手段來(lái)“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說幾乎沒有任何實(shí)際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。三、未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境預(yù)判總的來(lái)說，我們認(rèn)為第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)樂觀中隱憂。樂觀的來(lái)說，我們認(rèn)為第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)樂觀中隱憂。樂觀的一面是，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念逐漸發(fā)生改發(fā)，而市場(chǎng)也延續(xù)了2012年年底的高漲趨勢(shì)，一二線城市市場(chǎng)全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。但是也有令人擔(dān)憂的一面，各地持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)使得全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)紛紛告急，部分地方政府正醞釀進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控措施以確保房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了創(chuàng)造的十年和迷失的十年后，進(jìn)入了再創(chuàng)造的新時(shí)代：調(diào)控逐漸顯現(xiàn)出更多的“去行政化”、市場(chǎng)化，以促進(jìn)供應(yīng)為主的調(diào)控思路已經(jīng)清晰，行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制將逐步確立。一面是，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念逐漸収生改發(fā)，而市場(chǎng)也延續(xù)了2012年年底的高漲趨勢(shì)，一二線城市市場(chǎng)全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。但是也有令人擔(dān)憂的一面，各地持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)使得全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)紛紛告急，部分地方政府正醞釀進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控措施以確保房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)稅瞄準(zhǔn)擴(kuò)圍。繼5月國(guó)家發(fā)改委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見中明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”后，北京、杭州等地房產(chǎn)稅擴(kuò)圍傳聞不斷。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市將重點(diǎn)選擇調(diào)控下供需矛盾依然趨于緊張、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一、二線城市，如深圳、杭州、南京等，此類城市市場(chǎng)熱度能否得到控制將決定進(jìn)一步擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)。新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃年內(nèi)有望出臺(tái)。本屆政府將新型城鎮(zhèn)化作為重點(diǎn)工作，李克強(qiáng)總理在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。而作為工作指導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃預(yù)計(jì)將于年內(nèi)出臺(tái)，如何實(shí)現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量水平，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，將是新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的重要內(nèi)容。土地制度改革破冰提供發(fā)展基礎(chǔ)。為優(yōu)化土地利用，近期各地在產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)時(shí)均提高了項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策明確本地優(yōu)先發(fā)展及升級(jí)產(chǎn)業(yè)，將土地出讓與產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)掛鉤。與此同時(shí)，深圳原集體土地入市的嘗試也有望在下半年迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。隨著城鎮(zhèn)有限的建設(shè)用地資源日益減少，提高土地集約利用水平，利用農(nóng)村集體土地推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)厝丝诰蜆I(yè)，土地制度的改革將為下一階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（一）短期預(yù)測(cè)：政策面不會(huì)出現(xiàn)全局性加壓，全國(guó)交易量將保持穩(wěn)中有增1.新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念轉(zhuǎn)變，短期內(nèi)中央層面全局性加壓不會(huì)出現(xiàn)本輪調(diào)控嚴(yán)格意義上從2010年便已經(jīng)開始，主要意在修正2009年過于激進(jìn)的房地產(chǎn)政策，主要手段集中在對(duì)于銀行房貸的收緊，本輪調(diào)控至此正式啟動(dòng)；進(jìn)入2011年，限購(gòu)政策開始全面鋪開，一二線城市被要求嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，甚至到了7月，個(gè)別三四線城市也被要求加入限購(gòu)城市名單。2012年2月初，央行在其官方網(wǎng)站上正式宣布，將支持首次置業(yè)家庭的信貸需求，以糾正過去一年中一刀切政策對(duì)剛需的誤傷。可以看到，在2010-2012年，房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在限貸和限購(gòu)等行政性的手段上。2013年適逢中央領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，從中央層面在各種公開場(chǎng)合的表態(tài)以及重大會(huì)議的紀(jì)要中，我們開始窺探到些許不同于前任的新跡象。無(wú)論是從央行對(duì)銀行拆解利率上升的態(tài)度，還是從年中時(shí)的中央政治局會(huì)議上針對(duì)房地產(chǎn)的表述，再或是房地產(chǎn)再融資開閘的預(yù)期，我們看到新一屆政府正在越來(lái)越多傾向于使用更加市場(chǎng)化的方式，過去常見的行政性強(qiáng)制手段開始變得難覓其蹤。正是基于這中執(zhí)政思路上的新變化，我們認(rèn)為，四季度類似年初國(guó)五條這樣中央層面的強(qiáng)制性行政調(diào)控出現(xiàn)的幾率不大。但是考慮到長(zhǎng)效機(jī)制不可能在短時(shí)間內(nèi)建立，因此短期性以地方為主的局部性調(diào)整（例如房?jī)r(jià)控制目標(biāo)）將難以避免。根據(jù)各地房?jī)r(jià)上漲壓力的不同，四季度地方政府的調(diào)控方向?qū)⒊霈F(xiàn)分化：房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市的政策面將依然保持嚴(yán)謹(jǐn)，典型城市如鄭州，于9月初在原有的限購(gòu)基礎(chǔ)上又做出了新一輪的收緊；而對(duì)于那些房?jī)r(jià)上漲壓力不大的城市，如溫州、蕪湖等，局部放松并沒有遭遇中央的叫停。2.全年商品房交易量有望突破12億平米，兩大因素決定一二線城市交易量保持平穩(wěn)一二線城市方面，兩大因素決定了四季度商品住宅成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)：其一，雙16行情的影響正在逐漸淡去，支撐過去16個(gè)月成交規(guī)模迅速擴(kuò)張的基本面正在喪失。從2012年5月至今，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)迎來(lái)全面復(fù)蘇，其根本動(dòng)力在于：2011年1月開始調(diào)控積壓需求和2012年本期需求兩股力量所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)。簡(jiǎn)單計(jì)算一下，從2011年1月到2012年4月，需求大致被積壓了16個(gè)月；相應(yīng)的，從2012年5月至今，需求釋放也已經(jīng)持續(xù)了整整16個(gè)月有余。據(jù)此我們判斷，前期積壓下來(lái)的這部分需求的釋放已經(jīng)接近尾聲，在積壓需求和本期需求（主要是剛需）雙重裹挾下的交易量持續(xù)大規(guī)模釋放，隨之將告一段落。其二，一二線城市目前房?jī)r(jià)控制目標(biāo)完成情況不甚樂觀，未來(lái)一段時(shí)期將面臨著調(diào)控政策收緊的可能。年初時(shí)國(guó)五條要求省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及直轄市必須制定本地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一二線城市首當(dāng)其沖成為政策的打壓對(duì)象。而從8月國(guó)家70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，絕大多數(shù)一二線城市的完成情況堪憂。在這個(gè)背景下，地方政府很有可能為了在年內(nèi)完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控做出進(jìn)一步的局部加壓，或者從行政手段上對(duì)成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。基于以上兩個(gè)因素的影響，我們判斷一二線城市未來(lái)的交易量將在上半年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，難以再出現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)。 三四線城市方面，市場(chǎng)分化的可能性正在加大，基本面向好的城市將迎來(lái)成交的新臺(tái)階，而基本面不理想的城市則恐怕很難出現(xiàn)進(jìn)一步的起色。2010-2011年兩年間，以限購(gòu)政策為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在一二線城市逐漸鋪開，三四線轉(zhuǎn)而成為眾多企業(yè)掘金的熱土。旺盛的拿地需求造就了地方政府供地?zé)崆榈募叟蛎?，諸多三四線城市在過去幾年中土地供應(yīng)充足。對(duì)于那些正處于房地產(chǎn)上升周期的城市來(lái)說，充足的供應(yīng)是后續(xù)銷售的有力保障，四季度成交將再上一個(gè)新臺(tái)階。而對(duì)于另一些基礎(chǔ)較差的三四線城市來(lái)說，四季度的成交恐怕將難有起色。一方面，一二線城市的交易量將保持平穩(wěn)；另一方面，三四線城市中一部分出現(xiàn)上漲一部分保持平穩(wěn)。由此我們判斷，四季度全國(guó)商品住宅交易量將在當(dāng)前的基礎(chǔ)上穩(wěn)中略升，全年商品房成交量將保持在12億方左右。3.信貸收緊將影響中高檔產(chǎn)品銷售，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市中高檔項(xiàng)目方面，今年下半年以來(lái)的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現(xiàn)的收緊將對(duì)中高檔需求的釋放產(chǎn)生較大的影響。近期，我們?cè)槍?duì)全國(guó)各線城市商業(yè)銀行做過一輪房貸發(fā)放情況的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)銀行審批難度明顯加大、放款周期有所拉長(zhǎng)，在我們看來(lái)，雖然當(dāng)前銀行信貸收縮主要出于對(duì)自身資金面的考慮，并不意味著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正在展開，但其對(duì)于需求釋放的抑制作用卻是相同的，尤其對(duì)于一部分支付能力其實(shí)有限的改善型需求而言，這將進(jìn)一步削弱其入市的能力。另一方面，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購(gòu)房門檻，預(yù)計(jì)中低端項(xiàng)目總體銷售情況將有所降溫，相對(duì)于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對(duì)價(jià)格的敏感度更高，其釋放空間絕不可能是無(wú)限制的，以上海為例，我們認(rèn)為總價(jià)200300萬(wàn)是絕大多數(shù)剛需購(gòu)房者的承受力頂部，一旦超過這個(gè)總價(jià)水平，則市場(chǎng)中的有效剛需將大幅縮減，而隨著房?jī)r(jià)自去年下半年以來(lái)的持續(xù)上漲，諸多城市目前的中低端項(xiàng)目?jī)r(jià)格其實(shí)都已逼近各地的“紅線“。另外，銀行信貸的收緊無(wú)疑也會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房產(chǎn)生重大影響，這部分客群對(duì)貸款的依賴程度相比中高檔需求來(lái)說更高，事實(shí)上，在我們先前的銀行調(diào)研中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有個(gè)別城市、個(gè)別商業(yè)銀行明里暗里降低了首套房貸款成數(shù)，如果這類情況蔓延，則將使剛需入市的難度進(jìn)一步提升。4.未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將先漲后穩(wěn)，局部地區(qū)受政策影響中高檔產(chǎn)品漲幅將有所放緩從市場(chǎng)面來(lái)看，房?jī)r(jià)漲跌是受供求關(guān)系因素影響，而由于存量的持續(xù)減少，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)。首先，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲是因?yàn)榇媪恳呀?jīng)逐月跌至歷史最低水平，由于前幾年土地供應(yīng)過少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降，南京消化周期已不足5.2個(gè)月，而北京也不足6.1個(gè)月。存量的持續(xù)減少，使得市場(chǎng)供應(yīng)不能夠跟上持續(xù)釋放的市場(chǎng)需求。但是，這種供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)在四季度和明年會(huì)有所改觀，從而放緩房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭：一方面，從企業(yè)的角度來(lái)看，今年上半年開始，各大企業(yè)紛紛加大新開工面積，典型企業(yè)如世茂，2013年上半年新開工面積甚至達(dá)去年同期的5.61倍之多；另一方面，從城市的角度來(lái)看，多數(shù)城市今年四季度開始將大幅增加商品住宅的供應(yīng)量水平來(lái)緩解目前的供求矛盾，上海將在10月推出26個(gè)全新項(xiàng)目，較9月增加44。除了市場(chǎng)因素外，在我們看來(lái)，政策面也是影響部分城市房?jī)r(jià)的另一大因素，由于完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力持續(xù)釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產(chǎn)品申請(qǐng)預(yù)售證入市受到一定影響，所以預(yù)計(jì)局部地區(qū)未來(lái)中高端產(chǎn)品房?jī)r(jià)上漲幅度較剛需產(chǎn)品小。（二）長(zhǎng)期預(yù)測(cè)：行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)體制再造的新時(shí)代2013年3月，新一屆政府班子上臺(tái)，房地產(chǎn)政策面百?gòu)U待興。從中央高層一系列已經(jīng)公開的舉措中我們看到，一項(xiàng)設(shè)計(jì)精密的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制體系正在逐步醞釀中初現(xiàn)雛形。以促供應(yīng)為主，以抑需求為輔，本屆政府的調(diào)控思路已經(jīng)逐漸清晰。1.房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘信號(hào)強(qiáng)烈，政府不遺余力推進(jìn)供應(yīng)端釋放不同于以往一味打壓需求的調(diào)控思路，本屆政府正不遺余力地推進(jìn)供應(yīng)端的充分釋放。放開房地產(chǎn)企業(yè)再融資的閘門是其中一個(gè)非常巨大的進(jìn)步，這意味著政府已經(jīng)從過去那種通過打壓資金鏈逼迫房企降價(jià)求售，轉(zhuǎn)變成今天的通過支持房企融資促成供應(yīng)增長(zhǎng)，從而平抑房?jī)r(jià)過快上漲的思路上，作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的一員，我們非常樂于看到政府正在做出這樣更加尊重市場(chǎng)規(guī)律的轉(zhuǎn)變。2.兜底中低收入人群住房需求，十二五期間大力推進(jìn)保障房建設(shè)保障房建設(shè)的大力推進(jìn)也是新一屆政府促供應(yīng)的一大體現(xiàn)。2010年是本輪保障房大躍進(jìn)正式開啟的年份，2011年1000萬(wàn)套，十二五期間3600萬(wàn)套起碼昭示了政府已經(jīng)意識(shí)到了過去十多年中保障房建設(shè)的嚴(yán)重缺位。盡管在推進(jìn)的過程中，仍然存在由于缺乏經(jīng)驗(yàn)而帶來(lái)的諸多問題，但是顯然新一屆政府已經(jīng)意識(shí)到并正在逐步改善。諸多地方政府（如鄭州、常州等）先后宣布放棄經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)而進(jìn)入以公租房為主的保證房時(shí)代讓我們看到了其中的反思和努力。3.試水農(nóng)用地流轉(zhuǎn)體制改革，進(jìn)一步釋放經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)模加快制定農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)也已經(jīng)進(jìn)入到了國(guó)土部門的議程。目前，國(guó)土部門已形成關(guān)于改革完善土地管理制度的框架建議，有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。業(yè)內(nèi)傳一份事關(guān)農(nóng)村土地改革進(jìn)程的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個(gè)省市，按照文件要求，被確定的28個(gè)試點(diǎn)市縣將于今年8月至9月正式啟動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。4.打壓投資投機(jī)補(bǔ)充地方稅源，房產(chǎn)稅的大力推進(jìn)被寄予厚望對(duì)于抑制投資投機(jī)需求，通過用一種等量級(jí)的政策去代替當(dāng)前的限購(gòu)已經(jīng)基本在業(yè)界達(dá)成共識(shí)，房產(chǎn)稅被寄予厚望。不同于同樣意在打壓投機(jī)需求的限購(gòu)、二手房交易稅費(fèi)等，房產(chǎn)稅更溫和，也更細(xì)水長(zhǎng)流，非常適合作為一項(xiàng)長(zhǎng)期稅制在全國(guó)推廣。而從中央政府近期頻繁的表態(tài)來(lái)看