房地產市場研究工作模塊

房地產市場研究工作模塊 【第一部分 項目所在地房地產市場現(xiàn)狀調研】 1 目的：調查項目所在地宏觀經濟狀況及房地產市場整體狀況。 2 調查方式：搜集基礎數據，在此基礎上進行分析。 3 主要內容： 3-1宏觀經濟運行狀況 1）、數據 指 標 數量 與上年同比增長 全省 項目所在地 全省 項目所在地 A.國內生產總值 其中：第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 房地產 B.固定資產投資 其中：房地產開發(fā) C.社會消費品零售總額 D.商品零售價格指數 居民消費價格指數 商品住宅價格指數 2）、分析 3-2項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī) A項目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構成：公房、微利房、福利房、商品房等。 B政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。 C政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。 D短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃計劃。 3-3項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀 1）、數據 項 目 上半年 與去年同期相比 備注 簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產開發(fā)總額 其中商品房建設 其中住宅投資占比重 商品房施 工面積 其中住宅 住宅施工面積中今年新開工者所占比例 商品房竣工面積 其中住宅竣工面積 銷售預售商品房面積 其中現(xiàn)樓銷售 樓花銷售 全市商品房銷售收入 住宅 空置面積 其中住宅 辦公樓 商業(yè)樓 二手樓買賣 2）、分析 3-4項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異 板塊差異 板塊 1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū) 地理范圍 劃分依據：建筑及商業(yè)、人文特征描述 政府市政規(guī)劃的引導 商品住宅平均價格 多層 小高層 高層 別墅 商品住宅供求狀況 多層 小高層 高層 別墅 熱銷區(qū)域 3-5項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢 區(qū)域 01 年平均價格 00 年平均價格 99 年平均價格 多層 高層 多層 高層 多層 高層 全市 項目所在板塊 【第二部分 類比競爭樓盤調研】 1目的：調查項目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質和市場狀況。 2調查方式：先收集基礎資料。在此基礎上進行有目的的實地調查。 3主要內容： 3-1 基本資料 樓盤名稱 地理位置 發(fā)展商 建筑承建商 建筑規(guī)劃設計商 環(huán)境設計商 銷售代理商 3-2 項目戶型結構 詳析 戶型（ a 房 b 廳 c 衛(wèi) d 工 e 廚 f 陽臺 g 花園） 面積跨度 套數 /百分比 平層 錯層 躍層（復式） 3-3項目規(guī)劃設計及銷售資料 總占地面積 總建筑面積（容積率） 建筑層數、棟數 建筑布局及開發(fā)節(jié)奏 戶型結構 外立面風格、色調及用材 交樓內裝修標準 小區(qū)綠化及環(huán)藝 車流組織及戶車比 小區(qū)內康樂及商業(yè)配套設施 物業(yè)管理 售價（按揭折后價） 最高價：最低價：均價： 付款方式 一次性：分期：按揭： 銷售進度 銷售率： 已銷售單位戶型比例 客戶初步分析 現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團 客戶： 3-4綜合評判 評判項目 評價 A地塊周邊環(huán)境及配套評判 A-1 地理位置 A-2 周邊環(huán)境、景觀 A-3 周邊市政配套 A-4 周邊小區(qū)整體素質 B樓盤素質評判 B-1 建筑風格和立面 B-2 建筑布局和空間規(guī)劃 B-3 小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃 B-4 戶型設計 B-5 小區(qū)內配套 B-6 車流組織 B-7 物業(yè)管理 C物業(yè)形象 C-1 發(fā)展商品牌 C-2 項目包裝及營銷手法 綜合評價 【第三部分 住宅消費者行為分析】 1目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行 為方式。 2調查方式：目標客戶群用問卷的形式來抽樣調查。 3主要內容： 3-1 各類檔次商品住宅客戶分析 指 標 比 例 家庭結構 3 口之家： 3 代同堂：二人世界：單身 職業(yè)特征 經商老板：三資高級白領：三資普通白領：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷 買主年齡結構 20 30： 30 45： 45 55： 55 以上 客戶家庭月收入狀況 2000 元以下： 2000 4000 元： 4000 6000 元： 6000 8000 元： 8000 10000 元： 10000 元以上 客戶地理半徑集中率 1 公里半徑： 2 公里半徑： 3 公里半徑： 4 公里半徑： 4 公里以上半徑 3-2各類檔次商品住宅客戶購買行為分析 A、 購房目的及面積偏好 指 標 比例 購房目的 A 首次置業(yè)滿足基本居住需求 B 二次置業(yè)改善居住條件 C 投資保值和增值 D 辦公 E 為父母或子女購房 F 度假 G 其他 面積偏好 A 50 平米以下 B 50 70 平米 C 70 80 平米 D 80 100 平米 E 100 120 平米 F 120 140 平米 G 140 平米以上 B、 層數、戶型偏好及購買價格承受能力 指 標 比 例 層 數偏好 A 多層（ 7 層以下） B 小高層（ 8 18 層） C 高層（ 18 層以上） 戶型偏好 1 A 平層 B 錯層 C 躍層（復式） 戶型偏好 2 A 1 房 1 廳 B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4 H 6 房及以上 價格偏好 A（根據當地價格板塊劃分） B C 付款方式偏好 A 一次性付款 B 分期付款 C 按揭 按揭月供承受力 A 1000 元以下 B 1000 2000 元 C 2000 3000 元 D 3000 4000 元 E 4000 5000 元 F 5000 元以上 C、 購買決策的最主要的影響因素 指 標 5 個最主要因素 影響購房決策的最主要的 5 個因素 A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周邊生活配套完備程度（包括子女教