物業(yè)公司業(yè)務(wù)綜合收費項目范圍.docVIP

物業(yè)公司業(yè)務(wù)綜合收費項目范圍類別收入名稱稅率/征收率物業(yè)管理收入住宅/商業(yè)物業(yè)服務(wù)費6%車位物業(yè)服務(wù)費6%裝修服務(wù)費6%門禁卡銷售/管理費6%裝修垃圾清運費6%滅火器租賃16%入戶維修16%商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費16%多種經(jīng)營收入產(chǎn)品銷售16%提供平臺，收取居間費6%房屋租售中介6%業(yè)主委托經(jīng)營電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告代理6%電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場地擺展10%或5%全體業(yè)主共有的車位出租或臨停10%或5%開發(fā)商委托經(jīng)營開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出租或臨停10%或5%物業(yè)項目前期啟動費6%營銷案場管理6%代收代墊款項代收水費0%代收電費/電梯能耗費/公區(qū)電費0%代收城市生活垃圾處置費0%押金、保證金裝修押金、物管費押金、投標(biāo)保證金、履約保證金等0%物業(yè)公司收取的上述物業(yè)管理相關(guān)的各項費用，適用的稅目稅率是有所不同的，企業(yè)應(yīng)該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒有分別核算的，將從高稅率征收。對于代收費事項 建議直接走往來帳 即其他應(yīng)付款取得可以抵扣的各類憑證，按可抵進項稅額如下取得時：借：相關(guān)成本費用科目應(yīng)交稅費增值稅（進項稅）貸：銀行存款/應(yīng)付帳款等物業(yè)公司的涉及的不動產(chǎn)租賃稅目的收費項目,根據(jù)自己的納稅人身份參照不動產(chǎn)取得時間按租賃項目征收增值稅1、門禁卡銷售/安全管理費，屬于物業(yè)安全服務(wù)從屬業(yè)務(wù)，應(yīng)為混合銷售，適用主營業(yè)務(wù)的6%稅率。裝修垃圾清運費亦屬于裝修管理從屬業(yè)務(wù)，屬于混合銷售，適用6%稅率。2、滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務(wù)，不屬于混合銷售，屬于有形動產(chǎn)租賃，適用16%稅率。稅負增加物業(yè)公司需調(diào)整價格。3、入戶維修/商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費，屬于提供修理修配修配勞務(wù)，適用16%稅率。稅負增加物業(yè)公司需調(diào)整價格。4、關(guān)于水電代收，。根據(jù)財稅201636號附件一營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，但不包括以下項目：（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。物業(yè)公司代收水電費可以滿足上述條件：（1）物業(yè)公司接受水電公司委托收取水電費，法規(guī)明確規(guī)定不得加價，不屬于轉(zhuǎn)售，屬于代收。（2）物業(yè)不向小業(yè)主開發(fā)票，小業(yè)主如需發(fā)票，可以請委托方（即水電公司）開具發(fā)票（當(dāng)然，委托方肯定不會開）。這條滿足上述“以委托方名義開具發(fā)票”，只是委托方不愿意開發(fā)票而已。（3）所收的款項都是給了水電公司，物業(yè)公司不截留一分錢，符合上面所說的“代委托方收取的款項”。想不交稅的前提是不加價不開發(fā)票以及體現(xiàn)委托代收。至于供電公司和自來水公司給予的手續(xù)費，可開票按經(jīng)濟代理項目計算納稅。5、代收城市生活垃圾處置費，與代收水電費同理。6、上述“10%或5%”，主要是涉及不動產(chǎn)租賃，如果小區(qū)在2016年5月1日前交付，則由物業(yè)公司自行選擇10%還是5%。如果小區(qū)在5月1日后交付，則全部按照10%。對于全體業(yè)主共有的，因為沒有產(chǎn)權(quán)，一般建議按房屋整體竣工的時間確認5%或10%。7、電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位提供業(yè)務(wù)，合同中如果寫明委托物業(yè)公司制作發(fā)布的為“廣告代理服務(wù)”，這樣可以適用現(xiàn)代服務(wù)中的廣告服務(wù)，一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。如果是物業(yè)公司僅提供媒介，不參與發(fā)布的可參考按不動產(chǎn)租賃交納。小規(guī)模納稅人則很簡單，上述不為0%的需要交稅的內(nèi)容，除了不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（即電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場地擺展和業(yè)主、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出租臨停）外，全部適用3%的征收率。對于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，可按照5%征收率計算納稅。物業(yè)管理行業(yè)增值稅應(yīng)納稅額計算物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)的過程中，也向業(yè)主提供其他服務(wù)或產(chǎn)品銷售稅率問題如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品等商品銷售、入戶維修服務(wù)，適用什么稅率？是否可認定為混合銷售，按照銷售服務(wù)征稅。國稅答復(fù)：能否認定為混合銷售，需要看是否是一項業(yè)務(wù)的派生業(yè)務(wù)。如果提供的業(yè)務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)的職責(zé)，則可以作為混合銷售，適用于物管費稅率。但如果屬于單獨的有償服務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為兼營，分別核算，否則從高適用稅率。寫字樓免收租金和物業(yè)費的涉稅問題？例如簽定3年合同免收一年房租和物業(yè)費。這種情況比較常見；前一年看似免費，但要按稅法規(guī)定屬于視同銷售問題。應(yīng)該按正常價格計征。同時按相關(guān)規(guī)定第一年應(yīng)該按房產(chǎn)的余值計算房產(chǎn)稅。企業(yè)在所簽訂的房屋租賃合同協(xié)議中“不確定”免租期時間，以合同確定的開始租賃時間為準(zhǔn)。將其給予承租方實際的免租期間的租金優(yōu)惠采取“銷售折扣”的形式來處理。按照上述規(guī)劃方式，從企業(yè)的角度來看，由于免租期的優(yōu)惠對承租方來說也得到了實際體現(xiàn)，只是在合同協(xié)議中規(guī)避了“免租期”這一大家公認的常規(guī)條款，實際執(zhí)行結(jié)果并沒有改變，出租和承租雙方都能接受。同時，企業(yè)在出租開始時的這種特殊租賃期間通過采取上述規(guī)劃方式來規(guī)劃免租期間房產(chǎn)稅問題，也是一種合理、有效的方式，出租方企業(yè)也能找出應(yīng)對稅務(wù)約談等所謂“價格偏低”的合理、正當(dāng)?shù)睦碛?。物業(yè)公司承租不動產(chǎn)后再次出租，是執(zhí)行簡易計算辦法征收還是一般計稅辦法征收？國稅答復(fù)：這個問題要看承租的時間，如果實在營改增前，也就是5月1日前承租，可以選擇簡易征收，5%稅率，如果是5月1日以后簽訂的承租協(xié)議，需要按照10%納稅。物業(yè)服務(wù)合同中的甲方是產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司是乙方。根據(jù)物業(yè)管理條例，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物管費，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業(yè)公司是向合同甲方開發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開發(fā)票？國稅答復(fù)：物業(yè)公司可向?qū)嶋H付款人開發(fā)票。按照省局的回復(fù)，物業(yè)公司就可以放心的開發(fā)票給實際付款人了。事實上，因為物業(yè)公司也確實向房屋使用人提供了物業(yè)服務(wù)，收其款后向其開票，也是合情合理，是基于交易事實所開發(fā)票，不應(yīng)當(dāng)屬于虛開。有的合同條款約定了結(jié)算周期，可能存在提前交納合同款項的情況，如合同約定2016.4月繳納2016.4-2016.12月的費用，物業(yè)公司給對方公司開了地稅的發(fā)票，也收到了款項。營改增后，是否對于5-12月的這部分收入還要計征增值稅，如計征，是否屬于重復(fù)征稅？國稅答復(fù)：若書面合同明確約定了付款日期，營改增后，對于5-12月的這部分收入不再計征增值稅。若合同中沒有約定付款時間，則應(yīng)按照勞務(wù)提供時間納稅，5-12月的需要在每月計算繳納增值稅，之前對預(yù)收的款項已經(jīng)交了營業(yè)稅的，需到地稅申請退稅。物業(yè)公司部分其他問題整理（國稅版）1、有的開發(fā)商將地下車庫免費給物業(yè)公司用于出租，收入給物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)怎么納稅？國稅答復(fù)：增值稅與營業(yè)稅有一個很大的不同，有大量的視同銷售行為。如開發(fā)商免費將停車場給物業(yè)公司用于出租，屬于視同銷售中的無償贈送行為，開發(fā)商需要納一次稅，物業(yè)公司還需要再交一次稅。但開發(fā)商只是計算納稅，并不增加其賬面收入。2、物業(yè)公司幫開發(fā)商出租車位，然后按照一定比例互相分成，如何納稅？國稅答復(fù)：物業(yè)公司收到的款項全部做銷售額計算納稅，將分成款項撥付給開發(fā)商，開發(fā)商需要按照所收金額向物業(yè)公司開具發(fā)票。3、物業(yè)公司代收小業(yè)主電費，向小業(yè)主開具增值稅票，取得的電力公司的專票，能否用于抵扣？國稅答復(fù)：可以。視同轉(zhuǎn)售電業(yè)務(wù)。4、臨停費如何向停車人提供發(fā)票？國稅答復(fù)：按照國稅的要求，所有的發(fā)票都需要進入開票系統(tǒng)。但對于臨停，因營改增時間緊，總局尚未出臺有關(guān)要求和政策，過渡期可借鑒以前營改增部分特殊行業(yè)，使用國稅定額發(fā)票。5、實際的采購、外包業(yè)務(wù)是4月份的，但取得發(fā)票和付款是在5月份，是否可以抵扣進項？國稅答復(fù)：按照實際業(yè)務(wù)發(fā)生的時間，營改增前發(fā)生的進項不可以抵扣。6、收取5月份之前的欠費，是否需要交增值稅？國稅答復(fù)：根據(jù)增值稅暫行條例及實施細則規(guī)定，銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天。故增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生的時間的一個必備條件是提供了勞務(wù)。5月份之前的欠費，其納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，不屬于后期的納稅義務(wù)，不交增值稅，應(yīng)屬于之前的營業(yè)稅。7、減免物管費是否需要納稅？預(yù)交1年物管費送一桶菜籽