收房驗房流程和注意事項.doc

收房驗房流程和注意事項一、一般收房流程核驗業(yè)主材料業(yè)主領取竣工驗收備案表房屋土地測繪技術報告書住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議業(yè)主簽署住交接單同時要求，開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書物業(yè)管理費一般交付后才開始計算，驗收時要簽前期物業(yè)合同。二、收樓的一般程序（一）發(fā)展商在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備的資料。（二）買家應在收樓通知單上注明的時間（通常是天左右）內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、業(yè)主身份證復印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等）到指定單位（樓盤現(xiàn)場）辦理收樓入住手續(xù)。如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關手續(xù)，則視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。提示：A業(yè)主需帶起身份證件與相關資料及驗房工具，在這里，業(yè)主需對新房收房通知書的日期進行驗證，若是已經(jīng)超出日期可要求開發(fā)商進行延期賠付。B新房收房時間建議不要再第一二天去，因為那時間人較多，時間上的緊湊性便會導致陪同驗房的人注意力的不集中性，一般在第三四天為宜。- U* R( o9 |:（三）樓房現(xiàn)場驗收1、參看材料）發(fā)展商出示三書一證一表以及各種驗收表格、意見書。A、三書一證一表：建筑工程質(zhì)量認定書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證、建筑竣工驗收備案表。注：竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書此三項必須為原件。B、面積實測表/測繪單位實測面積明細：根據(jù)面積實測報告數(shù)據(jù)（蓋測繪隊公章）對照購房合同上的面積?？蔀閺陀〖姓?。C、管線分布竣工圖：可帶走，裝修時用。D、各種相關驗收表格：如住戶驗房交接表（房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如樓宇驗收記錄表等）。主要表格說明：A建筑工程質(zhì)量認定書：是房屋通過有關部門質(zhì)量驗收的憑證。B住宅使用說明書（可帶走）：是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。應該包含如下內(nèi)容：開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話；設計單位及其聯(lián)系電話；施工單位及其聯(lián)系電話；監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話。C住宅質(zhì)量保證書（可帶走）：是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。包含三個項目的保修條款，結構的保修期限是50年，屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年，設備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領到鑰匙開始計算，這個日期最好寫進住宅質(zhì)量保證書。D房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證：是房產(chǎn)項目通過有關部門綜合驗收憑證。E竣工驗收備案表：是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。竣工驗收備案表復印件有可能收房時尚未辦理，但必須在竣工驗收后十五天內(nèi)備案，否則影響辦理產(chǎn)權證。按照有關規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責任。F管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）（可帶走）提示：A建筑工程質(zhì)量認定書房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證竣工驗收備案表這三份文件是樓盤通過驗收，經(jīng)過國家有關部門權威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。三書一證一表是收房時的必要資料，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。如果開發(fā)商不能提供這些資料文件，業(yè)主有權拒絕收房。簽字時注明“樓房狀況未明”。B看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了。暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流。如開發(fā)商企圖在房主驗房前收取“多項費用”，或讓您先簽署收樓文件的話，您可用如下言語先質(zhì)問陪同看房的工作人員：“您見過買東西先付錢后看貨的嗎？”對上述“多項費用”具體說明如下：開發(fā)商企圖在交樓時代收契稅（一般住宅稅率為1.5%）。您拒絕理由是中華人民共和國稅收征收管理法及中華人民共和國契稅暫行條例。開發(fā)商企圖收取各種開通費（如有線電視、電話、煤氣、寬帶網(wǎng)等）。那么您質(zhì)問他（她）：“你們的窗玻璃我是不是也要再單另付錢才能使用？”。（希望龍灣不會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象）驗收好后，再交付費用。）買家繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。提示：A不管開發(fā)商陪同收樓的工作人員如何花言巧語，業(yè)主都應該堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格上記錄下來，并寫清自己的意見，如果確實屬于不能收樓的，要寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。B一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。2、驗房：2.1準備東西：A塑料洗臉盆：用于驗收下水管道；B小榔頭：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓；C塞尺：用于測裂縫的寬度；D卷尺（5米）：用于測量房子的凈高；E萬用表或測電筆：用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通；（或者一個三插的小電器，如，普通電池充電器等，一個兩插的小電器，如，手機充電器等，用來檢測各個電源插座是否通電，沒有燈泡的好像還要準備一個燈泡，龍灣好像不用）F計算器：用于計算數(shù)據(jù)；G紙筆：用于簽字、記錄；H小掃帚：用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生；I小凳子、一些報紙、貼紙、塑料帶、包裝繩、火柴、衛(wèi)生紙、手電等：用于時間長休息、預先封閉下水管道及檢查煙道等。J錄音機、數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相等：對有問題的地方調(diào)好日期記錄證據(jù)、為日后舉證打好基礎，特別保存好自己那份驗房咨詢報告。驗房專用工具：垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿等。（一般人好像沒有）2.2檢驗房屋1）外部檢驗：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。A全部外飾面：包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。B樓梯間：扶手高度；扶手材質(zhì)；扶手連接牢固、接縫；護欄玻璃；護欄垂直度；欄桿間距；扶手直線度；單元入口材質(zhì)、貼角；踢腳線上口平直；踢腳線材質(zhì)；電梯前廳石材；電梯前廳線角平直；墻面空鼓、裂縫；涂料涂刷完整、色澤一致；箱體橫平、豎直，高度一致；樓宇對講；踏步高度；踏步寬度等；C公共配套：公共配套設施、小區(qū)綠化等是否與開發(fā)商承諾相一致；容積率等。公用部位、公共設施、各種管道（給、排、雨水、暖、熱）、電氣設備（配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等）等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。走廊，樓梯，電梯間的聲控，光控開關是否好用好使。2）內(nèi)部檢驗：A核對購房合同的附件及配套設施：核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。B凈面積測量、開間進深及凈高尺寸測量：確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積（套內(nèi)面積、公攤面積）是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出或減少部分進行處理以雙方簽定合同為準）有無套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況。C樓房結構檢查：檢查墻體、地面是否有裂縫，特別是承重墻、陽臺、露臺等接縫處。手錘墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ冢瑱z查墻面空鼓；仔細檢查地面有無空殼開裂情況。特別是踢腳線空鼓，如有空鼓，一定要求陪同物業(yè)人員盡快修復。檢查傾斜與水平，在房頂用細繩懸一重物，貼墻放至墻角，查看傾斜程度?；蛴煤谐邫z查房頂，取45個點進行測量，若數(shù)值一致，說明房頂沒有傾斜。測量層高(建筑層高為2.8米。實際高度不低于2.6米。層高3米的實際高度不能低，住宅層高不能低于2.8米)。D墻頂?shù)亓妫簤γ妫鹤⒁鈮γ嬗袩o抹灰層，抹灰層有無空鼓、裂縫、起皮、斑駁、爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點），陰陽角大致方正。墻面平整度在35毫米之間是比較正常的，門窗關閉看大面，門窗打開看小面，用米尺量頂?shù)厥欠穹秸貏e是門窗洞口兩側，是否方正非常重要，外墻是否做了內(nèi)保溫。查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。地面：有無抹灰層，有無壓光，用腳搓是否起沙，暖氣管、水管、電管是否走在地下有無標記，承諾做地采暖是否實現(xiàn)。廚房、陽臺、衛(wèi)生間的地面是否比其它地面低。頂面：主要注意和地面的方正有無大的歪斜，特別注意廚房、陽臺、衛(wèi)生間的頂面有無滲漏水現(xiàn)象。如果在頂樓，看是否屋頂漏過水。E管道檢查：預留洞：排煙道、排風道、空調(diào)孔、強排孔設置是否合理；預留孔洞與排水管、雨水管有無沖突等；廚房煙道、衛(wèi)生間通風：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口或通風口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。煤氣：管道入戶，主管道、分管道各用氣房間是否設置煤氣表，控制閥門是否齊全。注意絕不允許擅自拆改然氣管線。檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。F門窗檢查門、窗安裝質(zhì)量及配件檢驗：門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象（陽臺裂縫危險大）。窗戶是否嚴密，有否翹曲、變形、關閉不嚴等現(xiàn)象，有無漏水，窗臺里面應該比外面高3-5MM（不然會倒流水進來）；開啟是否靈活，開關是否完好、可用。門窗拉手、插銷、鎖具、開關等安裝牢固，使用方便。注：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚打掃清楚后就可以看了。玻璃：所有玻璃要逐一查驗有無破損、崩渣、碎裂、密封不嚴等現(xiàn)象，密封條、防塵條、防水條不得缺少。紗窗完好、無破損；嚴密、無殼縫、無翹曲；邊無裂縫；無滲漏；框正、側面垂直。入戶門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。防盜裝置齊備，使用方便，安全可靠。大門鑰匙，總共幾把？是否好用（所有鑰匙都試著開、關一下）提示：檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。視鏡（貓眼）：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復或更換。G電路檢測：一般檢測：用萬用表測量各個強弱電是否暢通。關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。電閘總開關以及漏電保護器是否齊備。檢查插座（可用插排檢測或萬用表）：插座上插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內(nèi)的插座開關（應有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。開關箱內(nèi)的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。開關箱內(nèi)開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。檢查弱電插座數(shù)目檢查可視對講、防盜對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。提示：A強電：應詳細查看每個房間的插座、開關、燈具的配置情況，所有電源線應是暗敷在墻頂?shù)孛鎯?nèi)，不得有明露導線，每個插座、開關、燈具是否好用。電閘開關要有可靠接地。B弱電：電視、電話、網(wǎng)絡、音響等弱電線路，凡是房產(chǎn)商承諾的，應該入戶的都要逐項驗收，比如寬帶等。H給、排水安裝質(zhì)量及滲漏檢驗給水：主要查看廚房和衛(wèi)生間，主管道、分管道各用水房間是否設置，分戶主控閥門、水表、龍頭是否齊全，閥門、水表、龍頭等處的接頭部位及管路是否漏水、滲水、滴水。水壓夠不夠；自來水、熱水、中水（如果有），是否接通，熱水的溫度夠不夠；所有的開關是否可用。方法：大開龍頭查漏堵(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主，沒有的話最好自己帶一個)，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。管道下水：查看排水管有無滲漏；排水管有無倒坡；空調(diào)孔與排水管有無沖突；排水管是否堵塞；室內(nèi)排水管與雨水管是否混用；排水支管是否低于門窗頂，立管離墻間距是否一致、合理；地漏排水是否通暢；雨水管安裝是否影響視線或門窗的開啟；穿越樓板處有無滲漏。方法：先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。地面防水：國家規(guī)定所有有地漏的房間都必須做防水層。室內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、陽臺的地面應該做防水施工的，驗房時要求物業(yè)必須做一次閉水試驗，方法：將廚房、衛(wèi)生間、陽臺門口封堵住，拿塑料袋裝半袋沙子把地漏堵上，在封堵后的地面上放水，水深2030毫米，蓄水時間不得少于24小時，到樓下觀察相對應的房間是否滲漏水。在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。還有樓上也一定要做。比如雙衛(wèi)的戶型就要堵了四個衛(wèi)生間才能算合格。地漏下水要順暢不堵，還有就是洗衣機位必須做防水。提示：A洗手洗菜盆等處的下水口應預留，廚房、陽臺、衛(wèi)生間必須有地漏，查看每個地漏是否有篦子，每個下水口和地漏都要做排水檢驗，查看每個排水口和地漏，有無堵塞，排水是否通暢。B對衛(wèi)生間閉水試驗的方法：防水工程完工后，必須做24小時蓄水試驗。那么收房時的閉水試驗怎樣驗收呢？你可以在收房前通知開發(fā)商，讓其提前對衛(wèi)生間做蓄水試驗，在收房時能驗證閉水是否合格。C查看廁所正下方樓房對應位置，看看洗臉盆下水道管道是否有S彎管（防止臭氣上串的），若果沒有，在裝修施工時應該注意做好，這一條是提醒您裝修用的，和交房無關。I其他：暖氣、煤氣：是否接通，表的讀數(shù)基數(shù)，應該為零。暖氣片是否齊備，毛坯房一般應該是帶的。（龍灣城是地采暖，這條可能用不著，）暖氣：按房間詳細查看暖氣管道，暖氣片的安裝是否嚴密，牢固，各管接頭部位是否漏水漏氣，查看打壓試驗記錄。取暖期前的通水試驗非常重要，必須親自參與，一定要知道分戶的主控閥門的位置。注意絕不允許擅自拆改暖氣管線及散熱器片。地采暖檢測（這部分查了一些，不過沒太看懂，請大家補充哈）：由開發(fā)商派出專業(yè)技術人員進行調(diào)試、設備運行等全部工作，調(diào)試工作應在交房同時進行。水壓試驗壓力和檢驗方法，引自建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，地暖驗收應以水壓0.6Mpa為標準，30分鐘內(nèi)掉壓不超過0.015為標準。注意：地暖是您家收房驗收項目的一部分，如果未能及時驗收，跑水所造成損失索賠數(shù)額極，望大家重視。3）小提示：A 測量記錄樓宇的層高，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。B 收房前一定要多和鄰居交流，現(xiàn)在很多小區(qū)都有網(wǎng)上的業(yè)主論壇，到那上面一看，一般新房存在的一些問題都一目了然。再到自己房子里看看，有沒有這些問題。如果沒有論壇，那每次去新房，都最好在物業(yè)處或者售樓處多和鄰居們交流，在別人家存在的問題，很可能在你家也有，都要重點留意。C 要第一天就去收房，最好在有鄰居收房后，向他們打聽清楚開發(fā)商所設定的收房流程，關注那些不合理的地方，并想好應對之策再前往，如果可能，最好能參加集體收房。D 物業(yè)費可以交，不過要注明期限。裝修保證金等裝修時再交。電費，根據(jù)電表讀數(shù)，只交交房日期之后的。E 閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。F 交費簽字先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應先修房。G 此外還有一些需要業(yè)主簽字的驗收表格，記錄該套房子的驗收情況，例如驗房交接表等。據(jù)了解，有些開發(fā)商為了簡化驗收流程，同時也為了避免驗收糾紛，會在其工作人員陪同業(yè)主看房驗收之前就要求業(yè)主把所有需要簽名的表格簽完，甚至以不給鑰匙看房脅迫業(yè)主。律師提醒，這樣做對業(yè)主是很沒有保障的，業(yè)主無論如何都必須在看完房之后才能簽字驗收。3、驗完