地產(chǎn)行業(yè)-萬(wàn)科降價(jià)背后

地產(chǎn)經(jīng)典案例,主題：萬(wàn)科降價(jià)的背后,關(guān)鍵字：萬(wàn)科降價(jià)全國(guó)巡禮、萬(wàn)科降價(jià)原因分析、萬(wàn)科項(xiàng)目降價(jià)后的市場(chǎng)表現(xiàn)（以東莞公司為例）,簡(jiǎn)介：自2007年10月以來(lái)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紛紛降價(jià)，此文通過(guò)對(duì)萬(wàn)科降價(jià)的情況說(shuō)明，探討了萬(wàn)科降價(jià)背后的真實(shí)原因。并用市場(chǎng)數(shù)據(jù)說(shuō)明東莞地區(qū)在萬(wàn)科降價(jià)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。,寫(xiě)在前面的話,萬(wàn)科在全國(guó)各大城市的降價(jià)行為令市場(chǎng)為之側(cè)目，受事業(yè)一部策劃總監(jiān)蘭總的一席話啟發(fā)，歷經(jīng)數(shù)日數(shù)據(jù)整理，得到這樣一個(gè)成果！在此感謝蘭總的鼓勵(lì)與啟發(fā)！當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，做好項(xiàng)目必修功課外，花更多工夫去研究市場(chǎng)和客戶(hù)是非常有必要的，研究萬(wàn)科降價(jià)也算是一個(gè)小小的嘗試；本文的數(shù)據(jù)采集于互聯(lián)網(wǎng)以及公司內(nèi)部的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，加以分析整理而成，必然與真實(shí)情況存在一定的誤差，本文通過(guò)數(shù)據(jù)所得到的結(jié)論僅供參考！,背景：,背景1：2007年10月樓市漸次步入調(diào)整期以來(lái)，萬(wàn)科先后在8座城市深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞高調(diào)降價(jià)，比最高點(diǎn)下調(diào)了5%-30%不等。行業(yè)老大的標(biāo)桿作用之下，有人跟隨，有人捂盤(pán)，有人力撐，有人猶豫，有人質(zhì)疑。背景2：月底，萬(wàn)科宣稱(chēng)：房?jī)r(jià)已不具備下跌空間，樓市開(kāi)始回暖。那么萬(wàn)科降價(jià)的動(dòng)機(jī)何在？?jī)H僅是為了打開(kāi)陷入困境的銷(xiāo)售局面？降價(jià)后的市場(chǎng)是否真如萬(wàn)科所表示的那樣已經(jīng)到達(dá)谷底，行業(yè)即將觸底反彈，亦或新一輪的降價(jià)即將展開(kāi)？,萬(wàn)科降價(jià)全國(guó)巡禮,07年10月20日，深圳首開(kāi)記錄。萬(wàn)科以7500元/平方米的低價(jià)推出位于深圳龍崗坪山的金域東郡,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄07年12月9日，廣州萬(wàn)科大降價(jià)。廣州康王路的萬(wàn)科金色康苑正式開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)定價(jià)13000元/平均價(jià),遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平以上的價(jià)格；08年1月24日，成都萬(wàn)科降30%。位于成都蜀都大道上的萬(wàn)科魅力之城四期的電梯公寓報(bào)出每平方米4600元的均價(jià)，降價(jià)幅度達(dá)到了30%；1月26日，天津萬(wàn)科東麗湖二期以6500元/平方米開(kāi)盤(pán)，低于市場(chǎng)預(yù)期的7000到8000元，當(dāng)天就被認(rèn)購(gòu)200余套；2月中旬，北京萬(wàn)科打折促銷(xiāo)。北京兩項(xiàng)目萬(wàn)科紫臺(tái)和萬(wàn)科四季花城日前也在進(jìn)行打折促銷(xiāo)；2月21日，上海萬(wàn)科10樓盤(pán)打折。萬(wàn)科選擇在元宵節(jié)對(duì)上海10個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行九五折特惠銷(xiāo)售，10個(gè)樓盤(pán)240多套房源在8個(gè)小時(shí)內(nèi)買(mǎi)掉170多套；2月23日，武漢萬(wàn)科推出“青年置業(yè)計(jì)劃”，讓利千萬(wàn)元；2月27日，北京萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景10號(hào)樓出現(xiàn)了“間歇性”的大幅折讓?zhuān)?月29日，萬(wàn)科東莞跳水，運(yùn)河?xùn)|1號(hào)在原有基礎(chǔ)上7折推售3月1日，深圳萬(wàn)科第五園三期剩余單位以全新精裝修的形式銷(xiāo)售，均價(jià)下調(diào)到1.15萬(wàn)元/平方米3月9日，杭州萬(wàn)科金色城品以均價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，低于預(yù)期的2.5萬(wàn)元。,2月23日武漢萬(wàn)科讓利,2月29日東莞萬(wàn)科價(jià)格跳水,3月9日杭州萬(wàn)科降價(jià),下一個(gè)是誰(shuí)？,杭州,東莞,萬(wàn)科降價(jià)全國(guó)路線圖,業(yè)內(nèi)的反應(yīng)質(zhì)疑的、喝彩的、抨擊的觀點(diǎn)紛紛粉墨登場(chǎng),降價(jià)背后的故事事出必有因，萬(wàn)科的任何市場(chǎng)行為都是其戰(zhàn)略布局的一部分,04年，萬(wàn)科提出2014年達(dá)到1000億銷(xiāo)售額的目標(biāo)，并以美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)四大巨頭之一普爾特為學(xué)習(xí)目標(biāo)，形成一整套的10年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為今天的發(fā)展布局定下了總體基調(diào)；萬(wàn)科到底想向普爾特學(xué)習(xí)什么呢？其10年的發(fā)展戰(zhàn)略布局又是怎樣的呢？,萬(wàn)科選取標(biāo)桿的意義:通過(guò)國(guó)際化標(biāo)桿Pultehomes公司把握中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái),做一家持續(xù)增長(zhǎng)的偉大公司,比如，普爾特公司為何專(zhuān)注于住宅業(yè)務(wù),又何以持續(xù)53年保持贏利？為什么在美國(guó)那樣一個(gè)成熟的市場(chǎng)，它的凈資產(chǎn)回報(bào)率能達(dá)到18%，近十年增長(zhǎng)率達(dá)到行業(yè)的兩倍？比如，為什么在普爾特公司新推出的項(xiàng)目中，老客戶(hù)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)或推薦購(gòu)買(mǎi)的比例達(dá)到47%？它何以實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的終身鎖定？比如普爾特在業(yè)務(wù)橫跨美國(guó)27個(gè)州，44個(gè)市場(chǎng)的情況下，如何實(shí)施它的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)？,PulteHomes公司的做法,萬(wàn)科的未來(lái),學(xué)習(xí)普爾特高于行業(yè)增長(zhǎng)水平保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn),美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額在走平的同時(shí)，PulteHomes卻持續(xù)10年不斷的增長(zhǎng),通過(guò)學(xué)習(xí)Pultehomes持續(xù)增長(zhǎng)50年,在近十年兩倍于行業(yè)增長(zhǎng),萬(wàn)科要做一家領(lǐng)先于行業(yè)增長(zhǎng)水平的公司。,學(xué)習(xí)普爾特細(xì)分客戶(hù)、成為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的房地產(chǎn)公司,PulteHomes是唯一一個(gè)全美國(guó)客戶(hù)滿(mǎn)意度連續(xù)四年排名第一的房地產(chǎn)公司在PulteHomes公司運(yùn)營(yíng)的20個(gè)市場(chǎng)中，有19個(gè)公司都進(jìn)入前四名。而且拉斯維加斯的地產(chǎn)杯評(píng)為全國(guó)客戶(hù)滿(mǎn)意度最高的。該地區(qū)的DelWebb被評(píng)為第二名。,通過(guò)學(xué)習(xí)Pultehomes尊重客戶(hù),創(chuàng)造價(jià)值,萬(wàn)科要做一家最受客戶(hù)歡迎的公司,學(xué)習(xí)普爾特跨區(qū)域行業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為跨區(qū)域的地產(chǎn)領(lǐng)跑者,業(yè)務(wù)在在25個(gè)州、超過(guò)40個(gè)地區(qū)市場(chǎng)在包括Mexico在內(nèi)的四個(gè)國(guó)際市,通過(guò)學(xué)習(xí)pulteHomes公司全國(guó)化甚至國(guó)際化經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),萬(wàn)科要做一家跨區(qū)域的房地產(chǎn)領(lǐng)跑者,向PulteHomes學(xué)習(xí)產(chǎn)品戰(zhàn)略之一:細(xì)分客戶(hù)的不同需求,目的在于找到不同客戶(hù)不同的最大價(jià)值點(diǎn),SingleparentfamilyWithkid（s）,PulteHomes公司產(chǎn)品戰(zhàn)略之一:客戶(hù)細(xì)分,向PulteHomes學(xué)習(xí)產(chǎn)品戰(zhàn)略之二:戰(zhàn)略指導(dǎo)下的本地化,在市場(chǎng)份額最高的前20個(gè)市場(chǎng),地域不同,目標(biāo)客戶(hù)各有不同,從而產(chǎn)品也不不同,PulteHomes公司產(chǎn)品戰(zhàn)略之二:本地化,向PulteHomes學(xué)習(xí)產(chǎn)品戰(zhàn)略之三:通過(guò)客戶(hù)細(xì)分,本地化運(yùn)營(yíng),實(shí)現(xiàn)客戶(hù)終身鎖定,重復(fù)購(gòu)買(mǎi)/推薦購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)比例,重復(fù)購(gòu)買(mǎi)/推薦購(gòu)買(mǎi)的前提是基于客戶(hù)價(jià)值的產(chǎn)品解決方案,客戶(hù)細(xì)分,本地化,終身鎖定,PulteHomes公司產(chǎn)品戰(zhàn)略之三:終身鎖定,萬(wàn)科未來(lái)十年的遠(yuǎn)景：未來(lái)我們是一家什么樣的公司？未來(lái)十年萬(wàn)科的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位,成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者,戰(zhàn)略定位(與競(jìng)爭(zhēng)者有什么不同):精細(xì)化戰(zhàn)略主線(如何把握時(shí)代趨勢(shì)):把握經(jīng)濟(jì)主動(dòng)脈,實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng),在07年形式一片大好的情況下，萬(wàn)科成為行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者的優(yōu)勢(shì)并不明顯，正是這次的行業(yè)大調(diào)整為萬(wàn)科的行業(yè)洗牌帶來(lái)契機(jī)，08年將成為行業(yè)發(fā)展的分水嶺，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面終于形成！,萬(wàn)科前二十年的業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化,04年萬(wàn)科未來(lái)十年的業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化,時(shí)間安排,按照04年萬(wàn)科的十年規(guī)劃，2014年達(dá)到1000億的銷(xiāo)售目標(biāo)，則每年的復(fù)合增長(zhǎng)率至少達(dá)到30%,1999年-2014年房地產(chǎn)行業(yè)與萬(wàn)科銷(xiāo)售額對(duì)比,2004年-2014年，行業(yè)銷(xiāo)售額根據(jù)建設(shè)部科技信息研究所預(yù)測(cè)，萬(wàn)科年銷(xiāo)售額按復(fù)合增長(zhǎng)率30%計(jì)算。,（單位：億元）,規(guī)劃的10年目標(biāo),07年銷(xiāo)售收入就超過(guò)500億，按照近年來(lái)最保守的增長(zhǎng)率50%估算，提前5年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo),數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)自萬(wàn)科年報(bào)，08年按照最保守的增長(zhǎng)速度50%估算,萬(wàn)科CAGR=50.0%,萬(wàn)科CAGR=30.0%,按照30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，最遲在2010年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo),按照50%的復(fù)合增長(zhǎng)率，最遲在2009年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo),2007年萬(wàn)科共銷(xiāo)售住宅4.8萬(wàn)套，位居世界首位。2006年，該記錄保持者是美國(guó)四大開(kāi)發(fā)企業(yè)之一的Horton，2007年Horton僅銷(xiāo)售約3.4萬(wàn)套。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)也跑贏了大市。過(guò)去三年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售金額的復(fù)合增長(zhǎng)率為33.7%，而萬(wàn)科銷(xiāo)售收入的復(fù)合增長(zhǎng)率則達(dá)到93.7%。市場(chǎng)占有率從2005年的不足1%，提高到2.07%。,實(shí)際的發(fā)展情況,萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)或擴(kuò)張戰(zhàn)略圍繞城市群經(jīng)濟(jì)圈而不是行政區(qū)中心城市,這是萬(wàn)科24年房地產(chǎn)全國(guó)戰(zhàn)略中重要的一個(gè)戰(zhàn)略思想,以深圳,廣州為龍頭的珠三角經(jīng)濟(jì)圈,以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈,以京津地區(qū)和遼東半島為重點(diǎn)的環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈,萬(wàn)科未來(lái)十年的區(qū)域擴(kuò)張結(jié)構(gòu)路線,利潤(rùn),第二層面（增長(zhǎng)業(yè)務(wù)區(qū)域）杭州、蘇州、常州等長(zhǎng)三角城市群珠海、江門(mén)、肇慶、長(zhǎng)沙、福州等珠三角城市群大連、青島、唐山、保定、石家莊等環(huán)渤海城市圈,第三層面（種子業(yè)務(wù)區(qū)域）沿長(zhǎng)江城市圈、沿隴海鐵路城市圈、哈長(zhǎng)沈大城市圈、沿京廣鐵路城市圈、濟(jì)青煙威城市圈、成渝沿線城市圈、沿南昆鐵路城市圈,第一層面（現(xiàn)金流動(dòng)業(yè)務(wù)區(qū)域）長(zhǎng)三角：上海、南京、無(wú)錫、南昌、昆山珠三角：深圳、廣州、東莞、佛山、中山,2004,2014,2009,萬(wàn)科核心能力,資金壓力加快資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售、快速周轉(zhuǎn),萬(wàn)科在2007年花巨資買(mǎi)下的多個(gè)地塊都面臨支付土地出讓金以及各種工程款項(xiàng)的問(wèn)題；萬(wàn)科在2006年同一些境外資金進(jìn)行合作，這些高利息投資已陸續(xù)進(jìn)入兌現(xiàn)周期。萬(wàn)科開(kāi)始為下一輪的土地儲(chǔ)備籌集資金萬(wàn)科不追求過(guò)高的利潤(rùn)率,但萬(wàn)科追求高周轉(zhuǎn)率。萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度一般比行業(yè)平均水平高出一倍以上。2006年萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.56,而行業(yè)平均水平是0.32。而近年來(lái)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)節(jié)奏明顯呈加快趨勢(shì),從獲取項(xiàng)目到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的周期明顯縮短。這是萬(wàn)科迅速做出放棄高價(jià),快速回收資金決定的依據(jù)。,萬(wàn)科降價(jià)的表面原因,快速回現(xiàn)為并購(gòu)做好準(zhǔn)備,2006年和2007年，萬(wàn)科均分別斥資40余億元，并購(gòu)了3個(gè)項(xiàng)目；但僅僅2008年1月份，萬(wàn)科就已耗資26億元，并購(gòu)了4個(gè)項(xiàng)目。王志剛:王石高調(diào)散布拐點(diǎn)論是為加速萬(wàn)科并購(gòu)!王石：房?jī)r(jià)依然會(huì)穩(wěn)步上升，萬(wàn)科將加緊并購(gòu)。萬(wàn)科07年增加930萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，約有40來(lái)自收購(gòu)公司或合作方式取得。07年3月21日，萬(wàn)科競(jìng)得杭州鋼鐵集團(tuán)公司下屬之富春有限公司股權(quán)，獲取深圳富春東方(集團(tuán))有限公司、萬(wàn)軒置業(yè)(深圳)有限公司、南京恒邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京富春東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%的股權(quán)。其后，萬(wàn)科和深圳中康投資有限公司簽署協(xié)議，繼續(xù)受讓上述公司20%的股權(quán)。萬(wàn)科受讓上述股權(quán)的代價(jià)共計(jì)12.6億元。此后，萬(wàn)科進(jìn)一步受讓浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司的20%股權(quán)；與上海恒大集團(tuán)有限公司及上海吉鑫置業(yè)發(fā)展有限公司簽署協(xié)議，獲得上海浦東成山路、濟(jì)陽(yáng)路、五街坊、七街坊及中林等項(xiàng)目；,萬(wàn)科降價(jià)的表面原因,企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整,另外就是來(lái)自投資者的壓力。過(guò)去三年，萬(wàn)科依次實(shí)現(xiàn)了52%、53%、100%的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，其2008年的規(guī)劃是開(kāi)發(fā)1000萬(wàn)平方米住房，按其以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)計(jì)算，今年至少要銷(xiāo)售850萬(wàn)平方米，但目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)似乎很難完成這一計(jì)劃。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也認(rèn)為，去年9、10月份，萬(wàn)科提出2010年實(shí)現(xiàn)“1000億計(jì)劃”，照目前的市場(chǎng)環(huán)境看很有難度，至少資金環(huán)境與以往不一樣了。所以萬(wàn)科去年大量買(mǎi)地，大量投入，今年就要加快資金周轉(zhuǎn)，這是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。,萬(wàn)科降價(jià)的表面原因,盈利模式遭遇市場(chǎng)挑戰(zhàn)需要源源不斷的現(xiàn)金支撐快速周轉(zhuǎn),07年利用牛市的大好機(jī)遇,以良好的基本面和項(xiàng)目增發(fā)融資,大規(guī)模擴(kuò)張，不斷做大市值,以方便進(jìn)一步融資,10月份完成融資后,萬(wàn)科的市值已經(jīng)是美國(guó)四大房地產(chǎn)公司市值總和的大約1.5倍。在土地市場(chǎng)上,依靠資本市場(chǎng)強(qiáng)大的融資能力實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)量正以每年30%的速度遞增,預(yù)計(jì)2008年開(kāi)工面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米,2010年達(dá)到2000萬(wàn)平方米。快速開(kāi)發(fā),從高周轉(zhuǎn)率中獲得利潤(rùn),保證公司的高成長(zhǎng)性,然后再融資,形成快速成長(zhǎng)的循環(huán)。在政策調(diào)控下,萬(wàn)科的這種模式遭遇到兩大挑戰(zhàn)。一是管理層放緩房地產(chǎn)企業(yè)的融資審批,資本市場(chǎng)融資速度放緩,難度增加；3月20日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。另一方面,第二套住房新政后的觀望情緒導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度下降,引起周轉(zhuǎn)率下降。萬(wàn)科的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須追求大流量、高流速，萬(wàn)科不能沒(méi)有足夠多的土地，不能沒(méi)有足夠多的在建項(xiàng)目，不能不一而再、再二三地縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，當(dāng)然也不能沒(méi)有足夠大的銷(xiāo)售量（否則就會(huì)導(dǎo)致資金流減少、甚至枯竭）。,萬(wàn)科降價(jià)的表面原因,萬(wàn)科降價(jià)行為的真正意圖借勢(shì)洗牌，為實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略意圖的市場(chǎng)舉措,萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)，是在按照對(duì)未來(lái)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，有策略、有計(jì)劃、有目的地按照其戰(zhàn)略規(guī)劃執(zhí)行企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略所采取的一系列市場(chǎng)行為，不僅僅是為了緩解資金壓力，也不單是為了順應(yīng)王石拐點(diǎn)論而采取的相應(yīng)舉措來(lái)得簡(jiǎn)單，當(dāng)然更不是為普天下的百姓大眾謀福祉這么高尚，萬(wàn)科正借目前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情勢(shì)之勢(shì)，利用自身企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響力，從房?jī)r(jià)這個(gè)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上最敏感的元素入手，加速行業(yè)“洗牌”，以獲取更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和更大的市場(chǎng)份額，從而進(jìn)一步保證其行業(yè)持續(xù)領(lǐng)先的地位以及向更高的戰(zhàn)略目標(biāo)快速邁進(jìn)。,萬(wàn)科降價(jià)的真正意圖,還會(huì)降嗎？,上海萬(wàn)科的“快速周轉(zhuǎn)、快速發(fā)展”和“不同檔次項(xiàng)目的定價(jià)肯定不同”的潛臺(tái)詞就是將繼續(xù)降價(jià)，而且“上海萬(wàn)科今年的項(xiàng)目很多”的潛臺(tái)詞就是可能加入的項(xiàng)目會(huì)很多。并不是某些分析人士所認(rèn)為的那樣：萬(wàn)科摸到了市場(chǎng)的心理底線5%的降價(jià)購(gòu)房者就能接受、就獲得很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，那么后續(xù)項(xiàng)目繼續(xù)降價(jià)的可能性就很小了。在目前市場(chǎng)高度觀望的現(xiàn)實(shí)情況下，要實(shí)現(xiàn)“快速周轉(zhuǎn)”，不在價(jià)格上做文章是很難的，甚至需要有企業(yè)能接受的更大幅度的降價(jià)。未來(lái)萬(wàn)科將繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)，幾乎已經(jīng)沒(méi)有了懸念！甚至，或?qū)⒃诟喑鞘型瞥龈鄻潜P(pán)以更大幅度繼續(xù)下去！在萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)給眾多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的鯰魚(yú)效應(yīng)、多米諾骨牌效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)的效果累積發(fā)酵、陸續(xù)釋放下，在未來(lái)萬(wàn)科將繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的影響下，市場(chǎng)上無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)更多的跟隨者。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力。已經(jīng)讓一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)“扛不住”了，再加上從緊信貸政策下的資金壓力作用，除一些城市外，在長(zhǎng)沙等一些二、三線城市中，或也會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)促銷(xiāo)行列中。,還會(huì)降嗎？用市場(chǎng)數(shù)據(jù)說(shuō)話,是否真如某些分析人士所認(rèn)為的那樣：萬(wàn)科摸到了市場(chǎng)的心理底線5%的降價(jià)購(gòu)房者就能接受、就獲得很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，那么后續(xù)項(xiàng)目繼續(xù)降價(jià)的可能性就很小了。以東莞的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，事實(shí)會(huì)告訴我們市場(chǎng)的真實(shí)情況！,萬(wàn)科降價(jià)在東莞引發(fā)的連鎖反應(yīng),3月的樓市風(fēng)云變幻是從運(yùn)河板塊開(kāi)始的，3月初的運(yùn)河板塊熱得驚人，在萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)后，很快景湖灣畔也加入戰(zhàn)場(chǎng)，其園林環(huán)境和居住素質(zhì)受到消費(fèi)者的認(rèn)可，在發(fā)展商調(diào)整價(jià)格后，取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。隨后，同板塊的塞納河畔也推出5600元/平方米起的優(yōu)惠單位。在運(yùn)河樓盤(pán)調(diào)價(jià)的消息傳播出去后，大量的消費(fèi)者都涌向運(yùn)河板塊看樓置業(yè)，運(yùn)河板塊成為東莞最熱的樓市片區(qū)。中心區(qū)板塊出現(xiàn)4.5萬(wàn)-9萬(wàn)“重磅”回饋3月8日，備受消費(fèi)者關(guān)注的景湖名郡正式銷(xiāo)售，發(fā)展商推出396套單位，取得了銷(xiāo)售320套的業(yè)績(jī)，其5600元每平方米的均價(jià)也受到大部分消費(fèi)者的認(rèn)可。3月13日，新中銀花園再扔下樓市“炸彈”，宣布將對(duì)去年11月金色華庭二期開(kāi)盤(pán)期間購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)行回饋，消費(fèi)者可獲得4.5萬(wàn)至9萬(wàn)元的回贈(zèng)。同時(shí)調(diào)整金色華庭二期的售價(jià)，將以6388元/平方米的價(jià)格重新入市。,萬(wàn)科在東莞降價(jià)引發(fā)的連鎖反應(yīng),東莞市場(chǎng)上各樓盤(pán)在此輪降價(jià)行動(dòng)中的表現(xiàn),地段好、產(chǎn)品稀缺優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格堅(jiān)挺或者通過(guò)暗降的方式保持市場(chǎng)的熱銷(xiāo)局面，如時(shí)尚島、森林湖、御花苑等；地段較差或者戶(hù)型設(shè)計(jì)欠佳樓盤(pán)銷(xiāo)售將受到大阻力，迫于壓力價(jià)格下調(diào)幅度較大，即便如此，銷(xiāo)售仍將面臨較大壓力，如理想名苑；之前定價(jià)虛高的樓盤(pán)將價(jià)格理性回歸，如宜景康源、豐泰城、怡豐翠云軒等；資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商忍痛降價(jià)拋售，如豐盛名苑、君悅2046、城市假日3期等；新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)可能降低預(yù)期價(jià)格。如尚書(shū)銀座、錦繡旗峰、