江蘇洪澤新城項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略_167PPT.ppt

30億我們?cè)斐?洪澤項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,說(shuō)在前頭,關(guān)于本案幾個(gè)問題的思索,我們首先需要看到的幾個(gè)數(shù)字,1、住宅建設(shè)總量及人均居住面積不斷增長(zhǎng)?！笆濉逼陂g，全縣住宅開發(fā)總量達(dá)79.9萬(wàn)平方米，總投資8.3億元，竣工面積35.94萬(wàn)平方米。2、2006年全縣商品房銷售面積28.06萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.2；商品房銷售額4.2億元，增長(zhǎng)39.5，其中住宅銷售額3.23億元，增長(zhǎng)38.0。3、按常住人口計(jì)算的2006年末全縣城鎮(zhèn)人口為14.04萬(wàn)人，到2010年城區(qū)人口達(dá)到15萬(wàn)人4、洪澤縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì),摘自洪澤縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),本案占地：共741.4畝（1026.4畝）約494500平方米（684600平方米）建筑面積高達(dá)百萬(wàn)平方米銷售額將達(dá)幾十億元,一、以洪澤縣的城市規(guī)模，在3-5年內(nèi)如何消化？二、如此大的商業(yè)面積，如何消化？業(yè)態(tài)如何選擇？三、以洪澤縣的地理位置和輻射能力，區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)是否可行？四、如此大的住宅面積，客戶群如何支撐？五、如何弱化項(xiàng)目位置的劣勢(shì)？,所以，在戰(zhàn)斗之前我們必須解決項(xiàng)目的戰(zhàn)略問題,1、企業(yè)在洪澤5年內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展2、項(xiàng)目在5年內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展,最終實(shí)現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的銷售價(jià)格和眾星捧月般的市場(chǎng)熱度,解讀這個(gè)城市,關(guān)鍵詞：1、城市建設(shè)（加快城市建設(shè)步伐，抓緊改造舊城區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)）2、行政中心東遷3、傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣城4、工業(yè)發(fā)展迅速，是城市的支柱產(chǎn)業(yè)5、具有豐富的旅游資源，但行業(yè)剛剛起步,解讀當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè),關(guān)鍵詞：1、對(duì)外開放程度低，規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃水平比較滯后。2、缺少龍頭和大型開發(fā)企業(yè)帶動(dòng)領(lǐng)跑，整體開發(fā)水平較低。3、產(chǎn)品精致程度不夠，缺乏創(chuàng)新，技術(shù)含量低。,我們的制勝策略,1、引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)于引導(dǎo)市場(chǎng)的問題，是一個(gè)比較敏感的話題：究竟是要迎合各種人的需求去開發(fā)項(xiàng)目，還是由我們開發(fā)的項(xiàng)目來(lái)引導(dǎo)人們的居住觀念？我們的結(jié)論是：在市場(chǎng)需求分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的核心價(jià)值，提煉出一個(gè)創(chuàng)新和務(wù)實(shí)的主題定位，繼而營(yíng)造符合主題的產(chǎn)品和居住文化氛圍，去引導(dǎo)潛在客戶群的居住理念和傾向。,2、產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展3、由理性到感性的升華（在洪澤縣轟轟烈烈地開展一場(chǎng)地產(chǎn)文化運(yùn)動(dòng)）4、先破后立、美麗蛻變5、政府幫忙吆喝6、外來(lái)的和尚好念經(jīng)（企業(yè)品牌的建立和傳播）,策略核心思想：,借勢(shì)（洪澤縣城市發(fā)展規(guī)劃）+借力（政府政策扶植）+移植（原城市功能的轉(zhuǎn)移）,締造城市新中心/拓展洪澤新版圖,洪澤新城商貿(mào)/旅游/文化/居住,產(chǎn)品構(gòu)成：,（一）城市新商業(yè)中心,大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng),功能規(guī)劃建議：,小商品批發(fā)城,專業(yè)家電數(shù)碼城,魚家傲餐飲娛樂一條街,家居大世界,時(shí)尚精品步行街,動(dòng)感影城,星級(jí)酒店及大型會(huì)議中心,產(chǎn)品構(gòu)成：,（二）百萬(wàn)M2城市生態(tài)居住區(qū)打造國(guó)家或省級(jí)康居示范工程,規(guī)劃建議與開發(fā)策略：,一次性規(guī)劃，分四期滾動(dòng)開發(fā)一期：多層（6F）+小高層（9-12F）建筑面積：約15萬(wàn)平方米二期：小高層（9-12F）建筑面積：約20萬(wàn)平方米三期：小高層（9-12F）+高層（18-22F）建筑面積：約25萬(wàn)平方米三期：高層（18-22F）建筑面積：約25萬(wàn)平方米,住宅整體開發(fā)主題：,感受國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)百萬(wàn)M2超大規(guī)模國(guó)際化生態(tài)人文社區(qū),住宅形象定位：目前洪澤縣最好的最大的居住社區(qū)?，F(xiàn)代的、國(guó)際化都市標(biāo)準(zhǔn)的，讓人耳目一新，極具誘惑力和購(gòu)買欲。,做城市的主角,因此，我們的目標(biāo)是：,一座城市的驕傲,領(lǐng)傲洪澤的新時(shí)代復(fù)合建筑群,一座可以改變你居住觀念的“城”一座可以改變你消費(fèi)觀念的“城”一座可以改變你投資觀念的“城”,構(gòu)筑誠(chéng)信巔峰，締造城市高度,通過本項(xiàng)目，建立企業(yè)本縣“頂極”房地產(chǎn)產(chǎn)品開創(chuàng)者的開發(fā)企業(yè)形象，具體形象表述為：具備實(shí)力和誠(chéng)信品格、行業(yè)新銳、國(guó)際化視野、極具創(chuàng)造力和創(chuàng)新能力持續(xù)性的發(fā)展前途。,企業(yè)形象：洪澤縣房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者,實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求,形象推廣總精神,一座城市/一個(gè)時(shí)代/一次機(jī)會(huì),優(yōu)化一座城市推動(dòng)一個(gè)時(shí)代,新洪澤，新里程,有歷史才有今天有今天更有未來(lái),明天，請(qǐng)洪澤做好準(zhǔn)備,形象識(shí)別與廣告視覺表現(xiàn),CreativeProduction,方案（一）,方案（二）,其他方案,給我一個(gè)愛它的理由,勇奪高位之后，如何醞釀品位？,產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略,其實(shí)一個(gè)產(chǎn)品投入市場(chǎng)，最能打動(dòng)消費(fèi)者的是產(chǎn)品本身。落實(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目上，那就是項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，真正做到了“以人為本”。,最大深度的挖掘被鎖定客戶群需求和習(xí)性小題大做細(xì)節(jié)上下工夫“豪華”與“超前”要懂得適度為佳,打造巔峰品牌還靠驚人之舉,PROMOTE,壹,貨賣一張皮給項(xiàng)目一個(gè)美麗的容貌,包括建筑立面、景觀環(huán)境、建筑細(xì)節(jié),建筑風(fēng)格的選擇？,西班牙風(fēng)格風(fēng)情強(qiáng)力支撐！,選擇一,西班牙建筑風(fēng)格,藍(lán)天、碧海、金沙、白墻，紅色的屋頂顯得分外耀眼。這就是西班牙的地中海建筑風(fēng)格，用明快的色彩調(diào)和出的圖畫。標(biāo)志性的穹廊，原木的寬大露臺(tái)，視野寬闊的窗，都是為這一片海而存在的。窗外的風(fēng)景，隨時(shí)可以漫入窗臺(tái)，成為生活的布景。,聚焦中國(guó)傳統(tǒng)居住情懷！,選擇二,中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格,讓傳統(tǒng)在繼承中升華。古老濃郁的歷史文化底蘊(yùn)，歷史上許多富人和文人雅士都費(fèi)盡心思建園造宅，即便是普通百姓，也盡其所能，風(fēng)火墻、石庫(kù)門、墻門、飛檐翹角，黛瓦粉墻，比比皆是，儼然一幅幅寫意水墨畫卷。這些千百年來(lái)歷經(jīng)風(fēng)雨而風(fēng)采依舊的建筑風(fēng)格和優(yōu)良傳統(tǒng)，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，是不可多得的寶貴財(cái)富，必須加以繼承和發(fā)揚(yáng)。但是，繼承不是照搬，發(fā)揚(yáng)不能克隆，還必須經(jīng)過提煉而實(shí)現(xiàn)升華。我們建議力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)洪澤縣首家全景式中式花園洋房的巧妙組合，營(yíng)造一個(gè)坐落有致富有變化的高層低密度住宅區(qū)。,超現(xiàn)實(shí)、純現(xiàn)代、多變幻建筑表現(xiàn),選擇三,特色入樓、入戶廊橋,2.8米超寬漂浮式觀景平臺(tái),頂層270甲板式露臺(tái)設(shè)計(jì)三面觀景空中花園別墅,巴比倫空中花園式立體疊園,平地、坡地、平臺(tái)、露臺(tái)構(gòu)成多層次立體疊園綠化。,色彩絢麗的花園式洋房,選擇四,PROMOTE,貳,景觀注重實(shí)用，注重人的參與性和運(yùn)動(dòng)性,1、在社區(qū)內(nèi)設(shè)置小型兒童游樂場(chǎng)即親子樂園。2、不要大面積死心布置綠化帶，要在綠化帶中心設(shè)置休閑座椅、石凳、涼亭等，并鋪設(shè)曲折的石經(jīng)相連。3、老人健身活動(dòng)廣場(chǎng)，設(shè)置一些市民室外健身器械。4、設(shè)置分類垃圾箱,規(guī)劃水景，盡可能的營(yíng)造安全舒適的近水空間，包括看水、戲水、聽水、聞水，身處廳室即可欣賞丘壑林泉的野趣。水景以活水和淺水為主，水底為硬鋪蓋或鵝卵石，以便在無(wú)水期仍不失為景觀。在無(wú)大型水景的組團(tuán)，樓間設(shè)置小型歐式噴泉。,關(guān)于水景：,盡可能在小溪上建有小橋，在水景邊設(shè)置亭臺(tái)等。所做的水景一定是活水，不然以該地塊的特點(diǎn)容易滋生蚊蟲。注：如有可能請(qǐng)考慮雨水和生活廢水的回收和中水處理，并加以利用。,生態(tài)型透水地面，雨水回滲利用系統(tǒng),PROMOTE,叁,小題大做細(xì)節(jié)上下工夫,外露的一切設(shè)施如背景音樂揚(yáng)聲器、門禁系統(tǒng)均做成雕塑、飾品或景致點(diǎn)綴其中，與周邊環(huán)境融為一體。,PROMOTE,肆,綠色能源的充分利用,太陽(yáng)能庭院燈、小型風(fēng)力發(fā)電路燈,PROMOTE,伍,創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì),在戶型設(shè)計(jì)上，我們領(lǐng)先市場(chǎng)首推全景式生態(tài)戶型。所有居室廳房皆取南向，設(shè)置綠色玄關(guān)。窗窗有景。各戶都有超大尺度的景觀平臺(tái)花園，無(wú)死角，從而實(shí)現(xiàn)健康均好性原則。,小高層和高層：首層4.5米架空、入戶花園、戶戶朝南、時(shí)尚別墅式華宅,多層別墅式前庭后院,一層下沉式陽(yáng)光私屬庭院,頂層退臺(tái)式陽(yáng)光私屬庭院,PROMOTE,陸,（自選項(xiàng)建議）,1、照明設(shè)施：照明設(shè)施包括人行道燈、廣場(chǎng)燈、埋地?zé)?、泛光燈等，其造型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、柔和、亮麗為原則，使燈光豐富建筑和小區(qū)環(huán)境景觀。,2、道路交通：小區(qū)內(nèi)盡量實(shí)現(xiàn)人車分流，車輛進(jìn)地下車庫(kù)或半地下車庫(kù)，庭院完全為休閑、步行空間。,3、氣派典雅的社區(qū)大門,商業(yè)地產(chǎn)的定位研究,講在前面的題外話：,目前中國(guó)五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系,1、目標(biāo)消費(fèi)群定位2、目標(biāo)投資業(yè)主定位3、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位,目標(biāo)客戶定位研究,經(jīng)營(yíng)方式定位研究,1、自營(yíng)2、委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理3、統(tǒng)一招租4、部分招租加部分出售5、售后包租6、銷售,本案商業(yè)模式定位,復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)：兼容投資、購(gòu)買、消費(fèi)、休閑的綜合多元與持續(xù)發(fā)展的品牌行銷模型，屬新生代復(fù)合商業(yè)新標(biāo)桿。,先確定開發(fā)商自身的定位與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)然后選擇商業(yè)業(yè)態(tài),店鋪模式建議,臨街獨(dú)立公建，1-2層垂直分割獨(dú)立式商街，2-3層垂直分割,內(nèi)鋪：一、二樓為“店中店”,三樓以上為開放式鋪位或柜臺(tái),標(biāo)準(zhǔn)鋪位應(yīng)為6平方米左右（規(guī)格32），約占30%，中鋪位應(yīng)為12平方米左右，約占30%，大鋪位應(yīng)為18平方米以上，約占40%，以上指套內(nèi)面積，而且鋪位可合可分，可拆成數(shù)套標(biāo)準(zhǔn)鋪位客戶可根據(jù)自身需要自由選擇。商場(chǎng)內(nèi)主通道為3-3.5米寬，次通道為2-2.5米寬。,運(yùn)營(yíng)模式建議,1、出售（力爭(zhēng)收回建設(shè)成本）,包括：自營(yíng)型和投資型自營(yíng)型：簽定自營(yíng)協(xié)議，要求必須按商場(chǎng)統(tǒng)一時(shí)間開業(yè)，統(tǒng)一開閉店時(shí)間。投資型：出售后，統(tǒng)一回租三年，給予回報(bào)。范圍：臨街獨(dú)立店鋪，30%-40%的店中店,2、出租（資產(chǎn)增值與長(zhǎng)期收益）,3、聯(lián)營(yíng)（部分較大面積的阻力產(chǎn)品）,開發(fā)策略：先易后難，分批開發(fā)。建設(shè)成本低的和好賣的先行開發(fā)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。,經(jīng)營(yíng)策略：前期讓利，放水養(yǎng)魚。以特色的產(chǎn)品和服務(wù)帶動(dòng)商場(chǎng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)。,營(yíng)銷推廣的幾個(gè)要點(diǎn),鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況，銷售和招商工作應(yīng)同時(shí)展開。成立租售接待中心，下設(shè)銷售部和招商部。提前對(duì)主力商家進(jìn)行招商，來(lái)帶動(dòng)后續(xù)的營(yíng)銷工作。確定商業(yè)管理顧問為樹立投資經(jīng)營(yíng)者的信心，應(yīng)在開盤前聘請(qǐng)知名的商業(yè)管理公司為商業(yè)管理顧問。成立商業(yè)管理公司。提前制定商場(chǎng)開業(yè)后的管理規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。向政府要政策，特別是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶前3年的稅費(fèi)。,銷售與招商的幾個(gè)技巧,1.針對(duì)目標(biāo)人群：較小的投資者、首次創(chuàng)業(yè)者2.利益點(diǎn)：1)能降低銷售門檻，吸納更多的投資者購(gòu)買。2)項(xiàng)目能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，搞活項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。3)給投資者信心的保證。4)體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力。5)發(fā)展商能快速回籠資金。,針對(duì)自營(yíng)型客戶：1）贈(zèng)送“創(chuàng)業(yè)基金”總鋪款10%的自營(yíng)創(chuàng)業(yè)基金,2）“8+8+8”計(jì)劃,1)8萬(wàn)定金2)8%的首期3)其余34%的余款8個(gè)月還清舉例：假設(shè)一個(gè)商鋪價(jià)格100萬(wàn)，辦理銀行最高五成按揭，需要首期款50萬(wàn)。投資者現(xiàn)金支出：8+1008%=16萬(wàn)即可擁有。,抬高租金、延長(zhǎng)免租期策略,針對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)客戶：,總體銷控策略,1、銷控目的保證不同營(yíng)銷階段有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位供應(yīng)，并使難銷鋪位提前消化。本次營(yíng)銷預(yù)計(jì)分幾批推出為了達(dá)到爆發(fā)式銷售的目的，需要制造限量供應(yīng)的“供不應(yīng)求”局面,2、三大銷控原則原則一：認(rèn)籌期間限量推出鋪位（如只推80套），解籌當(dāng)日引起客戶的搶鋪火爆場(chǎng)面，再根據(jù)認(rèn)籌情況加推部分鋪位。原則二：預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。在公開發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開發(fā)售后分批推出，確保每次活動(dòng)均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時(shí)分批放出，每次放號(hào)均會(huì)制造一輪搶鋪高潮。原則三：按“金角銀邊”原則，可預(yù)留幾套鋪皇之皇，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣，以抬高價(jià)值，抹殺價(jià)格理性。,商業(yè)運(yùn)營(yíng)的幾個(gè)要點(diǎn),公共空間與導(dǎo)示系統(tǒng)的完善店招的統(tǒng)一審批和管理自身廣告資源的充分利用商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的加強(qiáng)開業(yè)必須“開門紅”,銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝是廣告的有益補(bǔ)充，是營(yíng)銷策劃中不可缺少的環(huán)節(jié)，特別是售樓處。因本項(xiàng)目銷售期將高達(dá)5年，所以建議售樓處為永久性建筑，銷售結(jié)束后可作為獨(dú)立公建出售，或改為社區(qū)會(huì)所及物業(yè)辦公用房。,售樓處建議,展示區(qū),接待區(qū),洽談區(qū),簽約區(qū),辦公區(qū),休息區(qū),展示物業(yè)的功能、設(shè)施，建筑特色，物業(yè)管理等方面的看板與資料。,設(shè)置LOGO墻，接待總臺(tái)/接待用桌椅及飲水機(jī)/復(fù)印本、傳真機(jī)/客戶回訪線/客戶電話進(jìn)線/傳真專線/背景音樂系統(tǒng),深度洽談區(qū)/部分辦公區(qū)/登記區(qū),設(shè)置吧臺(tái)、沙發(fā)等設(shè)施，提供休息、飲料、報(bào)紙、雜志等。,設(shè)簽約桌椅/財(cái)務(wù)間/收款點(diǎn)鈔區(qū),專案人員辦公及電話租售等專用,羊毛出在羊身上的樣板間,在激烈地樓市競(jìng)爭(zhēng)中，樣板房是開發(fā)商的必殺技。因?yàn)殡S著人們消費(fèi)行為日趨理性，“聽覺”已從人們的感官中消失，換之的是“視覺”效應(yīng)，而“視覺”更能激發(fā)消費(fèi)者的感觀和刺激。樣板房不是簡(jiǎn)單的展示單位，而是運(yùn)用專業(yè)手段營(yíng)造的真實(shí)家居環(huán)境。他給客戶展現(xiàn)一個(gè)未來(lái)的夢(mèng)中家園，對(duì)客戶有極大的暗示和誘導(dǎo)作用，是激發(fā)最大購(gòu)買欲的銷售工具?？梢?