保定未來石商業(yè)綜合體項目定位報告

保定未來石項目定位報告 2013年 2月 未來石定位分析 未來石定位分析 1、保定宏觀數(shù)據(jù)分析 2、保定商業(yè)項目分析 3、未來石項目分析 4、未來石項目定位 5、未來石消費客群 北京 天津 保定 石家莊 140公里 125公里 145公里 城市區(qū)位 保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有 “京畿重地”、“首都南大門” 之稱。 行政區(qū)劃 保定市 管轄 3區(qū)（新市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)） 、4市、 18縣， 另設高新技術開發(fā)區(qū) 。總面積 2.21萬平方公里，是 河北第一大市 ，市區(qū)總面積312.3平方公里，建成區(qū)面積 96.8平方公里 人口總量 2011年，保定市 年末總人口 1106.08萬人，其中常住人口 1079.61萬人 ， 市區(qū)人口為 110萬人， 是河北省人口最多的市 之一。 城際交通 項目 距北京 140公里、天津 145公里、石家莊 125公里 ，有 多次公路及鐵路車輛往來 ，交通方便 城市概況 保定市位于河北省中部，面積、人口均居河北前列，交通便利 6 從經(jīng)濟發(fā)展水平來看，保定房地產(chǎn)將處于高速發(fā)展期的初始階段 2011年保定市 GDP為 2449.9億元，按可比價比上年增長 12% ； 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關系國際通用衡量標準表明，不同地區(qū)的人均 GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。 目前處于快速發(fā)展的初始階段 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 2011年，保定的GDP增速為 12， 房地產(chǎn)行業(yè)將處于 高速發(fā)展期 房地產(chǎn)市場處于 快速發(fā)展期的初始階段 ，市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的特征，以生存、改善為主的需求將成為市場主要需求 宏觀層面 高速 發(fā)展期 保定以工創(chuàng)市，工業(yè)企業(yè)眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業(yè)也逐漸興盛，上市公司數(shù)量居河北首位 工業(yè)企業(yè) “一五”時期建成的“八大廠”即：當時全國 156個重點項目當中的 膠片廠、化纖廠、造紙廠、熱電廠、蓄電池廠、變壓器廠、通用機械廠（鑄機廠）、棉紡廠 ，至今在全市工業(yè)經(jīng)濟中發(fā)揮著骨干作用； 近年，又涌現(xiàn)出 中國英利、長城汽車集團、八達集團、凌云工業(yè)集團、三利集團、啟發(fā)集團、安藥集團、康達集團、巨力集團、立中集團 等一批新的骨干企業(yè) 產(chǎn)業(yè)層面 保定長城汽車廠 保定市工業(yè)發(fā)達，且業(yè)績突出，在河北省 41家上市公司中，共有 10家 為保定市企業(yè)，占 1/4 保定市上市公司為： 天威、樂凱、風帆、天鵝、凌云、華夏科技、寶碩、長城、立中車輪、天威英利 YGE 河北省主要城市上市公司數(shù)目情況（家） 保定 石家莊 唐山 秦皇島 10 8 7 2 高新區(qū)是政府規(guī)劃的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，電谷是其規(guī)劃重點項目之一，保定產(chǎn)業(yè)集群的形式日漸明晰 高新開發(fā)區(qū) 是政府規(guī)劃的主要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已形成 軟件園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學城 3個園區(qū)，為保定工業(yè)的發(fā)展注入了新的活力 保定高新區(qū)是國內惟一的國家級新能源與能源設備產(chǎn)業(yè)基地，其規(guī)劃的“電谷”著力于充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)技術的優(yōu)勢，打造中國電谷，建立全國首座“太陽能之城” 產(chǎn)業(yè)層面 高新區(qū)電谷規(guī)劃示意圖 電谷預計 2015年開發(fā)面積達 13萬平方公里，實現(xiàn)產(chǎn)值 1000億元 目前，以 天威保變、風帆集團 為龍頭的輸變電產(chǎn)業(yè)、綠色儲能產(chǎn)業(yè)已在國內相關行業(yè)中占據(jù)重要地位 中國電谷已經(jīng)形成國內唯一的集風能、太陽能、輸變電、儲能、節(jié)能節(jié)電于一體的產(chǎn)業(yè)體系新能源， 產(chǎn)業(yè)集群形式日趨明晰 科技園 工業(yè)園 大學城 市區(qū)周邊各 科技園及工業(yè)園 ，在提高地區(qū)經(jīng)濟的同時，還將產(chǎn)生大量的， 消費需求。 園區(qū)名稱 園區(qū)產(chǎn)業(yè) 主要企業(yè) 保定國家高新區(qū)中心科技園 能源、軟件開發(fā)、數(shù)碼電子 英利綠色能源控股有限公司、保定天威集團有限公司、樂凱集團、河北博為電氣有限公司、保定東大太陽能科技有限公司 西區(qū)工業(yè)園 以食品、輕工 業(yè) 生力八達啤酒有限公司、歐麥八達 麥芽有限公司 保定高新區(qū)大學城（原華北工業(yè)園） 教育 河北大學、河北省第二外國語高中 產(chǎn)業(yè)層面 快速交通體系的建立，尤其 京石高鐵 的開通，對保定房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到帶動作用。 保定 保定 保定市區(qū)交通以發(fā)展 輕軌鐵路 、 高速外環(huán) 與 高速公路 、 鐵路樞紐 為重點。 軌道交通：保定市區(qū)為一中心三組團結構，適宜發(fā)展輕軌，都市區(qū)的輕軌路規(guī)劃為“一環(huán)四放射”的布局形式。 高速外環(huán)：保阜、張石、容烏、保滄高速路與京珠高速公路連接形成圍繞保定市區(qū)的高速外環(huán)路，并形成以市區(qū)為中心的高速公路樞紐。 鐵路樞紐： 2015年，隨著保霸、保大、京石和京鄭客運專線的建成，保定市區(qū)將形成“京南”、“津西”、“石北”東西南北貫通的鐵路樞紐，其中京石高鐵的修建將帶動該區(qū)域內各類服務業(yè)的提升，未來將形成跨越京石高速的東部新城區(qū)。 區(qū)域交通 城市發(fā)展戰(zhàn)略“北跨、南進、東拓、西優(yōu)、中提”，拉大城市框架，提高幅射力 城市發(fā)展規(guī)劃 保定城市總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 “ 一主三次 ”，形成以 保定市 為中心的經(jīng)濟板塊和以 定州、涿州、 “白溝 白洋淀溫泉城” 為次中心的副經(jīng)濟板塊 按規(guī)劃，到 2020年，主次城市人口規(guī)模將占全市總人口22%以上； GDP將占全市 55%以上 中心城區(qū)整體規(guī)劃 實施“ 北跨、南進、東拓、西優(yōu)、中提“ 的空間戰(zhàn)略 城市性質確定為 國家級歷史文化名城 ， 京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進制造業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)基地 至 2020年， 中心城區(qū)城市人口 180萬人，建設用地規(guī)模180平方公里 保定中心城區(qū)規(guī)劃 保定城市規(guī)劃突破行政區(qū)劃界限， 強化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架 保定市第二產(chǎn)業(yè)基礎雄厚并發(fā)展良好，經(jīng)濟層面相對穩(wěn)定抗金融風險能力較高； 保定市人均收入較低，但整體消費意愿較高，消費需求旺盛 新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景樂觀，國家級高新區(qū)的確立為區(qū)域內帶來了較多優(yōu)質企業(yè)與高素質并有一定支付能力的青年