物業(yè)服務(wù)合同中的這些風(fēng)險.doc

物業(yè)服務(wù)合同中的這些風(fēng)險物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的依據(jù)，其地位非常重要，它對明確雙方的權(quán)利與義務(wù)以及規(guī)范物業(yè)管理活動起到了不可替代的作用。物業(yè)服務(wù)合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國物業(yè)管理條例以及相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。近年來，在我國的司法實踐中，由物業(yè)服務(wù)合同引起的物業(yè)管理糾紛開始呈現(xiàn)大幅上升的趨勢。物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險防范和糾紛解決開始引起業(yè)內(nèi)同仁的關(guān)注。 一、物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險類別及防范 物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險從訂立和發(fā)展來看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險。在司法實踐中合同風(fēng)險主要發(fā)生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業(yè)服務(wù)合同時雙方缺乏充分的調(diào)查研究，所以往往容易給今后留下隱患。 （1）前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險大致有如下幾類需要重點注意 風(fēng)險一：物業(yè)承接查驗引起的風(fēng)險 物業(yè)的承接查驗關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的管理，由此產(chǎn)生的風(fēng)險不可忽視。為防范這種風(fēng)險一物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內(nèi)容及法律責(zé)任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴格按照承接查驗的相關(guān)規(guī)定操作。 風(fēng)險二：在銷售房屋時開發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險 現(xiàn)實中，開發(fā)商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業(yè)費、贈送閣樓、免物業(yè)費等。這些不當(dāng)承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發(fā)的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開發(fā)商進行必要溝通，在訂立合同時將有關(guān)事項約定清楚。 風(fēng)險三：物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險 物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡單，這類風(fēng)險來自對物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實踐中要多與業(yè)主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。 風(fēng)險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險 專項維修資金在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫坏靡云渌掠膳灿?。物業(yè)專項維修資金法律、法規(guī)有明確規(guī)定，物業(yè)的專項維修資金在前期管理階段由開發(fā)商承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。 風(fēng)險五：物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險 物業(yè)管理用房在物業(yè)管理早期介入時就應(yīng)考慮，管理用房的落實影響到物業(yè)管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應(yīng)該約定明確，并跟蹤落實。 風(fēng)險六：前期物業(yè)管理質(zhì)量、費用引起的風(fēng)險 在物業(yè)管理活動中業(yè)主關(guān)心的重點是物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價相符，因此合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)費用。為防止這方面引起的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)遵照市場規(guī)律，根據(jù)管理的項目與企業(yè)自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標(biāo)，影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量而引起糾紛。 風(fēng)險七：違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險 違約條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，如果約定不清，一旦發(fā)生糾紛，受損最大的應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此類風(fēng)險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應(yīng)當(dāng)認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。 （2）日常物業(yè)管理服務(wù)活動中存在的風(fēng)險訂立合同時約定不清引起的風(fēng)險和合同履行過程中引起的風(fēng)險。這里重點提一下第二種風(fēng)險。在合同履行過程中引起合同風(fēng)險的因素是多方面的，這種風(fēng)險主要在于合同內(nèi)容履行以及合同續(xù)訂和解除方面。作為物業(yè)管理的專業(yè)機構(gòu)，與業(yè)主發(fā)生此類糾紛責(zé)任一般來說主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中加強與業(yè)主的溝通是必不可少的。 二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特點及糾紛解決 物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有如下一些特點： 1、糾紛的群體性 隨著我國城市化進程的發(fā)展，大量的人口聚集到城市里，城市市區(qū)人口居住密集。物業(yè)管理的糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，利益的共同性會使業(yè)主很自然地聯(lián)合起來，形成群體性糾紛，因而規(guī)模會很大，且矛盾激烈。 2、法律關(guān)系錯綜復(fù)雜 物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、與業(yè)委會之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)使用人之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。這些糾紛使法律關(guān)系變得非常復(fù)雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)商之間的關(guān)系交織在一起。再例如，物業(yè)管理法律關(guān)系區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉。 3、物業(yè)服務(wù)收費糾紛占比例最大 物業(yè)服務(wù)收費案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標(biāo)的較小，法律關(guān)系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。 4、業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾成為焦點 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)商來確定，會出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的情況。尤其是父子關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是導(dǎo)致業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點。 5、侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛成為熱點 物業(yè)管理主要是針對物業(yè)的共有部分或者設(shè)施設(shè)備所進行的維修養(yǎng)護，此類業(yè)務(wù)也構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)。我國雖然出臺了物權(quán)法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導(dǎo)致此類糾紛的出現(xiàn)。 6、物業(yè)的專項維修基金的糾紛也開始顯現(xiàn) 物業(yè)的專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，但是法律的缺失、執(zhí)法不到位，以及業(yè)主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產(chǎn)生的幾率。 物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，比如說法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理不力，業(yè)主或者使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過高期望，糾紛當(dāng)事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產(chǎn)生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協(xié)商、調(diào)解、經(jīng)濟仲裁、經(jīng)濟訴訟等。對于因服務(wù)質(zhì)量引起的糾紛，解決時首先是通過協(xié)商、調(diào)解的方式，