芙蓉錦繡定價(jià)報(bào)告

,芙蓉錦繡定價(jià)報(bào)告,謹(jǐn)呈：成都中亞實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司,成都別墅市場(chǎng)發(fā)展迅速，已呈現(xiàn)出六大成熟板塊。,麓山板塊中國(guó)別墅“成都造”：麓山板塊因其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和得天獨(dú)厚的淺丘地貌，成為成都平原打造傳世別墅的上佳之地。牧馬山板塊純別墅住區(qū)：牧馬山因其絕好的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源，以及容積率小于1的區(qū)域規(guī)劃，奠定了牧馬山成為高端低密度的別墅“江湖地位”。青城山板塊度假別墅勝地：青城山憑借其獨(dú)一無(wú)二的天然資源，依托稀缺資源形成了一個(gè)具有輻射力的休閑度假別墅聚集區(qū)。城東板塊不二的山水別墅：城東的龍泉，擁有成都平原不二的山脈地貌，其果林翠綠、水域眾多的優(yōu)勢(shì)，奠定了成都山水別墅的基礎(chǔ)。城北板塊別墅后發(fā)制人：城北有豐富生態(tài)資源和文化底蘊(yùn)，隨著交通的不斷暢通，城北配套的完善，眾多品牌企業(yè)的傾力打造，相信未來(lái)2-3年內(nèi)，城北有望成為成都高檔別墅的有力代言者。城西板塊傳世別墅的典范：人文城西歷來(lái)有西面出貴人一說，不論從歷史沉淀、地理環(huán)境，還是所擁有的人文、自然資源，城西始終在成都別墅市場(chǎng)中占據(jù)著顯赫的地位。,麓山板塊：中國(guó)別墅“成都造”,作為成都市和雙流區(qū)重點(diǎn)打造的“高尚居住社區(qū)走廊”麓山板塊因其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和得天獨(dú)厚的淺丘地貌，成為成都平原打造傳世別墅的上佳之地。板塊內(nèi)眾多名盤蔚藍(lán)卡地亞、河畔新世界、成都雅居樂花園等別墅紛紛趁勢(shì)而為、開疆拓土，共同把別墅的高端品質(zhì)演繹到極致，成就了成都別墅的驕傲。,2009年，麓山板塊因麓山別墅的銷售傳奇而成為成都別墅的翹楚。尤其是麓山別墅黑鉆山莊2000萬(wàn)級(jí)的66套頂級(jí)別墅的撼世登場(chǎng)，開盤數(shù)小時(shí)后便被來(lái)自北京、上海、深圳等地以及省內(nèi)各地的高端奢華客群搶購(gòu)一空，深深地打上了“中國(guó)別墅成都造”的烙印。,牧馬山板塊：純別墅住區(qū),作為成都別墅的先驅(qū)、牧馬山板塊的最大特點(diǎn)就是：純別墅住區(qū)。牧馬山因其絕好的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源，以及容積率小于1的區(qū)域規(guī)劃，奠定了牧馬山成為高端低密度的別墅“江湖地位”。如今，聚集在牧馬山上的別墅包括有龍湖長(zhǎng)橋郡、置信牧山麗景、華新錦繡尚郡、三盛翡儷山、恒大金碧天下、中航云嶺高爾夫別墅等十余個(gè)別墅樓盤，憑借其完美的天然資源優(yōu)勢(shì)推陳出新，繼續(xù)捍衛(wèi)牧馬山板塊純別墅住區(qū)的美譽(yù)。,在得天獨(dú)厚的自然條件下，龍湖利用10余年的別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依托原生態(tài)的環(huán)境，打造出最為純粹的獨(dú)棟別墅，極大地享有了珍稀的土地價(jià)值。前二后三的別墅設(shè)計(jì)使業(yè)主最大程度上享用了這一片難得的山水。,青城山板塊：度假別墅勝地,“青城天下幽”，是聞名遐邇的世界文化遺產(chǎn)地，也是成都最早的度假別墅發(fā)源地。青城山板塊主要是依托稀缺資源形成了一個(gè)具有輻射力的休閑度假別墅聚集區(qū)，其市場(chǎng)相對(duì)成熟，產(chǎn)品逐步細(xì)分，類型涵蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅等等，青城山憑借其獨(dú)一無(wú)二的天然資源，一直吸引著有實(shí)力的別墅開發(fā)商，也吸引著成都財(cái)富人士追捧。,“香頌湖國(guó)際社區(qū)”位于世界雙遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)都江堰-青城山風(fēng)景區(qū)，緊臨800畝國(guó)家AAA級(jí)風(fēng)景區(qū)翠月湖公園、4000畝生態(tài)公園、1萬(wàn)畝中央公園和濕地公園。集洋房、別墅、歐洲商業(yè)街、城市級(jí)配套于一體的國(guó)際化低密度歐陸小鎮(zhèn)。,城東板塊：不二的山水別墅,城東的龍泉，擁有成都平原不二的山脈地貌，其果林翠綠、水域眾多的優(yōu)勢(shì)，奠定了成都山水別墅的基礎(chǔ)。在近郊板塊中，龍泉的別墅產(chǎn)品屬于起步較晚的，但由于其占據(jù)了得天獨(dú)厚的自然資源條件、快速直達(dá)市中心的交通優(yōu)勢(shì)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)十分明顯，已與其他幾個(gè)主要傳統(tǒng)板塊形成并駕齊驅(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著華信大足、舜元地產(chǎn)、鑫通房產(chǎn)、中鐵等大批實(shí)力開發(fā)商競(jìng)相入駐，東山國(guó)際傳世家寶、桃源銘等別墅盤憑借其板塊的優(yōu)厚地理資源，無(wú)疑是打造成都不二的山水別墅第一居所最適合的區(qū)域之一。,項(xiàng)目所在片區(qū)作為成都近郊會(huì)務(wù)休閑基地，旅游業(yè)發(fā)達(dá)，是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)各種度假村、農(nóng)家樂上千家，年接待旅游者350萬(wàn)人次以上（含海外游客），已經(jīng)形成博瑞花園三星級(jí)旅游酒店、錦宏自由假日酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）、星光花苑、新光華大酒店等一批中高檔酒店的集中區(qū)。,城北板塊：別墅后發(fā)制人,城北的新都區(qū)，因其交通等城市配套的滯后性，是全域成都別墅開發(fā)中起步最晚，但發(fā)展勢(shì)頭最猛大有后發(fā)制人的態(tài)勢(shì)。2009年，以保利蝴蝶谷、華僑城純水岸、藍(lán)光觀嶺為核心的別墅相繼震撼登場(chǎng)，舉城見證了城北板塊別墅的力量和強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力，保利蝴蝶谷、華僑城純水岸每批次產(chǎn)品開盤即清盤，令其他板塊的別墅樓盤為之刮目相看。,以30000中央內(nèi)湖和50000生態(tài)水系為主要景觀。純水岸項(xiàng)目項(xiàng)目除了有歡樂谷和商業(yè)的超大配套外，還人性化的配置了水岸會(huì)所、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、學(xué)校、銀杏景觀大道、水岸木棧道等生活配套。華僑城的優(yōu)質(zhì)生活在將這里得到全新演繹。,城西板塊：傳世別墅的典范,人文城西歷來(lái)有西面出貴人一說，不論從歷史沉淀、地理環(huán)境，還是所擁有的人文、自然資源，城西始終在成都別墅市場(chǎng)中占據(jù)著顯赫的地位。2009年，城西別墅的版圖不斷向城外擴(kuò)張，隨著以光華大道、羊西線兩條城西快速道路向外延伸，一路開花，形成成都最為龐大的傳世別墅家族群。目前，在城西別墅版圖中，涌現(xiàn)并聚集了包括中海央墅、中海龍灣半島、芙蓉古城、國(guó)色天鄉(xiāng)別墅、金河谷、今日田園、西貴堂、清溪玫瑰園等等成都最大陣容的別墅群。,正是基于對(duì)中國(guó)古代宅院文化的傳承和發(fā)揚(yáng)，芙蓉古城先后推出過沿襲經(jīng)典民居名園的川西民居宣華園、蘇州民居滄浪園、云南民居拓東園、唐風(fēng)民居玉溪園、獨(dú)立宅院紫宸園、大宅華府芝田居、大宅門紫云園、紫霄園、紫玉園陸續(xù)登場(chǎng)，構(gòu)成一個(gè)豐富的中式住宅體系。,各大板塊典型案例對(duì)比,從整個(gè)成都別墅市場(chǎng)情況看出，麓山板塊和牧馬山板塊以資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)、高價(jià)格目標(biāo)。,芙蓉錦繡位于以芙蓉古城為代表的別墅片區(qū)內(nèi)，隨著國(guó)際醫(yī)學(xué)城的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域成熟度將進(jìn)步加強(qiáng)，價(jià)格將進(jìn)一步上升。,項(xiàng)目周邊是政府規(guī)劃的高端住宅區(qū)，擁有距離成都最近、規(guī)模最大的公園聚落；擁有中國(guó)規(guī)模影響力居前的低密度中式別墅群落；擁有成都搶占現(xiàn)代服務(wù)業(yè)世界高地的國(guó)際醫(yī)學(xué)城。,項(xiàng)目東側(cè)，是青羊總部基地，按成都市城市布局規(guī)劃，成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)屬成都市的21個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，也是青羊區(qū)“五區(qū)兩線”戰(zhàn)略規(guī)劃中十分重要組成部分。沿河兩岸以不同形式展現(xiàn)出人類工業(yè)文明的演進(jìn)歷史，形成一條厚載人文的工業(yè)文化長(zhǎng)廊，對(duì)整個(gè)芙蓉古城片區(qū)高端別墅項(xiàng)目的社會(huì)人文價(jià)值，起到了積極的提升作用。,項(xiàng)目北邊，成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城，各大專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的加入，給成都帶來(lái)了與國(guó)際接軌的高端醫(yī)療技術(shù)和先進(jìn)的醫(yī)療儀器、設(shè)備，這將有助于提高成都以及西南地區(qū)的醫(yī)療服務(wù)水平.同時(shí)，也對(duì)芙蓉錦繡未來(lái)的升值有著積極作用。,芙蓉古城由成都置信集團(tuán)自2001年始，至今歷經(jīng)8年的持續(xù)開發(fā)，1200余畝的高尚人文住宅社區(qū)，在整個(gè)片區(qū)形成了巨大的影響力和聚合力，大盤規(guī)模出現(xiàn)。芙蓉古城別墅區(qū)屬于依托芙蓉古城國(guó)家3A級(jí)景區(qū)為依托的打造資源性別墅。采用中國(guó)傳統(tǒng)大宅門建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑材料相結(jié)合打造的精品高檔別墅區(qū)。整個(gè)芙蓉古城用經(jīng)典民居名園的構(gòu)成了一個(gè)豐富的中式住宅體系。整個(gè)小區(qū)戶型面積以400500左右的大戶型為主，滿足高端客戶需求。芙蓉古城是由成都本土實(shí)力發(fā)展商置信集團(tuán)開發(fā)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是旗下物業(yè)公司，對(duì)成都的客戶有一定的吸引力。,項(xiàng)目總占地：1200畝住宅建筑密度：21.92住宅容積率：約0.54綠地率：38.4發(fā)展商：置信地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：成都和達(dá)物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（置信和達(dá)）,置信芙蓉古城從2001年開始總共開發(fā)8期，從規(guī)模和園林景觀上都是整個(gè)區(qū)域的標(biāo)桿。,建筑風(fēng)格,園林景觀,項(xiàng)目占地：336畝建筑面積約：15.8萬(wàn)平方米綠地率：38.3%容積率：0.52開發(fā)商：成都新聯(lián)線房地產(chǎn)開放有限公司物業(yè)公司：宏鵬物業(yè),清溪玫瑰園以北美園林建筑風(fēng)格塑造屬于項(xiàng)目特色而又區(qū)別于同區(qū)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在市場(chǎng)占領(lǐng)一席之地。,清溪玫瑰園的容積率為0.52，跟同區(qū)域的項(xiàng)目比較有一定的優(yōu)勢(shì)，符合自己的整體定位。從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，產(chǎn)品細(xì)節(jié)比較細(xì)致，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定提升作用。整個(gè)園林景觀打造以北美風(fēng)情呈現(xiàn)，同時(shí)體現(xiàn)出時(shí)尚感。項(xiàng)目戶型以230平米的戶型為主打，可以看出其以中斷客戶群體為主，鎖定市場(chǎng)目標(biāo)。園區(qū)內(nèi)設(shè)有全功能會(huì)所和康體健身場(chǎng)所，滿足多方面的健康養(yǎng)生需求。項(xiàng)目產(chǎn)品以雙拼為主，少量三聯(lián)排、四聯(lián)排、疊拼別墅。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，產(chǎn)品豐富，可以擴(kuò)大市場(chǎng)客戶面，利于后期銷售。,建筑風(fēng)格,溫泉水景,芙蓉錦繡與芙蓉古城處在同一區(qū)內(nèi)，可以借助芙蓉古城的影響力，發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)，避開與芙蓉古城正面競(jìng)爭(zhēng)，以增加自己市場(chǎng)占有率。,項(xiàng)目名稱：芙蓉錦繡發(fā)展商：成都中亞實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司地址：芙蓉古城對(duì)面項(xiàng)目占地面積：50000平方米容積率：0.74園林建筑形態(tài)：簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)：自持管理,水景觀,建筑外立面,芙蓉錦繡依托整個(gè)芙蓉古城的強(qiáng)大資源配置力，形成自己的錯(cuò)位發(fā)展道路，塑造自身優(yōu)勢(shì)。0.74左右的容積率對(duì)于獨(dú)棟別墅來(lái)說，相對(duì)來(lái)說偏高，要適當(dāng)避開此種劣勢(shì)。整個(gè)一期園林景觀和建筑細(xì)節(jié)處理不是太細(xì)致，對(duì)小區(qū)整個(gè)形象不利。300平米左右的兩種戶型，也避開了與芙蓉古城的500平米大戶型展開正面競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理做的不細(xì)致，后期會(huì)對(duì)業(yè)主的心理會(huì)造成一定壓力。,別墅項(xiàng)目定價(jià)體系,容積率,產(chǎn)品細(xì)節(jié),戶型,客群屬性,項(xiàng)目屬性,自然資源,軟環(huán)境,園林景觀,開發(fā)商號(hào)召力,物業(yè)服務(wù)品牌,格致認(rèn)為，別墅項(xiàng)目客群對(duì)價(jià)格的認(rèn)同或者接受，更多來(lái)源于客戶對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)期與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的綜合評(píng)估。即同樣的項(xiàng)目、同樣的價(jià)格，因?yàn)槭袌?chǎng)形象的不同，客戶的價(jià)格接受程度存在較大的區(qū)別。因此，我司在研究別墅項(xiàng)目的價(jià)格定位時(shí)，主要參照以上因數(shù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。因各因數(shù)對(duì)價(jià)格影響的幅度各不相同，我司根據(jù)多年的別墅操盤經(jīng)驗(yàn)，在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，確定了別墅項(xiàng)目的定價(jià)模型。依據(jù)項(xiàng)目間價(jià)格之比等于得分之比的原理，求出本項(xiàng)針對(duì)各競(jìng)品項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)格，將若干相對(duì)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，得出本案的市場(chǎng)價(jià)格。,根據(jù)格致在別墅領(lǐng)域的多年操盤經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)別墅項(xiàng)目擁有的自然資源、軟環(huán)境和產(chǎn)品細(xì)節(jié)是影響別墅項(xiàng)目定價(jià)最主要的因數(shù)。,項(xiàng)目名稱：芙蓉古城8期（大宅門紫薇園）地址：溫江永寧鎮(zhèn)（外環(huán)線外700米）項(xiàng)目占地面積：97571平方米容積率：0.57發(fā)展商：置信地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：成都和達(dá)物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（置信和達(dá)）,外立面效果圖,項(xiàng)目簡(jiǎn)析：芙蓉古城8期容積率在0.57左右，對(duì)于非獨(dú)棟別墅來(lái)說，此比較適中。芙蓉古城8期沒有太多自然資源配置，屬于打造優(yōu)勢(shì)資源，形成項(xiàng)目特色。芙蓉古城的產(chǎn)品細(xì)節(jié)處處都是與中國(guó)古典式園林風(fēng)格為呼應(yīng)，把建筑細(xì)節(jié)做到了極致。項(xiàng)目的景觀和戶型設(shè)計(jì)針對(duì)優(yōu)質(zhì)高端客戶設(shè)計(jì)，占領(lǐng)市場(chǎng)高地。,芙蓉古城8期大宅門紫薇園，純粹中國(guó)風(fēng)，市場(chǎng)吸引力較高，所以均價(jià)在12000左右。,園林風(fēng)格,建筑風(fēng)格,項(xiàng)目名稱：清溪玫瑰園發(fā)展商：成都新聯(lián)線房地產(chǎn)開放有限公司地址：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)開金路999號(hào)（芙蓉古城大宅門對(duì)面）項(xiàng)目占地面積：224001.12平方米容積率：0.52物業(yè)服務(wù)企業(yè)：成都宏鵬物業(yè)管理有限公司,清溪玫瑰園，項(xiàng)目園林景觀豐富，水景打造好，產(chǎn)品細(xì)節(jié)相對(duì)到位，所以別墅產(chǎn)品均價(jià)在11000。,項(xiàng)目簡(jiǎn)析：本項(xiàng)目0.52的容積率在同區(qū)域是有一定的優(yōu)勢(shì)的，也是價(jià)格支撐的一部分。項(xiàng)目比沒有很多自然資源配置，通過打造精致的北美風(fēng)情園林和建筑，吸引客戶。項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)和園林景觀打造都比較細(xì)致，這些在價(jià)格支持重占有重要比例。戶型設(shè)計(jì)與芙蓉古城錯(cuò)位設(shè)計(jì)，避免正面競(jìng)爭(zhēng)。,園林景觀,建筑外立面,項(xiàng)目名稱：銀誠(chéng)歸墅發(fā)展商：四川銀誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：溫江光華大道三段柳城街道燎原村九組項(xiàng)目占地面積：110畝容積率：0.70園林建筑形態(tài)：雙拼、疊拼物業(yè)服務(wù)企業(yè)：,立面效果圖,銀誠(chéng)歸墅，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處溫江城區(qū)。獨(dú)享江安河景觀，自然水景資源豐富，均價(jià)在10000，還有更大升值空間。,項(xiàng)目簡(jiǎn)析：項(xiàng)目容積率為0.7，基本符合別墅對(duì)于容積率的要求。江安河流經(jīng)項(xiàng)目北邊，擁有獨(dú)一無(wú)二的自然河景，可以是價(jià)格高走的重要因子。產(chǎn)品細(xì)節(jié)和園林景觀比較細(xì)致，西式風(fēng)格體現(xiàn)出完美的時(shí)尚感。,項(xiàng)目總平圖,建筑風(fēng)格,項(xiàng)目名稱：月映長(zhǎng)灘發(fā)展商：成都市盈庭置業(yè)有限公司地址：成都市溫江區(qū)金馬鎮(zhèn)項(xiàng)目占地面積：占地面積65602平方米容積率：0.73建筑形態(tài)：戶型面積141-360平方米物業(yè)服務(wù)企業(yè)：成都中鐵瑞城物業(yè)管理有限公司溫江分公司,外立面圖,月映長(zhǎng)灘，地處金馬體育城邊，擁有體育城的一切資源配置，目前9000均價(jià)還有更大提升空間。,項(xiàng)目簡(jiǎn)析：0.73的容積率能滿足容積率要求，但是相對(duì)偏高。項(xiàng)目擁有周邊金馬體育城和河濱的強(qiáng)大資源配置，未來(lái)在價(jià)格上有更大上升趨勢(shì)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)和園林景觀是相對(duì)細(xì)致，采用歐式風(fēng)格，與金馬體育城融為一體。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)業(yè)比較細(xì)致，無(wú)論是從挑高還是視野景觀的處理上都是細(xì)致的。,售樓部,建筑風(fēng)格,項(xiàng)目名稱：美泉紀(jì)發(fā)展商：四川美麗家園房產(chǎn)有限公司地址：溫江魚鳧國(guó)都溫泉大酒店向金馬鎮(zhèn)方向100米項(xiàng)目占地面積：約一百畝容積率：0.46物業(yè)服務(wù)企業(yè)：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司價(jià)格：均價(jià)8000元/平方米,項(xiàng)目簡(jiǎn)析：美泉紀(jì)的容積率是比較適合的，也是市場(chǎng)上比較流行的容積率區(qū)間，可以很好的產(chǎn)品對(duì)容積率的需求。項(xiàng)目有成都近郊溫泉的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但是項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)節(jié)很差，所以不能在價(jià)格上作出強(qiáng)力支撐。項(xiàng)目園林和建筑設(shè)計(jì)都是相對(duì)較差的，沒有與自然資源形成呼應(yīng)。,美泉紀(jì)擁有獨(dú)一無(wú)二的溫泉資源，但是產(chǎn)品打造出問題，8000均價(jià)與實(shí)際情況不是很符合。,溫泉水景,建筑風(fēng)格,項(xiàng)目名稱：芙蓉錦繡發(fā)展商：成都中亞實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司地址：芙蓉古城對(duì)面項(xiàng)目占地面積：50000平方米容積率：0.74園林建筑形態(tài)：簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司,簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格,芙蓉錦繡，項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，園林景觀特色不明顯，一期均價(jià)7400，二期在價(jià)值點(diǎn)創(chuàng)造上深入研究可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升。,項(xiàng)目簡(jiǎn)析：項(xiàng)目0.74的容積率是基本符合別墅產(chǎn)品要求。項(xiàng)目屬性為度假養(yǎng)生型別墅，針對(duì)中端客戶群體。從項(xiàng)目一期呈現(xiàn)來(lái)看，產(chǎn)品細(xì)節(jié)和整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作管理都不細(xì)致，沒有創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)。兩種中端戶型，可以與芙蓉古城錯(cuò)位發(fā)展，這是相對(duì)合理的。,類比產(chǎn)品各項(xiàng)指標(biāo)所占比例（打分情況）,依據(jù)本項(xiàng)目跟其他四個(gè)比對(duì)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)測(cè)算出本項(xiàng)目的均價(jià)。,通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)的提升，營(yíng)造“新時(shí)代別墅科技標(biāo)準(zhǔn)”為核心的競(jìng)爭(zhēng)主題，區(qū)別于其他項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)差異化營(yíng)銷。,首期建筑形象、物業(yè)管理、建筑細(xì)節(jié)、園林效果總體欠佳，距離真正的高端別墅尚有相當(dāng)距離；項(xiàng)目2期雖為“獨(dú)棟”，從容積率表現(xiàn)出來(lái)的更趨近于“類聯(lián)排”別墅。從細(xì)節(jié)處提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，營(yíng)造獨(dú)特、鮮明的市場(chǎng)形象，在不斷提升客群的價(jià)值預(yù)期的同時(shí)，從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。除電梯、空調(diào)外，建議加強(qiáng)數(shù)字化生活元素，如遠(yuǎn)程信息化處理系統(tǒng)；加強(qiáng)低碳建筑材料的運(yùn)用，提倡“生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”的生活方式并采用地暖系統(tǒng)；在項(xiàng)目缺乏別墅物業(yè)所依賴的傳統(tǒng)資源（山、海、湖及人造高爾夫等）條件，創(chuàng)新性