天津領(lǐng)世郡項目可行性報告951397383.doc

天津領(lǐng)世郡項目可行性報告目錄一、領(lǐng)世郡簡介2二、項目分期方案6三、項目成本利潤測算731領(lǐng)世郡項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標732主要配套公建項目一覽表833成本估算表9四、天津獨棟住宅市場分析1341天津獨棟住宅市場的特征1342天津獨立獨棟住宅市場的發(fā)展機會1543周邊項目比較1744資金回籠形勢分析17五、項目的SWOT分析1851項目的優(yōu)勢（Superiority）1852項目的劣勢(Weakness)1953項目面臨的威脅(風險)(Threat)1954項目的機會點-（針對競爭項目的對策）(Opportunity)19六、風險分析和規(guī)避措施1961政策風險2062財務(wù)風險2063經(jīng)營性風險2064市場風險2065建設(shè)和配套工程工期風險的規(guī)避21一、領(lǐng)世郡簡介領(lǐng)世郡（暫命名）項目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨立住宅社區(qū)。位于我市中心城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團西部。地塊東鄰微山路，西依規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線500米城市綠化帶，西側(cè)為津沽二線300米城市綠化帶，南部為雙港湖，領(lǐng)世郡交通方便，出行便捷，項目緊鄰外環(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號線延將伸入雙港組團。它同時處于市區(qū)與濱海新區(qū)的交通走廊肩部。地塊位于我市上風口，具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項目依傍我市目前最大的成熟高檔居住區(qū)梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國際會展中心，并與衛(wèi)南洼風景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。領(lǐng)世郡總占地為5348畝，其中：外環(huán)線控制綠化帶占地2250畝，規(guī)劃shoppingmall商業(yè)用地311.5畝，現(xiàn)狀國際學校占地108畝，規(guī)劃名校81畝，規(guī)劃住宅用地2598畝。本項目規(guī)劃住宅建筑面積約為70萬平方米，規(guī)劃容積率為0.4。綠化帶內(nèi)將建設(shè)1800畝國際標準運動主題公園一座和擁有34個打位的高爾夫練習場一座，建成之后，將成為我市距市中心最近、展示國際化都市面貌、具備商務(wù)交流、經(jīng)貿(mào)洽談的高尚休閑運動場所。即將于2004年面世的住宅項目采集了北美住宅的前沿文化，以經(jīng)濟型獨棟住宅、經(jīng)濟型雙拼住宅、聯(lián)院住宅為主打產(chǎn)品，以小鎮(zhèn)中心、原味北美獨棟住宅、多重庭院、線性景觀、球場景觀和高性價比為項目突出賣點。項目由02年全美住宅設(shè)計排名第一的NBA（納爾斯波頓建筑師事務(wù)所）單綱總體規(guī)劃、一期規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計，作為專業(yè)的住宅發(fā)展商，我們?nèi)σ愿按蛟斓捻椖亢w了我們一直致力追求的居住理念，我們期望領(lǐng)世郡能引領(lǐng)天津住宅市場之風騷，代表國內(nèi)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)和建筑風格的潮流。本項目計劃分五期。首期住宅占地約400畝，首期住宅建筑面積約10萬平方米。SHOPPINGMALL占地400畝，二到五期基數(shù)400畝，屆時再依市場和項目發(fā)展情況調(diào)整。每期開發(fā)周期為1年-1年半，項目總開發(fā)期為5-6年。圖一：項目區(qū)域位置圖圖二：項目區(qū)域關(guān)系圖圖三：項目周邊交通關(guān)系圖圖四：領(lǐng)世郡項目總體規(guī)劃平面圖項目總體規(guī)劃圖的規(guī)劃說明領(lǐng)世郡擬建設(shè)項目構(gòu)成1、運動主題公園1800畝運動主題公園2、高爾夫練習場450畝34打位練習場3、SHOPPINGMALL311.5畝4、泰達國際學校天津分校108畝5、規(guī)劃名校81畝6、規(guī)劃市政主干道7、小鎮(zhèn)中心72.9畝8、小鎮(zhèn)副中心22.5畝9、組團分會所共6個10、居住區(qū)用地2598畝（含小鎮(zhèn)中心、副中心、會所區(qū)）圖紙簡要說明：道路系統(tǒng)由一縱、兩橫、一環(huán)構(gòu)成路網(wǎng)主骨架，路網(wǎng)包含小區(qū)主干路、小區(qū)支路和組團內(nèi)道路三個結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)設(shè)區(qū)配套系統(tǒng)分為小鎮(zhèn)中心、小鎮(zhèn)副中心和組團分會所3個結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)住宅體系共分為多層公寓、聯(lián)院住宅、經(jīng)濟型雙拼、經(jīng)濟型獨體獨棟住宅、標準型雙拼住宅、標準型獨體獨棟住宅、舒適型獨體獨棟住宅、豪華型獨體獨棟住宅共8個層次。二、項目分期方案二、項目分期方案領(lǐng)世郡項目住宅部分共2598畝，分為5期，領(lǐng)世郡分期方案a由北向南，逐步推進；b根據(jù)市場每年消化容量，每期大約500畝；c產(chǎn)品線每期平衡發(fā)展，即每期均有豪華產(chǎn)品、標準產(chǎn)品和經(jīng)濟型產(chǎn)品，使得產(chǎn)品總體銷售速度最快；d結(jié)合土地批次的安排；e便于配套、土建工程施工安排；期數(shù)地塊號面積（畝）面積（萬平方米）一期1-6475.131.7二期9-15517.734.5三期1618，20-22445.229.7四期23-30539.936.0五期31-33417.527.8合計2395.4159.7小鎮(zhèn)中心7-8177.311.8小鎮(zhèn)副中心1936.82.5現(xiàn)狀國際學校3587.55.8規(guī)劃學校36113.47.6Shoppingmall34311.920.8備注面積數(shù)值為毛地面積，含道路中線。三、項目成本利潤測算31領(lǐng)世郡項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目計量單位數(shù)值所占比重（%）人均面積（平方米/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地ha206.50-1、居住區(qū)用地（R）ha173.21100159.62住宅用地（R01）ha98.7357.00%90.98公建用地（R02）ha11.026.36%10.15道路用地（R03）ha37.2421.50%34.32公共綠地（R04）ha25.9815.00%23.942、其它用地（E）ha33.29-居住戶（套）數(shù)戶（套）3390-居住人數(shù)人10851-戶均人口人/戶3.20-總建筑面積萬平方米-1、居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬平方米74.9110071.34住宅建筑面積萬平方米70.8294.5%68.71公建面積萬平方米4.095.45%住宅平均層數(shù)層2.4-高層住宅比例0.00-中高層住宅比例0.00-人口毛密度人/ha62.65-住宅面積毛密度萬平方米/ha0.43-住宅建筑面積凈密度萬平方米/ha0.76-綠地率45-32主要配套公建項目一覽表類型項目數(shù)量（個）建筑面積（M2）一、居住區(qū)內(nèi)市政公用建筑項目3914.00市政土建變電站162080.00箱式變電站30320.00煤氣調(diào)壓站284.00有線電視、電話、智能化用房6480.00換熱站6900.00公交首末站1環(huán)衛(wèi)清掃班點150.00居民停車場、存車處二、非經(jīng)營性公建配套19200教育保育院（幼兒園、托兒所合并設(shè)置）119000小學中學體育居民戶外健身設(shè)施和活動廣場綠化小區(qū)中心綠地行政派出所駐現(xiàn)場辦公室1200.00三、經(jīng)營性公建配套7090.00醫(yī)療衛(wèi)生站1300.00中西藥店1100.00金融郵電儲蓄所1300.00郵電所1130.00大型餐飲店群12600.00陽光花房1300.00寵物店、寵物診所1200.00綜合百貨超市1650.00凈菜市場1150.00洗車(含汽車美容佩飾)店1400.00其他經(jīng)營設(shè)施（洗染類、美容美發(fā)類、照相影像沖洗類、修理類、時裝店類、咖啡茶屋類、網(wǎng)吧影視類、花店類、糕點類、家飾家具類、日常用品類、文具類）11500.00食品或百貨類社區(qū)便利店6160.00糕點店1100.00小餐飲店（早點、快餐、正餐等）5100.00書店、音像店3100.00四、社區(qū)服務(wù)用房10460.00門衛(wèi)60.00業(yè)主主會所4000.00分會所和社區(qū)服務(wù)用房2400.00物業(yè)公司用房400.00保安、保潔住宿樓3500.00居委會100.00五、園林綠化公司用房300合計4096433成本估算表重要參數(shù)表居住區(qū)面積畝2598住宅規(guī)劃總建筑面積萬平米70.82成本估算表（地上住宅部分）序成本分項名稱單方造價計算公式合價號（元/m2）（萬元）1土地成本1241.04土地交易合同：23萬元/畝*2598畝=59754萬元87890.34交易手續(xù)費：0.6%*59754萬元=358.52萬元土地交易契稅：3%*59754萬元=1792.62萬元土地登記費：0.0066萬元/畝*2598畝=17.15萬元小計：61922.29萬元/2598畝=23.83萬元/畝不可預見費10萬元/畝（10+23.83)*2598=87890.34萬元87890.34/70.82=1241.04元/m22拆遷費35.30拆遷費：240*50*0.2+100=2500萬元25003高壓線遷移費21.181500萬元15004項目大配套費132.309369.41其中：鍋爐房及一次網(wǎng)65鍋爐房征地：20畝*23.83萬元/畝=476.6萬元鍋爐房及一次網(wǎng)：65元/m2*80萬m2=5200萬元小計：5676.6萬元/80萬m2=70元/m2（單方造價）5676.60地塊內(nèi)組團外的其他大配套費用67.30只計算區(qū)內(nèi)規(guī)劃市政路的配套工程，未計算微山路及梨雙公路的配套設(shè)施，包括雨、污水、自來水、中水、煤氣、道路、綠化、路燈。4766.115前期相關(guān)費用14710410.54其中：策劃費用5設(shè)計費用70按一期支出設(shè)計費用推算測繪費、定位驗線、沉降觀測等：4地名費1人防費40總面積的2%；按2000元/平方米勘察費3按獨棟住宅考慮勘察設(shè)計監(jiān)理施工合同審查費2每項1元/平方米施工圖審查費3按獨棟住宅考慮建設(shè)工程執(zhí)照費1建設(shè)工程監(jiān)理費8按外環(huán)外考慮質(zhì)量監(jiān)督費、文明施工費0爭取免費政策墻改基金4散裝水泥基金1招標代理費、定額編制費3環(huán)保測試、排污代掃等等26區(qū)內(nèi)部分配套38827478.16其中：電力配套83標準收費土建站和箱變基礎(chǔ)5含土建費用一戶一表10燃氣配套28標準收費氣源基金10標準收費一戶一表2煤氣調(diào)壓站1自來水25標準收費一戶一表5中水5供熱二次網(wǎng)25標準收費，含換熱站。熱計量表8排水30考慮容積率小，部分使用承插式混凝土管。小區(qū)智能化50通訊及寬帶網(wǎng)由網(wǎng)絡(luò)運營商代為建設(shè)有線電視3配套設(shè)計費2路燈15信報箱3圍墻20非經(jīng)營性公建配套費50我方出地，別人建設(shè)臨時水3臨時電57區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬m2計算)200按150元/m2計：122.68*80%*170/70.82=240元/m2141648工程費1450各單項建筑面積（萬m2）*各自單價（元/m2)/總建筑面積(萬m2）1026899物業(yè)用房建安費60按8500平方米，5000元/平方米計算。4249.20.85*5000/70.82=60（元/平方米）10直接費3674.8211管理費146.99按直接費的4%計算。10410.0312不可預見費73.50按直接費的2%計算。5205.0213直接投資額3895.3114銷售代理費90按銷售收入的1.5%計算。6373.815企劃宣傳費150按銷售收入的2.5%計算。1062316財務(wù)費用112.96800017大修基金60按銷售收入的1%計算。4249.218稅前合計4308.2719營業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）133.2按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計算。9433.22420所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）118.8按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計算。8413.41621含稅總成本4560.27322958.4422銷售收入6000424920各單項建筑面積（萬m2）*各自銷售價格（元/m2)/總建筑面積(萬m2）=均價23銷售利潤1439.73101961.5624銷售利潤率32%說明：1、本測算沒有含地下室費用；2、土地成本沒有考慮到地價上漲因素，本表按現(xiàn)時成本推算，但由于天津市土地招牌掛政策的落實和土地價格的上漲，因此本項目第四批次土地、項目西青區(qū)約350畝的土地價格很有可能上漲，從而使項目成本上升。3、土地成本僅為住宅部分，不包括規(guī)劃學校100畝（屬第2批次）、shoppingmall（屬第1批次，311.5畝）的購地費用。因此，實際土地成本大于本表所列成本。成本估算表（地下室部分）重要參數(shù)住宅規(guī)劃總建筑面積萬平米70.82住宅地下室面積估算萬平米31.9序成本分項名稱單方造價備注號（元/m2）1土地成本0.002拆遷費0.003高壓線遷移費0.004項目大配套費0.005前期相關(guān)費用906區(qū)內(nèi)部分配套300不含供熱、排水、智能化、戶表、路燈圍墻等7區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬m2計算)08工程費1550含基礎(chǔ)處理費用。10物業(yè)用房建安費011直接費1940.0012管理費0.00按直接費的2%計算13不可預見費19.40按直接費的1%計算。14直接投資額1959.4015銷售代理費17.6按銷售收入的0.8%計算16企劃宣傳費17.6按銷售收入的0.8%計算財務(wù)費用90按貸款1年計算17大修基金22按