金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告.doc

金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目的基本情況（一）項(xiàng)目概況金輝廣場(chǎng)居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開(kāi)發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出了紅線圖。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書(shū)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自1995年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為農(nóng)村留用地。金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開(kāi)發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為24.77公頃，地上總建筑面積399260，建筑密度為20.76%，容積率為1.61（詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。（二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)：總建筑面積：399260其中：住宅面積：351476公建面積：47784總投資：126108萬(wàn)元（不含貸款利息）自有資金投入：25222萬(wàn)元經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：多層住宅得房成本：3275/高層住宅得房成本：3925元/稅后利潤(rùn)：14747萬(wàn)元全部投資凈現(xiàn)值：1430萬(wàn)元自有資金凈現(xiàn)值：3172萬(wàn)元全部投資內(nèi)部收益率：10.86%自有資金內(nèi)部收益率：17.05%總投資利潤(rùn)率：25.1%自有資金投資利潤(rùn)率：58.5%二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略）三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括1、自然條件規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。2、地物情況規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。東面地鐵專(zhuān)用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。占地3.26公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開(kāi)線，南邊是220KVA黃開(kāi)線，另有一條110KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過(guò)。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來(lái)水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。（二）項(xiàng)目發(fā)展條件1、優(yōu)勢(shì)分析（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。（2）自然條件優(yōu)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周?chē)杂胁簧俟麍@，植被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。2、劣勢(shì)及對(duì)策分析（1）變電站和高壓線已建成的220KVA變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18M以上。（2）鐵路。規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專(zhuān)用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專(zhuān)用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。（三）地塊征用情況因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線范圍的496.266畝地以?xún)?nèi)，實(shí)際征地面積為491.266畝，其中已填土面積312.04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬(wàn)元。目前征地情況進(jìn)展順利。（四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說(shuō)明如下：1、規(guī)劃目標(biāo)（1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶(hù)提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿(mǎn)足居住生活需要的環(huán)境功能。2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。“三片”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片?！皟芍行摹?。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。“兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形?！皟蓭А薄Ｑ毓泊逵亢蜋M窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。（2）空間布局形態(tài)。北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺(jué)上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)?！笆弊中蔚膬蓷l綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見(jiàn)表421。公共服務(wù)設(shè)施表（421）編號(hào)項(xiàng)目建筑面積/用地面積/數(shù)量1幼兒園1500+18001800+200022小學(xué)4500850013中學(xué)90001400014衛(wèi)生站45035文化活動(dòng)中心40016球類(lèi)場(chǎng)地255027糧油店30018肉菜市場(chǎng)200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116理發(fā)店100117廢品收購(gòu)店100118書(shū)報(bào)銷(xiāo)售店60119公共電話(huà)亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲(chǔ)蓄所200124郵政所200125電訊營(yíng)業(yè)所200126汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）54000（1800個(gè)車(chē)位）1727自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）14790（9860個(gè)車(chē)位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點(diǎn)150333小區(qū)綜合管理處400134居民委員會(huì)42064、道路交通規(guī)劃道路紅線和斷面見(jiàn)表422道路紅線和斷面表（422）序號(hào)道路紅線/M道路斷面/M備注1385（8）205城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶236510（6）105城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3305205城市道路4205105城市道路515393小區(qū)道路615474小區(qū)道路7122.572.5小區(qū)道路83434組團(tuán)道路92.52.5宅間小道5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）土地使用指標(biāo)。本區(qū)的土地使用情況見(jiàn)表423，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車(chē)場(chǎng)。用地平衡表（423）項(xiàng)目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/（/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08其中居住用地24.7710019.38其中住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共綠地4.2717.243.34河涌用地0.71高壓線控制用地4.18城市道路用地3.42（2）密度指標(biāo)。本區(qū)的密度指標(biāo)詳見(jiàn)表424。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表424居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260其中住宅建筑面積351476公共建筑面積47784住宅平均層數(shù)8.47層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190/公頃住宅面積凈密度28529/公頃容積率1.61總建筑密度20.76%綠地率43.26%四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃（一）建設(shè)方式建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。（二）開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開(kāi)發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時(shí)開(kāi)發(fā)南片多層住宅66609。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到對(duì)面開(kāi)發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。本期推出的樓盤(pán)售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買(mǎi)家，樹(shù)立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。第二期可開(kāi)發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積55593。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。第三期將