地塊投資可行性分析報告.doc

番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部前言2003年12月2日，番禺區(qū)國土局發(fā)布了國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權(quán)，競價日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時正止。本次土地掛牌有三個新亮點：第一，地價提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點開發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個初步的開發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請行家指正。本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場分析、項目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個部分。一、基礎(chǔ)分析1.地塊背景資料2.區(qū)位分析1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動工，阻礙南區(qū)社會發(fā)展的交通問題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進程加快。2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型項目或別墅項目為主，而且新建樓盤在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來居住中心區(qū)。4)目前項目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方面。二、市場分析1.區(qū)域住宅市場分析1)供應(yīng)量：以舊盤新貨為主由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團。單從市場供應(yīng)角度分析，估計現(xiàn)時該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。2)產(chǎn)品：大盤大戶型占主導(dǎo)現(xiàn)時該區(qū)域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在740萬平方米。樓盤建設(shè)較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100120平方米的3房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購房是以自住為主。資料來源：珠江恒昌代理三部實地調(diào)查注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn)3)價格：高低兩極明顯，中檔盤少南區(qū)及沙灣現(xiàn)時在售的一手住宅，單價集中在20002500元/m2的范圍內(nèi)，總價集中在2030萬元的范圍內(nèi)，分別約占三成。該區(qū)域的樓價兩極分化明顯，單價最低低于1600元/m2，最高價高于3500元/m2，相差超過2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價相差1020萬，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。2.目標(biāo)住宅市場分析本區(qū)域住宅目標(biāo)市場分為二類：第一類為高質(zhì)素樓盤目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對住宅質(zhì)素要求高，對價格考慮少，住宅消費潛力大?？山邮軜莾r在2800元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。第二類為低價樓盤目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價格優(yōu)惠，對戶型需求偏小。三、項目定位分析優(yōu)劣勢分析s優(yōu)勢:享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點發(fā)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有40米或50米的規(guī)劃路,交通方便。w劣勢：南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門檻；現(xiàn)時交通不便，生活配套設(shè)施未完善；四周規(guī)劃主干道造成噪音污染；河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局；項目規(guī)模小。o機會：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開，有力促進房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項目發(fā)展；南郊尚有較多待開發(fā)土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對較低，對項目構(gòu)成直接威脅；項目地價成本高，利潤空間不大。市場定位根據(jù)上述SWOT分析，項目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點，從彌補區(qū)域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項目市場定位。產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。消費者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶型要求實用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。價格定位：六層洋房均價2600元/M2，九層電梯洋房均價2900元/M2，又疊層別墅均價3500元/M2，洋房總價主要控制在2530萬元之間（市場空白點），別墅總價控制在60萬元左右。形象定位：中產(chǎn)者的高尚社區(qū)城市中心水岸家園四、成本效益分析1.項目方案建議項目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065平方米，設(shè)置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。車庫分別設(shè)在地下室和地面空地，共24300平方米。項目由2004年1月（假設(shè)時間）開始進入籌建階段，2004年7月2006年6月為工程建設(shè)階段，預(yù)計在2005年1月開始預(yù)售。注：1）、利用河涌綠化帶建設(shè)小部分別墅，可增加項目經(jīng)濟效益；2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地營造綠化空間，提升樓盤檔次；3）、設(shè)置一定規(guī)模的主題會所，增加項目附加值。2.項目成本及效益分析成本估算：根據(jù)初步估算，項目開發(fā)所需投入成本約為21871萬元，其中競買土地的支出占總成本的32.87以上，土地成本明顯提高。為營造項目質(zhì)素，園林綠化及廣場成本應(yīng)適當(dāng)增加，因此紅線內(nèi)外工程費適當(dāng)增加，但對項目總體成本影響不大。項目銷售總收入約3.1億（不包括會所經(jīng)營收入和車位的租金收入）。多層洋房均價為2600元/平方米，九層洋房均價為2900元/平方米，后者均價高300元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價拍賣成本提高，估計后期樓價會逐步提升。效益分析：項目在前述建議的開發(fā)方案與售價的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為3328萬元。3.盈虧平衡分析/敏感性分析1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為90的情況下，當(dāng)?shù)貎r為8780萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。2）忽略地價、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房均價的變化，當(dāng)六層洋房均價為2600元，九層洋房均價為2900元時，銷售率為82.6%時，資本收益率為零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價下降200元，銷售率為90%時，項目勉強保持盈利，具備一定抗風(fēng)險的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略）五、結(jié)論及思考結(jié)論總結(jié)以上分析，按目前6980萬元拍賣底價，該地塊進行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風(fēng)險能力不高，因此，地價不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險、增加利潤空間。同時提高項目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項目價值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最佳方法。思考縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟效果得出以下幾點：首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價成本提高，為創(chuàng)造更多利潤空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤質(zhì)素，增加樓盤附加值，而樓價隨之上升是必然趨勢。其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對于實力較弱的發(fā)展商難以單