房地產(chǎn)經(jīng)營管理要素分析.doc

房地產(chǎn)經(jīng)營管理要素分析房地產(chǎn)經(jīng)營是從是房地產(chǎn)業(yè)的人房地產(chǎn)項目進行的經(jīng)濟營建，主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟關(guān)系，而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源，方案進行人性化，科學(xué)化，經(jīng)濟化的優(yōu)化操作和操作和整合，其實，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中，或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程，通過合理有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理達到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化，風(fēng)險最小化資源鄭和最優(yōu)化，最終實現(xiàn)社會責(zé)任化?？偨Y(jié)很多經(jīng)營管理經(jīng)驗，總體來房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟效益的一個重要因數(shù)素，同時也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現(xiàn)，近幾年，企業(yè)經(jīng)過市場經(jīng)濟的洗禮，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進步，但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離，現(xiàn)就房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，談幾點粗淺認識。理論上的認識：1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理是房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)人在現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念的指導(dǎo)下，為構(gòu)建和維持長久的競爭優(yōu)勢，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出長時期的總體性和謀化和行動鋼領(lǐng)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的作用因人而異。通常在項目管理中除了項目的資金措施之外，人們關(guān)心項目的市場前景，尤其是短期經(jīng)濟效益。但要獲取這一經(jīng)濟或者保證這一目標(biāo)實現(xiàn)，就必須有強大的項目管理班子或者項目操作主體。從眾多的事例分析中，同樣的項目、同樣的資金，如果由不同的人操作，結(jié)果有時完全不一樣。這一規(guī)律同樣適用房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的實施，從系統(tǒng)工程的角度來說，更復(fù)雜，也就是說要求更高。房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的作用因人而異是個帶普遍意義的問題，經(jīng)營管理戰(zhàn)略作用的基礎(chǔ)一個是企業(yè)戰(zhàn)略本人，另一個則主要是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實施企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的控制能力。從這層意義上說，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略實施控制能力是一項帶普遍性的十分重要的工作。3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮大對外依賴于行業(yè)及市場的準(zhǔn)確預(yù)測和把握房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來發(fā)展的途徑上如何適應(yīng)市場，將企業(yè)所具有的資質(zhì)如何配置，并形成和加強自身的獨特的核心競爭力，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。從這一目的來看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進行正確預(yù)測產(chǎn)品市場，分析產(chǎn)品市場走向、產(chǎn)品發(fā)展趨勢、市場競爭程度、忠誠度、客戶的需求愛好以及區(qū)域、國家的宏觀經(jīng)濟發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場的準(zhǔn)確預(yù)測，就能較清晰地看清楚未來市場及產(chǎn)品發(fā)展趨勢，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略才有了堅實的基礎(chǔ)，因此經(jīng)營管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對外依賴于行業(yè)及市場的準(zhǔn)確預(yù)測和把握。4、房地產(chǎn)經(jīng)營管理作用的發(fā)揮內(nèi)依賴企業(yè)全體員工深刻理解和共同努力，房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，不僅僅是由一個部門的力量起作用，更多地依賴于參與企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的全體員工，由全體員工將日常的工作借助與企業(yè)的機制運作，轉(zhuǎn)化為多個指標(biāo)，由這些分指標(biāo)組成系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)。脫離了這些環(huán)節(jié)或忽視了這些作用，從企業(yè)的形象到企業(yè)價值的增加，以及戰(zhàn)略目標(biāo)的餓實現(xiàn)，都缺乏支撐或基礎(chǔ)。我們強調(diào)企業(yè)全體員工深刻理解企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，為企業(yè)戰(zhàn)略的作用的實施共同努力，從企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的整體上引導(dǎo)了員工的價值觀，潛移默化了員工的日常行為，強化了員工的主人翁的精神，規(guī)范了員工行為準(zhǔn)則，使企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的作用由此得以發(fā)揮。二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中現(xiàn)金流、企業(yè)信譽、核心競爭力、領(lǐng)導(dǎo)者意旨與個人情感等因素的認識理解。1、核心競爭力：首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要不斷提高自身素質(zhì)，時刻保持清醒頭腦，千萬不能讓一時的成功經(jīng)驗成為組織今后發(fā)展的障礙。其次，建立良好的自學(xué)機制是非常重要的。具有自學(xué)機制的企業(yè)能善于撲捉市場信息，適應(yīng)市場需求變化，培育并形成具有競爭優(yōu)勢的核心競爭力。2、現(xiàn)金流量：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)往往只注意到了企業(yè)的贏利能力，而忽視了對現(xiàn)金流量的重視，而現(xiàn)金力量的危機會給企業(yè)生存帶來嚴重的后果?，F(xiàn)金是企業(yè)的血液，現(xiàn)金流量充足的企業(yè)能興旺發(fā)達，現(xiàn)金流量適中企業(yè)可以生存，現(xiàn)金流量不足會導(dǎo)致企業(yè)衰亡。對企業(yè)來說現(xiàn)金流量對企業(yè)生死存亡的重要性要超過贏利能力。首先，制定良好的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略，增強企業(yè)防范風(fēng)險和化解現(xiàn)金危機的能力。其次，還要做好日?，F(xiàn)金收支管理，以提高現(xiàn)金的使用效率。為此應(yīng)當(dāng)注意做好以下幾點工作：力爭先進流量同步，使企業(yè)所持有的交易性現(xiàn)金余額降低到最低水平：巧用現(xiàn)金浮游量：通過訂立較短的收帳期、折扣刺激以及設(shè)立更積極主動的收帳過程：在不影響公司信譽的前提條件下，盡可能地推出應(yīng)付款的支付期，充分運用供貨方所提供的信用優(yōu)惠。最后除了以上所運用財務(wù)手段外，企業(yè)還要特別注意管理良好的組織所使用的方法對增加現(xiàn)金流量的重要性，即通過加強內(nèi)部管理、改進經(jīng)濟效益，來降低內(nèi)部成本、加速資金周轉(zhuǎn)和提高贏利能力。3、領(lǐng)導(dǎo)者意旨與個人情感。企業(yè)在創(chuàng)業(yè)時，多為其創(chuàng)業(yè)者一手創(chuàng)立。隨著企業(yè)的成長，企業(yè)同外界經(jīng)濟組織的聯(lián)系更加多樣化、廣泛化和復(fù)雜化，企業(yè)的生產(chǎn)管理、營銷策劃、財務(wù)控制、人事管理等方面的工作量突然增大，這便使得科學(xué)決策更為困難。然而，令人遺憾的是、感情用事。這樣，難免會帶給企業(yè)無法挽回的損失。因此，面對已超過其知識和能力范圍的新機遇與新挑戰(zhàn)，創(chuàng)業(yè)者應(yīng)克服感情用事，充分發(fā)揮民主決策的作用，重新設(shè)計其組織結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)，制定規(guī)范的、科學(xué)的規(guī)章制度，實施合理有效地監(jiān)督和控制，使企業(yè)能夠在新的餓環(huán)境下，抓住機遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)。5、企業(yè)信譽：現(xiàn)實中，不少企業(yè)存在著快速撈一把、賺快錢的想法。而忽視了誠信企業(yè)一種寶貴資源獲得的重要性，虛假廣告滿天飛、合同違約多、競爭不擇手段、環(huán)境保護意識弱、員工權(quán)益受到損害、偷稅漏稅嚴重，結(jié)果，失信于社會、失信于顧客、失信于員工、失就信于投資商和供應(yīng)商，難免會造成大量中小型企業(yè)的餓短命。市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟，沒有誠信，就沒有秩序、沒有交換、沒有市場，企業(yè)就難以健康成長。誠信作為一種寶貴資源，它能降低企業(yè)交易成本，有助于解決中小企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問題。特別是企業(yè)面臨難以預(yù)料的危機時，能夠獲得公眾的支持，使其順利度過難關(guān)。所以，誠信建設(shè)對中小企業(yè)的成長有著舉足輕重的地位?！罢\”講求忠誠、真誠、赤誠、精誠所致，金石為開?！靶拧本褪侵v究信任、信用、信譽、信心、自信方能信人。三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理堅持的原則：1、必須堅持以動態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項目管理思路。建筑施工的特點：決定了在工程項目的組織過程中，必須根據(jù)施工流程的需要對項目的人、財、物實行動態(tài)管理和優(yōu)化組合。對工程項目部而言，人、財、物的流入和流出，是由工程項目在實施過程中的客觀需要來決定的，只有在動態(tài)管理和人、財、物、的優(yōu)化組合中才能不斷降低項目管理成本，提高項目管理效率。當(dāng)前，仍需進一步克服人員、設(shè)備和其它生產(chǎn)資料在項目上的“固化”現(xiàn)象，有效發(fā)揮工程項目對企業(yè)生產(chǎn)要素的基礎(chǔ)性配置作用。2、必須堅持項目經(jīng)理部組建的“三個一次性”科學(xué)定位項目經(jīng)理部是一次性的施工生產(chǎn)臨時的組織機構(gòu)：項目是一次的成本管理中心：項目經(jīng)理是一次性的授權(quán)管理者。這一科學(xué)定位決定了項目部在組建和運行過程中必須努力做到組織機構(gòu)層次最簡、人員配備精干高效、管理對象直接到位。這是項目經(jīng)理組建、運行、管理、考核和解體的理論依據(jù)。只有堅持這一科學(xué)定位，才能實現(xiàn)“項目授權(quán)經(jīng)營、專業(yè)施工保障、企業(yè)調(diào)控服務(wù)、考核真實可靠”的總體管理要求。3、必須堅持項目經(jīng)理責(zé)任制和項目成本核算制。明確項目經(jīng)理責(zé)任制是項目經(jīng)理履行的前提。其基本內(nèi)容是，項目經(jīng)理受企業(yè)法人代表的委托，代表企業(yè)通過對工程項目全過程、全方位、全合同管理，實現(xiàn)企業(yè)在工程項目上的三大目標(biāo)，即：企業(yè)向業(yè)主或總包單位的合同承諾目標(biāo)，企業(yè)對項目經(jīng)理部下達的經(jīng)營和成本降低目標(biāo)，以及施工現(xiàn)場的管理目標(biāo)（包括企業(yè)形象宣傳、安全管理、標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)場管理、職工隊伍管理等）。項目經(jīng)理責(zé)任制要突出權(quán)利與責(zé)任的匹配，明確項目經(jīng)理的地位和作用，使項目經(jīng)理能夠準(zhǔn)確地運用權(quán)利，履行職責(zé)，實現(xiàn)目標(biāo)。以制造成本為基準(zhǔn)和依據(jù)，落實項目成本的成本核算是項目經(jīng)理運用經(jīng)濟手段履行職責(zé)的必要條件。推行項目管理必須堅持“企業(yè)是利潤中心”的原則，合理劃分企業(yè)與項目的餓職責(zé)、權(quán)限和經(jīng)濟利益，通過嚴肅認真、切實可行的核算體系的運行，使項目真正成為企業(yè)成本核算的中心，成為調(diào)動企業(yè)內(nèi)部個方面積極性的動力，成為施工企業(yè)經(jīng)濟效益的直接來源。4、必須堅持經(jīng)營風(fēng)險與施工風(fēng)險像分離的原則經(jīng)營風(fēng)險是指企業(yè)在經(jīng)營活動中，為占領(lǐng)市場所采取的經(jīng)營策略而形成的風(fēng)險，主要包括以下：1、投標(biāo)風(fēng)險：即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險和資金運做風(fēng)險。2、市場風(fēng)險：即項目合同簽定后，外部市場發(fā)生較大變化。（如主材價格上漲超過一定副度、實際人工與定額人工的調(diào)整差距等）3、意外風(fēng)險：即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的以外風(fēng)險。4、壞帳損失風(fēng)險，即項目交竣工決算后，項目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。施工風(fēng)險是指工程項目在施工、組織、管理過程中形成的各種風(fēng)險，主要包括：1、管理風(fēng)險，即項目在施工過程中由于管理水平、管理方法、管理制度和管理業(yè)績的的優(yōu)咯而形成的費用風(fēng)險。2、質(zhì)量風(fēng)險：即由于工程質(zhì)量狀況而產(chǎn)生的質(zhì)量成本風(fēng)險（如返工損失、由質(zhì)量狀況而引發(fā)的經(jīng)濟獎罰等）。3、安全風(fēng)險：即由于安全事故而引發(fā)的責(zé)任風(fēng)險。4、施工工期風(fēng)險：即由于施工工期提前或拖后而形成的經(jīng)濟責(zé)任風(fēng)險。5、施工技術(shù)風(fēng)險，即由于采用某種施工技術(shù)、施工工藝而引起的費用增減風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是企業(yè)行為，應(yīng)由企業(yè)來承擔(dān)。施工風(fēng)險是工程項目的過程管理風(fēng)險，理應(yīng)由項目經(jīng)理部承擔(dān)。項目部作為一次性的臨時組織，不具備承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的能力。所以實行經(jīng)營風(fēng)險和施工風(fēng)險相分離的餓原則，有利于科學(xué)合理地確定項目成本的餓考核基數(shù)和考核原則，調(diào)動項目部加強成本管理，化解施工風(fēng)險和積極性。6、必須堅持建立內(nèi)部要素市場，為項目部提供最佳的有償服務(wù)。在企業(yè)管理層的統(tǒng)一組織下，各要素部門與各項目之間，按照對等的原則建立經(jīng)濟合同關(guān)系，目的在于確保項目在實施過程中生產(chǎn)要素的及時、準(zhǔn)確供應(yīng)。項目部與企業(yè)內(nèi)部各要素市場單位之間是一種權(quán)利與義務(wù)的餓分包關(guān)系，如：材料供應(yīng)的訂購關(guān)系、大型機械設(shè)備的租賃關(guān)系、專業(yè)施工的內(nèi)部工程分包關(guān)系、資金使用上與“內(nèi)部銀行”的借貸、結(jié)算關(guān)系、向項目現(xiàn)場人員提供有償生活服務(wù)的關(guān)系等。通過要素市場的合同化運作，確保項目人、財、物優(yōu)化配置和動態(tài)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。7、必須堅持以項目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進項目運作到有法可依，有章可循。加強企業(yè)內(nèi)部項目管理的餓制度建設(shè)，著種抓好兩個方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項目部層面的制度建設(shè)。8、必須堅持對項目經(jīng)理部的二次分配，保證項目責(zé)任目標(biāo)的全面實現(xiàn)。項目的二次分配是指工程在項目竣工交付之后，根據(jù)項目的的實施情況和經(jīng)營果，在項目平時一次分配的餓基礎(chǔ)上，對項目經(jīng)理和項目部其它人員進行再次獎勵和約束機制的重要環(huán)節(jié)和基本手段，實施中應(yīng)重點解決好以下兩個問題。一是明確一次分配和二次分配的內(nèi)容、比重和側(cè)重。一次分配以項目工資的形式體現(xiàn)，根據(jù)項目的大小、難易程度和時間跨度確定項目工資標(biāo)準(zhǔn)。項目工資側(cè)重于體現(xiàn)項目經(jīng)理和項目部其他人員的崗位職責(zé)，即項目部的崗位工資。二次分配側(cè)重于體現(xiàn)項目的經(jīng)營效果。因此，項目二次分配的總額應(yīng)與項目實現(xiàn)利潤總額和項目成本降低總額復(fù)合掛鉤，體現(xiàn)項目對企業(yè)的貢獻大小和管理水平的高低。項目內(nèi)的二次分配應(yīng)以項目經(jīng)理等項目管理班子的成員為主體，主要體現(xiàn)責(zé)任與貢獻。為了根號的發(fā)揮二次分配在整個項目分配中的激勵作用，在全面實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的前提下，二次分配一次分配相比，其在分配的總量中的權(quán)重應(yīng)大于50%。二是明確二次分配兌現(xiàn)的前提條件下和時間安排。二次分配兌現(xiàn)必須同時具備以下條件：1、工程交工驗收并交付業(yè)主或總包方認可。2、完成了項目對企業(yè)內(nèi)外的工程結(jié)算、材料結(jié)算和財務(wù)結(jié)算。3、企業(yè)審計部門對項目的經(jīng)營效果予以確認。4、工程承包合同所規(guī)定的資金回收目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)。5、企業(yè)管理部門對項目的各項管理目標(biāo)（如質(zhì)量、安全、交工資料等）予以考核確認。以上工作中，尤其要突出項目資金的回收到位。完成上述工作后即可兌現(xiàn)二次分配。這樣，即能充分調(diào)動項目人員干好工程、辦好決算、收回資金積極性，又能有效地防止由于工程款拖欠而形成的項目經(jīng)營風(fēng)險。四、房地產(chǎn)管理中的內(nèi)部會計控制的認識。內(nèi)部會計控制是一個動態(tài)的發(fā)展過程，一個有效的內(nèi)部會計控制制度應(yīng)具有管理部門需要來保證執(zhí)行任務(wù)和完成工作的職責(zé)，以及保證制度正確實施的有效程序。內(nèi)部會計控制的內(nèi)容是內(nèi)部會計控制的主體和核心，內(nèi)部會計控制制度作為現(xiàn)代企業(yè)管理的一個重要內(nèi)容，包括保證企業(yè)正常經(jīng)營所采取的一系列必要的管理措施，貫穿于企業(yè)的方方面面。其控制方法具體來講包括：不相容的職務(wù)相互分離控制、授權(quán)批準(zhǔn)控制、會計系統(tǒng)控制、預(yù)算控制、財務(wù)保全控制、風(fēng)險控制、內(nèi)部報告控制、電子信息技術(shù)控制等。2、內(nèi)部會計控制制度的作用當(dāng)前一些單位由于管理松懈、導(dǎo)致內(nèi)部會計控制工作消弱，帳目混亂、財產(chǎn)不實、數(shù)據(jù)失真、會計資料嚴重散失，費用支出失控、潛在虧損增加，違法違紀現(xiàn)象時常發(fā)生，如攜巨款外逃、挪用公款賭博、炒股，利用改組、改制的機會中飽私囊，給單位和國家?guī)砹司薮蟮膿p失。內(nèi)部會計控制制度作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的自我調(diào)節(jié)和自我約束的內(nèi)在機制，處于企業(yè)在中樞神經(jīng)系統(tǒng)的重要位置，因此，其健全與否，關(guān)系到一個單位的經(jīng)營成敗。具體講，企業(yè)內(nèi)部會計控制的作用主要有以下幾方面。（一）保證會計信息真實、完整。健全的內(nèi)部會計控制，要求規(guī)范會計行為，保證會計信息采集、記錄、匯總的過程能真實反映生產(chǎn)經(jīng)營活動的實際情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而確保會計信息的真實性和完整性。（二）保護單位資產(chǎn)的安全、完整，防止資產(chǎn)流失。完善的內(nèi)部會計控制要求對資產(chǎn)的接觸、處理均按授權(quán)要求進行，它能科學(xué)有效地監(jiān)督和制約財產(chǎn)物資的采購、計量、驗收等各個環(huán)節(jié)，從而有效地糾正各種浪費現(xiàn)象，減少損失、確保財產(chǎn)物資的安全、完整。（三）有效防范經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)營管理效率，實現(xiàn)管理層的經(jīng)營目標(biāo)，內(nèi)部會計控制作為企業(yè)的中樞環(huán)節(jié)，是防范經(jīng)營風(fēng)險的最行之有效的