2009年上海北岸長風寫字樓項目營銷推廣報告.ppt

北岸長風營銷推廣報告目錄市場篇產(chǎn)品分析篇銷售計劃篇表現(xiàn)推廣篇市場篇07.01-08.03辦公供求示意圖0.0010.0020.0030.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00成交(萬M2)14.97.4412.612.414.512.115.616.616.914.014.415.312.94.698.21供應(萬M2)10.91.676.714.301.233.270.5010.64.1812.30.8625.62.668.073.13供求比1.364.441.892.8911.83.7030.91.564.061.1316.80.604.880.582.6207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.3全年需求旺盛，新政之下，成交基本趨穩(wěn)上海辦公市場供求走勢結論：2007年辦公市場整體表現(xiàn)為供不應求，市場成交活躍，全年供求比為1.99，供應缺口達91.8萬。辦公市場自去年2月份開始啟動，成交量節(jié)節(jié)攀升，至7月份供求比值為30.98，10月份房貸新政之后成交基本持穩(wěn)，年末供應開始放量，短期內(nèi)供求比驟降至0.6其中位于寶山的上海國際鋼鐵服務中心新增供應10.8萬方上海市辦公樓成交均價走勢07.01-08.032000600010000140001800022000成交均價13981480136512971435149713801524160617541687155714072014171607.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.3全年價格穩(wěn)中有升，新政之后略有回落結論：2007年1-10月成交均價呈現(xiàn)震蕩上揚局面，10月份受房貸新政影響，成交均價開始回落；08年2月份證大五道口集中放量迅速拉升整體成交均價至20147元/，環(huán)比上漲43%；2007年全年漲幅僅為7.52%，在供需矛盾突出的情況下，預計08年尚有較大的上漲空間。證大五道口35000元/平方米的集中成交放量影響上海國際鋼鐵服務業(yè)中心1.4萬方均價8314元/平方米繼續(xù)拉低成交價上海辦公市場價格走勢07.01-08.03普陀辦公供求走勢0.002.004.006.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00成交面積1.910.540.661.151.840.941.630.650.921.182.361.104.530.170.75供應面積2.291.931.112.740.694.610.153.02供求比0.830.600.830.433.400.2431.110.2507.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.38月禁捂令出臺后，辦公市場供求放量明顯區(qū)域辦公市場供求走勢07.01-08.03普陀區(qū)共成交6944，供應24768，供求比為1.30，2007年2-8月僅4月新增1.9萬，其余長達6個月時間無新增供應。8月受上海禁捂令政策的影響，辦公市場供應放量明顯，至年末達到最高峰，導致次年1月成交量大幅上升。匯華大廈、綠洲中環(huán)中心、旭輝商務廣場等項目的集中放量單位:萬M207.01-08.03普陀區(qū)成交均價示意圖1000011000120001300014000150001600017000180001900020000成交均價13196.968815386.2511209.513461.218816137.906313741.031316732.687514425.656317103.12517343.562519027.062519261.562513404.406319214.751746207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.3價格自9月上漲明顯，個案成交影響整體價格區(qū)域辦公市場價格走勢1-8月期間，區(qū)域成交均價在14000元/左右，9月在尚誠國際帶動下，區(qū)域成交價格迅速走高，年末達到19262元/，平均月增幅為3.8%.08年1月在富麗大廈及金陽大廈等低價樓盤成交放量情況下，區(qū)域均價再次下挫，次月價格重返07年末高位富麗大廈、金陽大廈等低價項目的集中成交虹橋天山板塊辦公供應不足，給本案制造機會項目名稱上市時間主力面積成交均價虹橋銀都2006.1285-23523595首信銀都2006.560-9625918威寧綜合樓2006.958-15618471同達創(chuàng)業(yè)大廈2004.4130-14217616市場特征：1、競爭板塊內(nèi)商務氛圍濃厚，辦公項目入住率高達90%以上；2、甲級寫字樓新增供應不足，酒店式公寓供應量偏大；3、辦公主力供應面積在100-150m2之間；4、由于項目品質(zhì)的差異，導致成交價格落差較大，在17616-25918元/m2之間。干擾性競爭項目長風板塊：新興商務生態(tài)商務區(qū)天山板塊：地鐵2號線延伸段，市場熱點區(qū)域虹橋商務圈：完善的商務配套,市場成熟區(qū)域本案目前43883m2可售目前22414m2可售目前90849m2可售結論：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前虹橋天山板塊尚有6.6萬m2辦公可售，其中80%以上的在售量是開發(fā)商自行持有，實際可售量僅為1.2萬m2，供求矛盾突出，需求有外移趨勢本案位于新興的長風生態(tài)商務區(qū)板塊，逐步成型的辦公氛圍將對天山虹橋客源進行地域性的導入，市場機會大市場需求以商務氛圍成熟的高品質(zhì)產(chǎn)品為主區(qū)域競品成交分析區(qū)域主要競品為匯華大廈、旭輝商務廣場、綠洲中環(huán)中心、匯銀銘尊，成交均價在21000-30000元/；平均月去化套數(shù)為20套左右；綠洲中環(huán)中心依托便捷的交通和成熟的商務氛圍，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)，并以高品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃深受市場追捧，因此去化較快；匯華大廈雖靠中山北路，但交通動線和產(chǎn)品品質(zhì)不夠理想，去化較慢。綠洲中環(huán)中心匯華大廈旭輝商務廣場本案新興商務區(qū)，缺乏交通生活配套，商務氛圍不成熟交通便捷，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)商務氛圍成熟項目名稱近期推盤成交套數(shù)推案套數(shù)成交均價主力面積月去化量銷售率匯華大廈07.12.19514