嘉興油車港鎮(zhèn)土地報告34p.ppt

嘉興油車港 土地報告,2011.5.3,嘉興市位于浙江省東北部，處在上海經(jīng)濟圈、環(huán)太湖經(jīng)濟圈、杭州灣經(jīng)濟圈三個經(jīng)濟板塊的交叉地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 嘉興市下轄嘉善、平湖、海鹽、海寧、桐鄉(xiāng)和秀城、秀洲等7個縣（市、區(qū)）。全市總面積3915平方公里，其中市區(qū)面積968平方公里。,城市地理環(huán)境,嘉興市,滬杭高速,嘉善,海鹽,海寧,平湖,桐鄉(xiāng),上海市,杭州市,滬 嘉 行 高 速,杭浦高速,乍嘉蘇高速,杭 州 灣 跨 海 大 橋,交通規(guī)劃：“三縱三橫三橋” 三縱：滬杭高速、申嘉湖高速、杭浦高速 三橫：南通-嘉興-寧波高速、蘇州-嘉興-紹興高速、蘇州（震澤）-桐鄉(xiāng)-蕭山高速 三橋：杭州灣跨海大橋、嘉興到紹興跨江大橋、嘉興至蕭山跨江大橋,上海 94公里 杭州 92公里 寧波 89公里 蘇州 93公里,與周邊城市距離,嘉興市經(jīng)濟發(fā)展迅速，2009年全市生產(chǎn)總值1917.96億元，按可比價格計算，增長9.3%，高于全國經(jīng)濟整體9%的增速。2010年全市生產(chǎn)總值已達1593億元，高速增長了13.7% 。 按常住人口計算，人均gdp為44896元(按年平均匯率折算為6572美元)，增長7.7%。,萎縮,停滯,穩(wěn)定發(fā)展,高速發(fā)展,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,嘉興經(jīng)濟情況,（1）滬杭磁懸浮唯一中間站站點規(guī)劃位于南湖新區(qū)余新鎮(zhèn)，距離市中心12公里； （2）城際高鐵連接上海與蘇州、杭州等長三角重要城市，環(huán)繞嘉興市區(qū)，經(jīng)過南湖新區(qū)和秀洲新區(qū)； （3）杭州灣大橋直接促進嘉興經(jīng)濟發(fā)展，并帶動周邊杭州、紹興、溫州、臺州、舟山等地發(fā)展； （4）交通樞紐站設立于南湖石堰，規(guī)劃磁懸浮、城際高鐵、高速公路全部匯聚于此，把嘉興的對外交通更好的串聯(lián)起來。,城市主要交通情況,杭州灣大橋,城際高鐵,磁懸浮,嘉紹大橋,嘉興長途汽車站,高速公路,交通樞紐站,上海方向,蘇州方向,嘉興交通便利，高速公路、磁懸浮、高鐵等使嘉興和上海、杭州、蘇州連成一片,本案地塊,規(guī)劃目標：整合區(qū)域發(fā)展、構(gòu)筑城鄉(xiāng)一體化、集約配置資源、營建宜居城市 人口目標：2020年市區(qū)人口將達到150萬，面積達968平方公里 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一心雙核、兩副兩軸，三片三楔”,嘉興市城市總體規(guī)劃,北控：不作為中心城區(qū)的發(fā)展方向，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)用地以繼續(xù)完善內(nèi)部功能，“填平補齊”為主，適當發(fā)展東北區(qū)塊和城東路沿線地塊。 南移：以南湖新區(qū)開發(fā)建設為主動力，以南湖大道為發(fā)展軸線，用地向南發(fā)展，安排大片居住、公共設施、綠化用地。 東進：東部以中環(huán)南路為發(fā)展軸，安排大片居住、公共設施用地，用地發(fā)展延伸至滬杭高速公路附近。 西拓：西部以秀洲新區(qū)為中心，以中山西路為發(fā)展軸，安排居住、公共設施用地，并外延安排工業(yè)用地，與秀洲新區(qū)總體發(fā)展方向相吻合。,“北控南移，東進西拓”，嘉興城市整體規(guī)劃全面，發(fā)展前景明朗,本案地塊,1.嘉興地理位置優(yōu)越，便捷的交通加速與上海等長三角核心城市的聯(lián)動效應； 2.嘉興經(jīng)濟整體非?；钴S、經(jīng)濟增長迅速，然而呈弱市強縣格局，市區(qū)經(jīng)濟表現(xiàn)平平,嘉興城市經(jīng)濟格局,二套房首付比例提高10%，達到60%,首付提高,意圖：提高改善性客戶的購房門檻，有效壓制再改客戶的需求釋放，從而抑制房產(chǎn)市場過度消費和投資需求,對于個人購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的， 統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅。,全額征收營業(yè)稅,意圖：推高房產(chǎn)市場的再交易成本 ，有效遏制部分投資客的炒房需求,本地居民可以再購買一套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房，第三套以上的住房禁止購買。,未落實,全面限購 禁止購買三套房,宏觀房產(chǎn)政策,目前政策對嘉興市場的影響未及一線城市來的巨大，主要影響的還是再改客戶，大面積戶型受到一定的影響,新國八條出臺后，嘉興市場量價齊跌，但經(jīng)短暫調(diào)整后成交量與價格均逐步回升,宏觀房產(chǎn)市場,1.28新國八條,嘉興房地產(chǎn)市場大致可以分為秀洲新區(qū)、南湖新區(qū)、市中心和北部工業(yè)園區(qū)四大部分。 市中心屬于嘉興市的主要商務區(qū)，土地供應較少，市場需求量大，產(chǎn)品以中高檔為主，市場基本成熟。 秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)屬于發(fā)展中的區(qū)域，正處于大規(guī)模的開發(fā)建設中，未來發(fā)展的潛力和空間很大，尤其是住宅市場將會逐步進入開發(fā)高潮期。 北部工業(yè)園區(qū)市場目前還屬于起步期，后續(xù)供應逐步加大，由于工業(yè)園區(qū)企業(yè)眾多，所以商務租賃產(chǎn)品需求相對較大,城市房產(chǎn)板塊劃分,秀 洲 新 區(qū),南湖新區(qū),市中心,工業(yè)園區(qū),油車港地塊,嘉興在售樓盤主要分布于秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)，未來發(fā)展尤以南湖新區(qū)為重點,本地塊,廣福路地塊,拿地時間,土地面積,容積率,樓板價,1300,1.0-2.0,48039,2010-11-16,溫州海納地塊,拿地時間,土地面積,容積率,樓板價,1177.78,1.3-1.8,47106,2010-2-26,2010-2011油車港地塊周邊地塊成交一覽,油車港鎮(zhèn),2010-2011秀洲區(qū)地塊成交情況,萬科地塊,2010嘉秀洲-045號,拿地時間,土地面積,容積率,樓板價,2083.33,1.3-1.8,80987.00,2010-12-6,2010嘉秀洲-046號,拿地時間,土地面積,容積率,樓板價,2312.50,1.3-1.6,85286.00,2010-5-6,秀洲區(qū)土地分布,秀洲區(qū)目前土地供應集中位于市中心與秀洲新區(qū)，油車港鎮(zhèn)供應相對匱乏，市場認可度不高,市中心,秀洲新區(qū),根據(jù)油車港近一年土地出讓的情況分析，未來兩年內(nèi)該區(qū)域的產(chǎn)品新供應將達到32萬方,區(qū)域環(huán)境,秀洲區(qū),南湖區(qū),本地塊,油車港鎮(zhèn),嘉興市中心,地塊位于油車港工業(yè)園區(qū)內(nèi)，周邊空氣污染嚴重，環(huán)境較差,6.5公里,地塊位于嘉定北部秀洲區(qū)油車港鎮(zhèn)，距離市中心6.5km,地塊位于規(guī)劃麟湖新城區(qū)域內(nèi)，政府希望本地塊建成生態(tài)宜居住宅區(qū),韓泰輪胎位于本地塊南面1.5km處，時?？梢月劦匠魵?010地塊,加油站,小學,格蘭春天底層沿街商業(yè),馬厙農(nóng)貿(mào)市場,公交線路,福泰隆超市及低端餐飲,地塊無高端居住社區(qū)氛圍，周邊配套較為凌亂,區(qū)域配套,商業(yè),交通,教育,嘉興市區(qū),010地塊,然而，本地塊距離新城內(nèi)大面積重要水系有一定距離，享受麟湖新城開發(fā)的果實存在一定難度,2010年9月，萬科和油車港鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府簽訂15億元的麟湖新城開發(fā)合同 我特別看好依水而建的麟湖新城，麟湖新城的開建讓多年靜默的嘉興東北角熱鬧起來，而豐富的水域資流能賦予麟湖新城更高的價值 -萬科-陳東彪 新城內(nèi)各重要設施均依水而建，以天然水系為基礎,區(qū)域未來規(guī)劃,本地塊遠離麟湖新城核心區(qū)域，從其開發(fā)過程中得利有限,麟湖新城,高壓線距地塊北邊界10米,自然村,嘉秀洲-010 地塊,停車場及公園用地,正 原 北 路,東方路,自然村及農(nóng)民房,正陽路,興港路，虛線部分在建,小學,加油站,集市,動遷房,制衣廠 粽子廠,動遷房,在建馬厙村動遷房,南側(cè)地塊未開工,制衣廠,動遷房麗苑小區(qū),008地塊（廠房）,009 地塊 （廠房）,項目四至,北側(cè)500kv高壓線及東側(cè)工廠嚴重影響地塊質(zhì)量，降低居住品質(zhì),在建興港路,電線桿,廢棄建筑物,橫穿地塊小路,自然河道,原水稻田,地塊邊界,地塊原為水稻田，目前處于毛地狀態(tài),地塊現(xiàn)狀,產(chǎn)品純粹性 充分利用容積率 更多的主題景觀展示空間 市場主流產(chǎn)品，保障項目安全性,小高層/高層,容積率：1.8-2.3,本地塊產(chǎn)品定位,土地容積率決定了產(chǎn)品將定位于高層或小高層的建筑形態(tài),地塊位于工業(yè)園區(qū)，周邊配套低端，北側(cè)高壓線嚴重影響居住品質(zhì) 政府雖有生態(tài)宜居社區(qū)導向，但周邊環(huán)境不佳，實施難度較高 雖有“麟湖新城”規(guī)劃，但本地塊難以從中得利，實際意義不大 參考容積率，建議采用小高層或高層的建筑形態(tài),小 結(jié),油車港區(qū)域均價僅為市中心的50-60%，且位置遠離市中心不構(gòu)成直接競爭 秀洲區(qū)在售公寓主要以大戶型為主，面積集中在110-130的三房產(chǎn)品；油車港鎮(zhèn)在售公寓以80 小戶型為主,公寓競爭市場,市中心,南湖,濕地,130-200 8500-9500元/,力寶翡翠花園,羅馬都市,200 11000元/,皇馬公寓,158 9500-10000元/,御溪半島,70-200 10000元/,國際中港城,108-332 9300元/,東方普羅旺斯,87、140 8500元/,米蘭風景,89-140 8500元/,140-160 7500元/,新亞香榭水岸,油車港鎮(zhèn),天星如意灣,80-120 4500元/,本地塊,凌公塘公園,英倫都市,暫未開盤，價格待定,秀湖公園,穆湖森林公園,10分鐘車程,客源分析,秀洲區(qū),南湖區(qū),市區(qū),本地塊,官蕩大橋 吉祥大橋,背景： 嘉興人區(qū)域觀念極強，不同區(qū)域間極少跨區(qū)置業(yè)，而劃分區(qū)域主要依據(jù)便是大橋，素有站在橋中央“一腳城里，一腳鄉(xiāng)下”之說 本地塊和市區(qū)連接完全依靠官蕩大橋和吉祥大橋,背景： 秀洲區(qū)項目自住比例超過70%，而油車港鎮(zhèn)項目自住比例更是接近90%,秀洲區(qū)項目客源,油車港項目客源,秀洲區(qū)自住,南湖區(qū)自住,各區(qū)縣自住,外省市及投資客戶,工業(yè)園區(qū)廠主及職工,少量其他客戶,拆遷農(nóng)民等 區(qū)域內(nèi)就業(yè)客戶,外區(qū)就業(yè)客戶,客層對比,結(jié)論： 嘉興人心目中油車港和秀洲區(qū)是截然不同的兩個區(qū)域，跨區(qū)置業(yè)可能很小,結(jié)論： 油車港和秀洲區(qū)在售項目客層差異鮮明，帶有濃厚的區(qū)域特色,油車港鎮(zhèn)目前主要客層是被市區(qū)擠壓的剛需客戶以及工業(yè)園區(qū)內(nèi)的就業(yè)者，和秀洲區(qū)客層差異明顯,針對本地塊主要以本區(qū)域競爭為主， 我們選擇了同在油車港鎮(zhèn)的天星如意灣進行分析,油車港鎮(zhèn)區(qū)域?qū)⑹潜景傅闹攸c競爭區(qū)域,綜合考慮本案區(qū)域價格和客源，我們可以得出結(jié)論：,由以上分析：,樓盤名稱：天星如意灣 樓盤地址：油車港鎮(zhèn)東方路天星路口 建筑面積：117750平方米 占地面積：67382平方米 容積率：1.46 綠 化 率：30% 房屋類型：花園洋房 首次開盤日期：2010年5月8日 最近開盤日期：2011年4月10日 開 發(fā) 商：嘉興市天星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,4月10日開盤192套，均價4500元/，至4月27日已去化160多套，去化率達到83%,個案：天星如意灣花園洋房,臥室均朝南，但南北不通，主臥均無套間設計,117三房,81兩房,衛(wèi)生間,衛(wèi) 生 間,戶型圖,客廳,客廳,外立面,外立面以面磚為主，表現(xiàn)力一般,產(chǎn)品建議,由于1.8-2.3容積率限制，建議采用高層的建筑形式 目前油車港鎮(zhèn)主要以80 小戶型產(chǎn)品為主，去化情況較好 由于嘉興客戶對功能性的偏好，建議適當增大面積以增強功能性,高壓線,地塊四至： 北至興港路 東至正原路 西至東方路 南至公園規(guī)劃用地,基礎條件 容積率1.8-2.3 面積11.5萬 自然河道 北側(cè)高壓線 南側(cè)規(guī)劃公園用地 東側(cè)及南側(cè)工廠異味,產(chǎn)品類型和各項指標相匹配 盡量以景觀遮擋北側(cè)高壓線，和東南側(cè)異味源，盡可能削弱其對本地塊的影響 尊重區(qū)域客戶需求特征，規(guī)劃市場接受度高的產(chǎn)品，適當提供契合客戶需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 保證規(guī)劃產(chǎn)品未來有合理有效的去化量,010 地塊,規(guī)劃建議,高壓線,規(guī)劃公園用地,香樟帶,河道,高 層,利用天然河道打造河景，整體以林帶和公園環(huán)繞高層區(qū)域，減弱周圍不利因素影響,南面異味依靠公園加以阻擋,以香樟帶遮擋高壓線和異味源,景觀建議,利用香樟帶隔離周邊異味，依靠天然河道打造內(nèi)部河景,低總價小戶型產(chǎn)品依舊有較好的認可度，去化較快 區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)戶型的產(chǎn)品匱乏 建議戶型配比以80-90小戶型為主，適當增加大戶型配比；并以良好景觀規(guī)劃彌補高壓線不利因素,小 結(jié),公寓價格推導,綜合以上分析，我們選取地塊周邊公寓項目樓盤進行類比定價，推導結(jié)果如下：