二手房交易中的貸款合同有哪些.doc

二手房交易中的貸款合同有哪些 根據(jù)貸款方式不同有不同的合同。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，購(gòu)買二手房，一般可以申請(qǐng)公積金貸款、個(gè)人購(gòu)房商業(yè)性貸款和組合貸款三種。要注意公積金貸款和商業(yè)性貸款的區(qū)別。 (1)購(gòu)房貸款的類型根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，購(gòu)買二手房，一般可以申請(qǐng)公積金貸款、個(gè)人購(gòu)房商業(yè)性貸款和組合貸款三種。“公積金貸款”是指商業(yè)銀行受各市公積金管理中心委托發(fā)放的政策性個(gè)人住房貸款，一般指繳存住房公積金的本市職工在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物作為償還貸款的保證，而向銀行申請(qǐng)的貸款。公積金貸款適用于所在單位按時(shí)足額繳存住房公積金的本市職工和退休職工。 申請(qǐng)公積金貸款的主要條件有：有本市城鎮(zhèn)常住戶口;申請(qǐng)前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月、且累計(jì)繳存住房公積金的時(shí)間不少于兩年; 購(gòu)房首付的金額一般不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)的30%;沒有尚未還清的貸款債務(wù); 二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房。另外，在確定公積金貸款額度時(shí)，要同時(shí)滿足以下幾點(diǎn)：不高于申請(qǐng)貸款時(shí)借款人公積金賬戶繳交余額的15倍，例如，假如至申請(qǐng)貸款之日前，您的公積金賬戶余額有5000元，則貸款額度不能超過7.5萬元。需要注意的是在貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)之前，不可以將賬戶的儲(chǔ)存余額提取出來，否則很難申請(qǐng)到足額的貸款。不高于所購(gòu)房屋總價(jià)的70%，即如果房?jī)r(jià)為12萬元，貸款額不能超過8.4萬元。各地標(biāo)準(zhǔn)不同，如溫州為50萬，北京為40萬，海南為30萬，而上海依然保持10萬元不變。這是因?yàn)楣e金貸款是一種政策性的貸款，在利率方面有較大的優(yōu)惠，因此要對(duì)貸款額度進(jìn)行限制。“住房商業(yè)性貸款”，又稱“按揭”貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)貸款，一般指本市具有完全民事行為能力的自然人在購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物作為償還貸款的保證，而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。商業(yè)性貸款適用于具有城鎮(zhèn)戶口或城市居留資格的完全民事行為能力的自然人。購(gòu)買二手房申請(qǐng)商業(yè)性貸款要具備的主要條件有：有本市城鎮(zhèn)常住戶口;有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力;購(gòu)房首付的金額不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)的30%;沒有尚未還清的貸款債務(wù);二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房貸款條件?！皞€(gè)人組合住房抵押貸款”，是指各地住房資金管理中心(含分中心)運(yùn)用住房公積金、銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款人同時(shí)發(fā)放的，用于購(gòu)買同一套自住普通住房的個(gè)人住房貸款。主要針對(duì)那些申請(qǐng)公積金貸款后購(gòu)房資金仍然不足的購(gòu)房人，可再申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)性住房抵押貸款，以兩種貸款方式的組合,來解決購(gòu)房資金的不足。例如，農(nóng)行北京市分行在辦理個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)時(shí)，公積金貸款與商業(yè)貸款的比例為1:1。(2)公積金貸款和商業(yè)性貸款的區(qū)別根據(jù)中國(guó)人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實(shí)施的個(gè)人住房貸款管理辦法和住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法的有關(guān)規(guī)定可以看出，這兩種貸款方式雖然都是為人們?cè)谫?gòu)房中缺少資金而發(fā)放的貸款，但兩者又有所不同，具體區(qū)別在于：發(fā)放機(jī)構(gòu)不同。公積金貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)是銀行，商業(yè)性貸款是住房公積金管理機(jī)構(gòu)委托銀行發(fā)放的。貸款對(duì)象有所不同。公積金貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，商業(yè)性貸款的對(duì)象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象是特定的。貸款額度有所不同。公積金貸款的最髙貸款額不得超過購(gòu)房款的70%;商業(yè)性貸款的最高款額各地的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)政策，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%，但具體調(diào)整的城市或地區(qū)可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。如北京市規(guī)定市場(chǎng)價(jià)房最高貸款額度為購(gòu)買住房評(píng)估價(jià)值的70%。貸款期限不同。公積金貸款的期限最長(zhǎng)為20年，而商業(yè)性貸款的期限一般要長(zhǎng)一些，貸款的期限最長(zhǎng)不得超過25年。貸款利率不同。一般來說，公積金貸款的利率要低于商業(yè)性貸款的利率。自2005年3月17日起，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策的主要內(nèi)容:一是將當(dāng)時(shí)的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%下浮至0.9倍的水平(即5.51%),比當(dāng)時(shí)的優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。而對(duì)于個(gè)人住房公積金貸款利率，自2005年3月17日后，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其中,5年(含)以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78%調(diào)整為3.96%;5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23%調(diào)整為4.41%。以上分析可以看出，住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款比一般金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款額度要高，期限