【思源經(jīng)紀(jì)】貴陽(yáng)市主流別墅及花園洋房市場(chǎng)專題 22頁(yè).pptx

貴陽(yáng)市主流別墅及花園洋房市場(chǎng)專題研究,思源經(jīng)紀(jì)利海項(xiàng)目組 2011年3月,一、市場(chǎng)中主流別墅分析,二、市場(chǎng)中主流多層/花園洋房分析,注：本節(jié)數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2011年03月09日,目錄,貴陽(yáng)別墅市場(chǎng)年去化約90套別墅，主城區(qū)未來(lái)市場(chǎng)別墅供應(yīng)較少； 保利溫泉新城是貴陽(yáng)市場(chǎng)高總價(jià)別墅代表，年均去化18套，單價(jià)為20000元/平米； 270-350平米產(chǎn)品線供需兩旺，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目可選擇160-180平米建筑面積（使用面積為300-350）雙拼別墅，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白。,1、競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)貴陽(yáng)別墅市場(chǎng),貴陽(yáng)總價(jià)400萬(wàn)以上別墅成交情況,貴陽(yáng)部分別墅項(xiàng)目分布,0708年隨著金陽(yáng)的火熱開(kāi)發(fā)，貴陽(yáng)進(jìn)入大盤時(shí)代，各大盤均有別墅及類別墅產(chǎn)品供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。,貴陽(yáng)別墅類項(xiàng)目起步較晚,2004年南湖麗水名苑熱銷后，05年政府推行各種政策限制直至06年底叫停別墅用地，同年中天世紀(jì)新城二期十一郡類別墅產(chǎn)品推出，并獲得當(dāng)年市場(chǎng)認(rèn)可。,06土地供應(yīng)過(guò)大引起市場(chǎng)后遺癥,在2006年下半年貴陽(yáng)別墅供應(yīng)量就出現(xiàn)過(guò)偏大造成許多別墅項(xiàng)目的銷售舉步維艱：泉天下、金華世家、南浮宮御園等純別墅項(xiàng)目陸續(xù)推出，市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。（別墅產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不應(yīng)超過(guò)8%),個(gè)盤相對(duì)供應(yīng)同質(zhì)化，別墅類產(chǎn)品不在稀缺,重點(diǎn)項(xiàng)目主要產(chǎn)品價(jià)位,重點(diǎn)項(xiàng)目單價(jià)及去化情況一覽表,別墅去化速度均較慢,8,別墅類產(chǎn)品去化情況（2011-12年在存量/潛在供應(yīng)量）,根據(jù)左表，各項(xiàng)目未來(lái)預(yù)計(jì)推售量，以及別墅產(chǎn)品平均去化速率較低，因此在今后2-3年內(nèi)，市場(chǎng)中別墅類產(chǎn)品將有22萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)1000余套； 產(chǎn)品方面，2011年獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的增加，說(shuō)明貴陽(yáng)市高端別墅產(chǎn)品在傳統(tǒng)的以聯(lián)排為主的形勢(shì)下，逐漸向更高端產(chǎn)品獨(dú)棟別墅方向發(fā)展，未來(lái)此領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。,未來(lái)貴陽(yáng)市別墅項(xiàng)目增加三個(gè)，中鐵.逸都國(guó)際、班芙小鎮(zhèn)和藏瓏，萬(wàn)科玲瓏灣及東灣國(guó)際等分別位于金陽(yáng)區(qū)和花溪區(qū)，烏當(dāng)區(qū)；,9,客群對(duì)比,別墅類項(xiàng)目客群分析,10,客戶來(lái)源貴陽(yáng)本地客戶為貴陽(yáng)市主要?jiǎng)e墅購(gòu)買人群，另有部分地州人士購(gòu)買 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官 客戶購(gòu)買目的居住型客戶占多數(shù)，投資、渡假客戶少 客戶特征客戶普遍見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)生活期望值很高，對(duì)別墅產(chǎn)品的要求非常挑剔；客戶非常理性、務(wù)實(shí)，重視風(fēng)水；愛(ài)面子，喜好與身份相配的標(biāo)簽；關(guān)注細(xì)節(jié) 價(jià)格市場(chǎng)產(chǎn)品落后，聯(lián)排別墅產(chǎn)品總價(jià)在300萬(wàn)成為價(jià)格敏感點(diǎn)，獨(dú)棟別墅總價(jià)在1000萬(wàn)成為價(jià)格敏感點(diǎn)；付款起點(diǎn)較高，基本能夠支付一半首付； 客戶價(jià)值排序環(huán)境、風(fēng)水、物業(yè)管理（安全性）、產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑風(fēng)格。 客戶對(duì)于別墅所賦予的環(huán)境、風(fēng)水等方面關(guān)注度較高，其次在總價(jià)承受力方面，客戶普遍承受力在300萬(wàn)左右；,目標(biāo)客戶區(qū)域：兩城區(qū)、地州,11,不同類型客戶戶與項(xiàng)目契合度判斷,12,13,貴陽(yáng)客戶，30-50歲的社會(huì)精英已成為別墅項(xiàng)目主力消費(fèi)人群,成交客戶職業(yè)分析,成交客戶年齡分析,成交客戶區(qū)域分析,通過(guò)對(duì)別墅項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)與客戶的訪談，貴陽(yáng)30-50歲的私營(yíng)業(yè)主已成為別墅項(xiàng)目的主要消費(fèi)人群,別墅客戶分析,家庭結(jié)構(gòu)： 大家庭家庭基本人口為5-7人（三口之家為主），父母、子女共同居住； 家庭中至少有一輛汽車 置業(yè)情況： 已有房屋，且是多次置業(yè)；但對(duì)于現(xiàn)有住房存有不滿，有換房的需求；,客戶基本特征,客戶生活寫照,有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定的虛榮心，好跟風(fēng)； 看重風(fēng)水，關(guān)注細(xì)節(jié)，喜好自然生態(tài)的環(huán)境； 喜好相對(duì)私密的親友圈，好面子，注重身份“標(biāo)簽”。 有一定的攀比心理。 喜歡奢華、有尊貴感的視覺(jué)感受。 喜歡創(chuàng)新的產(chǎn)品，并樂(lè)意去嘗試和體驗(yàn)，有較強(qiáng)的接受新鮮事物的能力。,別墅類客戶分析總結(jié),15,客戶來(lái)源貴陽(yáng)本地客戶為貴陽(yáng)市主要?jiǎng)e墅購(gòu)買人群，另有部分地州人士購(gòu)買； 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官； 客戶購(gòu)買目的居住型客戶占多數(shù)，投資、渡假客戶少； 客戶需求別墅高端產(chǎn)品比較稀缺，產(chǎn)品品質(zhì)水平低于客戶期望，需要滿足居住需要的同時(shí)體現(xiàn)身份； 客戶特征客戶普遍見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)生活期望值很高，對(duì)別墅產(chǎn)品的要求非常挑剔；客戶非常理性、務(wù)實(shí)，重視風(fēng)水；愛(ài)面子，喜好與身份相配的標(biāo)簽；關(guān)注細(xì)節(jié)； 價(jià)格敏感市場(chǎng)產(chǎn)品落后，聯(lián)排別墅產(chǎn)品總價(jià)在300萬(wàn)成為價(jià)格敏感點(diǎn)，獨(dú)棟別墅總價(jià)在1000萬(wàn)成為價(jià)格敏感點(diǎn)；付款起點(diǎn)較高，基本能夠支付一半首付； 客戶價(jià)值排序環(huán)境、風(fēng)水、物業(yè)管理（安全性）、產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑風(fēng)格。,16,一、市場(chǎng)中主流別墅分析,二、市場(chǎng)中主流多層/花園洋房分析,17,多層/花園洋房在貴陽(yáng)的發(fā)展歷程,本案是該循著前人的腳步走，還是應(yīng)該另辟蹊徑，這取決于當(dāng)前的市場(chǎng)需求。,中天花園,中鐵逸都國(guó)際,興隆珠江灣畔,金龍國(guó)際花園,18,兩城區(qū)及金陽(yáng)新區(qū)多層、花園洋房（典型項(xiàng)目）,市場(chǎng)上多層、花園洋房主要是作為大盤中的一個(gè)產(chǎn)品線出現(xiàn)，且所占比重不大，純多層、花園洋房的項(xiàng)目極少。,目前市場(chǎng)中多層、洋房大致分為三種類型：主打風(fēng)情及附加價(jià)值，主打產(chǎn)品精細(xì)化；,洋房類重點(diǎn)項(xiàng)目客戶,19,客戶來(lái)源貴陽(yáng)本地客戶為貴陽(yáng)市，區(qū)域客戶同樣占有較大比重， 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官； 客戶購(gòu)買目的居住型客戶占多數(shù)，投資、渡假客戶 客戶需求關(guān)注產(chǎn)品的贈(zèng)送空間、私家花園體驗(yàn)，建筑整體風(fēng)格，以及具備情調(diào)的裝飾等，； 客戶特征注重生活細(xì)節(jié)品味，對(duì)生活期望值很高，關(guān)注細(xì)節(jié)，客戶較感性，易被現(xiàn)場(chǎng)感染；愛(ài)面子，貪便宜，喜好與身份相配的標(biāo)簽； 價(jià)格敏感市場(chǎng)中洋房類產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間主要集中在50-80萬(wàn)之間，超過(guò)此區(qū)間則難接受； 客戶價(jià)值排序環(huán)境、交通、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風(fēng)格、品牌。,洋房類客戶分析總結(jié),別墅和洋房類產(chǎn)品小結(jié),市場(chǎng)供求特點(diǎn)：在全市范圍內(nèi)高端別墅項(xiàng)目供應(yīng)較為平均，在整體物業(yè)檔次上，產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔經(jīng)濟(jì)性別墅為主，特別是150300萬(wàn)總價(jià)范圍內(nèi)的聯(lián)排別墅為主，頂級(jí)別墅供應(yīng)較稀缺，但由于總價(jià)較高平均去化速度較慢； 客戶需求：別墅類產(chǎn)品客群特征較為復(fù)雜，但對(duì)于別墅類產(chǎn)品的選擇首要選擇環(huán)境、其次是產(chǎn)品品質(zhì)、但也更看重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，特別企業(yè)是在一定客戶圈層的群體中口碑度；對(duì)于項(xiàng)目區(qū)位、環(huán)境的依存度不高，更看重產(chǎn)品內(nèi)在； 客戶價(jià)格承受力：別墅總價(jià)不超過(guò)300萬(wàn)，首付金額不超過(guò)100萬(wàn)；,別墅類產(chǎn)品,洋房類產(chǎn)品,市場(chǎng)供求特點(diǎn):洋房類產(chǎn)品概念模糊，一些多層、小高層項(xiàng)目盜用洋房概念，而市場(chǎng)中真正的花園洋房類產(chǎn)品整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，其整體銷售周期較短34個(gè)月，大盤單期推盤量也僅為200套左右