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基于DEMATEL的房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 汪中秀,孟司雨 (沈陽城市建設(shè)學(xué)院管理系,遼寧沈陽110167) 摘要在借鑒近期國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的基礎(chǔ)上,本文以DEMATEL法為分析工具,主要探討了影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素,并從原因和結(jié)果兩方面分析了各風(fēng)險(xiǎn)間的邏輯關(guān)系,建立DEMATEL分析模型,從理論上找出影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素并根據(jù)模型分析結(jié)果給出相關(guān)建議對(duì)策。 關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);dematel法 DOI10.13939/j.ki.zgsc.xx.04.123 1引言 房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng),易受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然等眾多因素的影響,一旦決策失誤將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的損失。本文正是從這一點(diǎn)出發(fā),運(yùn)用DEMATEL法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,找出影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素并給出相關(guān)建議對(duì)策。 2DEMATEL模型 DEMATEL(Decision-makingTrialandEvaluationLaboratory)法是一種運(yùn)用圖論和矩陣工具進(jìn)行系統(tǒng)因素分析的方法,通過計(jì)算每個(gè)因素的原因度與中心度,確定因素間的因果關(guān)系和每個(gè)因素在系統(tǒng)中的地位,將復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化,是進(jìn)行因素分析的一種有效方法。 3房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的DEMATEL分析 3.1構(gòu)建投資風(fēng)險(xiǎn)因素表 在參考國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)及我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的特征,利用IFAHP法篩選了綜合權(quán)重評(píng)價(jià)值大于3.0%的備選因素,如表1所示。由此,得到了房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素表。 3.2構(gòu)建投資風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系有向圖 確定了房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素之后,通過問卷調(diào)查法及與有關(guān)專家的意見分析各因素之間直接關(guān)系的有無,構(gòu)造影響因素關(guān)系有向圖(圖1)。影響因素關(guān)系有向圖繪制規(guī)則為:如果因素Fi對(duì)因素Fj有直接影響,則由Fi畫一個(gè)箭頭指向Fj,反之,無須畫射線,其中,表示單向影響,?表示雙向影響。 3.3建立綜合影響關(guān)系表 直接影響矩陣是指各風(fēng)險(xiǎn)因素間的直接的影響關(guān)系。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投資的實(shí)際情況與行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的觀點(diǎn),得到直接影響矩陣。主要步驟為:如果Ai對(duì)Aj有直接影響,而Aj對(duì)Ai無直接影響,則為Aij=1而Aji=0;若二者之間互相影響,那么Aij=Aji=1;若二者之間無直接影響,那么Aij=Aji=0;自身對(duì)自身的影響暫不標(biāo)注,得出直接影響矩陣Y。 接著對(duì)直接影響矩陣Y進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,得出標(biāo)準(zhǔn)化影響矩陣。標(biāo)準(zhǔn)化的方法為:選擇矩陣中各行元素之和的最大值,接著再被矩陣Y除,得到矩陣X。即通過公式X=Y/max1in?nj=1yij=(xij)nxn,式中1in,1jn進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,得標(biāo)準(zhǔn)化影響矩陣。然后利用公式T=X(E-X)-1及EXCEL的矩陣計(jì)算函數(shù)MINVERSE和MMULT計(jì)算出綜合影響矩陣T。 為進(jìn)一步分析各投資風(fēng)險(xiǎn)因素之間的綜合影響關(guān)系,根據(jù)綜合影響矩陣T計(jì)算出各因素的被影響度R、影響度D、原因度U及中心度M,其中,中心度M=D+R,表示某因素所起作用的大小與此風(fēng)險(xiǎn)在所有風(fēng)險(xiǎn)中的位置;原因度U=D-R,如果原因度大于零,則意味著此風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)影響較大,稱為原因因素,相反為結(jié)果因素。計(jì)算公式為: 3.4繪制因果關(guān)系圖 繪制因果關(guān)系圖:以各影響因素的原因度與中心度為笛卡兒坐標(biāo)系,標(biāo)出各因素在坐標(biāo)系上的位置,分析各因素的重要性,進(jìn)而得出各因素的重要性排序。運(yùn)用Origin8.0繪制房地產(chǎn)企業(yè)投資關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素的因果關(guān)系圖,見圖2。 4模型解析及建議 通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的DEMATEL分析,根據(jù)綜合影響關(guān)系表(表2)和因果關(guān)系圖(圖2)的分析結(jié)果,我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論: (1)房地產(chǎn)企業(yè)投資關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素的原因因素(原因度大于零的影響因素),按原因度大小排序前五位為:國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)A10,住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)A2,產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)A1,金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)A3,市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)A6,表明此五個(gè)因素對(duì)其他因素的影響較大,是影響房地產(chǎn)投資的基本風(fēng)險(xiǎn)因素,在房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中起決定性作用。 (2)由原因因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)投資關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)果因素(原因度小于零的影響因素),按作用(中心度)大小排序前六位為:地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)A8,區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)A5,融資風(fēng)險(xiǎn)A9,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)A4,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)A7,信息風(fēng)險(xiǎn)A11,表明他們較易受其他因素的影響,并且一旦發(fā)生,將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,使房地產(chǎn)企業(yè)投資失誤,降低決策水平,必須加以重視。 (3)根據(jù)上述分析結(jié)果可知,這11項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的關(guān)鍵因素,可考慮采取風(fēng)險(xiǎn)控制的手段,進(jìn)而減少可能帶給房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失,或采取一定的措施提高損失的可測(cè)程度,這類策略主要包括:風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等;此外,房地產(chǎn)企業(yè)可建立投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),以便在投資工作中對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)加以預(yù)防控制,提高投資效率。 參考文獻(xiàn): 1汪中秀.基于IFAHP與DEMATEL的大型房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)研究D.沈陽:沈陽建筑大學(xué),xx. 2HaoZou,ZhongxiuWang.TheResearchofRealEstateEnterpriseInvestmentDecisionsBasedPrincipalComponentAnalysisandEntropyMethodC/WuHan:TheTenthWuhanInternationalConferenceonE-Business-Operations&ServicesManagementandTechnology,xx. 3管學(xué)雷.基于模糊層次分析法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
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