行業(yè)經濟論文-房地產市場價格彈性　與政策有效性分析.doc

行業(yè)經濟論文-房地產市場價格彈性與政策有效性分析【摘要】從2005年起在國家宏觀調控政策不斷出臺的情形下，房價上漲的勢頭依然不減。無奈之下國六條緊急出臺，具體效果如何，我們將拭目以待。鑒于此種情況，本文結合對政策有效性的探討，在對山東省房價走勢的實證分析基礎上，提出了幾點相關的對策和建議?！娟P鍵詞】房地產價格彈性政策有效性一、房地產價格調控難的原因分析1、中央政策的價值取向。政府出于穩(wěn)定宏觀經濟的目的，出臺政策防范經濟過熱，限制房地產投資，實現(xiàn)房地產價格的軟著陸。政府每一個調控文件的第一句話，都是“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)”，政府正在小心翼翼的走一條鋼絲繩，一邊是房地產崩盤帶來的銀行壞賬與金融風險，另一邊是巨大的通貨膨脹壓力要求房地產投資的降溫。因此，政府的選擇就只能是抑制投資、減少供給，而宏觀調控帶來的房價的居高不下就只能由消費者來買單了。2、地方政府的利益驅動。自11號令允許地方政府以土地儲備的名義和土地招、拍、掛的預期收益作為抵押向銀行大量舉債以來，巨大的利益驅動充分調動了地方政府掀起新一輪土地投資和城市建設投資的高潮。由于地方政府本身就是利益博弈中的一方，因此很難跳出過去宏觀調控所出現(xiàn)的怪圈，這也成為了長期促進房地產業(yè)高速發(fā)展、房價高漲依舊的特殊推動力。據(jù)七部委、八省市房地產檢查報告稱，新政出臺后，除少數(shù)省市按時公布了具體的標準以外，其它大多數(shù)城市并沒有積極響應七部委文件的精神，大部分省市還在觀望、等待。3、開發(fā)商的壟斷優(yōu)勢。國內的房地產市場的格局是強勢房地產開發(fā)商、弱勢民眾。房地產開發(fā)商不僅掌握了龐大的經濟資源，而且結成一個十分強大的利益群體，并利用他們所掌握的經濟資源來掠奪整個社會大多數(shù)人的利益，甚至在一定程度上利用輿論來維護自身不合理的暴利。有的房地產開發(fā)商會用利益收買某些所謂的權威，做出所謂的權威報告來混淆視聽，加劇信息的不對稱。因此，造成政策調控房價的難度加大。4、銀行的推波助瀾。近幾年來，國內房地產市場之所以能夠在短期內迅速發(fā)展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。個人消費信貸快速增長，導致了個人住房消費快速膨脹、房地產市場炒作及房價的快速上漲。盡管新政對銀行信貸有所約束，但效果甚微。5、消費者的急不可耐。單純從理論上講，只要消費者都持幣觀望，房地產市場上供大于求，房價免不了會暴跌的。但實際上在市場信息不完全的情形下，消費者很容易為各種聲音所左右，按捺不住開始入市。根據(jù)博弈論理論，在部分消費者先行一步的情形下、對方策略已定的情形下，剩余的消費者只能是迎頭趕上。二、房地產價格彈性系數(shù)分析房地產與一般商品不同，不僅具有消費品屬性，還具有投資品的屬性。作為投資品，其價格形成機制和一般的商品不同，不是取決于市場上的供求關系，而是取決于未來的受益預期，預期價格上漲則需求增加，預期價格下跌則需求減少，所謂的預期價格就是消費者根據(jù)以往的價格走勢及國家宏觀調控政策取向來判斷的。概括來說，在投資品的市場中不存在均衡點，沒有均衡價格,價格波動規(guī)律就是“追漲殺跌”。據(jù)統(tǒng)計，房地產開發(fā)中，定金和預收款和商業(yè)銀行貸款占資金來源的70，而自籌資金僅占30。所以，在此情形下，房地產泡沫的形成主要是由供給者的投機供給引起的，房地產低買高賣的差價收益也主要由供給者攫取。1999年至2002年，山東省房地產市場的需求價格彈性基本都小于供給價格彈性；而2003年至今，需求價格彈性都大于供給價格彈性，也就是說，目前的房價居高不下主要源于需求所致。然而從2004年的統(tǒng)計的全省房價收入比來看，全省的房價收入比并不合理，占全省人口總數(shù)65的中低收入人群房價收入比超過36倍。也就是說，目前山東省房地產市場上虛假需求占很大比例，這里指的虛假需求不僅僅限于投機性需求，還包括消費者迫于房價將繼續(xù)上漲的預期壓力、以超過自己真實購買能力的跟風需求。因此，房地產調控不能忽略消費者，要通過政策導向控制房地產的投機性，將房價調控到合理水平。三、對政策干預房地產市場的幾點思考2004年諾貝爾經濟學獎得主基德蘭德和普雷斯科特主要貢獻之一就是時間一致性問題，具體來說就是，公眾在做出當期決策的時候，不僅要考察政府當期和之前曾作過的政策選擇，而且還要考慮政府將來的真實趨勢，同時還要參考自己的選擇會對政府未來的決策產生怎樣的影響，在這種情況下，由于靜態(tài)分析方法并沒有考慮到公眾對政府政策的預期，因此顯然不是最優(yōu)的求解方法，其所得到的均衡結果也只能算是一個次優(yōu)均衡，因此也就產生了所謂的時間一致性問題。如果人們對政府調控房地產市場能力存在置疑，并預期房價還會上漲，就不會停止購房行為，即使房價超過自己的購買能力。政策的制訂者面對的不是一成不變的大自然之間的簡單博弈，而是與理性個體之間進行的動態(tài)博弈。根據(jù)博弈論理論，動態(tài)博弈并不是時間一致性問題產生的根源。相關研究表明：經濟政策產生時間一致性問題的根源包括三個方面：一是參與人偏好隨時間的不規(guī)則變化，即如果人們的偏好是時間的不規(guī)則函數(shù)，那么在某一時點做出的最優(yōu)決策往往不能持續(xù)到以后，這時要解決時間一致性問題，人們就必須對未來做出前后一致的計劃，或者事先做出一些承諾；二是政策制訂者與經濟個體之間的目標函數(shù)存在實質性差異，正是這種差異性導致了時間一致性問題的產生；三是經濟個體之間因偏好不同而產生的外部性，由于眾多經濟個體的效用函數(shù)并不完全相同，而且都是追求自身效用的最大化，而政府則希望能夠代表所有的經濟個體福利的社會福利函數(shù)最大化，這樣某個個體的最優(yōu)選擇會通過社會福利函數(shù)來影響政府的決策，從而對其它經濟個體產生外部性，進而導致時間一致性問題。四、增加政策調控成效的幾點建議1、加大政策執(zhí)行力度。宏觀調控政策的效果不在于出臺政策的數(shù)量，也不在于出臺政策的細致程度，而是取決于政策執(zhí)行的情況。執(zhí)行不力是本輪宏觀長時間未達到預期目標的根本原因。在新的房價調控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構在執(zhí)行房價調控政策時互相掣肘，大大效弱了房價調控效果。由此可見，加大執(zhí)行力度是政策取得預期效果的前提條件。2、加強政策制訂的統(tǒng)一性。引起房價上漲的原因是多方面的，對其進行宏觀調控也應該是綜合的，某個職能部門和單個政策都很難從根本上、全局上解決這一問題。應該綜合運用城市規(guī)劃、土地供應、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理。要避免中央和地方出臺的政策產生疊加效果和加速效果，中央和地方應該協(xié)調行動，不宜進行政策出臺的競爭，攀比調控的決心，而要協(xié)調一致，使政策更能結合各自的特點。3、保持政策的穩(wěn)定性和連貫性。調控房價的工作要針對變化了的具體市場情況，依據(jù)不同地區(qū)的不同特點，做出適當?shù)恼哒{整，不能搞“一刀切”，同時還要保持政策的穩(wěn)定性。目前出臺的各類政策，不能再加碼或下“猛藥”，更不能搞政策突變避免挫傷市場信心，引起房價大起大落，影響金融安全和社會穩(wěn)定。4、政策的制定應該體現(xiàn)前瞻性。在當前房地產飛速發(fā)展的背景下，除了關注市場本身的問題外，另一個必須真正予以重視的問題就是房地產產品質量問題。整個經濟發(fā)展的浮躁、房地產行業(yè)的暴利以及企業(yè)對快速擴張的需求，給房地產帶來極大的隱患。如果說房地產價格關系到當前國民經濟的健康發(fā)展，那么房地產的品質質量就是關系到人類和城市未來可持續(xù)發(fā)展的大問題。因此，在制定房地產政策時應該目標長遠，政府必須在控制舊城改造的速度和房地產的建設速度上加大政策力量，變單純追求開發(fā)建設快速度為追求開發(fā)建設適宜速度