行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的影響因素及實(shí)證分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的影響因素及實(shí)證分析【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，其增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收入增長(zhǎng)率，而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的研究很少。本文根據(jù)2004年各省相關(guān)橫截面數(shù)據(jù)，運(yùn)用人均可支配收入增長(zhǎng)率、建筑成本增長(zhǎng)率、空置率三因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率進(jìn)行實(shí)證分析，并根據(jù)模型結(jié)論給出政策建議。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)人均可支配收入空置率投機(jī)需求一、影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的主要因素房地產(chǎn)的價(jià)格根本上取決于供求關(guān)系，而房地產(chǎn)的供給、需求受價(jià)格之外諸多因素影響。其中，生產(chǎn)成本是價(jià)格之外影響供給的主要因素，人均收入是價(jià)格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價(jià)格，其增長(zhǎng)率必然影響房屋價(jià)格增長(zhǎng)率。這兩個(gè)因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進(jìn)行分析。1、房屋建筑成本增長(zhǎng)率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數(shù)，在其他因素不變時(shí)，建筑成本增加，供給減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，所以，房屋建筑成本增長(zhǎng)率是房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的正函數(shù)。在分析建筑成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響時(shí)，不僅要考慮當(dāng)期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因?yàn)榉课葑鳛榇蠹陀孟M(fèi)品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時(shí)間。主要有如下原因：商品房?jī)r(jià)格昂貴，需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購(gòu)買時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行決策；商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時(shí)間的；商品房隱含的信息多。為了達(dá)成交易，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)，向消費(fèi)者傳遞信息，消費(fèi)者也要努力搜集信息，避免上當(dāng)受騙。因此，應(yīng)考慮當(dāng)期、前期房屋建筑成本增長(zhǎng)率對(duì)房屋價(jià)格增長(zhǎng)率的影響。通常房屋空置一年以內(nèi)為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長(zhǎng)率。另外，由于數(shù)據(jù)方面的原因，本文以商品房竣工造價(jià)替代建筑成本。2、人均可支配收入增長(zhǎng)率。人均可支配收入是房地產(chǎn)需求的正函數(shù)，在其他因素不變時(shí)，收入越高，需求越大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，因此，人均可支配收入增長(zhǎng)率是房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的正函數(shù)。人均可支配收入增長(zhǎng)所導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是收入的增長(zhǎng)加快積累的增長(zhǎng)，使得潛在購(gòu)買力變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力；二是收入的增長(zhǎng)使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)成為重要的消費(fèi)對(duì)象，人們會(huì)用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長(zhǎng)導(dǎo)致財(cái)富增長(zhǎng)，進(jìn)而對(duì)資產(chǎn)需求增加，刺激投機(jī)。房地產(chǎn)通常被看作一種資產(chǎn)，特別是在通貨膨脹或其他資產(chǎn)預(yù)期收益率較低時(shí)，房地產(chǎn)是良好的投機(jī)工具。3、空置率?？罩寐史从沉耸袌?chǎng)供求狀況，空置率越大，意味著更多的房屋沒(méi)有賣出去，在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，房屋價(jià)格會(huì)下降，即空置率與房屋價(jià)格增長(zhǎng)率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當(dāng)前常被采用的計(jì)算空置率的方法有三種：第一，全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。計(jì)算方法不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭?，F(xiàn)行條件下，全部住房存量難以統(tǒng)計(jì)，而采取第二種計(jì)算方法，波動(dòng)性會(huì)過(guò)大，所以本文采取第三種方法計(jì)算空置率。二、實(shí)證分析1、模型及計(jì)算。根據(jù)上述分析，建立模型如下：RP=C+RY+RC+RCA+RV+（1）其中，C為常數(shù)，RP、RY、RC、RCA、RV分別代表房屋價(jià)格增長(zhǎng)率、人均可支配收入增長(zhǎng)率、當(dāng)期房屋建筑成本增長(zhǎng)率、前期房屋建筑成本增長(zhǎng)率，反映其他影響因素。本文數(shù)據(jù)根據(jù)20022005年各年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)整理而得，由于只有中國(guó)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒2005統(tǒng)計(jì)了空置面積數(shù)據(jù)，其中西藏省的空置面積數(shù)據(jù)缺失，所以文中以2004年中國(guó)大陸其余30省相關(guān)數(shù)據(jù)作為橫截點(diǎn)進(jìn)行分析。本文運(yùn)用Eviews5.0進(jìn)行計(jì)量分析，得到回歸方程（2）：RP=2.51+0.83Y+0.20RC+0.38RCA-0.69RV（2）（0.59）（2.13）（1.90）（2.67）（-4.03）而且檢驗(yàn)樣本回歸總顯著性的F值為7.77，對(duì)應(yīng)的p值為0.0003，擬合優(yōu)度為0.55。上述結(jié)論是假設(shè)誤差項(xiàng)服從同方差正態(tài)分布而得到的，這種設(shè)定是否合理？需進(jìn)一步檢驗(yàn)。首先對(duì)誤差作正態(tài)性檢驗(yàn)，采用JarqueBera方法檢驗(yàn)，結(jié)果表明，JB值為0.43，P值為0.81。因此，接受原假設(shè)，認(rèn)為誤差服從正態(tài)分布。其次，由于用橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析，可能存在異方差，需作White檢驗(yàn)。計(jì)算得到F值為1.44，p值為0.25，接受原假設(shè)。因此，模型設(shè)定合理，誤差項(xiàng)服從同方差正態(tài)分布。2、結(jié)論。根據(jù)回歸結(jié)果，有如下結(jié)論：系數(shù)值顯著異于零。RP、RY、RCA、RV的系數(shù)通過(guò)了5的顯著性水平檢驗(yàn)，RC的系數(shù)通過(guò)了10的顯著性水平檢驗(yàn)，同時(shí)樣本通過(guò)了總顯著性檢驗(yàn)。這表明房屋價(jià)格增長(zhǎng)率的確受人均可支配收入增長(zhǎng)率、當(dāng)期房屋建筑成本增長(zhǎng)率、前期房屋建筑成本增長(zhǎng)率以及空置率的影響，而且房屋價(jià)格增長(zhǎng)率與前三者呈同向變動(dòng)關(guān)系，與空置率呈反向變動(dòng)關(guān)系。這與理論完全一致。人均可支配收入增長(zhǎng)率對(duì)房屋價(jià)格增長(zhǎng)率的影響最大，在其他因素不變時(shí)，人均可支配收入每增加一個(gè)百分點(diǎn)導(dǎo)致房屋價(jià)格增長(zhǎng)0.83；空置率的影響次之；前期房屋建筑成本增長(zhǎng)率的影響較低；當(dāng)期房屋建筑成本增長(zhǎng)率的影響最低，房?jī)r(jià)對(duì)成本的彈性為。其他因素不變時(shí)，當(dāng)期房屋建筑成本每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲0.2。模型表明，前期成本波動(dòng)率比當(dāng)期成本波動(dòng)率對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)率的影響更大。兩期房?jī)r(jià)成本變動(dòng)的總影響達(dá)到0.58，作用明顯?？傮w擬合優(yōu)度為0.55，這說(shuō)明模型基本上能解釋總體變異情況。三、政策建議根據(jù)上述模型分析結(jié)果可知，要控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須從影響房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出發(fā)。如前文所述，收入增長(zhǎng)從三個(gè)方面拉動(dòng)房屋需求，政府控制的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求。在控制房屋建筑成本方面，土地管理制度需進(jìn)一步完善。具體措施如下：1、征收利得稅，抑制投機(jī)需求。對(duì)于投機(jī)性需求，可用稅收杠桿進(jìn)行抑制。政府采取的稅收措施之一為征收營(yíng)業(yè)稅，但征收營(yíng)業(yè)稅的效果令人懷疑：一是營(yíng)業(yè)稅作用有限，如果預(yù)期房?jī)r(jià)飛漲，投機(jī)收益率大增，征收5的營(yíng)業(yè)稅于事無(wú)補(bǔ)，不能抑制投機(jī)需求；二是營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)會(huì)部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買方，特別是在購(gòu)買方的需求價(jià)格彈性很低時(shí)，購(gòu)買方會(huì)承受主要稅負(fù)，用更高價(jià)格購(gòu)房，出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果。征收利得稅能更有效的抑制投機(jī)需求。因此，國(guó)家出臺(tái)108號(hào)文件，從2006年8月1日開(kāi)始，國(guó)內(nèi)居民進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，征收20的所得稅。但征收固定稅率所得稅，對(duì)短期投機(jī)的打擊力度不足，對(duì)長(zhǎng)期投資則加以抑制。所以，政府可以開(kāi)征級(jí)差利得稅，對(duì)購(gòu)買商品房后短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓的所得利潤(rùn)課以較高的稅率，這一稅率隨持有房產(chǎn)年限的增加而遞減。借鑒美國(guó)和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，可采取如下辦法：購(gòu)房不足一年進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，對(duì)轉(zhuǎn)讓所得征收50%的利得稅，隨著持房年限增加，稅率逐年下調(diào)10%，直至最后利得稅稅率降至零。2、改革土地儲(chǔ)備制度。按照目前的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性土地出讓只能采取拍賣、掛牌和招標(biāo)的方式，其中：拍賣和掛牌是價(jià)高者得之，招標(biāo)是合意者得之。由于拍賣、掛牌出讓收益遠(yuǎn)大于招標(biāo)，地方政府具有選擇拍賣、掛牌的強(qiáng)烈意愿。政府出臺(tái)這項(xiàng)制度的目的，是想通過(guò)土地儲(chǔ)備制度來(lái)達(dá)到對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，限制土地的投機(jī)。但是這一制度很難達(dá)到以上目的。因?yàn)檎仁峭恋厥袌?chǎng)的調(diào)控者，又是土地出讓金的受益人。這種“裁判員”和“運(yùn)動(dòng)員”的雙重身份使得政府會(huì)利用壟斷權(quán)力追逐利益。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，政府應(yīng)借鑒美國(guó)的做法，讓市場(chǎng)獲得主導(dǎo)地位，國(guó)家主要征收不動(dòng)產(chǎn)稅，取得土地的收益。而在短期內(nèi)，改變出讓方式，將招標(biāo)作為出讓的“單一規(guī)則”。因?yàn)榈胤秸疀](méi)有動(dòng)力實(shí)行這種“單一規(guī)則”，所以必須在制度上進(jìn)行約束。而且，政府可在制定土地招標(biāo)書(shū)時(shí)，對(duì)樓宇規(guī)劃、外立面、戶型設(shè)計(jì)等方面作出限制，以此控制開(kāi)發(fā)商多建適合普通大眾居住的中小戶型單位，限制“非普通住房”的建設(shè)?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1施燦彬：我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)行為