南昌奧克斯盛世經典二期營銷策劃方案(完稿)天睿出品161p.ppt

紅谷灘 請比較 奧克斯盛世經典二期營銷推廣攻略 天睿地產榮譽出品 20101130,面對越來越嚴酷的新政環(huán)境,面對新板塊的全面競爭,面對開發(fā)商與產品品牌的戰(zhàn)略提升要求,面對二期全面價量大提速的銷售目標,總經理摘要,盛世經典二期直面問題思考,二期要實現(xiàn)戰(zhàn)略目標 在市場平穩(wěn)的情況下 1、總體14.6萬平米推盤量 2、完成銷售目標1400多套,完成銷售面積13萬多平米 3、實現(xiàn)均價6500元/平米以上，完成銷售額約8.6個億,2011年要實現(xiàn)戰(zhàn)略目標 在市場平穩(wěn)的情況下 1、完成銷售目標1200多套 2、完成銷售面積11.8萬多平米 3、總體銷售額約7.7個億,借鑒,1.年銷售14萬方的項目,1.江西奧園、萬達華府,2.市場背景條件,2.2007年及2009年旺市背景,3.推廣手法及策略,3.品牌導向，重量級事件活動,目標,二期參考具有代表性的項目南昌07年與09年的銷售冠軍奧園與萬達華府， 兩個項目都實現(xiàn)在高速跑量的情況下實現(xiàn)價格上漲。,只要具備相應的條件 二期戰(zhàn)略目標可以實現(xiàn)！,天睿認為：,一期營銷回顧,1,(one),內容提要 contents,老客戶追蹤及二期客戶定位,2,(two),整合傳播策略,5,(one),(two),競爭環(huán)境分析,3,5,項目定位及營銷策略,4,一期營銷回顧,1,(one),2010年盛世經典大事記 1、3月28日大型品牌公關活動“低碳風尚大會” ； 2、4月20日盛世經典一期第一次盛大開盤； 3、5月面臨綠地等競爭大型降價促銷行動； 4、7月啟動大型拆遷活動“安家行動” ； 5、8月登上“銷售冠軍” ； 6、9月登上南昌搜房網客戶關注度熱榜第一； 7、10月盛世經典一期銷售突破700套，完成預定目標； 8、11月最后樓王18號樓全城熱銷，一期完美收官。,一期銷售業(yè)績 截止到2010年11月27日： 1、2010年廣告推廣費用約480萬，只占銷售額的0.92%，節(jié)省廣告費175萬； 2、完成一期銷售率95%以上； 3、圓滿完成銷售任務，實現(xiàn)簽約861套； 4、實現(xiàn)一期均價5620元/平米左右，完成銷售額約5.4億元；,注：以上數據根據銷售案場統(tǒng)計所得。,一期營銷回顧,低碳風尚大典強勢蓄客，奠定奧克斯地產品牌基礎,時間：3月28日 活動成果：一期品牌入市，打開市場局面，開盤前vip認籌600多張。,關鍵詞：熱點氛圍,天睿觀點：通過活動奠定奧克斯地產品牌基礎，是項目品牌入市，打開市場局面，確保第一次開盤順利的關鍵。,一期營銷回顧,4.20盛大開盤遭市場冷遇,時間：4月20日 在新政出臺的形勢下，天睿高層與奧克斯高層協(xié)商決定盡快開盤，吸引市場高度關注，在保證開盤順利的情況下，引發(fā)樓盤的熱點炒作。,關鍵詞：新政出臺,新政后第一個開盤，引發(fā)市場高度關注,天睿觀點：開盤因政策市場因素并未達到理想效果，但通過開盤動作已經引發(fā)社會熱點炒作，鎖定部分客戶成交，提高客戶關注度，大部分因政策因素未成交的客戶，后期陸續(xù)回頭購買證明了開盤比預想更為成功。,一期營銷回顧,在逆境中平穩(wěn)過渡打時間差，等待爆發(fā),關鍵詞：降低促銷,時間：5-6月份 遭遇市場多重打擊： 1、新政出臺使得全國房市急轉直下，南昌住宅成交量驟降； 2、綠地全國降價戰(zhàn)略，五重優(yōu)惠，綠地香頌明降價達700元/平米，使得與盛世經典價差達到800元/平米，形成巨大的競爭壓力； 3、香域尚城、綠湖豪城等競爭對手采取暗折優(yōu)惠，達600元/平米以上。,天睿觀點：1、以綠地香頌、地中海等樓盤降價促銷的去化速度必定后勁不足，不需與對手打價格戰(zhàn)，以免損失利潤； 2、利用如內部團購、“老帶新”等活動進行銷售保溫，確保30-50套/月銷售，等待時機發(fā)力，以免損失利潤； 3、見以下對比香頌，可得知盛世經典后程發(fā)力，確保了銷售利潤：,用數據說話,對比綠地香頌高層,天睿觀點：在節(jié)省廣告費的前提下提高了項目利潤，同月開盤且開盤均價相差不大的情況，經過后期操作天睿高出香頌300元/均價，而廣告費的比重不到香頌的一半。,用數據說話,天睿觀點：在4-7月進行了銷售保溫，后程發(fā)力，在8-11月份進行了大量的推盤實現(xiàn)銷售目標，并實現(xiàn)一期產品利潤最大化。,用數據說話,注：高層是4月份開盤，此據踢除了少量疊墅的數據影響。,用數據說話,注：以上費用僅為高層報紙廣告費用，還不含其它媒體費用，整體推廣費將大大超出這個數字。,一期營銷回顧,利用社會熱點營造樓盤熱點，“破”開局面隨時爆發(fā),關鍵詞：拆遷補償,時間：7月份 7月份是拆遷話題最為火熱一個月份，幾乎全城都在談拆遷，盛世經典聯(lián)合信息日報及南昌房信網聯(lián)舉行拆遷購房專場活動。,天睿觀點：1、利用社會熱點話題“舊城改造拆遷”導火索來引爆市場的剛性需求； 2、利用社會熱點一方面制造話題，另一方面搶奪拆遷的剛性需求客戶。,一期營銷回顧,切入小戶型產品空檔期打差異化，銷售開始爆發(fā),關鍵詞：銷售冠軍,時間：8月份 在這段時期內，經過市場調研，發(fā)現(xiàn)紅角洲片區(qū)2房小戶型產品開始斷期，特別是綠地香頌工程跟不上，開始斷檔，天睿建議快速加推小戶型產品，經南昌奧克斯團隊努力，加快工程進度，利用小戶型產品贏得市場，打了一波差異化，登上8月銷售冠軍。,天睿觀點：8月份印證了競爭對手后勁不足，打了一波差異化，銷售在8月開始爆發(fā)，盛世經典后發(fā)制人，贏得熱銷口碑。,一期營銷回顧,不斷加推營造持續(xù)熱銷氛圍，確保一期任務及利潤,關鍵詞：持續(xù)熱銷,時間：9-11月份 9-11月，在市場已經回暖的情況下，營造旺銷氛圍，并且不間斷有周期性的加推，營造持續(xù)熱銷氛圍，實現(xiàn)： 月平均銷售200余套； 售價小步快跑上漲900元/平米； 奧克斯盛世經典客戶關注度熱度榜第一； 超額完成預定銷售目標。,天睿觀點：在市場回暖后，搶占市場高點，在9-11月旺季中一直占據南昌銷售榜前列，同時客戶關注度一度上升到第一，在前期市場隱忍及戰(zhàn)略思考得到充分體現(xiàn)，實現(xiàn)了全年的銷售任務，同時保證了一期的利潤最大化。,一期營銷回顧,一期營銷總結,1、只有準確把握市場與政策動態(tài)，才能抓住市場機遇，因此在二期營銷堅持市場報告每周一報，及時應對市場變化； 2、熱炒樓盤，通過社會熱點熱炒樓盤，通過熱銷炒作帶動下波熱銷，營造持續(xù)熱銷氛圍是才是成功之道； 3、一期整體目標順利完成，但在操作細節(jié)方面有許多不足，因此唯有堅持“唯細節(jié)成經典”之道，在銷售、推廣、執(zhí)行環(huán)節(jié)不斷完善，促使二期營銷更上一層樓。,老客戶追蹤及二期客戶定位,2,(one),老客戶回訪,一期收官后，天睿對老客戶進行抽樣調查,天睿會對一期成交起重要作用,天睿會會員推薦客戶成交比例達到8.8%，現(xiàn)場到訪客戶成交比例為31.8%。,老客戶回訪,天睿會及一期老客戶仍有巨大的挖掘潛力,一期回訪客戶中明確表達客戶對本案仍有極大興趣的還有536組。,老客戶回訪,天睿觀點： 一期總結：天睿會會員對全案銷售，尤其是前期產生較大的幫助； 二期啟示：一期回訪未成交客戶仍有巨大深挖潛力； 二期突破：核裂變通過老客戶能量釋放，利用老帶新不斷發(fā)散新客戶資源，形成核裂變。,老客戶回訪,本地成交區(qū)域：西湖區(qū)、東湖區(qū)、新建縣、紅谷灘為主； 外地的客戶達26%：其中宜春地區(qū)較多，建議加大此類客戶拓展與宣傳。,二期客戶定位,一期成交客戶分析,成交客戶主要集中在個體戶以及公司職員，比例總共占到近70%，老師及公務員為第二大客戶群體。,二期客戶定位,一期成交客戶分析,客戶購房用途大部分以自住為主，部分兼顧投資；純投資的客戶占了兩成左右，但隨著政策抑制投資行為，相信投資客會越來越少。,二期客戶定位,一期成交客戶分析,政策因素影響，成交主要是剛性需求，一次置業(yè)的客戶相當多，經濟基礎都不足，而按揭政策對他們影響比較小，所以按揭的比例比較大。,二期客戶定位,一期成交客戶分析,投資客大量減少，絕大多數是剛性需求的首次置業(yè)，二次置業(yè)包括一小部分的改善性置業(yè),二期客戶定位,一期成交客戶分析,主要成交額來自年富力強的中青年人，客戶群經濟基礎比較厚實，購買力強，2房以下的戶型成交主要為青年人。,二期客戶定位,一期成交客戶分析,本地客戶 區(qū)域：本地：西湖、東湖、新建及紅谷灘 需求：剛需為主、部分改善與投資 特征：公司職員、私營業(yè)主、公務員及老師,一類客戶,二類客戶,三類客戶,省內客戶 區(qū)域：周邊縣市 需求：改善、投資為主 特征：私營業(yè)主、公務員為主,外省客戶 區(qū)域：外省市 需求：自住帶投資需求 特征：外地高級務工人員,二期客戶定位,二期目標客戶定位,目標客戶特征,首次置業(yè)，購買用途為自住型兼顧升值，付款方式為按揭； 目標為中青年人，其中25-45歲為主力客戶群； 客戶區(qū)域集中本地靠近紅角洲的西湖等片區(qū)，外地客戶呈上升趨勢； 目標客戶職業(yè)以公司職員及私營業(yè)主為主，其次公務員與教師。,二期客戶定位,天睿觀點：外地客戶拓展將成為二期戰(zhàn)略目標達成的要素之一。,以主力戶型2房88平米戶型為主，戶型結構布局較好，部分通透，但無明顯優(yōu)勢，如贈送面積之類： 2房以均價6500元/來計算總價57萬，首付3成近18萬，按貸款20年計算，月還款額達3000元。,目標客戶購買力：18萬以上現(xiàn)金，家庭月收入在5000元以上。,主力客戶購買力,二期客戶定位,學歷教育背景較高，有精神文化層次的需求； 房子雖小，但有居住的情調追求； 買房雖然為了自住，房子一直在升值，跟朋友說購房有面子； 居住是第一價值，環(huán)境好住得才舒服。,主力客戶精神價值,二期客戶定位,1、二期產品90平米以下的一房、兩房居多占80%，考慮單價因素，要求客戶有一定的購買力； 2、客戶第一重點為本地客戶爭奪，在競爭激烈的情況下，建議加大開拓第二重點客戶，省內客戶； 3、2房的客戶大部分以青年人為主，有一定的文化背景及精神追求，應重點對該類客戶進行突擊，尋找解決主力戶型的突破口。,客戶分析小結,二期客戶定位,競爭環(huán)境分析,3,(one), 2009年房價快速反彈 政策嚴格控制炒房行為； 經過3-4個月的波動，房價再次反彈 政策由控制炒房進一步抑制剛性需 求，提高首套首付比較，控制改善型 需求； 11月再出政策控制公積金貸款購 房，意味著政府全面控制貸款購房行 為。,天睿觀點：二期主力產品為小戶型，客戶多為首次置業(yè)，如果政策進入加息通道，對項目將產生重大影響。,政策回顧,土地市場,南昌市09年1月至10年10月土地市場成交走勢,天睿觀點： 2010年土地供應1-5月相對平穩(wěn)，其中在6、8與9月土地供應增幅較大。成交總量在9月份達到頂峰，10月開始回落?？傮w供應較大。,住宅市場1,南昌商品住宅市場總表,天睿觀點：從今年8月份開始，住宅市場開始量價齊升，5月向下的曲線正說明了4月新政的效應只持續(xù)了3個多月，反而促使金九銀十形成報復性反彈。,住宅市場2,南昌市住宅供應產品結構,天睿觀點：從上圖可以看出南昌市的產品重點供應為90-125平米，90平米以下供應并不多，這對于二期大量的90平米以下戶型供應有利好因素。,片區(qū)市場1,紅谷灘片區(qū)市場,片區(qū)市場2,紅谷灘片區(qū)新增供應面積 （萬平米）,天睿觀點： 9月供應量為27萬平米，創(chuàng)下全年最高，10月開始放慢腳步，年末供應將有所減少。,片區(qū)市場3,紅谷灘片區(qū)成交面積 （萬平米）,天睿觀點： 2010年9、10月份銷售有較大的回升，年前銷售勢頭有所保持。,片區(qū)市場4,紅谷灘片區(qū)成交均價 （元/平米）,天睿觀點：在2010年4月新政下價格快速走低到7月企穩(wěn)，逐漸回升10月達到高點，在政策不變的情況下，價格將會慣性的上升。,天睿小結1,短：短期市場銷售勢頭有所保持，在政策不變的情況下，售價還有一段慣性向上的走勢，明年南昌市住宅市場90平米以下戶型供給不多，這對于盛世經典二期來說是個重要機會 ； 中：紅谷灘2010年可建土地供應超過100萬平米，住宅潛在供應量增大，未來片區(qū)競爭壓力增大； 長：由于政策的不確定性因素，因此整個營銷及價格策略應根據政策變化機動調整。,板塊競爭1,重要板塊朝陽新城,朝陽大橋,朝陽新城,紅角洲,天睿觀點：規(guī)劃中的朝陽大橋建成后，兩個板將面臨直接的競爭關系。,板塊競爭1,重要板塊朝陽新城,板塊競爭1,朝陽新城項目潛在競爭,天睿觀點： 1、朝陽新城板塊的土地樓面地價大都2400-3000元/，預計未來的售價不低于6000元/,價格面臨直接競爭； 2、朝陽新城規(guī)劃及配套尚未成熟，客戶認同度較低，短期內即在2011年對紅角洲板塊形成競合關系； 3、朝陽新城板塊的土地大都在2010年成交，預計在2011年陸續(xù)上市。,區(qū)域內主要競爭對手有： 綠地香頌、香域尚城、綠湖豪城、 地中海陽光、江岸匯景。,片區(qū)競爭1,片區(qū)競爭2,黃色為聯(lián)泰在售樓棟，剩余體量約在120套左右，戶型78平米兩房，104平米三房、138-150平米的四房 圖中紅色圈里的5棟樓，這呢剛在開始平整土地，做地基，估計五棟樓體量在1600套左右的小戶型產品，預計第一次開盤在2011年3月左右,競爭個案1,加上最近推出的299套房源，聯(lián)泰香域尚城已經累計推出2253套房源,聯(lián)泰香域尚城,綠湖豪城總體量2300套，至目前為止，已完成1400套左右銷售量，剩余房源約80套; 二期體量在900套左右，其中3棟18層高樓500套左右，（7+1）層電梯洋房180套左右和聯(lián)排別墅10套左右，以及24層的五星級酒店200套左右,二期預計將在2011年春節(jié)之后推出; 12月份左右將推出二期15#新房源，共44套房源，90平米左右兩房、120平米左右三房.,競爭個案2,綠湖豪城,地中海陽光總建筑面積為30萬，累計成交套數1970套，累計成交面積19萬； 圖中用綠圈標示的即是二期最后銷售的高層，總戶數在230戶左右，基本售完，地中海住宅基本售磬，尾房源約60套； 紅圈標示的兩棟仍未開始建設，三期預計在2011年4月底開盤，體量在10萬方左右商業(yè)綜合，商業(yè)的銷售預計成為引爆點；,競爭個案3,地中海陽光,聯(lián)發(fā)江岸匯景,聯(lián)發(fā)江岸匯景推出最后一棟26#，成交均價7500元/，目前項目基本售磬，約30套左右的尾房。,競爭個案4,綠地香頌,綠地香頌，收官之作8#高層（30f）估計在最后一棟開盤，總量96套，面積為98-103三房，成交價在5900-6200元/平方米，到目前已經基本售磬，約35套左右尾房。,競爭個案5,重點參考案例：綠地香頌為一期主要競爭對手，綠地集團利用其品牌效應及全城轟炸打開市場贏得口碑，紅角洲置業(yè)首先會對比香頌，給客戶留下性價比高的美譽。,世紀中央城分兩期開發(fā)，住宅總建筑面為32.2萬，總戶數3521戶。至目前為止，已完成2990套左右銷售量，剩余房源約531套，后勁不足; 紅色圓圈標注的二期體量在1545套左右，目前在售的9#（23層，）與10#（33層， 370套）,約47一房、89-96兩房、105-120三房、140四房 ，均價8500元/。目前可售套數約170套。剩余的13#（33層，369套）未開盤，已拿預售許可證。其余均售罄。,競爭個案6,世紀中央城,名門世家總體量2100套，建筑面積26萬。至目前為止，前期房源售罄。最后剩余2#樓（18層，總戶數約108套）及酒店公寓（總戶數約380套），后勁不足。 名門世家最后房源與2010年8月銷售完畢，均價最后約6280元/。二期2#高層（16-18f）房源，具體時間待定。,競爭個案7,名門世家,二期規(guī)劃圖,新地阿爾法社區(qū),分二期開發(fā)，占地面積約171畝，總建筑面積約397676； 其中一期建筑面積90000，總戶數487，停車位357個，一期戶型為47-76平米，135平米的兩房，160-190平米的三房，均價13000元/平米，推出312套，剩余220套左右，去化非常慢與項目差異化較大； 二期在正在建設，體量在1000戶左右，預計2011年中上市。,潛在競爭1,項目概況： 1、在綠地香頌 南面，與香頌同期拍下的地塊，為旅館業(yè)用地，土地總面積236畝。 總建筑面積13萬方；容積率0.8；綠化率：35%；建筑密度：30%； 2、開發(fā)商:江西綠地前湖置業(yè)有限公司 3、產品形態(tài)：預計多層、小高層或別墅 4、入市時間：預計2011年。 入市產品：預計為酒店公寓或商業(yè)。,潛在競爭2,綠地紅角洲項目,潛在競爭3,聯(lián)泰香域濱江,一期,項目概況 總建筑面積：200萬方 建筑類別：多層、小高層、高層、別墅產品 公交：504、506路直達 綠 化 率： 40%、 容 積 率： 2.0 物業(yè)：聯(lián)泰物業(yè) 主訴求：聯(lián)泰品牌、濱江大宅 未售體量：一期基本售完，剩余尾房約30套左右 銷售均價：一線江景房9000元/平米 剩余體量：約161萬方 西側正在動工大概有6棟樓，預計2011年上市不少于10萬平米。,施工,潛在競爭4,2010年已拍賣土地潛在競爭概率40%，需密切關注其動態(tài),2011年重要競爭對手鎖定： 綠湖豪城與香域尚城,預計總體推盤量在2500套左右，綠湖約900套左右，尚城大概有1600套左右的量，70-110戶型占80%以上，特別是尚城的產品相似性較大，量足，相信2011年推盤速度將會加快。,潛在競爭對手：綠地紅角洲新項目，及聯(lián)泰香域濱江，綠地預計總體10多萬方，聯(lián)泰香域濱江體量太大，無法估計推盤量。2011年紅谷灘潛在供應超過100萬方，潛在竟爭壓力較大。 2011年片區(qū)競爭依然十分激烈，如何在競爭中突圍是一個重要課題。,天睿小結2,品牌認知度,聯(lián)泰香域尚城 聯(lián)泰集團與南昌市振幅攜手共同開發(fā)紅角洲新區(qū)，現(xiàn)擁有聯(lián)泰香域尚城，聯(lián)泰香域濱江兩個項目，對客戶的口頭采訪中，大多數客戶對聯(lián)泰品牌的認知度較高，認為其打造的產品品質過硬 綠湖豪城 新中源（南昌）房產開發(fā)有限公司作為開發(fā)商新中源已被作為南昌本土企業(yè)的典范，而綠湖豪城則是其在南昌的首個房地產項目，深受南昌市民追捧 奧克斯盛世經典 奧克斯地產南昌的首個項目盛世經典近期在品牌宣傳上有較大投入，近期在客戶采訪中，大多數客戶對樓盤產品質量信心有較大幅度的提高，地產品牌認知度也得到較大提升,競爭橫向對比1,品牌認知度,競爭橫向對比2,1、綠地、洪客隆等一線品牌項目基本收官，淡出市場； 2、聯(lián)泰、新中源、奧克斯品牌將爭奪市場領導地位，掌握話語權資格。,地段位置,地段上：香域尚城、綠湖豪城直接位于十字路口、地鐵二號線出口處，地段優(yōu)勢十分明顯，而本案與綠湖二期位置相當。,競爭橫向對比3,園林景觀,聯(lián)泰香域尚城,綠湖豪城,奧克斯盛世經典,競爭橫向對比3,售樓處外景： 聯(lián)泰布置花園水景稍勝一籌 綠湖歐洲雕塑更有情調，門口的勞斯萊斯凸顯檔次 奧克斯售樓處突現(xiàn)精工品質 園林景觀： 綠湖地理優(yōu)勢，社區(qū)中另設小湖，水的靈動讓人忘懷 聯(lián)泰社區(qū)園林已經成型，園區(qū)內綠化被客戶認可，生活舒適 奧克斯一期園林正在趕工，客戶對園林的信心有較大提升,園林景觀,競爭橫向對比3,戶型對比,戶型特色： 奧克斯戶型更加方正、緊湊，尺度合理 聯(lián)泰入戶花園設計更加人性化，動靜分離區(qū)更大，客廳3米6略顯寒酸 綠湖南向三陽臺設計景觀隨處映入眼簾，但功能布局不太規(guī)則,競爭橫向對比4,奧克斯盛世經典兩房主力戶型9，兩房兩廳一衛(wèi),戶型方正、布局緊湊，無浪費空間； 雙臥及客廳朝南，陽光灑滿每個角落； 南向陽臺，采光、風景俱佳； 獨立式廚房，方便實用，干濕分離。,競爭橫向對比4,聯(lián)泰主力戶型為78兩房戶型，最大特點入戶花園,a：主臥朝南，觀景，1#、2#由于位于樓盤最后，景觀稍差，6#則位于中央景觀帶旁； b：主臥270度轉角設計，俯瞰遠景； c：入戶花園設計，體現(xiàn)人性化； d：戶型方正，動靜分區(qū)；,a,b,c,d,e,競爭橫向對比4,a、戶型方正實用，動靜分區(qū) b、戶型不通透，兩臥室全為南向 c、主臥有大陽臺，觀景效果好 d、廚房為長條形，不實用 e、南向三陽臺,綠湖豪城88兩房戶型，南向三陽臺為最大特點,競爭橫向對比4,綜合競爭力評比后 盛世經典有機會成為區(qū)域標桿,天睿小結3,二期產品,共計1535套住宅，分別為21-24號樓，29-36號樓、26號樓共13棟高層住宅。,二期產品分析,二期產品分析,二期產品全為高層，以一、兩房小戶型產品為主，占80%左右，重點突擊，其它的為三房、四房及少量的復式產品。,項目二期swot分析,項目二期swot發(fā)展策略,新政策,競爭力,品牌戰(zhàn)略,價格,不確定性因素，快速應對,延續(xù)經典，品質全面提升,跟隨策略轉換樹立新標桿,低總價高性價比引爆市場,營銷目標： 片區(qū)標桿作用：最具影響力的樓盤,二期市場策略,營銷目標如何達成？,如何樹立片區(qū)標桿，成為最有影響力的樓盤？,人氣指數最旺,綜合素質最好,品質感最強,性價比最高,重量級品牌活動,六大素質全面提升,精工樣板展示到位,高品質小戶低總價,營銷目標達成,樹立片區(qū)標桿，成為最有影響力的樓盤 成為紅谷灘樓盤的參照物,在片區(qū)把盛世經典二期塑造成四大概念特征樓盤： 最具人氣指數的樓盤； 綜合素質最好的樓盤； 品質感最強的樓盤； 性價比最高的樓盤；,營銷戰(zhàn)略達成,江南都市報評“紅谷灘最具人氣指數的樓盤”； 南昌晚報評“紅谷灘綜合素質最好的樓盤”； 信息日報評“紅谷灘品質感最強的樓盤”； 南昌搜房網評“紅谷灘性價比最高的樓盤”；,當之無愧的“紅谷灘片區(qū)最有影響力的樓盤”,通過與江南都報、南昌晚報、信息日報、南昌搜房網，新浪網等媒體合作，頒發(fā)四個獎項。,盛世經典二期,“紅谷灘 請比較”,宣傳口號釋義,一個膾炙人口的口號在二期產品推出之前，吸引市場的關注度讓盛世經典成為紅谷灘片區(qū)樓盤比較參照物 二期全方位的提升提到紅谷灘，給客戶的第一印象首先是想到盛世經典。 “紅谷灘，請比較” 體現(xiàn)樓盤二期的品牌強勢！,“紅谷灘，請比較”,人氣指數最旺,性價比最高,兩大標桿特征,樓盤特質,產品特質,樓盤特征1,最具人氣指數的樓盤,牽手李連杰重量級活動引爆全城,活動一：奧克斯地產牽手李連杰“壹基金”慈善晚宴,與奧克斯集團品牌聯(lián)動，樹立南昌奧克斯地產的品牌強勢地位！,活動時間：新年開春3月-5月 活動目的：強勢宣傳奧克斯地產品牌及發(fā)展戰(zhàn)略通過李連杰的名人效應全城轟炸炒作與報道，形成奧克斯地產一次強勢品牌宣傳,樓盤特征1,奧克斯地產牽手李連杰“壹基金”慈善晚宴,形式一：慈善拍賣會 “奧克斯盛世經典88平米舒適兩房壹元起拍” 所拍款項的其中x%捐贈給李連杰“壹基金” 形式二：奧克斯地產全國戰(zhàn)略暨贊助“壹基金”計劃發(fā)布會 盛世經典為奧克斯地產南昌壹號作品，將斥重金打造成為奧克斯地產江西區(qū)的標桿產品 奧克斯地產全國發(fā)展布局及贊助“壹基金”計劃 形式三：奧克斯盛世經典中央園林品鑒會 通過園林景觀實景拍攝制作宣傳圖片展，同時可以考慮邀請李連杰參與游園活動,最具人氣指數的樓盤,樓盤特征2,最具人氣指數的樓盤,重量級活動二：奧克斯地產2011“江西彩虹計劃”助學公益活動,活動時間：2011年7-8月 活動目的：聯(lián)合江西電視臺進行宣傳與報道，通過奧克斯地產助學公益活動，增加客戶對品牌的認知度與美譽度，同時可以通過活動下到地市去做樓盤宣傳，吸引周邊地區(qū)客戶關注。 活動形式：奧克斯地產“彩虹計劃”助學演藝會及捐贈儀式 盛世經典 “彩虹計劃”發(fā)布會 1）盡量使用節(jié)能環(huán)保材料； 2）以捐贈形式大力支持貧困學子助學。,盛大助學公益活動二度引爆全城,樓盤特征3,最具人氣指數的樓盤,重量級活動三：“非誠勿擾”奧克斯盛世經典專場,活動時間：2011年9-12月 活動目的：針對婚房客戶進行重磅營銷宣傳計劃，通過“非誠勿擾”大型相親節(jié)目的知名度打開婚房客戶對項目的認知度，并通過優(yōu)惠吸引購買。 活動形式：與“非誠勿擾”合作，到盛世經典案場設立相親專場； 對通過節(jié)目相親成功的嘉賓進行購房補助獎勵； 對所有2011年結婚的客戶進行購房優(yōu)惠。,注：主要是通過活動宣傳炒作，讓婚房客戶加深對盛世經典的認知，如果未取得與江蘇臺的合作，可考慮用江西臺的相親節(jié)目代替。,協(xié)手“非誠勿擾” 引爆婚房市場,樓盤特征4,最具人氣指數的樓盤,電視+軟文+網絡炒作引領片區(qū)持續(xù)熱度榜第一,1、二期“紅谷灘最具影響力的樓盤”系列軟文炒作，配合新聞報道，主要在三大主流報紙，增加樓盤的影響力與關注度； 2、在主流房地產網站炒作，重點南昌房地產信息網與新浪易居網，通過廣告通欄+網絡新聞報道+業(yè)主論壇等形式，讓盛世經典全年保持有話題不斷熱炒； 3、電視臺全方位報道：四大概念特征的樓盤炒作,利用品牌宣傳+活動報道+人物專欄等形式全面爭奪片區(qū)最高話語權。,產品特征,性價比最高的樓盤,高品質小戶產品低總價,1、項目2011年整體的價格策略建議“低開高走”，在園林未呈現(xiàn)期保持價格優(yōu)勢，突顯“性價比”； 2、展示及各方面到位，突品質優(yōu)勢，價格適中突顯“性價比”； 3、貫穿全年，利用小戶產品低總價突現(xiàn)“性價比”。,“紅谷灘，請體驗”,兩大概念升級,綜合素質最好,品質感最強,素質升級,品質升級,素質升級,綜合素質最好的樓盤,六大素質全線提升到位,引入公交系統(tǒng) 雙地鐵2、3號交通指南,與全球知名品牌幼兒教育合作，打造國際理念幼兒園,業(yè)主自主創(chuàng)業(yè)扶持計劃，招商啟動，完善商業(yè)配套,投千萬打造法式浪漫風情園林，完美呈現(xiàn)給客戶,精工品質工程升級，節(jié)能環(huán)保材料升級,加大投入物管服務提升 及智能化、自動化等安保設備,交通 traffic,教育 education,商業(yè) commerce,園林 garden,產品 production,物業(yè) service,樓盤六大素質提升，提高盛世經典點全方位的樓盤競爭力，準備工作2011年4月前全位到位。,一、交通配套,公交系統(tǒng)：開通了盛世經典公交站的炒作 雙地鐵交通：提前炒作地鐵概念 建議：制作一本盛世經典交通指南,幼兒園 幼兒園招幕經營權的炒作 利用品牌的強強聯(lián)合進行樓盤造勢,二、教育配套,業(yè)主自主創(chuàng)業(yè)扶持計劃 開啟商業(yè)街招商工作 重點扶持業(yè)主創(chuàng)業(yè) 完善小區(qū)商業(yè)配套,三、商業(yè)配套,追加千萬打造完美園林：通過活動策劃、產品發(fā)布會之類向客戶傳遞園林景觀的美好預期； 法式園林小樓書：制作一本精美的園林畫冊，讓客戶充分感受到奧克斯盛世經典園林的大氣與震撼力。,四、景觀園林,二期建筑產品升級：除了加強對一期建筑材料在節(jié)能環(huán)保上對客戶產生的好處外，建議二期在公共部位加大建筑節(jié)能環(huán)保設施的使用，真正做到硬件產品的升級展現(xiàn)。,五、建筑產品,物業(yè)服務提升：物業(yè)保安人員形象展示，專業(yè)化提高、服務內容提升，建議招聘部分女保安提高項目關注度，服裝也更為搶眼； 安保智能化系統(tǒng)：二期建議增加智能化的安保系統(tǒng)，如紅外線防盜之類，增加項目的附加值。,六、物業(yè)服務,品質升級,品質感最強的樓盤,精工樣板展示到位,中央園林景觀軸3月1日前開放,精工樣板材料展示區(qū)6月1日前開放,3萬平米中央園林樣板段7月1日前開放,空中藝墅樣板房8月1日前開放,材料展示樣板間、精裝修樣板房及園林景觀樣板段需完美呈現(xiàn)，超出客戶想象。,一期賣點呈現(xiàn),一期三大賣點呈現(xiàn),30000平米法式中央公園； 16%超低密度社區(qū)； 200米超大棟距。,天睿觀點：一期三大賣點已經深入人心，二期通過實景現(xiàn)房呈現(xiàn)給客戶，實現(xiàn)體驗式的客戶營銷。,二期賣點深挖,棟棟架空層，紅谷灘絕無僅有,架空層處在建筑底層或中間， 由建筑的支柱形成各種相對獨立的空間， 易與園林景觀相融合，是小區(qū)綠化的延伸。,二期賣點深挖,住宅底層作為架空層進行園林綠化及小區(qū)娛樂設施， 居民可以擁有公共的街區(qū)和個人的私密空間 又加強了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，使人更貼近自然。 放置趣味性雕塑，配置多種園林植物， 形成各種豐富多彩的特殊園林景觀,讓架空層“活”起來,二期賣點深挖,a. 底層架空綠化模式,將室外綠化引入建筑內部，形成一個微型景觀，創(chuàng)造良好的視覺效果。,架空層功能化建議連接大小環(huán)境,架空層的設計能使綠化得到延伸及擴展，建議三種表現(xiàn)手法：,二期賣點深挖,b.空中花園模式,用外長廊將各住戶連接， 同時在公共平臺上布置大量的植物綠化， 既解決了高層住宅居民“老死不相往來”的弊端 又為大家同樂一個相互交流的舒適場所,二期賣點深挖,這種模式尤其適用于裙房是主樓式住宅的建筑， 在裙房的屋面架空層布置大面積的公共綠地， 補充了住宅區(qū)綠地的不足,c.過渡綠化空間模式,二期賣點深挖,具體表現(xiàn)手法,底層架空形成景觀通廊，水景連接外部環(huán)境； 采用底層高的架空層，庭院中的綠化從架空中穿過。人在其中，視野通透，小區(qū)的通風效果佳。,表現(xiàn)手法一,二期賣點深挖,架空層設計休閑大堂，集運動健身、業(yè)主會客、休閑于一體,表現(xiàn)手法二,表現(xiàn)手法三,在報建時架空層不封閉，不算建筑面積，未來利用鋼化玻璃圍合，可作為大堂使用； 同時將陽光引進室內，減少冬夏季節(jié)的溫差，增加使用度。,“紅谷灘，請思考”,紅谷灘片區(qū)行政、生活與商業(yè)配套已經完全成熟，居住氛圍完全形成，完全區(qū)別于朝陽新城板塊； 規(guī)劃3條地鐵線經過紅谷灘，其中1、2號線交匯處與2、3號線交匯處都在紅谷灘； 紅谷灘是未來的行政中心與金融中心，升值潛力最大； 紅谷灘是建設成的新城，生活環(huán)境優(yōu)美，適合居住。,紅谷灘成為南昌置業(yè)首選,主力戶型課題解決思路,兩條營銷活動線解決 小戶型客戶的問題,二期兩條營銷主線重點解決主力戶型一房與兩房90平米以下戶型： 主線一：通過新青年置業(yè)計劃系列活動；拓展第二客戶渠道-外地客戶，解決片區(qū)客戶量不足的問題； 主線二：針對舊城改造拆遷戶，與信息日報、房地產信息網合作，圈住拆遷客戶。,主線活動一,新青年置業(yè)計劃系列,活動貫穿2011全年，通過新青年置業(yè)計劃 解決重要的主力兩房戶型：,新青年特征： 1、年齡在20-35歲之間； 2、有較高的文化層次素養(yǎng)； 3、有較好經濟基礎及社會背景； 4、喜歡新城置業(yè)，規(guī)劃好環(huán)境好升值潛力大。,新青年置業(yè)計劃1,回鄉(xiāng)青年置業(yè)專場：執(zhí)行客戶截流,活動目的：針對回家過年的外來務工人員回家買房，其工作地點為大 城市，房價很高，但有能力在南昌購買一套2房住宅； 活動時間：1-2月份 活動形式: 回鄉(xiāng)置業(yè)青年每套額外優(yōu)惠1%； 客戶攔截：建議增加機場大巴等設置小眾傳播進行攔截；利用電臺廣告針對回家打的客戶進行攔截。,活動依據：在過年前后有大量的回鄉(xiāng)置業(yè)人群！,主線活動一,新青年置業(yè)計劃2,青年白領置業(yè)專場：執(zhí)行圈層營銷,活動目的：針對樓盤最大的客戶群體公司職員，做得一個大型圈層 營銷活動； 活動時間：3-6月份 活動形式: 白領青年憑公司證明購買盛世經典每套優(yōu)惠5000元； 推廣宣傳：青年白領羽毛球、足球賽等活動宣傳并傳遞優(yōu)惠信息。 重點增加寫字樓廣告。,活動依據：重點客源群體！ 一期客戶分析，公司職員占總成交客戶32%，為最大的目標客戶群,主線活動一,新青年置業(yè)計劃3,省內青年置業(yè)專場：執(zhí)行第二客戶拓展,活動目的：針對省內大量的置業(yè)人群來省會城市置業(yè)安居，是項目重要客戶拓展渠道之一； 活動時間：7-8月份 活動形式: 省內青年憑省內外地戶籍證明購買盛世經典每套免契稅1%； 推廣宣傳：結合“7月支持城運會萬人簽名活動”進行地市宣傳； 重點增加地市報江南都市報宣傳，增加高速路口廣告宣傳。,活動依據：第二大客戶拓展方向！ 一期客戶分析，新建縣、省內外地（17%）、外地客戶占37%，為本項目第二大特征群體,主線活動一,新青年置業(yè)計劃4,新婚青年置業(yè)專場：執(zhí)行二次圈層營銷,活動目的：重點針對結婚青年，這部分購房需求最大，也最強烈； 活動時間：9-12月份 活動形式: 結婚青年憑結婚證明購買盛世經典贈送10000元購房大紅包； 推廣宣傳：全市宣傳覆蓋，重點報紙廣告及電視宣傳； 考慮增加一些小型活動及合作商作：如婚紗攝影、大型酒店及酒樓、民政局等方面機構合作，同時結合“非誠勿擾”等相親節(jié)目進行宣傳。,活動依據：主力客戶群！ 一期客戶分析，在南昌結婚購房的青年群體占了80%以上,主線活動一,拆遷戶置業(yè)計劃,拆遷戶置業(yè)專場：南昌最重要的小戶型置業(yè)人群,活動目的：與強勢媒體合作，圈住拆遷客戶； 活動時間：根據拆遷進度貫穿全年 活動形式: 憑拆遷證明可額外獲得購房優(yōu)惠1%； 推廣宣傳：拆遷所在區(qū)域覆蓋，拆遷專場現(xiàn)場宣傳展示； 利用二期小戶型產品，總價低，性價比高的特點，制作拆遷置換計劃，小房換大房，舊城換新城等宣傳。,活動依據：強烈的購房需求！ 南昌舊城改造，7.98萬的拆遷戶，相當一部分人群為貨幣補償,主線活動二,拆遷戶置業(yè)計劃,拆遷戶置業(yè)專場：南昌2011年拆遷計劃,主線活動二,1、西湖區(qū)涉及棚戶區(qū)改造房屋達到302.93萬平方米，預計20191戶； 2、朝陽片區(qū)（水廠路以南）改造涉及房屋172萬平方米，預計3031戶 （桃花鎮(zhèn)農房130萬平方米，朝陽農場房屋28萬平方米，城鎮(zhèn)房屋14萬平方米） 3、預計總拆遷戶數為23000多戶，其中貨幣補償的占30%-40%，預潛在購房需求在8000戶左右。,二期推廣攻略,順勢,啟勢,年前延續(xù)熱銷勢頭的炒作，不斷放量攻擊市場,升勢,經過春節(jié)長假，市場相對冷靜，啟動一波大型品牌重量級活動。集中放量。,以品質展示為主；配合二次品牌公關及大型促銷活動。二期升級體驗式營銷。,以26號為重點，進行產品升華，達到高峰，大型品鑒活動，價格及銷售達到高潮。同時結合活動引爆婚房市場。,高潮,收勢,配合一期交房，配合老帶新及居住配套方向的炒作，提升項目居住品質。,1月,3月,7月,10月,12年1月,紅谷灘 請比較,2011最具影響力的樓盤,“紅谷灘 請比較”為全案推廣口號，通過廣告及宣傳活動貫穿全年。,媒體策略,整合傳播策略 點、線、面結合 高舉高打，樹立片區(qū)標桿,點,大型活動 大型公關活動引爆品牌 大型營銷活動引爆銷售 電視 短期集中投放,線,報紙 硬廣、軟文全年持續(xù)投放 客戶活動 不間斷的炒作口碑,面,戶外 保持長期品牌宣傳 有效的客戶攔截,1、電視策略,電視臺選擇： 電視臺：江西三套為主 投放內容： 品牌公關啟動：形象廣告片 公關活動事件炒作 樓盤新聞報道,集中前品牌公關活動期投放，在后期階段有選擇性的投放配合新聞報道及軟性活動炒作。,2、報紙策略,報紙組合：江南都市報南昌晚報信息日報 南昌的三大主流媒體，考慮到全年的投放量較大，可以進行爭取到更為低的折扣及優(yōu)惠贈送。 報紙三大主題宣傳：硬廣+軟文+新聞報道 報紙的宣傳為全年持續(xù)宣傳，根據不同的階段控制投放量,市中心廣場品牌宣傳 區(qū)域客戶攔截 增加外地客戶攔截：外地的客戶比重越來越大 建議：二期增加外地客戶攔截戶外宣傳。,3、戶外策略,1、增加高速路口 攔截機場及通過西城高速進南昌的外地客戶 2、增加火車站及長途汽車站攔截。,1月,3月,7月,10月,1月,順勢 （122月）,啟勢 （36月）,升勢 （78月）,高潮 （912月）,推廣階段,銷售動作,蓄水+第一次開盤+加推,加推+促銷+蓄水,第二次開盤+加推,重點媒體,重要事件,收勢 （1-2月）,階段主題,精工概念深化 （二期升級概念）,品牌公關 （精工品質呈現(xiàn)）,精工品質全面提升 （體驗營銷）,精工品質升華 （震憾品鑒會）,（配套逐步展示）,二期產品發(fā)布會： 圣誕嘉年華 春節(jié)業(yè)主感恩回饋,戶外+報紙+短信+電視,奧克斯慈善晚宴： 地鐵經濟與紅角洲發(fā)展論壇 300米中央景觀大道開放品鑒日 盛世經典公交站落戶儀式 5月開盤盛典,戶外+電視+報紙+短信,奧克斯“彩虹計劃” 國際品牌幼兒園入駐盛世經典簽約儀式 精工材料展示區(qū)開放日 城運會全省簽名活動,戶外+報紙+巡展+短信,“非誠勿擾”奧克斯專場 空中別墅樣板房/中央公園品鑒會 業(yè)主自主創(chuàng)業(yè)扶持計劃啟動儀式 10月開盤盛典,“業(yè)主”新年答謝會 物業(yè)服務升級體驗月,戶外+電視+報紙+活動,2011年推廣節(jié)奏與計劃,主力客戶,本地客戶+返鄉(xiāng)客戶,本地客戶+周邊進城客戶,本地客戶+外地客戶,2011年,現(xiàn)場條件,品質提升到位,3萬中央公園、空中別墅樣板房開放,一期交房,中央景觀軸全面開放,加推+促銷,促銷+加推,戶外+報紙+活動,2012年,第一階段：順勢篇,階段推廣主題：精工二期，品質全線升級！ 階段推廣目標：延續(xù)一期精工概念，通過二期品質升級扭轉項目在片區(qū)處中弱勢地位。 核心策略：通過硬廣+軟文炒作高舉高打迅速占領媒體話語權，樹立片區(qū)標桿。 營銷事件： 1、二期產品發(fā)布會； 2、圣誕嘉年華； 3、春節(jié)業(yè)主感恩回饋。 媒體鋪排： 戶外：精工二期品質升級形象廣告 報紙：精工品質升級宣傳 電視：二期品質升級+活動報道,營銷事件1：精工二期產品發(fā)布會,精工品質升級 2010年答謝客戶關愛，增加千萬投入在打造小區(qū)園林景觀及二期產品建設等； 戰(zhàn)略合作簽約儀式:公交站臺,營銷事件2：圣誕嘉年華,增加售樓處現(xiàn)場包裝，烘托現(xiàn)場氣氛 形式：煙火晚會、燒烤節(jié)等； 增加客戶互動節(jié)目，同時邀請老客戶參加，啟動老帶新。,營銷事件3：春節(jié)業(yè)主感恩回饋,針對回鄉(xiāng)的客戶的營銷動作； 利用老業(yè)主的關系帶新客戶來現(xiàn)場； 通過老帶新贈送新年大禮包、送對聯(lián)等的形式增加客戶來訪量，提升口碑。,第二階段：啟勢篇,階段推廣主題：紅谷灘，請比較！ 階段推廣目標：啟動二期重量級品牌公關活動，制作樓盤全城話題。 核心策略：大型品牌活動公關，宣傳領導片區(qū)地位，樹立獨特標桿。 營銷事件： 1、奧克斯地產慈善晚會； 2、地鐵經濟與紅角洲發(fā)展論壇； 3、園林景觀樣板段品鑒會； 4、盛世經典公交站落戶儀式； 5、5月開盤盛典。 媒體鋪排： 戶外：精工二期品質升級形象廣告 報紙：品質升級賣點透析 電視：二期品質升級+活動報道：,營銷事件1：地鐵經濟與紅角洲發(fā)展論壇,邀請政府官員、規(guī)劃、經濟學等專家與客戶及媒體直接對話； 討論地鐵對經濟的發(fā)展,討論盛世經典的位置及未來的發(fā)展； 介紹紅角洲新城未來的發(fā)展?jié)摿Γ?盛世經典二期六大品質提升作品展。,營銷事件2：園林景觀樣板段品鑒會,園林升級：300米中央景觀軸的完美展現(xiàn)，園林樣板段提升客戶信心； 品鑒會活動：增加紅酒品鑒會、臺灣水果節(jié)、節(jié)目表演等；,營銷事件3：精工二期開盤盛典,在上半年5月銷售旺季進行一次開盤動作； 將4月成交的客戶集中開盤簽約： 增加開盤的演藝活動，營造氛圍； 媒體追蹤熱炒，保持全年旺銷熱度。,第三階段：升勢篇,階段推廣主題：好房要像奧克斯！ 階段推廣目標：項目的形象提升到一個新的高度，讓新客戶接受項目片區(qū)的領導地位。 核心策略：更多的吸引外地客戶置業(yè)，通過活動營銷延續(xù)銷售勢頭。 營銷事件： 1、奧克地產“江西彩虹計劃”； 2、國際品牌幼兒園簽約儀式； 3、精工材料展示區(qū)開放儀式； 4、支持城運會萬人簽名運動； 媒體鋪排： 戶外：品牌高度形象廣告 報紙：賣點及事件活動炒作 短信：促銷廣告：,營銷事件1：國際品牌幼兒園簽約儀式,教育提升是品質提升的一部分； 教育牌打動客戶的心：通過品牌聯(lián)合產生社會影響力，從而影響客戶購買意愿； 簽約儀式只是一個意向性的，重點是媒體的宣傳與炒作；,營銷事件2：精工材料展示區(qū)開放儀式,精工品質項目的主題賣點 真正落格點精工材料展示 開放儀式借助宣傳，讓精工品質真正深入人心； 高檔展示柜展示建筑材料。,營銷事件3：支持城運會萬人簽名運動,借助城運會熱點炒作，吸引客戶關注樓盤； 邀請奧運冠軍名人效應增活動人氣； 簽名運動到周邊地市做宣傳，配合樓盤促銷，吸引省內外地客戶購買。,第四階段：高潮篇,階段推廣主題：精工品質，點滴呈現(xiàn)！ 階段推廣目標：價值推到一個高峰，售價、品質形象及口碑達到頂峰。 核心策略：中央景觀空中別墅拔高項目價值，精工品質，點滴盡致 營銷事件： 1、空中藝墅品鑒會； 2、業(yè)主自主創(chuàng)業(yè)計劃啟動儀式； 3、 10月二次開盤盛典； 4、 “非誠勿擾”奧克斯盛世經典專場； 媒體鋪排： 戶外：產品價值拔高，利用中央王中王產品 報紙：中央園林實景賣點炒作 電視：中央園林實景篇,營銷事件1：空中藝墅品鑒會,空中藝墅樣板房開放、中央園林實景開放； 品鑒會的形式： 白天邀請客戶參觀樣板段 晚上舉行雞尾酒會 增加演藝活動、小提琴、鋼琴表演+抽獎；,營銷事件2：業(yè)主自主創(chuàng)業(yè)扶持計劃啟動儀式,開設部分街鋪業(yè)主創(chuàng)業(yè)，實行免租，如小型超市、花店及鋼琴教育等； 設立招商基金，對重點商家引進，進行扶持； 啟動儀式可增加業(yè)主合作簽約儀式；,營銷事件3：空中藝墅開盤盛典,空中藝墅開盤重點為價值炒作提升售價； 建議晚上開盤增加活動氣氛； 開盤增加揭幕儀式，倒熒光液銷售10個億（含一期）炒作熱銷； 開盤立即拔高項目整體售價。,第五階段：收勢篇,階段推廣主題：攜手一生，法式浪漫風情社區(qū)！ 階段推廣目標：打造居住品質首選的社區(qū)重點宣傳居住價值，通過前期配套宣傳逐漸釋放，從理性與感性的角度雙重入手。 核心策略：配合一期交房，重點做客戶活動，啟動老帶新宣傳。 營銷事件： 1、“答謝業(yè)