2017商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃報告.ppt.ppt

2019/10/31,1,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃報告,2019/10/31,2,報告目錄,商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃布局,1,商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃與設(shè)計,2,商業(yè)地產(chǎn)的動線設(shè)計,3,商業(yè)地產(chǎn)的人流動線規(guī)劃,4,2019/10/31,3,1 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃布局,1.1 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃要點 獨特性：項目定位要與城市整體商業(yè)網(wǎng)點形成特色錯位，與商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合形成互補互動；要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其整體環(huán)境和動線要有建筑美學(xué)與商業(yè)功能的有機結(jié)合。 長遠性特征：項目規(guī)劃要堅持社會需求變化的眼光。mall或大型商業(yè)設(shè)施是城市的稀缺資源，集合了最多商業(yè)資源和國際品位的象征性場所，不僅有感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強烈的符號象征功能。規(guī)劃需要滿足未來二十年的城市商業(yè)價值訴求。 環(huán)境決定性特征：不以“大”而以“準”取勝，立足社區(qū)商圈，兼顧城市商圈聚集功能，要為社區(qū)商圈和城市主流消費群的未來生活方式預(yù)留升級空間。,2019/10/31,4,1.1 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的要點,功能合理性 不僅要從物業(yè)內(nèi)部考慮人流動線，更要從物業(yè)環(huán)境、交通組織、城市規(guī)劃考慮室內(nèi)室外人流、車流、商流的動線設(shè)計。 高度統(tǒng)一性特征：適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商鋪，必須實施持續(xù)資本運營手段和統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)手段，保障業(yè)主統(tǒng)一管理權(quán)益；在正常管理秩序下，租金只升不降。,2019/10/31,5,1.1 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的要點,顧客主動性特征：大型商業(yè)設(shè)施為消費者而存在。以顧客的需求為重點對項目進行定位規(guī)劃，密切關(guān)注社會公眾的根本利益，擁有足夠數(shù)量的停車場和交通優(yōu)勢，并投資足夠比例的共享空間和室外動線，要有更新地區(qū)和創(chuàng)造新商圈的獨到眼光。 系統(tǒng)性特征：商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計要考慮到政府、社區(qū)、相鄰者的關(guān)系，也包括投資者、使用者以及維護者的各方利益。,2019/10/31,6,1.2 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)布局和業(yè)態(tài)組合設(shè)計最基本的原則。,2019/10/31,7,1.2 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局,規(guī)劃布局的步驟 明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別 根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計最先確定，利用聚合效應(yīng)有意識的引導(dǎo)。 充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。,2019/10/31,8,1.3 商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃,重視 非建筑 元素,尺度近人,空間 的限定,風(fēng)格色彩 的多元化,面材 的軟化 與精化,商業(yè)街 的商業(yè)規(guī)劃,2019/10/31,9,1.3.1 尺度近人, 建筑的尺度設(shè)計是影響人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。 建筑外觀造型設(shè)計分為三個層次：建筑的宏觀造 型醒目；建筑外觀的中觀元素；與建筑直接接觸 的微觀層面。,2019/10/31,10,1.3.2 空間的限定,人在商業(yè)街內(nèi)的活動和感知是三維的。所以設(shè)計 師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都有針對性的設(shè)計。 商業(yè)街的長度：隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有一定之規(guī)。商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物，標志商業(yè)的起和終。 商業(yè)街的寬度:從人的行為模式看，一般步行商業(yè)街的寬度宜在1020米之間，超過20米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/3 1/4。,2019/10/31,11,1.3.2 空間的限定, 商業(yè)街的高度：應(yīng)遵循以行人為模數(shù)的原則，并考慮二次空間的利用。,2019/10/31,12,1.3.3 風(fēng)格色彩的多元化,商業(yè)街的魅力在于繁雜多樣立面形態(tài)的共生，這也是商業(yè)街與大型百貨商廈的區(qū)別。,2019/10/31,13,1.3.4 面材的軟化與精化, 商業(yè)街建筑與其他建筑外觀的重要不同是店家要根據(jù)自身商業(yè)的性質(zhì)特點，二次裝修店鋪外觀。 成熟的商鋪外觀設(shè)計應(yīng)考慮改造外觀的可能，預(yù)留店名、招商、廣告和其他飾物的位置。 必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計。,2019/10/31,14,1.3.5 重視非建筑元素, 從景觀、園林角度深化商業(yè)街的設(shè)計 從裝修裝飾與景觀設(shè)計的深度來要求商業(yè)街外觀的設(shè)計成果。,2019/10/31,15,1.4 商場平面規(guī)劃原則,1.4.1人流動線原則 注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰 注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系 避免盲區(qū)和死角問題 合理設(shè)置寬度,2019/10/31,16,1.4.2 商場電梯布局的規(guī)劃原則,扶梯布局原則 商場電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散 運載人流作為出發(fā)點。 避免電梯口的人流阻塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。 引導(dǎo)顧客向上購物,2019/10/31,17,1.4.2 商場電梯布局的規(guī)劃原則,垂直電梯布置原則 貨人分流：商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效的貨流與人流的分流。 專用通道設(shè)置:結(jié)合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。,2019/10/31,18,1.4.3 鋪位布局規(guī)劃原則,實用、利潤、形象的統(tǒng)一：商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。 尊重消費者行為：人性化設(shè)計使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉悅，購物方便且不易疲勞。,2019/10/31,19,1.5 購物中心規(guī)劃布局的形式,購物中心的典型空間布局可分為線形、環(huán)形和枝形三種，由這三種基本形可以衍生出多種建筑平面,例如線形包含雙線形、弧線形、l型,環(huán)形包含矩形、圓環(huán)形、復(fù)式環(huán)形,枝形包括風(fēng)車形、十字形、y形、t形等等。 環(huán)形：環(huán)形布局適用于較寬松的基地,步行街形成環(huán)路,店鋪可以獲得更為均等的被瀏覽幾率,優(yōu)點是回游性好,可以提高銷售機會,便于利用平面中明確的向心性來組織中庭空間,缺點是較大的進深尺寸對防火疏散有較高的要求。 線形：線形布局適用于狹長的基地,在線形步行街兩側(cè)布置店鋪,其優(yōu)點是布局緊湊、通過效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強,缺點是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感,通?？梢酝ㄟ^將步行街設(shè)計成弧形來增加趣味性,在線上布置大型的節(jié)點來緩解消費者的枯燥感。,2019/10/31,20,1.5 購物中心規(guī)劃布局的形式,枝形 ：枝形布局的實用性很強,不同長度和形態(tài)的“枝”可以靈活地適應(yīng)基地的不同形態(tài),優(yōu)點是基地利用率高,缺點是回游性差,如果每條“枝”的長度過大,消費者很容易放棄逛枝的其它部分,當(dāng)然,可能通過謹慎地設(shè)計“枝”的長度、方向、交點、“枝”之間的次級通路來改善這種情況。,2019/10/31,21,2 商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃與設(shè)計,2.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的核心 業(yè)態(tài)組合的構(gòu)成包括主力店、衛(wèi)星店(主要營業(yè)面積使用者)、休閑及服務(wù)提供者、其他業(yè)態(tài)的小店。它是設(shè)計規(guī)劃的依據(jù)基礎(chǔ)。 成功的商業(yè)規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合的設(shè)定是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)組合的成功取決于主力店的選擇。 必須根據(jù)商圈可觸及的顧客人口進行消費者研究調(diào)查。,2019/10/31,22,2.2 業(yè)態(tài)組合,所謂業(yè)態(tài)組合就是商業(yè)地產(chǎn)項目根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類,每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。具體來說,業(yè)態(tài)組合涉及以下三個層面: 業(yè)態(tài)的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋那些業(yè)態(tài) 配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少，以及相互的比例關(guān)系 落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在城市綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系,2019/10/31,23,2.3 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則,定位三原則：區(qū)域環(huán)境定位、目標客戶群的選擇和規(guī)模選擇 功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ) 業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑 長期租金回報能力評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提 空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題 業(yè)態(tài)組合永遠是個動態(tài)過程,2019/10/31,24,2.4 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)設(shè)計的層次,明確項目的開發(fā)屬性：明確開發(fā)屬性的目的，是要保證項目的業(yè)態(tài)設(shè)計最終符合開發(fā)商的財務(wù)設(shè)計要求，確認投資回報率、成本利潤率和現(xiàn)金流的基本要求。 明確項目的規(guī)劃布局：根據(jù)開發(fā)商的財務(wù)需求，結(jié)合項目的規(guī)劃指標，以及設(shè)計師的設(shè)計理念，對項目整體的規(guī)劃布局，明確各個功能分區(qū)的建筑形態(tài)。 深化項目業(yè)態(tài)設(shè)計：由于不同項目的開發(fā)屬性不同，業(yè)態(tài)設(shè)計的結(jié)果要做到：對于項目整體，給出明確業(yè)態(tài)定位；對于出租部分，給出明確業(yè)態(tài)組合；對于出售部分，由于經(jīng)營權(quán)與所用權(quán)已經(jīng)分離，可以給出明確的業(yè)態(tài)引導(dǎo)。,2019/10/31,25,2.5 影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的因素,各業(yè)態(tài)自身特點及相互關(guān)系 城市經(jīng)濟發(fā)展水平 休閑娛樂氛圍 開發(fā)商實力 差異化經(jīng)營,2019/10/31,26,3 商業(yè)地產(chǎn)的動線設(shè)計,3.1 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益， 但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。 便利的交通 交通的易達性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵。 停車體系 對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費者的易達性，并很大程度上影響到消費者的購物決 定。 廣場 許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸。 形象設(shè)計 形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客 的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。,2019/10/31,27,3.2 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃,室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。,2019/10/31,28,3.2.1 物理因素,人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費。,2019/10/31,29,3.2.2 建筑設(shè)計因素,人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。 為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。,2019/10/31,30,3.2.2 建筑設(shè)計因素,人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。 在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。,2019/10/31,31,3.2.3 業(yè)態(tài)分布規(guī)律,合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設(shè)在較高層。 按照消費者的購物目的進行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。 按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。 進行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達到“1+12”的效果。,2019/10/31,32,3.2.4 顧客生理、心理因素,每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，喪失了再次光顧的情緒。 商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。 在中庭小廣場設(shè)立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。 應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場象迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會再來的想法,2019/10/31,33,3.3 商業(yè)建筑內(nèi)部動線形狀,直線 曲線 環(huán)形 8字形,2019/10/31,34,3.4 商業(yè)建筑內(nèi)部動線布局特征,主動線 次動線 橄欖型 啞鈴型,2019/10/31,35,3.5 商業(yè)建筑內(nèi)部動線與節(jié)點,水平動線 垂直動線 節(jié)點,2019/10/31,36,小結(jié),人流動線與商場的經(jīng)營關(guān)系緊密，人流動線不易設(shè)計成直線型，雖然那樣可以給顧客最大的視野，但是很容易讓顧客感覺到疲勞。調(diào)研得出，如果在視野很好的購物環(huán)境中購物，男士的疲勞時間為三十分鐘，女士的疲勞時間為45分鐘；